劉愛明（中城新產業控股有限公司董事長）：參加過這麼多的論壇，聽李博士講的實在是精彩，希望大家買房子聽我的，買股票就聽李博士的，我相信都能賺錢。

我是做房地產的，現在轉向做產業地產，實際上在產業地產我是一個新兵。最近提粵港澳大灣區比較多，我在這裏也做了差不多4年時間，我談一些自己的認識，可能跟一般人的認知不太一樣，主要是三個觀點，每個講5分鐘。

這裏我放了一張圖，我們對比紐約、東京、舊金山灣區發現粵港澳大灣區的特點還是製造業為主，這符合中國的情況，我始終覺得中國永遠是一個製造業大國。所以我也想約李博士請教，什麼時候中國會變成一個金融大國，這一點很重要。

現在看來，確實製造業是我們很大的一個特點，這也是我們的一個優勢。實際上我一路認為中國就應該為全世界人民生產東西，最好別的國家都不生產了，這時候你會發現你賺的可能比蘋果賺的還要多，他都在你這裏生產，肯定你佔據主動了。

提到灣區，提到產業、製造業，大家想得比較多的就是科技，我們的科技比較落後，被人家卡脖子，甚至大家談的比較多的是我們有多少項技術被別人卡住脖子，我們要能解決，以後就不卡脖子了。

但是就我的認知來說，我們接觸大量的客戶，我個人的體會是什麼呢？我們認為一個完整的產業鏈更重要，這是非常重要的一個事。給我們帶來巨大競爭力的，或者是我們過去幾年在這裏受益的是這一點，而不是高科技。

我們經常舉例子，上海生產不出手機來，上海的技術比深圳差？並不是。但是隻有深圳能生產，諸位知道深圳生產手機賺了多少錢嗎？這個市場是怎麼繁榮的？所以我覺得這可能是大家不太願意談的一點，就好像覺得這個比較老舊了，經常談的就是高科技，甚至現在出現一些比較負面的東西，把所有我們認為低端的都攆走了。

但是一個完整的產業鏈構成一個極大的競爭力，這個完整的產業鏈裏面不全是高大上的。華為最新款的手機，那個柔性屏是高大上的，但是手機裏面也有很多Low的東西，你把它都趕走了，深圳就造不出手機了，這是一個很大的問題，放到一個國家也是這樣的問題。當然大家說深圳的房價漲了，大家承受不了這個成本就走了。

但是粵港澳大灣區規劃把大灣區當成一個整體來看，你會發現這個產業鏈還是有很大的可能性是留在這裏的，因為我們的交通改變了，我們的距離改變了，這是我們應該要關注的，不能把這些產業都攆走，否則問題就大了。

產業鏈的完整是我們的優勢，我們原來說華強北是山寨的，但是它就是敏捷製造的代表，在華強北一天就可以裝配出你的手機，這就是我們的競爭力。

當然這是我在產業方面的一些觀察。但是現在確實我覺得會有這樣一些趨勢。如果產業鏈不完整了以後，這個競爭力就沒那麼強了。

我總是這麼想，如果世界上所有東西都在中國生產，哪怕我們生產的過程中賺的錢很少，但是生產在這裏，物流也在這裏，錢就在這裏，那怎麼會不賺錢呢？所以我個人覺得，我們在大談科技創新的時候，可能這一點同樣重要。

粵港澳大灣區當中怎麼認知香港的角色？我們作為深圳人在深圳經常看到這樣的思考，深圳很厲害，已經超過香港了，廣州已經不在話下了，接下來就是超過上海了，有點像厲害了我的國裏面的那個國中的深圳。

但是在20年前也有人提出，深圳你被誰拋棄。在今天我們怎麼看待香港，這是很重要的一點。

在粵港澳大灣區規劃裏面，給香港有一個正確的定位，我認為粵港澳大灣區規劃作為一個區域的發展規劃，香港絕對是龍頭，它有很多東西是你短時期內沒法超過的，深圳也許GDP可以超過它，但是其它的有些方面還是比較難超過的，比如說金融業，我們的金融水平很差，但是你看香港的金融水平，香港是國際公認的金融中心。

我們做科技，我接觸大量的海外科技，因為中國有一個知識產權的問題，大家進到中國還是有點擔心，但是進到香港毫無擔心，這是香港的產權制度、香港完善的法律環境造就的。在香港根本不用擔心，幾十年一貫如此，來到香港沒問題，但是來到深圳心裏就會有點打鼓，這是你替代不了的，它是一個制度性的問題，需要一個漫長的時間。

包括我們的金融水平，可能我們的金融總量可能遠遠超過香港，但問題是你的水平還比較低。我們不能說GDP已經超過香港了，就覺得自己很牛了，有些東西可能你還很缺，而恰恰這些東西作為一個灣區的經濟發展，這是很重要的部分。你不但不能缺它，並且它還是龍頭。所以持這樣一個態度，我們認識很多問題可能就會好一點。

另外香港還有科技的優勢。我們大談要科技創新，現在這一類的活動也非常多，實際上不用比了，香港那麼一個彈丸之地幾所大學的排名在全球都非常靠前，我們知道的大疆無人機、商湯，這些公司的技術都是來自香港的。香港有這方面的優勢，因此我覺得粵港澳大灣區不但不能缺香港，它還應該是龍頭。

我們經常說要去硅谷搞研發，但是沒有人去香港，我不知道很多企業去硅谷能幹什麼，但是我們在香港能做很多事。當然粵港澳大灣區有香港，這也是我們很幸運的地方，它能使粵港澳大灣區有一個更好的發展。反過來說，如果我們跟香港的關係擺正，我們的心態也要擺正，包括一些企業在香港做一定的佈局，企業也會有很好的發展。

還有一個認識，這是我以前經常講的，今天在座的很多是開發商，在現在這個時期，大家都想做產業地產，好像不談產業就不行。

實際上這幾年好多企業來找我，當然我也跟很多企業合作，包括跟一些央企，以及和碧桂園都有深度的合作，我有一個比較深的體會，我經常問大家一個問題，你是為產業而地產，還是為地產而產業？

這個問題是很重要的，這個問題不想清楚，這件事就做不了，一定要把這個問題想清楚，它幾乎是一個道路選擇，不能兼容，走了這個路就沒那個路，走了那個路就沒有這個路，就是一個很鮮明的東西，不能兼得。

我經常喜歡用商業地產舉例子讓大家理解這個事，大家知道恆隆是做商業地產的，萬達也是做商業地產的，你認為這兩家公司一樣嗎？我研究過這兩家企業，找不到一樣的地方。他們都是商業地產，區別在哪裏？區別就在這兩個問題上，一個是為商業而地產，一個是為地產而商業，他們的重心不一樣。你的重心是地產，還是重心是產業，區別就在這裏。實際上恆隆賺的也是地產的錢，恆隆就賺兩個錢，一個是租金，不管怎麼樣，一個商場就是有一些商家，你找他們收租金，第二是資產增值，它就賺這兩個錢。

但是恆隆的功夫在商業，它就是能把商場開得好，它跟你的區別就在這裏。

所以我們講產業是目標、地產是結果。我不斷地講這個觀點，對我來說也是有非常多的教訓，我第一次區別目標與結果是被王石罵了一頓。

在2002年的時候，我在萬科做十年戰略規劃，提出了一個千億目標，王石罵了我一頓。我們當時才100億的規模，我們提出千億規模，王石把我們罵得一頭霧水。後來才弄明白，王石說怎麼1000億是目標，我只做到1000億？當然在今天你看明白了，1000億肯定不是目標，萬科去年6000億了，1000億怎麼會是目標呢？那1000億是結果。那目標是什麼？問題就出來了。

做產業地產來說，我認為產業是目標，地產是個結果。就像恆隆，商業是一個目標，它要把一個商場招好，把商場經營好，讓客戶過來消費，客戶要感覺舒服，商戶能賺錢，這是它的目標，結果是賺了地產的錢。

最後用一個形象的比喻再來說明這個問題，我經常喜歡拿登珠峯舉例子，去年我在這裏也講過，我覺得它確實很重要，你說登頂珠峯是目標還是結果？大部分人說那是目標，但是不是，我告訴你登頂珠峯是結果，那目標是什麼？我們去登山，目標是回來，你上去了還要下來。

大家可能把這個當笑話，我再說一個事實，大家可能就不會覺得是笑話了，因為登珠峯死的人，絕大多數是下撤途中死的。所以你如果把登頂作為目標，你就把全部的精力都消耗掉了，但是你把回來當做目標，你登頂的過程中最多消耗70%的精力，你還要留30%的精力下來。

如果我們把產業作為一個目標，我們的精力應該是放在產業上。就像恆隆做商業地產一樣，你的工夫如果不在商業上，那就不要做商業地產，你掙不了那個錢。有很多人覺得自己做商業地產也賺錢了，但是有一些僥倖的地方，因為商業地產往往都不大，做得不好政府拿你也沒辦法，你的商場做不好，但是你從別的地方賺到錢了。但是產業地產為什麼玩不通呢？因為產業地產的面積通常比較大，你第一期做不好，第二期政府也不會給你地了，你的遊戲就玩不下去了。

有很多的同行來問我產業地產應該怎麼做，我就說你要想清楚，要往產業下面一條路走到黑，我們才能賺到產業地產的錢，否則就不能幹那個事。

我今天主要談這三點認識，謝謝大家。