主持嘉賓
蔡金強 原花旗銀行董事總經理、中國研究所所長、首席策略師、亞洲地產研究組組長
林少洲 厚土機構創始人
對話嘉賓
陳淮 中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任
施永青 中原集團主席兼總裁
單偉豹 路勁地產集團有限公司董事局主席
何劍波 五礦地產有限公司黨委書記、總經理
吳建斌 陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人
金明 蘇寧控股集團副總裁、蘇寧置業集團總裁
李軍 綠城管理集團董事長、總經理
朱海斌 摩根大通董事總經理、中國首席經濟學家
高愈湘 中信證券董事總經理
朱旭 萬科集團副總裁、董事會祕書
蔡金強：各位好！我是蔡金強，首先謝謝觀點邀請我來參加今天這個論壇，也非常有幸主持今天這個環節，我身邊的嘉賓陣容相當強大，既有受大家尊敬的陳淮主任，也有中原地產的創始人施永青先生，也有很多地產企業的老總，還有中外的投資銀行的專家，有中信的，也有JP摩根的。
早上大會的主題稍微有點沉重，所以現場瀰漫着悲觀的氣息。早上大家聊的是中美貿易戰之下中國何去何從，巴曙松老師也讓大家集中學習了政治局的一些指導精神，尤其是房價不能動的情況下，大家怎麼辦，所以大家都相對心情輕微有點沉重。
過去這段時間我參加了各種房地產的論壇，對從業人員來說，這種悲觀的意識或者是憂患的意識一直都還是比較常態的，所以我想大家內心深處應該還是比較正常的。俗話說生於憂患，這種憂患的意識讓房地產的企業和從業人員也茁壯成長，所以這也是一個祝福。
今天的主題是地產歸途和長遠的未來，剛才主持人也說得很沉重，等一下各位嘉賓在聊的時候，我們企業方面的代表可以集中聊一聊現在面對的最大的挑戰和轉型，專家們也可以聊聊今天早上巴曙松老師沒有完成的那個課題，我們晚上也可以局部性的把它延伸下去，就是何謂房地產的長效機制這個話題，因為只有一個長效機制適合咱們國家，房地產才能茁壯成長，還有一個美好的未來。
下面就把時間交給各位嘉賓，今天台上有十來位嘉賓，我們按照這上面名單的順序來談，首先有請陳淮老師。
陳淮：博鰲論壇十多年來歷次的主題，我一直說觀點老是故做聳人聽聞，其實沒有那麼嚴重，我是比較樂觀派。但是今天我得說，我們千萬別低估2018及此後一段時間我們可能面對的艱難，這是一方面。
但是另一個未來，我們可以確定無疑地說，不論是未來3年還是未來10年，中國的房地產市場仍將是全世界規模最大、發展最快的房地產市場，這個前景不因為中美貿易戰或者其它的問題而有所改變。
蔡金強：陳主任給咱們也提了個醒，事實上也打了氣，就是說這次不能低估，但是情況還可以，並不是很糟糕的。
陳淮：我補充一句，現在不是有多少開發商能投資或者造多少房子，也不是老百姓打算不打算買多少房子，可能匯率的問題、利率的問題、貨幣供應的問題，以及一些行政性干預，這些問題在未來一段時間對市場的買賣對接方面會有比較大的影響，而且不排除有比較大的金融動盪，可能對我們的影響。我說的不要低估指的是這個意思。
蔡金強：下一位請中原地產的施永青先生分享一下。
施永青：中國的房地產在過去20年基本上都處於一個上升的趨勢，中間有一些調整，但是不屬於一個週期性的經過蕭條情況下的調整，這在外面是比較少見的。
別的國家或地區可能五年八年就有一個小的調整，十年可能有一個大的調整。我以前在外面看到的就是房地產價格上升，吸引的資金不斷地增加，開發商也加強投入，總有一段時間是過度投資、過度開發，價錢過度上升，需要回落到一個相對合理的位置，減少投資了，空置率減少了，回報率又開始上升了，然後又進入另外一個循環。
中國雖然一直說拐點，但是並沒有真正的拐點，這種情況可能跟中國的經濟增長也是一路上升有關係，高的時候是兩位數的增長，這兩年少一點，也有6%的增長，這是跟經濟增長的趨勢是擬合的。但是房地產的價格在某種程度上是升得比經濟增長要快，比老百姓的收入增長要快。
房地產不但是反映我們每年的增長，還會反映長期以來的積累，也反映一線城市的以外的資金集中地流向一線城市，所以它的價格的增長是比經濟增長要快，這是其它地方匯聚到一個點的購買力。
不能說完全沒有合理性，但是從某一個角度來說，現在的確有投資過分集中，都流向房地產，國家的資源在分配上有些地方是沒有得到應有的資源的分配，所以我相信是需要有一個調整，才會使它回落到一個合理的位置，重新上升，這樣的市場是會比較健康、合理一點。
這個情況是什麼時候出現呢？有些人說快要出現了，外面也說我們的泡沫很嚴重，就要破裂了，但是一路都沒有出現。
這一次會不會出現真的拐點呢？我覺得這次有很多客觀的因素，外圍的中美的貿易戰，中國對美國這個老大的威脅，它是不會輕易放過中國的，所以未來一段時間我們在經濟發展上會不會像以前這樣順暢呢？
如果在外面的壓力下，加上我們的經濟發展到一段時間之後，可能本身就需要有一個調整的機會，會不會在這一次出現呢？我覺得是值得留意的。
另外中央政府的態度很明確，就是不要再吸引這麼多的資金進入房地產，如果單是滿足於房價不上升，統計的價格在一線城市已經沒有升了，如果這是中央滿意的結果，他為什麼又加強了語氣，把有些字眼修正了呢？好像他對現在表面上的價格還不是太滿意，他會不會還有一些新的政策出來呢？這也是需要留意的地方。
所以我覺得今年要謹慎一點是有道理的，因為現在房地產的價格壓住之後，以前開發商做的某些投資，這個地價都是建立在以後房地產會升的基礎上才有人去投地的，如果未來的價格不升，以前投的就可能變成虧損了。
價格不升，對小投資者來說，因為他們原來投的目標就是投了會升，如果我投了不升的，現在的回報率這麼低，怎麼再去吸引新的資金過來呢？所以我比較悲觀一點，因為我認為如果價格被壓死在這裏不升不跌的話，也代表未來有壓力。
之前是一路建立在價格上升的基礎上才有房地產開發商這種勇氣、這種信心去加強投入，也是因為價格上升，小投資者才願意把自己積累的財富放在房地產上，如果真的價格被壓平了，這對整個行業來說是一個不一樣的生態環境，需要大家一起去面對，我也不敢說將來會出現怎麼樣的情況，所以問題是嚴重的，要審慎地面對，這是我的看法。
蔡金強：陳淮老師跟施總都給大家提了個醒。下面企業方也可以跟大家分享一下，首先請路勁集團的單偉豹總跟大家分享一下現在的一些困難、轉型，或者是對未來的看法。
單偉豹：全世界比較發達的國家，房地產都是它的支柱產業，香港就不用說了，近100年房地產都是支柱產業。中國的體量特別大，我們別說14萬億、15萬億，就算是10萬億，也是一個非常龐大的市場。每一個房地產商，比如說你做1%，你就有1000億的規模。
所以在那麼大的市場，無論如何變化，還是一個比較好的行業。在目前的房地產那麼艱苦的情況下，前50名的量和利潤都在增長，有些還增長得很快。我們就算它是普通的增長，就算它是10%的純利潤率，這也還是一個非常好的行業。
我們不看一兩年，因為政策市是看不通的，在未來10年、20年，房地產是支柱產業的根本格局是不會變的，每個房地產商只要在內部做好你的管理，做好你的創新，給消費者好的質量、好的性價比、好的服務，我相信無論怎麼變，房地產都不會遇到什麼特別的困難。
蔡金強：路勁在創新和轉型方面，這兩三年有沒有什麼具體的方向？我們看到在香港路勁現在也有一些項目，除此之外，還有在創新和轉型方面的方向嗎？
單偉豹：剛才我說了，我們的房地產市場規模那麼大，做1%就有1000億了，而且它的情況還不錯，和其它產業比好很多，所以你練內功，做好你自己的工作，其實沒有必要去轉型。
路勁本身看好兩個大產業，一個是大健康，一個是文旅，我們選擇比較容易做的一塊，就是做文旅，文旅、大健康將來都是10萬億的產業，而且和房地產有關聯，我們在文旅領域嘗試一下，我覺得不算是創新，也不算是轉型，就是我們嘗試在未來有一個很好的行業裏面，又是三產，所以我們做了一些工作，也投資了錢進去，這兩年的進展也不錯，但是不是因為房地產不好而做，而是另外有一個產業，我們覺得是朝陽產業，可能將來雙線發展比單線發展更安全。
蔡金強：說到轉型或者多元化，萬科現在在市場上還是大家經常會見到各種各樣的案例，今天萬科的朱旭總也在現場，從轉型這方面，萬科能不能跟大家分享一下你們是怎樣佈局和想法是怎樣的？
朱旭：今天的題目是“地產歸途，長遠的未來”，所謂的未來就是一個企業戰略的制定、執行、評估，然後再修訂的過程，對未來的展望。
其實萬科也不能算是轉型，算是戰略的升級和迭代。我們從最開始的一個很多元化的企業，到專業化的開發商，然後現在又逐步升級迭代為一個城鄉建設和生活服務商，正是因為我們把握了時代發展的趨勢和人民美好生活的需求。
我們是圍繞這兩點，圍繞城市的升級和消費的升級，從住宅的開發、物業的服務逐步延伸到物流倉儲、商業、長租公寓，甚至到了養老、度假、裝修等等，萬科內部現在有一個活動，我們也是客戶的體驗活動。
因為我們逐漸發現，如果這個客戶在你這裏只買了一套房子，只光顧了一次，這不是你的客戶，這是顧客，我們希望客戶在你這裏買了房子之後，他有更多的頻率參加進來，他們有孩子要參加夏令營、冬令營，老人要養老，年輕人要租房子，我們希望通過科技賦能的手段，把我們擁有的客戶的大數據積累、分析，洞察到客戶全方位的需求，再利用萬科的事業合夥人的機制，使得我們在內部各個板塊更好地協同起來，從而為客戶提供全方位的、全生命週期的服務，這樣才能更好地服務客戶更多的方面，進而服務更多的客戶。這也是萬科轉型升級的出發點。
林少洲：作為老萬科，我想插一句。90年代我在萬科任研究室主任，當時王石是非常堅定的做減法，這是作為中國企業管理戰略上非常成功的案例，王石非常堅定。
到現在鬱亮主政，現在是做加法，其實這是非常有意思的，萬科做到行業老大，排了第一以後，戰略上發生了很大的調整。但其實這裏頭就是剛才談到的話題，它帶有時代性，做到這個程度是一個必然的趨勢，這麼大體量的企業，要取得一定的戰略空間，所以它的戰略方向有調整。
我有一個問題想問朱總，現在萬科的非地產板塊佔到的營業額或者資產總額大概是什麼情況？
朱旭：其實根據年報也看到，我們主營業務有兩塊，一塊是地產開發和萬科物業服務，這兩塊的收入佔了我們總收入的95%，其它的板塊只佔我們收入的5%。
這是從比例來看，但是要從絕對量來看，因為畢竟我的地產的收入也在快速的增長中，從絕對量來看，這幾塊拓展的業務的增速還是非常喜人的，比如說我們的長租公寓，去年我們才不到10萬套，今年上半年我們已經拓展到16萬套，增速是非常喜人的。
林少洲：這個數字有把物流的收入算進來嗎？
朱旭：有。因為物流的收入都是租金的收入，租金收入沒法和房地產銷售收入相比，但是資本市場的估值肯定是通過現金流來給估值的。
林少洲：看來地產的地位要撼動、要超越還是有難度，但是這個方向已經很清楚了。
蔡金強：五礦作為一箇中央企業，現在整體市場也面臨各種挑戰，再加上整個外圍甚至世界的秩序都有一些變化的情況下，五礦地產是怎樣在創新跟轉型中做鋪墊，從而突圍而出呢？
何劍波：今天我們一直在談論地產行業未來的發展，我們也可以看到今年以來，特別是再往後看，今年下半年或者明年，整個地產行業會處在一個比較趨緊的狀態，甚至有一些觀點認為市場會下行，我覺得在時常發生比較大的變化的情況下，我們作為地產企業，很重要的一點就是要穩健經營。
我們看地產的發展趨勢，有幾個趨勢是比較明顯的，一個是從原來是投資佔一個很大比例的因素，現在迴歸到居住為主的狀態，這是一個變化。另外就是地產原來是有一個比較快速的增長的前景，現在來看地產可能會進入一個平穩發展的階段。
還有一點就是我們這個行業原來是一個市場化程度非常高的行業，現在通過不斷加碼的調控，它的政策屬性、行政調控的屬性會越來越多。所以我覺得我們作為一個企業來說，鑑於未來這麼一種發展趨勢，我覺得更多的是要回歸到一個穩健發展的心態上來，同時我們要堅守地產的主業。前些年很多企業都在講轉型，或者多元化，這代表了大家的一種探索，或者一種對未來發展的焦慮。
作為地產企業來說，這個行業比很多行業還是要好的，而且儘管很多企業在轉型，實際上它的主要的業務還是地產，所以我覺得作為我們地產企業來說，最重要的還是要把內功練好，怎麼樣去做更好的產品、更好的服務、控制好成本，以及跟政策週期能夠相匹配，這樣能夠使得企業有一個長遠的發展。
蔡金強：今天的主題還有一個是在說“長遠的未來，美好的生活”，今天早上其中一個課題沒有被討論，就是長效機制的問題。五礦作為央企，你們覺得適合中國的長效機制應該是什麼樣的？
何劍波：我個人認為還是要把保障和市場都做足。對於中低收入家庭來說，能夠有充分的保障，例如我們現在在做的很多保障房、共有產權房，包括租售並舉的政策。
另外一方面，對於市場上的正常的需求，該交給市場的還得交給市場，因為中國這麼大一個國家，這麼多人口，經濟發展水平那麼不平衡，地產又是這麼大的市場，它的需求實際上是高度差異化的，如果我們都是用一把尺子、一個標準來看待這個市場的話，我認為是有失偏頗的，所以我認為長效機制就是把該保障的做好，市場的交給市場去做。
蔡金強：就是一個多元化供應的市場。今天的主題是講地產的歸途，在前兩年大部分企業還在高歌猛進，還在講大整合時代，還在講特別高的增長，現在幾個月過去畫風有點變化了，現在大家都在講迴歸到質量這一塊。
陽光城在過去幾年事實上是一個增長非常迅猛的公司，在這一塊中間怎樣平衡？在前兩三年，甚至早在今年年初的高歌猛進的基調，現在有一些什麼樣的變化，您能不能跟大家分享一下你們的看法？
吳建斌：我們在六七月份在內部開過兩次戰略務虛會，對未來發展已經定調了，當然這個定調一個是對外圍環境的分析，一個是對我們內部資源的分析，我們的內部資源包括財務資源、人力資源，甚至包括我們的商業模式，我們都做了研究。最後得出的結論還是，未來有機會可以繼續高增長。
因為今天探討的是長遠未來的安排，為什麼要討論這個問題？是因為最近外圍的環境突然間發生了一些重大的變化，比如中美的貿易關係，中央又有一些新的決策。既然是未來，可能就不是看一年兩年，我們可以看三年、五年、十年、八年。
我們對未來還是充滿信心的，我覺得房地產市場非常前景，因為中國的市場夠大，城鎮化率從58%到70%、80%，沒有十年八年還是完成不了的，中國的經濟保持強勁的增長，即使調到6%，我覺得也是高成長。
這些方面都需要房地產這麼一個強大的市場支持，而且相比其它行業，目前房地產公司在行業的各種表現也越來越成熟，所以在這種情況下，我認為陽光城繼續會保持一個高速的成長，而且有這個基礎，不會變道，而且以住宅產業作為我們主打的方向，當然在內部我們會在很多方面做得更加的完美，來完成我們的新目標。
蔡金強：這兩年陽光城的高速增長，其中一個很大的原因也是因為之前部署的三四線的表現特別好，陽光城未來要保持一個比較好的增長的情況下，在城市的佈局方面會不會變道？還是說會有怎樣的鋪排？
吳建斌：目前我們已經有30個區域，每個區域大概覆蓋3—4個城市，這樣就已經有將近100個城市在做房地產，如果這100個城市的房地產我們把它做深做透，這個生意是根本做不完的。
我們想在目前的基礎上把它做深做透，當然也根據形勢的發展，比如說兩年、三年以後我們再看市場的變化，再調整我們的結構，但從目前來講，我認為這個佈局基本上可以覆蓋我們目前發展動力上的需要。
蔡金強：蘇寧置業作為一個在江蘇有很強基礎的地產公司，傳統意義上大家也是覺得它在商業地產方面也很強。在前路和創新轉型方面，可以跟大家分享一下蘇寧的經驗。
金明：我是從零售行業到地產行業的，原來我一直在蘇寧易購任總裁職務。當然我們從家電和3C的行業做了那麼多年，也就是2萬多億的市場，今天到地產這個市場，十幾萬億的市場規模，我覺得加入到這個大家庭是特別幸福的事情。
雖然大家現在談到有一些調控，還有一些市場的問題，但是我覺得這個市場適度的增長，一點點的增長，對其它行業來說都是一個規模非常龐大的數字，所以我覺得特別的幸福。
從我個人對這個行業的理解，我覺得從近幾年地產的發展來看，因為市場的需求在這裏，首先我們國家宏觀經濟的增長，雖然我們目前遇到的一定的困難，但是我們的增長還是在6%以上，這是一個大的前提，另外就是我們的一些改善性需求，目前在一些一線城市或者1.5線城市，房齡超過30年以上的房屋佔比還是非常高的，怎麼滿足大家的改善性需求，這一塊也是一個很大的需求。
另外還有城鎮化的需求。我個人感覺在這樣的環境下，雖然目前我們面臨一些國際的競爭、外部環境的不確定性，但從總體來說，我認為這個市場應該是穩中有升的，長期來說這個趨勢一定是上升的，從近一兩年來說，我認為不會像以前那樣大規模的增長，一年增長10%，就是上萬億的增長，我覺得這也不符合規律，我覺得它應該在一個常規的規律下增長，增長3%左右，這樣的波動是理性的。
所以基於這個判斷，個人感覺雖然市場上遇到了一些外部環境的影響，但是近兩年還是穩中有適度的增長，這個增長應該在2%、3%左右，在這樣一個區間範圍內，從經濟上來說也是比較合理的。
對蘇寧置業大家的瞭解比較少，大家瞭解的還是從蘇寧電器到蘇寧雲商，到現在我們更名為蘇寧易購，蘇寧控股下面8個產業，從蘇寧的零售到蘇寧置業，我們還有金融、文創、體育等等板塊。作為我們置業這一塊的發展，今天上午也聽了各位專家、學者和行業大佬的發言，我也感受頗深。
在目前這種純住宅的開發上，確實我們面臨着轉型的問題。作為我們公司，我們還是結合我們自己的主業的發展在做整體的定位，我們的定位就是做一個智慧地產的發展商、智慧地產的零售商。怎麼理解呢？我們主要是以蘇寧廣場和蘇寧易購廣場為主導的商業模式，這種商業模式在前期投入會大一些，但是未來我們通過管理，通過經營，使我們的物業實現增值和升值，通過我們的經營收入來達到我們的回報，在定位當中，我們跟其它在座的房地產企業還是有一定區別的。
當然在這個過程中，我們這樣的發展也在做一些轉型，這個轉型就是我們一直堅持的，首先我們還是做產品，我覺得無論是住宅地產，還是辦公、公寓，尤其是我們主業現在做的商業蘇寧廣場和蘇寧易購廣場，這個轉型主要還是以我們自有的很多IP，蘇寧自身的店面，蘇寧易購的雲店、蘇寧小店、蘇寧紅孩子、蘇寧的超市，以我們的業態為主導的產品的IP的打造，這是我們在產品上的一個建設。另外一個是我們在商業地產上的建設，就是要結合大家所講的場景式的體驗上，我們做了一些IP的打造。
另外我們在轉型的過程中，我們一直是以用戶經營為主導來作為出發點的，我們在一些科技產品的開發、蘇寧雲的運用上，蘇寧廣場的會員和蘇寧易購的會員，怎麼實現線上線下的共享、互聯，我們的產品是圍繞這些東西來進行打造的。這是我們做蘇寧的商業綜合體的一些經驗，因為我們是一個零售企業出身的，我們今天來做地產，在這方面跟大家做一個方向。
我們除了圍繞產品打造之外，我們也圍繞用戶展開，因為我們的項目不多，全國一共只有十幾個項目，一個項目都是五六十萬方，主要是購物中心、辦公、公寓和住宅開發。在我們的辦公經營過程中，我們圍繞打造一個生態圈來考慮，我們在南京做了一個項目，首先從產品的定位上，我們有十幾二十萬方的定位，同時我把一些金融的產品、生態的產品結合到我們這裏面來了以後，在這上面做我們辦公產品的打造，在這方面做了一些創新。
蔡金強：感謝金總關於零售的分享。我身邊這位是綠城代建業務的李軍總，綠城在創新轉型方面佈局很早，他們在小鎮、代建方面的立足點很早，請李軍總跟大家聊一下在這兩三年在代建的成長方面或者是利潤率方面，跟當初的預期是不是吻合？
李軍：我實際上既不是開發商，也不是金融機構，我是個服務商，我們主要是給各位提供服務的，這兩年確實有一些實踐的經驗，我們現在已經有260個受託管理的項目，有接近5000多萬方的建築面積在手裏，但實際上我們還是個服務商，如果一定要說跟誰同類，我跟施總更接近一點，是替各位打工的。
我們理解房地產行業在發生變化，尤其是今年年初以來，我的委託方當中有很多是實體經濟的委託方。實體經濟明顯在下行，所以今年我接到代建的業務量是超過歷年的。我們不是希望看到房地產往下，我的代建業務越來越多，因為我最後還是要在市場端把它變現、去化的，所以我們希望這個行業還是能健康的發展。
蔡總說到它的創新模式，我們做了一些應對，我的260多個委託項目中接近1/3是政府委託的保障房、安置房項目，市場往下走的時候，政府是加大這一塊的，今年很明顯。
第二，我們的很多委託方是國企、央企，在經濟往下走的時候，他們反而是能夠更多的得到資源，所以我也不擔心。還有一塊是我們正準備做的，包括我剛才跟高總商量的，我們給資本機構在做，包括給信達做不良的變現，我們用一種錯峯的輕資產模式，以及不同的委託方的選擇，來錯開在房地產自投領域的加槓桿和高負債的邏輯。這是我們的一個特殊的安排。
蔡金強：代建這一塊，現在這種淨利潤率大概在怎樣的水平？
李軍：我的ROE大約在50%以上。
蔡金強：剛才李總也提到了高總，高總是中信證券房地產業務的負責人，您可以跟大家分享一下現在在市場比較艱難的情況下，您覺得怎樣做到地產和金融的結合，您是怎麼看待這個問題的？
高愈湘：其實金融和地產一直都是密不可分的，在很多券商裏頭，或者是金融機構裏頭，他把金融、地產往往作為一個大的分類來進行工作的組合，現在國內的金融為地產服務分成幾個大的部分，一個是正規的通道型業務，比如說發股、發債。一個是基金類業務，我們以前有一些假股假債，現在更多的是真股權，第三個是資產證券化的業務，這三類裏頭，金融機構都可以跟地產公司形成比較好的互動。
對於今天晚上的主題，我也思考了一下，剛才主持人也講了三點，我是很同意的，就是分化、轉型和創新。在這裏我想再補充兩點，一個是平衡，一個是整合。
平衡就涉及到金融，平衡是現金流的平衡，對地產企業來說，今天早上陳總也講到，有的是百分之幾十的資產負債率，有的是百分之幾百，在這麼大的政策變化的節點上，如果你的平衡做不好的話，可能就會進入到整合，當然整合也是金融和地產的結合，我們在整合的過程中也會提供我們的金融服務。
但是在整合的時候，我又想再說一個觀點，其實我對在一個城鎮化率沒有到極限的上升的市場上，我們認為地產公司所擁有的資源的流動性是非常好的，這一點我和很多做金融的同事的觀點是不太一樣的。
很多做金融的朋友很擔心地產債的兌付，很擔心地產債會爆掉，但是我經常跟他們講，只要他的地沒拿錯，只要他不是瘋掉了，它是非常容易變現的資產，如果把投行的金融力量結合進去以後，幫他做一些相關的整合，他會很快的通過另外一種方式走出來，這在某種意義上講，比一般的工業企業更安全，而不是說更危險。
所以從這個角度來講，我對地產行業是非常有信心的，但同時也希望在一個大的轉折的時間點上，每一個地產公司都能做好平衡，來取得自己最好的收益。
蔡金強：朱海斌，你作為經濟學家，你是怎樣看房地產前景的？有時候從我們的角度會想，政府要怎樣拿捏呢？現在房地產賣地的收入還佔了地方政府很高的比例，現在政府說房價不準漲，這個中間的政策政府怎樣拿捏呢？
朱海斌：上午的討論我感覺大家相對比較悲觀，尤其是政治局講了房價不漲，大家覺得政策對房地產市場會有很大的打壓。
但我聽下來，我覺得比較吃驚的是在市場實際的基本面上，並沒有聽到太多負面的消息，如果大家只是擔心政策的因素，我想沒有必要對房地產市場過度悲觀，應該說還是一個相對比較樂觀的情況。
因為政策有一點是非常明確的，政府可能不希望房價現在上漲，但是政府肯定不會希望房價跌，在各種政策取捨中，短期看可能是經濟穩住，微升，中期未來3到5年去槓桿還是會持續，當然在去槓桿完成之前，我覺得政府沒有任何理由去主動戳破房地產市場。
我從2011年加入JP摩根，每年海外的投資者都唱空中國的金融市場，唱空中國的債務問題，但是一直到現在為止這個市場沒有爆掉，就是房地產市場一直沒有深度的調整，房地產市場一直是一個很積極的方向，這恰恰是其它的國家出現了金融危機，而中國沒有出現金融危機的一個重要的原因。
所以在未來，尤其在去槓桿的任務沒有完成之前，大家可以看到另外一個側面，就是在政策上是政府沒有任何意願去降房價。但我想有兩個事情可能需要引起注意，或者說引起警惕，第一是房地產市場進一步洗牌的現象會加劇，Top10的市場份額以前是個位數，現在到了20%多，過幾年可能會到30%多、40%多，在這個過程中，這批好的企業越做越強，另外可能有一大批中小企業會退出。
政府現在不希望房價漲，但是政府也在討論長效機制，今天上午賈康老師講了很多，我就不重複了，他講的很多都很好，但是我擔心好的長效機制我們一直拖，沒有建立，但是行政性的管制越來越長期化，包括以前最早的限購、限價，到現在限售、限商，各種各樣的行政型的管制，當初引入的時候是作為一個短期的政策因素，但是現在政府用得越來越頻繁，把這個作為長效機制，這對房地產市場應該是一個非常深刻的打擊。
蔡金強：今天討論的話題比較寬廣，大家都從不同的角度發揮，林少洲先生覺得有沒有哪些主要的領域要強化，或者說您對現場的嘉賓有什麼問題要提出再討論一下？
林少洲：我基本上都聽明白了大家的意思，我簡單做一個小結，或者談一下我的看法。
去年下半年的時候，我對今年的形勢是非常擔心的，確實這一波走得太猛了，中國的房地產在中國整個的經濟結構裏頭走得一枝獨秀，周邊的各個產業都跟不上，尤其是老百姓現在買房，因為做別的生意、做別的投資都太差，包括專門做股票的人，咱們說股票是個黑洞，把中國的老百姓的財富都消滅掉，這20年買房的人都掙了，買股票的人都把錢送出去了，這個現象非常嚴重。
包括今天講到房地產業界，我們在嘗試做轉型，但確實感覺到新的行業的壓力很大，我們轉出去就知道，別的行業更難做，所以這不是一個簡單的事情。
中美貿易戰出來之後，我對今年和未來一段時間的房地產稍微有了一些信心。我以前講過一個觀點，中國的房地產臭豆腐，我們老是在批判，政府永遠打壓房地產，就像野草一樣，它給點陽光就燦爛。
中國的農業每年都要扶持，它一直髮展不起來。所以這個行業如果沒有遇到過度的政策壓力，它其實就會成長得很好，因為它的市場基礎很好。
今年之前的一波價和量都漲到了高峯，把自己都封死了，所以本來是面臨一個很嚴厲的政策的打壓，但是今年的貿易戰出來以後，其它的產業發展談何容易，所以怎麼穩住國民經濟不要掉下去，穩住國家、民族的預期和信心，其實房地產是一個很重要的東西，這個東西不能掉下去。
因為中國這麼多年每個家庭主要的財富就是房子，有房子就有財富，沒有房子就沒有財富，所以你要搞消費升級，很多都要從房地產這個蓄水池裏去放一些水出來。房地產這個預期如果不穩了，其它的產業危矣，所以這是一個很矛盾的狀態，這個泡沫不能隨便推出去，也不能把它隨便捅破，這是一個執政的最微妙的平衡。
我們一直在講房地產這麼多年沉澱的資產有200多萬億，其實未來消費升級和很多新的產業的升級，最重要的資源就是能不能把這200萬億的財富逐步的轉移到新的領域裏頭去，包括消費、旅遊，轉得過去，中國就贏，轉不過去，那就很困難。房地產也是其他消費和產業的希望所在，這裏面是有戰略意義的，關於這個問題的認知，上上下下還可以有進一步的討論。
我剛才看了一下咱們臺上有兩類人，一類是傳統地產公司，包括路勁、萬科，他們在走的路是地產+，現在也在嘗試跟新的行業對接。但是蘇寧這樣的企業走的是+地產的路。包括代建裏頭很多的投資方、土地方，它原來主業不是房地產，但是他們現在對房地產依然充滿了興趣。
剛才吳總也在講，研究來研究去，地產還是個好行業，那麼多人還想進來，所以這一點可以總結成是一種自信，這是什麼自信？你的產業自信，你自己的行業是一個很好的產業，關鍵是要做得更好。
我自己的看法，地產這個行業整體上來看沒有任何溫和，在古今中外，地產都是一個大行業，但是企業做得不好會有問題，所以這個行業不會有大問題，企業做不好可能會被兼併、整合，這一點大家要量力而行。
房地產幾十年大家的日子都很好過，每家都很好過，這太離譜了，沒有一個行業是這樣的，所以我們要量力而行，發揮各自的優勢，把期望值降低一點，把槓桿降低一點，強強聯合，學會合作，學會跟別人一起分享，這可能是大多數企業未來的生存之道。
包括轉型過程中慢慢的形成資源的密度、濃度更高一點，不像以前把槓桿搞得很大，一點點錢想做一堆事。
所以我覺得未來行業，大家學會合作，把期望值降低，總體上它是由青春期到現在成熟，所以地產長遠，它迴歸成熟，就像一個人一樣，從以前的少壯到現在是中年人，這個時候很多事情想得開一點，想得透一點，不要那麼執着，不要完全的拼體力，更多的用一些智慧，心態也變得更好一點，不一定非得去爭數一數二，每年都要有很大的增長。
總體來講，這個行業未來的發展會比較健康，但是要更平和，不一定非要有那麼多的激情，永遠都很高亢，可能最容易出問題的就是這一類，在一個成熟的階段還在搞青春期的動作的企業可能是最危險的。這是也行業內的各位的一些提醒。
這幾年增長最穩的是在軟件和運營商非常強的企業，這說明市場有很多新的趨勢和現象，這是值得我們地產行業的主力部隊去學習和研究的一些新現象，在這裏頭怎麼找到一個未來的方向。
蔡金強：林總的發言更多的還是一個鼓勵，在經營的時候要有一個迴歸，從高速增長迴歸到有質量的增長，房子從有局部的炒作迴歸到居住的屬性，槓桿從以前的比較迅猛迴歸到比較平穩，各種各樣的迴歸也是因應現在整個市場的情況，所以也祝福中國的房地產行業能夠健康的發展，這十多年下來，企業畢竟還是在穩步增長的，所以祝福中國房地產，謝謝各位。