蔡金強（原花旗銀行董事總經理、中國研究所所長、首席策略師、亞洲地產研究組組長）：這次中美貿易戰我有一個很大的感慨，可能兩三個月前很多人還在說“厲害了，我的國”，兩三個月之後很多人情緒急劇的惡化，從天上掉到地下。
沈建光博士從另外一個角度提供了觀點，事實上有很多東西是不可避免的，情況有時候也沒有那麼糟糕，取決於怎樣去做部署，取決於有沒有辦法倒逼出一些改革。這也是一個很好的角度，而不是說一面倒的非常樂觀，或者說一面倒的非常悲觀。
我演講的主題是“棚改——被扭曲的正義”。房地產有幸福的一面，也有坎坷的一面，過去十年參加房地產的論壇，大家都是相對比較悲觀的，基本上沒有聽過樂觀的情況，都認為是處於水深火熱，或者說前路漫漫、披荊斬棘這樣的情況，所以可能本身有點悲哀，血統有點問題。
最近棚改被羣毆，事實上這件事情也不是一個很大的事情，可能就是幾個星期前新聞報道國開行要把棚改審批的權力收到總行，後面有一兩條不知道從哪裏來的消息，說棚改要全國一刀切、全國暫停，甚至後來有人說棚改是人為的泡沫，甚至連零售的增速不好都說是三四線的棚改闖的禍，把老百姓的購買力都抽乾了。所以，繼房地產成為一個神奇的背鍋俠之後，棚改成為了頂級的背鍋俠。
今天我談談個人的看法，依附大眾是很簡單的，我只要說這個東西很邪惡，這個東西必須改，可能我就會變得很正義，但是有些東西我還必須說出我自己真實的看法。
棚改的前世今生是什麼？棚改事實上建國以來就有，比較大的是在2005年振興東北的時候從東北開始推起，尤其是從瀋陽開始推起的，因為東北的工礦區比較多，真正大的序幕是在2012、2013年拉開，不過當時也不甚了了。
2015年的時候，提出了棚改三年1800萬套的目標。經歷了2013年到2015年的樓市低靡，當時國之重任就是房地產去庫存，當時政府覺得棚改這個招應該挺好，所以就開始下大力度，提出的目標就是2015-2018年三年棚改1800萬套。
今年5月24號總理對棚改三年的達成和展望做了一些闡述，事實上過去幾年的棚改還是挺好的。過去8年已使8000萬住房困難的羣眾出棚進樓，改善了民生，也改善了需求。然後也對2018到2020年的棚改提出了新的目標——1500萬套，今年是580萬。
如果今年580萬套，也就暗示着明年和後年大概各自460萬套的情況。所以棚改做的三年一個階段的目標，從2012到2015年的1800萬套，到現在的1500萬套左右，這是一個指導綱領，也是國務院定下的目標，這個事情如果說一刀切，怎麼切呢？不是路邊社隨便說，我要把它全切了就切了，現在目標確確實實就在這裏。
棚改這個東西聽着好像很邪乎，事實上沒多邪乎。央行給三大政策性銀行，尤其是給國開行抵押補充貸款，然後再把這個錢放給地方政府，地方政府通過實物或貨幣補償給當地的老百姓用來買樓，地方政府也會賣地，也會有其它的收入，從而形成一個循環。
可是這個錢的源頭比較大的還是來自PSL這一塊給政策性的銀行，很多人盯着的一個點，就是看國開行放多少錢，所以傳聞國開行要把這個權力收到總行，大家如此驚恐就是這個原因。
它的循環大致就是這樣的，現在PSL總金額大概是3萬億左右，過去幾年棚改達成的比例還是比較符合目標的，2015-2017年定的目標是1800萬套，最後出來的大概是1860萬套，基本上還是按照當時定的目標執行的，今年總理制訂的目標是580萬套，上半年已經建了370萬套左右，全年還是很大幾率保持這樣的目標。
很多人說是不是三四線的樓都是棚改的這羣人買的？咱們中國的國民解釋一個東西很喜歡把它極端化，棚改在三四線城市的佔比還是比較高的，可是也不至於誰都是揣着政府拆了房子給的現金去買房的。
過去幾年棚改對三四線的需求的佔比大概是20%左右，今年上半年如果光看數據最高可能到32%，但是實際上會比這個低，這是假設貨幣化現金百分之百都是用來買房的。2017、2018年25%和今年上半年的32%相比，估計事實上會低5%到10%，因為這個庫存也不是無限量的。
現在去大部分的三四線城市，去到延安這種紅色根據地，都沒有什麼房子可以賣給你，所以在今年上半年拆了你的房子，給了你的錢，你都未必能買到房。
今年上半年或者去年下半年很多棚改貨幣化的錢事實上不是說不想買，也不是說有另外的想法，事實上當地的庫存已經沒有那麼高了，真實的貢獻我估計應該是在2017年，大概20%左右，今年上半年25%左右。
雖然比重也算是比較大的，但是不能把這樣的需求妖魔化，說政府是補貼創造一個泡沫，這是非常不負責任的言論。
從棚改的具體的分佈，就發現棚改是有很大的必要性。因為凡事要靠數據，不能說凡是房地產的我就反對，凡是其它的我就支持。
看棚改貨幣化佔比的情況，這是有公開數據的，可以發現東部沿海（浙江、福建、廣東）都是在5%以下，東部沿海略高一點的也就是江蘇，可是它也只有6%、7%左右。一線城市就更少了，棚改貨幣化的重點的地方就是東北、西北和西南，甚至連中部，最高的也就是湖南省。
大家要想想，為什麼這些地方有這麼高的棚改貨幣化比例？這就必須得迴歸到一個很現實的問題，如果國家不砸錢進去，東北、西北、西南這些地方，它的基建怎麼搞起來？這個錢不是天上掉下來的，難道跟發展商說，你砸1000億到東北、西北去？企業是盈利機構，不可能這樣做的。
棚改投入的貨幣對於東北、西北和西南整體的振興是很有必要的，而房地產對於地產商最最重要的區域，在東部和東南沿海地區，棚改貨幣化的比例是很低的。如果國家不做棚改這個事情了，最惡劣的情況是廣泛的東北、西北和西南出現逆轉，福建、廣東和浙江本來就沒有棚改貨幣化，逆轉了又如何？
我老家是福建泉州的，一個三線城市，房地產這一兩年也比較火，但是也沒有誰補到錢。它是另外的原因促進房地產火爆的，除了棚改貨幣化之外，還有另外幾個原因，比如軌道交通，打破了城市的疆域。
以前泉州的晉江、石獅、南安的人都不會去泉州買房，覺得泉州關我啥事，現在整個交通建好了之後，從石獅到泉州開車就15分鐘，那邊有更好的教育和更好的醫療，所以交通跟整體大配套突破了很多以前無形的枷鎖，所以潮州人會去汕頭買房，揭陽人會去汕頭買房，你不能認為是炒房。
另外，大的品牌房地產商下沉到三四線，以前我們老家就只有本地小房產商，現在所有大的地產商都進去了，促進了大家的改善性需求。不能說我有一套房能住就不需要改善了，改善也是一個很正義的事情。
三四線這一次的市場比較好，不光是棚改這個因素，還有各種各樣的原因，比如說人口的雙向流動、軌道交通打破城市邊界和改善性需求的提升。
棚改在過去三五年事實上是有很大貢獻的，比較成功地消滅了全國整體三四線庫存的東西。三四線庫存的去化月份在最糟糕的時候是幾十個月，記得像鄂爾多斯、延安、鶴壁、營口這樣的城市，去化都是五六十個月。
昨天有一個演講者說過，中國房地產政策最大的就是土地政策，土地控制在政府手裏，過去三四年通過棚改，一方面促進需求，另外一方面土地在三四線縮量。
三四線庫存在這樣的情況下被消化了不少，如果現在看三四線整體的庫存的去化月份，已經跟二線差不多，到了八九個月。
應該用一個比較慶幸的眼光看這個問題，沒有必要一定要把它妖魔化得很厲害。
還有一點，棚改從我的理解是定向扶貧。2008年世界改變了以後，全世界都在放水，放水就會導致貧富兩極分化。有錢的人太有錢，沒錢的人太沒錢。
兩三年前，中國大城市房價不停地上漲，這也會造成貧富懸殊進一步加劇，而且三四線城市的老百姓會往一二線城市流。
2015、2016年把一二線城市的房價死死按住，然後通過棚改在三四線城市等去庫存，變相是把資源往三四線城市挪。
過去幾年棚改的資金大概5萬億左右，有接近4萬億投進了三四線城市，所以現在三四線城市的樓價高了不少。比如說從六七千塊漲到了1萬塊，這對本地人來說也沒多糟糕，本地人大部分都有一兩套房子，棚改的人拿了錢買了新的房子，把一二線和三四線城市的距離拉得更近，所以這個事情對城鎮化是有好處的。
未來棚改一刀切肯定是不可能的，對房地產的政策，大家也沒必要一根筋，把它理解成一定會超額貫徹。因為不當家不知柴米貴，政府也是一個家庭，所以要回到比較正常的狀態，棚改絕對不會一刀切。
這三年可能1500萬套，後面三年降到1100萬左右，貨幣化比例也會從今年上半年跟去年接近55%、60%慢慢降到25%、30%，絕對不會是一刀切的情況，也沒有必要擔心25%到30%就一定會怎樣。
因為現在廣泛的庫存都已經被去化掉，要是很高的貨幣化比例，也沒什麼房子可以賣。
棚改一定是會往下走的，可是也不會造成一個顛覆性情況。不過，對於明年，我們覺得三四線整體的需求應該還是會下降10%左右，從而使全國的銷售面積下降5%、6%。
隨着棚改慢慢降溫，反而覺得二線城市有可能在明年下半年或者2020年局部放開一點。因為政府擺在桌面上的鍋蓋就那幾個，如果三四也下去，一二線也下去，房地產投資部分是有很大壓力的。
這一塊往下除了對經濟的直接貢獻，還有一些間接的影響，所以其它的方面，比如基建的方面，我覺得並不一定就那麼容易能夠頂得住，所以它是會形成一個剪刀差。
2015-2016年的時候掐住一二線房價，所以出了棚改促進三四線城市。到2019-2020年，如果三四線城市下去，一二線可能又有一定的空間可以騰挪。
整體來說，房地產市場大概是見頂了，未來幾年是一個窄幅往下的情況。
現在站在發展商的角度，事實上就是一個整合的時代，既要在整體去槓桿的情況下把槓桿穩下來，又要保持一定的增速，從而在整個大整合的時代裏面有所作為。
現在的發展商跟5年前、10年前相比，抗風險能力也強了很多。就算是恒大、融創這種級別的公司，以前大家覺得槓桿比較高，事實上他們內部對這一次的準備都跟以前是不可同日而語的，所以當你私底下跟每一個地產商聊，事實上大家也沒有太惶恐，因為大家都算是老戰士，在戰場上這麼多年了。
大家對這種調控也不是說沒有見過，只要把自己的腳步站穩，也沒有什麼問題，該轉型的轉型，該突圍的突圍，該整合的整合，事實上房地產還是一個相對比較幸福的行業。