主持嘉賓：廣東省房地產研究會執行會長韓世同先生
討論嘉賓：
光大安石資產管理有限公司副總裁、光控安石商業管理有限公司總裁周頌明先生；
彩生活服務集團有限公司執行董事、首席執行官唐學斌先生；
長沙IFS董事兼九龍倉租賃及營運總經理何蔡寧玲女士；
平安不動產長租公寓事業部董事總經理鄔克敏女士；
九宜城高級合夥人趙曉萍女士；
合生商業集團商業事業部副總經理王海燕女士；
貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領先生；
西藏水資源有限公司執行董事王克勤先生；
仲量聯行資深董事、華南區董事總經理吳仲豪先生；
源淶國際合夥人、總裁陳昱彤女士；
第一太平戴維斯廣州公司董事總經理暨華南區副董事長劉蔚海先生
韓世同：我們這個陣容非常強大，但是時間還是隻有40分鐘，而且按照預先日程已經遲了三十多分鐘，我想革新一下，因為我雖然在羣裏徵求了大家的意見，但是有三個話題，大家可以自由選擇，哪一個方面最擅長的，突出講一講。
第一個是新商業退潮時期究竟是怎麼樣的表現？還有長租公寓是藍海嗎？第三，未來的城市升級，未來的商業是什麼樣的走向？
先從周總講，我們不久前去新加坡的時候考察過，我覺得你們光大安石跟九宜城是屬於新銳的資管新軍，已經在國內的資產管理上表現優秀和突出，您談談這方面的看法。關於新商業和新商業的未來。
周頌明：我還是談談新商業，相對來說商業比較熟悉，因為我覺得商業大家的看法變化比較大，整個供應鏈大家都知道比較大，電商衝擊各個方面，實際這幾年的確變化非常快，從本身是零零散散許多商業公司，這幾年整合非常快，也是逐步高度集中的趨勢，這是非常明顯的。
另外，商業這一塊用基金的模式去做方向，也是會越來越清楚，因為傳統的商業公司找基金公司合作，基金公司找商業公司合作，無非都是在融合的過程。另外一個是購物中心跟百貨之間也逐步在融合，在購物中心看到百貨的影子，但是傳統的百貨肯定不會按照傳統百貨做，這也是在有交叉，這些趨勢都非常明顯。另外整個商業的趨勢實際上是創新會更多，新的業態不斷出現，具體怎麼樣很難說。
很多人說商場也在變，購物中心裏面有植入公寓，植入聯合辦公，醫美等等，實際現在很多的主題式的也越來越多，就是做內容，所以整體商業來說，未來實際是整個資源的整合過程，需要比較大的實力，那是肯定的，因為沒有大的規模，很難生存，對資源的把控、成本各方面，都會存在問題。
韓世同：您覺得在現在這種調控下，商業會是什麼樣的？簡單說一說趨向。現在更多的關注是住宅，但是商業會是什麼樣的？
周頌明：最近一段時間，商業也是比較難的，因為資金，你會發現在整個市場上，整體的併購明顯在減少，整個成本在上升，前幾年資產價格高，對資產的預期高，現在成本高了，這方面對整個商業的整合速度來說，還是會有一定的影響。但是我想整體這個趨勢不會改變。
韓世同：唐總剛剛在隔壁場做了物業管理新物種的討論，您的彩生活在新商業也屬於範疇，您來談談今天的話題，新商業前沿。
唐學斌：我覺得老百姓的生活還是有很大的改善和提升的空間，所以我們現在也在進入一些商業的合作，現在看到商業有一些很微妙的變化，前面我們看到盒馬、永輝，似乎創造了新零售的模式，現在看到資本市場又有了一些新的變化，也在表現出來。
其實我覺得現在的問題是線上的成本已經太貴了，所以不得不到線下來獲取一些新的流量，我認為這些企業並沒有改變零售行業或者商業的本質性問題，只是多了一個維度，把每一側和客戶之間的接觸變成一次互聯網方面的線上流量的接觸。
所以從這個角度看，線上對線下確實也產生了一些衝擊，但是同時，我們也應該看到，線下的商業價值是逐漸的凸顯出來，線上不會進一步的更加有能力讓線下的商業更難做，我相信這種可能性會變得相對小。
但是在線下，如果說不能用線下的武器，可能你跟這些新零售比，缺了一塊，比如盒馬還是虧錢的，但是它的想法是將來20%的銷售是在線下來完成，但是通過20%的銷售引發了線上80%的銷售，一算總帳就比線下單純只能利用線下的模式做。
韓世同：還有資本市場的增值。
唐學斌：那是另外一個故事，彩生活涉及新零售也是一樣，我們有社區場景，但是我們需要商業服務產品和場景進入進來，讓業主每一次和我們的接觸轉化成商業合作的機會，換一種方式說，我們發現物業管理也是具有無限場景的社區服務的市場，是一個新的線上加線下的全新商業場所。
韓世同：謝謝唐總給我們講的新零售、新商業線下化，我們傳統的是否要線上化，形成互相競爭的機制和模式，來形成自己的競爭優勢。接下來請平安不動產的鄔總，平安屬於保險銀行業，也涉及房地產，您來談談長租方面的，您是側重於這方面的業務？
鄔克敏：我原來是在平安不動產做資產管理，管理的所有商業和地產，不管的時候是一年多前已經有1500多億，因為我們是保險基金投入的商業和寫字樓的物業，其實管的量很大。長租不管是紅海還是藍海，從去年政策規定保險基金可以進入長租公寓的市場，保險基金也可以從事開發，整個住宅市場國家在管控，而租賃這一塊國家是支持的，所以長租公寓不動產成立到今天只有半年，我跟所有的市場上的開發商也好，代理公司的長租公寓的運營品牌、投資品牌都有很好的接觸。
從大的市場趨勢來說，肯定是有未來的發展前途，我們根據市場的調研報告，到2030年，整個長租公寓的市場如果是機構化的管理，大概能達到1800萬間，整個市場是1500億，大家都衝進去在做，在做的過程中也發現了很多問題，因為人們的消費觀念的問題，因為我們中國的租售比的問題比較嚴重，所以導致瞭如果你重資產去投的話，投資回報會很低。
你們現在買的住房根據現值來算的話，一年有1.5到1.8的回報已經很好了，長租公寓在另闢蹊徑，城市化進展，因為所有的城市尤其是一線大城市增量市場越來越少，存量市場越來越多，我們希望從存量市場上找到合適的項目，比如說舊的寫字樓，舊的酒店改成長租公寓，平安不動產是全鏈條的資源整合者，不會自己做運營，也不會買了以後自己管理，我會聯合上下游所有的資源，運用好集團保險資金的資源，包括外部的資金和其他的保險公司，還有國開行等等這些金融資源做好金融對接。
第二是關於跟其他所有的開發商和運營商資源的整合，我不會自己去做，所以他們非常歡迎我，看中的項目就跟我說一起投，再交給他旗下的管理運營公司運營，比如說朗詩有朗士寓等等都是和我們的合作商，如果投資層面允許投，基本上會把運營交給運營公司。
所以不動產在長租公寓上做的就是資源的整合者，怎麼樣把城市的存量用房用好，同時把那些跟住宅相關的邊上配套不準賣的那一塊，長時性的商業也好，變成長租公寓，是未來的發展方向，希望居者有其屋，習大大說房住不炒，希望給真正需要房子的人提供住宿，也是平安不動產想做到的社會責任。
韓世同：謝謝鄔總，主要長租公寓是做資源整合和配合，專業的投資機構做得更好，但這裏很關鍵的還是房源問題，如果市場上拿房源肯定必死無疑，連資金的利息回報都不行，但是把一些原來租金很低的長租下來通過改造提升價值，我覺得是基本邏輯。
鄔克敏：我們不僅是做二房東的模式，有個任務是幫保險公司配資，做重資產投資，這才是我們的重要任務，我其實是買入的，買了以後交給其他的運營管理公司運營，品牌是他們的，我是一個重資產投資者，當然為了提高投資回報，我會結合一些中資產，也就是二房東的模式做，當然市場上還有非常大量的集體用地，現在集體用地北上廣深和杭州是允許用地來做，利潤大，對資金的要求也很高，所以很多公司願意和我們合作。
韓世同：對於某些機構而言可能是藍海，對於不習水性的可能就是紅海了。九宜城的趙總，根據您的經驗談一談。
趙曉萍：中國現在已經到了一個全新的商業時代，這是從消費者這一塊研究的，現在已經到了80年代小太陽，什麼意思？就是一家六口人帶着一個孩子，這是一個結構，這個結構是12歲以下的兒童已經2.5億，還有一個是單身狗，90後消費者1.88億，在00後的1.61億，所有的生意、銷售額，我們做商業的都是圍繞着消費者，這就給了我們機會，第一是新的機遇，第二是新的創新，第三是新的價值。
我就談談我們公司新的機遇，因為我們也是成立兩年的公司，但是已經做到了管理七十幾個項目，今年管理了兩個標杆項目，一個是武漢，是全球的第三高樓，廈門中心也是我們管理的項目，為什麼我們有機會能贏得這麼好的項目是因為我們的團隊，團隊規模非常大，全國已經有七個分公司，我們已經研究，怎麼落地？以前的購物中心是大而全，現在小而美，市場的細分化正是市場所需要的，還有一個數字，文化產業在全球來講是偏低的，因為日本文化產業佔到了15%，全球是5.5%，中國是五年來增長了20%，也只有4點多，所以文化產業發展是急需的。還有演出的資源，在倫敦每個人口一年有1.8次去看演出，紐約是1.6次，中國拿上海來講只有0.3%左右，研究這些市場以後，我們的新區域就是大娛樂，大休閒。
談到新創新，我們業態去創新，引進的品牌去創新，每個星期都有團隊分享，新奇特品牌，全國七個分公司一起分享。而且我們優秀的團隊，我們的智慧商業，為什麼說他們很優秀，因為我們打通了金融環節，在自己用的系統裏，做到了經營貸款、裝修貸款，我的消費者有兩個，一個是品牌商，另外一個是消費者，很多商場為什麼招商難，這些品牌方的開店需求以前不一樣，以前看地理位置，現在除了地理位置還要看周邊鄰居品牌氣質是否跟他匹配。而且他周邊住的消費者跟他的氣質是否吻合，我們從前期已經解決了這些品牌方經營的困難，我們是有專門系統做到，因為我們公司本身的DNA是帶着金融，所以解決這些問題，這就是新創新。
第三是新價值，中國已經從增量到存量，很多開發商是因為運營不善，粗糙管理，通過精細化管理讓資產增值，其實商業人不光要懂數字，還要懂藝術，懂美食，懂美酒，美學的東西必須懂，懂得美的人才能引領老百姓的生活。
韓世同：時間比較緊，接下來是合生的王總，老牌地產商早期影響非常大，這幾年有一些轉型，今天我看到品牌百強裏面，你們公佈的是在50位，談一談合生在商業方面有什麼想法。
王海燕：剛才聽了各位嘉賓說了很多未來商業的理論認知和想法，作為商業運營商來講，我再談一些更加具有執行和操作性的方法論。剛才也說過了，消費整個升級是在變化了，消費羣體也年輕化了，在整個的變化之下，目前我們的商業地產已經進入到快速的更新迭代時期，我們也是有自己的幾個觀點。
第一，輕運營時代已經結束，深度運營一定是未來商業地產的新趨勢，我們認為的深度運營是什麼？第一，我們有了很多新的科技應用，所有的客流系統已經到店鋪級客流，包括系統化的商業對租戶的瞭解，我們更多的幫助大家去搭建場景化和體驗感，從引客流到幫助租戶加強做生意和轉化率。
第二，創新空間運營是整個的商業地產永恆的話題，對我們來講也是非常值得研究的。其實我們從2016年開始開業，我們嘗試的街區的運營才兩千多平米，到去年年底開業的北京的項目，創造出了自有的IP品牌，做了亞洲最大的兩萬平米的主題街區，經過半年多的運營，也成為北京市場非常大的亮點。
同時這個創新運營空間，因為在購物中心裏所有的租約基本是三年五年，而這種變化對消費者日益加強和需要變化的新鮮感就會受到限制，我們也是運營而生，近期也是在北京合生匯推出了集羣放量的網紅街區，彙集了20幾個品牌租戶，聚集了當下非常潮流的品牌，人臉識別、無人店等等高科技，跟品牌進行深度運營和連接，形成了自由IP品牌的嘗試。如果有在北京的話，也可以請大家來體驗一下我們自己孵化的品牌。
第三，商業的根本回報率，沒有利潤，商業是無法持續和經營下去的，以上這三點是我們的一些觀點。
韓世同：接下來請吳總談談。
吳仲豪：其實剛才嘉賓已經說了長租公寓和商業地產，我都很同意。我們的公司服務很多的發展商，基於剛才說的商業地產的點，再過五年00後就出來了，可以多看怎麼利用科技連接。還有一些商業地產，十年過去常常談人性化，未來的人性化定義是新一代科技的人性化，未來商業發展上可以用載體，用你們的平臺可以鼓勵更多人跟上科技發展，可以接受科技發展，自然會去你那裏做生意，這個大方向未來五年都是這樣。
長租公寓是未來的藍海，應該去做，而且值得去做，為什麼應該去做？我們公司看到一二線城市很多的長租公寓在過去半年的承租非常快，單價也非常高，我們看到一些年輕人接受長租公寓，他們給的單價比較貴，空間很小但是不介意，他們有街區，有社區設備，所以這個需求是有的，值得去做的。
長租公寓很明確的一個是可以解決社會的問題，解決配合未來中國發展的租房問題，還有解決現在年輕人問題，很多人才流動，所以長租公寓值得也應該去做。
韓世同：這是關注00後和長租公寓值得做，楊院長現在是貝殼研究院院長。
楊現領：我說租賃，去年我也說了租賃，我說租賃市場空間沒有想像的那麼大，也建議大家不要那麼快的進來，實際過去一年進來的速度很快，我還是把我的觀點梳理一下，主要是幾個數據。
第一，這個市場空間到底多大，剛才他說這個市場是很大的藍海，我覺得市場沒有想像的那麼大，今天的租金總規模才1.5萬億，看起來未來五到十年可能擴展到3萬億左右，但是1.5萬億裏面真正跟開發商有關係的，包括跟所有機構有關係的，機構滲透率只有2%，也就是幾百億的市場規模跟我們有關係，那開發商有關係嗎？最多隻有20%，所以簡單來說似乎跟開發商沒有半毛錢關係，所以空間沒有想像那麼大。
第二是增長沒有那麼快，我剛才看了數據，過去20年，開發商賣了1.4億套房子，過去五年，過去十年，是加速增長的，越來越快，拋物線到頂點再下來，租賃是線性增長，不會特別快，因為租賃的需求，收入不增加，市場不會擴大，所以是緩慢增長線性增長，而且不會增長那麼快。
第三是這個市場80%跟開發商其實沒太大關係，我們知道任何一個國家，80%的租賃房源來自於業主，業主把房子拿出來重新裝修出租，交給中介公司，託管公司管理，真正跟開發商有關係的只有10%，80%的市場是跟大家沒有關係的，另外10%是政府的，所以這是811的結構。
第四是市場格局到底是怎麼樣的，我認為核心是未來的中級格局是頭部高度集中，尾部高度分散，中間是相對平均，未來大的企業會非常大，租賃市場3萬億規模裏，未來可能管理到一千萬間的規模，未來一定會出現千萬間量的企業，而且有那麼幾家會出現，市值能過幾千億的很正常。尾部，因為大部分是中小二房東，二房東的服務是不錯的，越來越規範，所以尾部高度分散。中間會有一批企業做一定規模，我對租賃市場是謹慎而悲觀的，但是大家好像很樂觀。
韓世同：這是楊院長給大家的忠告，講得非常好。接下來請王總，贊助我們在座的5100的水好幾年了，而且您又是學者，香港科技大學的學者，又從事快銷售30多年，飲料行業27年。
王克勤：我認為今天中國的地產業，我們未來的方向都是藍海，我成長在丹麥，有一次計程車公司跟我說，跟中國計程車公司是不同的，他說我們開計程車是希望我開得好開心，所以這個車子是我的生命一部分，所以我碰到人的時候，我會道歉，客人上車我會微笑。
中國人的計程車司機是今天要開快一點，賺多少錢，中國的營業管理是數字的，我們的管理是生命和微笑。今天我們經歷了非典，那時候是十年前，中國有了一個大遺症，我們大量使用抗生素，今天有疫苗事情，今天在講地產進入藍海的最重點是藍海更藍，紅海淺紅。
陳昱彤：我現在是做長租公寓，是從恒大、香格里拉做了15年，三年前選擇了去長租公寓當時認為是藍海去創業，其實我覺得長租公寓藍海還是紅海，取決於你要做什麼和你怎樣去做，首先是看你的定位是怎樣，我們是在上海，我做的只是切中高端部分人羣，不做剛需房，上海80%的500強的高管，全部都住在我的公寓，我們只是服務特定人羣，所以這部分人羣相當穩定，而且是可以滿足持續增長的房量需求。所以我們可以保持在90%的出租率，這樣的話是藍海，天花板相當高。
第二是看你的模式，我們是分散和集中相結合，有些長租公寓大部分是做集中式的，我們有一大半是做分散式的，流轉得比較快，所以一套房子進來九天，裝修好了就出租，這節約了我的成本，時間就是金錢，所以分散式也是一個藍海。
第三是你的目標是什麼，我三年前來創業的時候，也有其他的比如成都、廣州、北京的企業開發商來找到我們要不要做品牌輸出，做長租公寓運營，因為兩三年前，很多的房企是沒有進入這個領域的，但是我們都拒絕了，因為五年之內都是在上海，因為我要修煉內功，拒絕了很多機會，今年才開始準備有計劃的第一站先進杭州，然後長三角再珠三角，再是中國主流的一線城市。我覺得還是個藍海。
韓世同：最後請劉總總結性發言。
劉蔚海：剛才談了很多長租公寓的供應商，我們看到市場的反應，特別是我負責大灣區發展，現在有非常多的需求，有很多存量物業還有開發商，在想方設法多做一些長租公寓，這也是我們公司戰略發展的一點。
至於紅海還是藍海，我個人覺得在中國這麼大的消費羣體，不要說是紅海藍海，看你做的有多好，這就是藍海，現在說創新還有新的物業，包括共享辦公還有商業中心，已經起了巨大變化，歸根結底要看消費羣，他們的想法到底是什麼，我們來滿足他的需求。以前我們幹什麼，他們就可以獲得什麼，現在是反過來的，他們需求怎麼樣，供應他們的需求。
所以以前共享辦公，現在很多年輕人不多給兩千都不給你，辦公室還要高大上，他們覺得這代表一種身份。還有服務商場，五年前做定位，一般消費羣集中在45歲，他們是金領老闆，一般定位餐飲不能超過30%，現在餐飲一般佔50%以上是很普遍的現象，而且消費羣集中來看都是以一種比較短平快的營銷手法，還有場景打造，和商家的溝通，來完成它的品牌效應。所以我覺得到底長租公寓能不能夠有一個很好的發展，我覺得還是消費人羣的根本接受能力，我基本上看好。
韓世同：謝謝各位，我們合個影，乾貨滿滿。