趙駒（招商銀行總行副行長、招銀國際首席執行官）：大家早上好！我上一次參加博鰲論壇是2013年，這是時隔5年第二次來參加博鰲論壇，參加的人數越來越多，公司也越來越多，說明整個地產行業在國內的影響也越來越大。

當然金融跟地產行業還是息息相關的，所以今天我會花一點時間給大家介紹一下目前地產金融的一些新的走勢和趨勢。

昨天我也談到，儘管我們有很多調控的措施，實際上核心還是一個，就是調控價格，希望價格能夠穩定，政府所關心的也是價格，價格在所有的政策裏面都是在非常主要的一個調控目標方位上。

我們也看到一些房地產企業還在等，他覺得周邊的二級市場的房價高，如果按照現在的價格推出來的話，可能要低於周邊的市場價格，但是現在政府的決心還是相當堅決的，有的時候為了自有資金方面能夠得到很好的回籠的話，價格還是應該放在一個次要考慮的方面。

昨天我們也看到很多公司還在拿地，大家拿地也是相當穩健，昨天也聽到旭輝、禹洲拿地的原則也相當謹慎，當然現在有一些好的地塊，價格也是趨於平穩。

這是中國非常大的特點，銷售的集中度越來越高，大型房企佔的位置越來越重。今年我們可能有很多會超過6000億、7000億，甚至達到8000億，甚至也有房地產公司提出銷售規模過萬億。萬億是什麼概念呢？按照現在的匯率，就是1300億美元。這麼大的公司在世界上都罕見，只有在我們國家能做到，我非常欽佩，我們的地產行業做成了快銷行業。

昨天我也問了陽光城的吳總，他們現在也能做到1500、1600億。這在房地產企業裏面的規模已經不算是最大的。美國總統特朗普也是做地產的，但是它的規模也就五六十億美元的銷售額，香港的恆隆地產的銷售額可能也就兩三百億港幣，所以我們內地的地產公司的確創造了世界奇蹟。

地產行業始終是伴隨着融資，無論是股本市場、銀行市場還是債務市場，無論是境內還是境外。特別是境內，面臨着政策的影響，對我們的融資的步驟、融資的規模、融資的質量、融資的價格都有很大的影響。

我們也看到境內境外的估值體系和信用評價體系也是不一樣的，在內和境外發債的評級還是有比較大的差異。當然這裏面有國有和大型的房企，在整個融資裏面佔據了非常好的位置。

從融資的渠道來講，境內的渠道，剛才談到銀行、發債、信託、基金，包括各種證券化的產品。境內的股本市場始終是波動比較大的。我就曾經幫助富力從2006、2007年做A股，後來因為各種政策的變化，2012、2013年再做，始終沒有上去，到目前也沒能夠在A股市場發行。

境外市場，股權、發債、REITs、基金還是相對比較活躍的。

銀行在開發貸方面現在比較謹慎，過去通過資管方式進行配資，現在受到資管新規的影響，在規模、比例上可能都會發生新的變化。

當然大家看到幾乎所有銀行的按揭在過去一年都是增長的，說明按揭對於銀行來講，特別是銀行的個人服務來講還是相當重要的，對銀行來講，這部分的不良率是相對比較低的。

在境內市場發債主要通過兩個渠道，一個是銀行間市場，就是我們做的中小短融、超短融，第二個是交易所市場，這在2015、2016年發的規模、體量都非常大。

銀行間市場始終是比較保守的，主要是對國企和大型房企有一定的開放，大家主要還是通過交易所市場，現在交易所市場也收得比較緊，基本上也是用於借新還舊。

今年信託增長比較快，也是因為幾個市場受到了一定的影響，我們要支持這麼大體量的銷售，這麼大體量的開發，如果別的渠道出現一些阻礙，信託也成為一個很好的選擇。

我們看到儘管境外資本市場估值比較低，旭輝目前的市盈率也就5倍，陽光城也就四五倍市盈率，確實比較低，但是2017年依然是股本市場非常大的一個轉折點，轉折點之一是境外市場，主要是香港市場，我們的房地產公司的股價普遍都有一倍以上的成長，境內去年比較平穩，今年兩個市場都出現了下跌，我們看到境外市場下跌的幅度要小於境內市場。

儘管境外市盈率比較低，發行非常困難，所以昨天也有人談到這些年在香港的發行，中資機構都排在前列，其實這些難啃的骨頭，包括今年上的正榮地產、弘陽地產，這些都是在發行過程中要找大量的基石，主要是中資背景的基石，這些都不是外資投行所擅長的，所以中資投行目前在香港市場上，在發行的聯合募集人方面，我們的排名都是靠前的。

債券方面，我們近期看到美元債券市場非常繁榮，一個是發改委給了一些額度，當然它也要求是借新還舊，可是我覺得目前中美貿易大的環境下，境內還是需要外匯，外匯政策可能也會有些變化，也可能鼓勵大家境外發完債之後儘可能結匯匯回境內，所以這也是大家可以關注的一個市場可能的變化。

REITs始終是有，但是從目前無論發行的規模，還是發行的數量來講都不是很多，可能跟它的結構、能達到的效果，還有它的流動性、公開性等等方面都有比較大的不確定性。特別是流動性，我們發行的REITs無論在新加坡市場，還是香港市場，流動性都是比較差的。

剛才談了一些融資的渠道，和我們面臨的環境，我覺得也有一些機遇和挑戰，包括很多優質的資產，主要是境內優質資產逐步浮現出來，併購機會逐步增多。

一方面是境內公司之間，另外就是境外投資人，也在出售境內的資產和境內的土地。比如說在2016年我們也幫助萬科去收購了黑石中國的商業地產，現在萬科也通過它的商業地產平臺印力去收購了新加坡凱德在中國的20個大型的商業項目。

外資會有更多的想法出售國內的物業和資產，主要是從匯率的角度，如果人民幣匯率出現一些波動，特別是昨天我們談到的在貿易戰的背景下，這種情況下外資有可能更多的出售它在中國的物業。

當然我們也看到在外延方面，我們也有很多的機遇，大家也在做相關的工作，包括物業管理、養老地產、旅遊地產、文化地產、眾創空間等等，這些也是很多大型房地產公司目前在廣泛佈局的領域。

這些領域也是大家在考慮，這麼大規模的房地產公司，下一步是不是會持續這樣，如果我們的房地產做到1萬億的銷售、2萬億的銷售、3萬億的銷售，可能在往後瓶頸會越來越多，所以我們也看到很多的房地產公司現在也在做各種各樣的多元化的經營。

比如說我們看現在銷售額最大的碧桂園，現在網絡上它的各種負面新聞非常多，它的攤子鋪得太大了，必然會出現各種各樣的問題。最近有報道它開始做農業項目，開始做一些其它的跟房地產相關的其它的業務，如果它能破1萬億，下一步到哪裏去找這麼多的收入來支撐它的持續增長？

當然我們也看到更多的外延產業上市的案例，比如說物業，大家看這麼多的物業公司上市，主要還是看估值，地產公司的估值都是很低的，綠城可能稍微高一點，低一點的估值也就4-8倍。但是分拆出來之後，它的物業的估值還是令人鼓舞的。

銀行金融服務現在出現了一些新的生態，我覺得主要是三個方面，一是有大量的私募股權參與到金融融資的行列中來，今天我也看到很多的基金來參加我們的研討，說明大家對在房地產行業尋找投資機會還是充滿了熱情。

第二是私人銀行或者財富管理的客戶在未來房地產融資中，它也會扮演非常重要的角色。招商銀行是中國最大的私人銀行的服務機構，我們也做了統計，國內的高淨值人羣的可投資資產規模在58萬億，是很大的規模，這些高淨值的客戶都希望透過各種產品做一些房地產的項目，因為總體看房地產項目還是穩健的，收益還是可以保障的，所以大家對這個領域還是充滿着熱情的。

特別是今年資管新規以後，招商銀行已經正式公佈，我們會成立資管公司，資管公司今後融資的一個很重要的渠道也是向高淨值客戶發放產品。這些產品中肯定還是會有相當一部分是跟房地產相關的。

第三是融資市場由境內轉向境外。招銀國際今年基本上一週做一到兩個境外債券的發行，房地產公司在裏面佔了主要的部分，說明在境外市場還是有相當的需求，整個的融資規模4月份就是88億美元，在剛剛過去的7月會達到100億美元。

所以境外的融資金額、規模都在不斷增加，儘管我們現在要求它還是借新還舊，但是我們看到很多地產公司還是獲得了發改委備案的許可，拿着額度正在等待着發行的機會。而且我們看境外投資人對這一塊還是很感興趣，畢竟這一塊的收益率各個方面，大家覺得還是一個不錯的投資品種。

招銀國際有5塊業務：投資銀行、結構化融資、財富管理、私募基金、資產管理。我們在香港成立的年頭比較長，但是發展業務比較重要的階段還是過去三年，我們已經在香港市場初步建立起了我們的聲譽，我們也願意為在座的地產公司和地產相關聯的公司提供服務。