陳朝朝（星河產城創新發展研究院常務副院長、星河產業集團總裁助理）：尊敬的各位專家、同仁們、媒體朋友們，大家下午好！我今天的主題是“產城融合的邏輯”，今天的股市又跌得一地雞毛，地產股也跌得很厲害，現在我們面臨的是寒冬，工作難度很大，現在這個階段我們大家都產生了迷惑，未來的方向在哪裏？是不是地產界還像以前一樣的盈利模式、商業模式，是不是還是以前的技術？

在這裏我想分享一些我的感受，我不是太贊成做產業的去幹地產，也不太贊成做地產的去幹實業，因為都是藍海，我也見過很多失敗的案例，大家也會爭論為什麼幹實業的不能幹地產，我認為好像不太尊重地產。

為什麼乾地產的不能幹產業？確實是實業很難。大家說產業地產是藍海，那畢竟是海，跳下去也會淹死人的，這是我自己的觀點。

地產向產業轉型，我覺得可以探討，我不認為所有的地產都應該向產業轉型，現在從國家經濟區域開發的概念來講，從國外同行分享的經驗來講，它應該是一種區域開發的概念，所以我同意前面的一些同仁們講的，地產做得好，房子建得好，我就做房子，沒有問題，我不需要去地產的字樣。

但是未來的區域經濟發展，對城市的轉型升級，對產業的轉型升級的訴求和需求，我認為這是一個永恆的命題，在這方面，地產有地產可以做出貢獻的地方，產業也有產業可以做出貢獻的地方，未來怎麼融合，方向在哪裏，這是當前我們的同仁們比較困惑的地方。

所以下面我也結合星河在產城融合的實踐，當中也會存在很多困難，我們希望通過這種分享，在這個領域裏大家能夠共同進步，能夠在目前的寒冬裏走出一片新的天地。

現在說產城融合，大家感覺好的案例不多，有問題的案例很多，這裏面有載體的問題，也有內容建設的問題，其實大家都很讚賞深圳在南山的開發，當時我參與過深圳南山開發，很明顯的鐘擺，上班的時間塞車，下班的時候南山高新區很空，交通問題很嚴重，但是產生的稅收很高，是不是它完成了產業地產的訴求呢？是完成了，但是造成了新的城市病。更不用說林林總總的我們在產城融合過程中出現的很多問題。

回頭可以看我們三個階段的分析，企業辦企業、商品房時代，到房企轉型運營商，這裏我沒把它作為產業地產商，我們認為產業地產商是城市運營商的其中一個類型，並不是說非要地產商轉型產業地產商。

我也看到前面很多同仁說，產業地產是片藍海，但是從我的經歷來說，我感覺產業地產是非常複雜的，產業有它自己的生命週期，有自己的脈絡和軌跡，跟地產不一樣，跟商業不一樣，跟物業不一樣，怎麼協同發展？

同行們經常說地產綁架產業，企業家很難受。我最近一兩年發現好像實體界要綁架地產，我也很難受。但其實不需要難受，本來目的是一致的，誰綁架誰都不是問題，關鍵怎麼把事做好。

從現在大家也感覺到了，現在是寒冬，政府管控很嚴，但是從國外的產業地產的發展歷史來講，我不覺得這是政府突然的要求，其實未來市場也會逼着我們這樣去走，只是政府現在提出的要求，我們覺得早了、快了，我還適應不了。

從外部來講，我們說了政府的區域經濟開發規劃、片區統籌、網格化管理，你說對不對？是對的，它在解決城市病的問題。從內部來講，我在推動城市和產業升級，必然會深耕各個領域的技術性的系統化解決方案，不是傳統的地產解決方案，也不是傳統的產業方案。都很專業，憑什麼你就能把這些專業性方案統籌、協調、配合做好，這是兩個另外因素的倒逼。

不光產業地產界很混淆，外部對我們的理解也很混淆，經常會說產業地產是以產購地。也不用避諱，確實是這樣的，是以產業來拿住宅，但是不是我們就是拿地只乾地產，不幹產業呢？並不是這樣的，我們就是在往產業這個方向努力的。

產城融合是一個非常龐大和複雜的體系，首先是人，大家經常說三生融合，其中一旦涉及到民生，那就不是光企業家的事，還涉及到政府，這麼龐大的連政府都不能完全推動的體系，憑什麼一家企業能幹？所以我們又反倒到現在這幾年大家常說的合作，產業合作、政府合作都會有。

最後再說說我們的建議，憑什麼讓政府、讓外界相信你是乾產業？你能不能把賺取的利潤投入到產業需要培育的板塊裏，這是很重要的因素。我們在跟很多政府領導溝通的過程中，政府領導很敏銳，他說你乾產業，住宅產生的利潤和未來形成的稅收在哪裏？你在當地我就信你，不在這裏我怎麼都不信你。

很關鍵的是現金流平衡的問題，特別是在今年，不平衡會死人，想平衡，產和地怎麼協調？從短期的資金平衡來講，產業如何說好乾，不會說政府非要說是充分調動社會資源、市場化運作，肯定是不好乾。在這個環節當中，特別是在產業前期的培育，當年是政府投錢，現在說為什麼讓產業地產商介入？你怎麼投錢？

我們初步的設想，包括我們的實踐是認為，通過住宅能平衡一部分產業的投入，在後期長期的運營方面，我們相信產業未來一定是個藍海和高速增值，用它再來平衡房地產的讓利利潤，長短結合、產地互補。我們認為這是一個相對能夠執行下去的算賬方式。

有很多難點，從規劃的衝突來講，我們現在是講的四規合一，說實話在上世紀90年代，其實政府都提出過三規合一，但是很難做到，到這幾年提出片區統籌，也很難做到。三規合一就是各個板塊在整個系統化解決方案的難點和痛點性問題，特別是利益衝突問題，你要提前解決，而不是在事後解決，所以不是簡單的規劃統一，其實是利益的統一、商業模式的統一，難度非常大，別說四規了，產規和城規怎麼統一？我相信有做過的同行都深有體會，天天吵架、天天溝通。

捆綁供地的問題。現在政府既說低效供地，又說不允許捆綁供地，又說片區統籌，又說綜合土地開發，這個邏輯非常矛盾。是為了防止以產業做住宅，但是你如果不把供地的路徑走通，不是綜合供地的方式，企業是要賺錢的，企業不賺錢等於是對社會的犯罪，這種方式下產業地產是沒辦法做的。

我們接觸到很多內地城市正在探索綜合供地，深圳在這方面相對探索的比較前一點，其實我們有體會，從政府的角度來講，一個片區分給不同的開發商去運作，協調太難，完全交給一個開發商來做，又怕這個開發商在局部利益會損失社會和政府的利益，這一點怎麼平衡，我覺得着力點不在於是否是捆綁銷售的問題，是否是你規劃和落地執行相統一的問題，那就是政府做好政府的規劃和監督，企業做好自己的運營和落地，所以在這一點，政府的很多的目前的規定對我們造成了很大的困擾。

還有產業地產本身落地的問題，就回到我剛才說的觀點，都是藍海，實體企業也是藍海，產業地產也是藍海，從國外的同行來看，做到世界500強的城市綜合運營開發商的，目前來說沒看到誰是全力以赴去做一家實體企業的，都是藍海，而且跨行的難度、複雜性非常大。

我曾經跟幾個上市公司的老總溝通，他們想從實業轉產業地產，政府給他地，產業地產能賺錢，它也幹，幹到一半乾不下去了，有團隊的問題、盈利模式的問題，包括幾個體系合作的問題，特別是還有產業怎麼落地的問題。我們一直說產業是很難按照地產的規律走的。

星河集團是五大集團，按照地產、商業、金融、物業、產業來劃分，我們的設置是按區域開發建設的板塊來設置的，而不是純產業地產。我們今年也在全國佈局，可能有點逆市而為，但是我們相信未來一定是一個趨勢。

在星河的整個產業算賬的邏輯來說，我們是用租金收入、運營服務加金融工具來平衡長短期的現金流。我們也做了星河world第一期ABS，預先變現了8.4億的資金，從租金的提升到物業價值的提升，再到現金的迴流，純靠租金是不行的，這在目前已經得到了同行們的公認，但是從綜合運營來講，未來跟產業一起發展的金融現金流的配套，所以星河有一個觀點，就是房東+股東、社區+園區、產業和地產同步發展，甚至說我作為產業的服務商跟隨者，但不做產業的主導者。

所以在這個角度來說，既是一個城市運營的開發商，我們是產業的服務者，我不能干擾甚至介入。星河有一句話，我們控制不了的不做，我們變現不了的不做，我們退出不了的也不做，其實是給我們自己畫了一個紅線，產業還是企業家們為主，我們是服務。

在這裏也誠摯邀請，如果大家去深圳的話，我們也歡迎你們去深圳的星河world看一看，我們在這裏面實現了四規合一，但是這個過程中非常痛苦，而且在這個過程中會有很多新的變數和新的體系化方案。

我們5月30號在南京玄武區6塊土地綜合供地，一次性拿下，形成新的產融模式。南京的項目給了我們很大的信心，我們也相信這種產城融合的模式是可以在全國複製的。

我們希望打造一個企業的全生命鏈條和資金的全生命鏈條，在兩條線的共生過程中，我們來找到解決資金長短平衡的節點。

在產業落地方面，因為時間問題，我就不細講了。

政府和企業怎麼在產城融合當中互相定位，各自發展？政府做好政府的，企業做好企業的，同時在這片藍海里，我們認為這是一個永恆的主題，也不是一個夕陽產業，是未來一個很好的朝陽產業。雖然說現在是寒冬，但我相信春天很快會來臨。謝謝大家。