主持嘉賓

黎振偉  世聯行首席技術官

討論嘉賓

張章筍  國瑞置業有限公司企業創始人、董事長

何建華  福晟集團董事、地產集團執行總裁

朱  靜  上坤集團創始人兼總裁

劉建國  河南昌建地產集團有限公司總裁

王如民  上海楷林房地產運營管理有限公司董事總經理

談子信  凱輝高德總裁

張秀珠  歐派家居集團工程營銷事業線總經理

丁建剛  浙江省著名房產研究和評論專家、浙報傳媒地產研究院院長

黎振偉：謝謝大家參加主題討論，時間只有40分鐘，所以把客套話都去掉。今年博鰲論壇是在很特殊的市場情況下去召開的，所以我們討論的話題也會有更多的不同想法和意見。本輪的討論議題是輕和重，模式天平中的規模與利潤，這次的討論嘉賓有八個人，要控制時間。

我之前做了準備，我們這裏有開發商，有顧問機構，有製造企業，所以討論起來會有很多不同意見。先從第一個開始，後規模時代的房企利潤命題，昨天在理事沙龍里已經有很多討論。我是這樣說的，如何看待今天房地產行業的真實利潤，都說我們暴利，怎麼暴利？

第二個問題，房價不漲，開發規模要調整，只能減少，之前的高地價還要消化，企業利潤減少一定是大概率的事件。我們企業將如何應對調整期的發展方向和模式？這是很嚴峻的問題，這個問題想請上市企業的國瑞置業有限公司創始人、董事長張章筍先生談談。

張章筍：過去的發展確實留下了房價太高的問題，現在政府不滿意，所以現在要嚴厲進行調控，其實已經調控了很多年，下一步還是會繼續。我認為蓬勃的發展期已經結束，目前的房地產運行還處於各地土地拍賣高地價狀態，融資成本高，目前又是限價的情況，其他的新的地產，比如說養老地產、工業地產、物流地產、特色小鎮、綜合體。

目前這些模式正在研究當中，這些說有很高的利潤也不太現實，我們要正確領會中央意圖，儘快出臺長效機制，讓房地產業平穩健康發展，這也是房地產商所期望的。如果長效機制能夠儘快出臺，讓房地產業能夠有非常平穩的預期和非常平穩的政策，從土地的供應到房地產開發的規則，到房地產稅都出臺之後，大家都清清楚楚，房地產公司知道處於什麼位置，知道應該怎麼做。

房地產業未來後三十年其實還是有很大空間的，首先是大灣區城市羣的支撐，第二是滿足58到75%的城鎮化，這是需要房地產支撐，還有農村的市場逐步放開，美麗鄉村建設，這也需要房地產，尤其是未來人們美好生活需求的提升，對住宅的幸福需求。

黎振偉：您是上市公司，你覺得你們公司今年和明年的指標會調整嗎？

張章筍：按照目前房地產企業還沒那麼快出現下滑，原來拿的地還是比較穩定，還不會馬上就下滑。

黎振偉：還是有準備的，下來調整的策略就要研究了，今天這兩個比較大的開發企業都來自廣東，另外一個企業福晟也是廣東的，你們企業很有名，你們的發展速度非常快，這個調整下來，高速度還能延續嗎？

何建華：廣東走出來的閩系企業，我們也算是福建企業，穩字當頭是最主要的，你談到的話題是規模與利潤，這個也不是矛盾，首先有規模才有未來，但是規模不能盲目的做，有些企業到七線城市拿地，當然風險很大，才有了後面高週轉帶來的問題。

規模還是要的，但是企業發展利潤不能忽略，什麼時候需要規模，什麼時候需要利潤要把控好，一個是大灣區的城市羣體怎麼拿地，怎麼拿分享，國家的經濟要發展，就業問題、中美貿易戰爭擴大內需，固定資產投資逃不掉這個話題，避開不了房地產起到的作用，所以未來我是樂觀的，我參加博鰲論壇12年了，每一次都沒有樂觀過，大家都是講悲觀的。

從06年火爆，從08年日子難過，企業的發展變化很大，十年前的百強跟現在的百強區別很大，有新的黑馬，有在這裏一直做的，所以房地產的下半場強者很強，靠前的還是靠規模，規模帶來的是利潤，可能薄利多銷，規模大了但是還是有利潤存在。雞蛋沒有放在一個籃子裏，三四線和一線的搭配也是一個發展，所以我還是比較樂觀的。

黎振偉：一個是比較樂觀，第二是你們會繼續有一定規模，價格就不一定了。

何建華：價格就不一定了。

黎振偉：下一個嘉賓來自上坤集團創始人兼總裁朱靜，你怎麼看下來的利潤和規模問題？

朱靜：可能上坤對大家來說還是一個新面孔，上坤是成立於2010年，是房地產新銳，地產開發、存量運營和地產金融，開發板塊今年有希望往百強衝，存量資產國內有60億規模，金融也是為我們的開發和存量做服務。

回到您的話題，剛才陳淮老師講的我特別認可，其實今天這個調控是中短期的調控，是降溫調控，不是讓你地產一定是不要活，而是讓你稍微冷靜一點，因為前面真的是太熱，地產的每個人都有感受，所以我想有三個方面，思考的不一定對，和大家分享。

第一，要看清形勢，這樣一個形勢和前兩年不太一樣了，是不是有些企業還是以大步快跑的投資策略去做，這是很難持續的，還是要看清整體的形勢。

第二，投資佈局要結合整個形勢市場變化，如果說你僅僅還是按照原來的投資佈局，還是在一線和二線，或者僅僅在三四線，這種投資佈局都還是會有一定的風險，因為這種政策的調控和三四線今天潛在的風險，就跟何總說的不要把雞蛋放在一個籃子裏。

第三，看清形勢的情況下，也有一些企業在前兩年買了一些高價的地，這種地放在那裏，你的資金成本也很高，不要再有僥倖心理。原來很多的人去做地產，投資地產都有僥倖心理，一方面很多的購房人員有僥倖心理，地產從業人員也有僥倖心理，假設房價一直上漲會怎麼樣？

我們是在那樣的假設情況下買了地，但是今天看來很多城市限價政策短時間內不會鬆綁，如果真的以前買了一些地王的地，應該儘快的該清倉的清倉，因為從財務的角度講，那個是沉默成本，再放，你的成本還是會持續高，但是你的房價未來可能空間已經不是特別大了。

第二個方面我覺得應該是補課，之前地產行業跑得太快了，我98年做地產，也經歷了很長週期，自己創業的最大初衷是想做好一家真正做好產品的企業，但是我發現創業之後又被快速發展綁架了，這個行業發展很恐怖的快，拿地就開工，有設計圖紙的時間嗎？有產品優化的時間嗎？有真正結合地塊，做出真正適合市場客戶產品的時間嗎？根本就沒有，所以應該是補課，怎麼把每個企業經營運營的方面很好做起來，你的三費管理、工程質量管理、工程成本管理如何做得更好。

第三個方面，我藉着會場可以做調研，今天在座各位對自己的房子很滿意，不想換房的有嗎？有四位，有3%的比例，未來的空間還有很大的就是消費升級的需求，其實我們今天的房子是不缺房的，缺好房，我們應該真正在這一輪調控中，把好的產品，舒服的，真正有品質的房子做出來，這個客戶是願意給你附加值的，是願意給你價格的。

我舉個例子，有個當地非常有名的做好產品品質的開發商，政府就願意比城市均價高几千塊錢給到他，我們也問為什麼，因為他們產品品質做得好，所以他們的價格是應該在這個價格之上的。

黎振偉：我之前看了你們公司，你們是做投資出身的，所以你們希望做更好的產品，非常認同。第一個話題就到這裏了，因為這個話題是跟開發有關，所以我問的是開發商。

下一個話題是講創新的，創新業務起風能賺錢嗎？創新不容易，我做房地產也30多年了，今天的市場已經很成熟了，不像早期做房地產的時候，所以創新的難度與風險都比較大，而空間、盈利卻不大，或者增長不快，但是企業必須要創新，甚至要轉型，企業又將如何看？如何謀劃跟如何去做呢？

下面這些公司比較多是顧問，包括做實業的，首先問河南昌建地產集團公司的總裁劉建國，你們是很善於創新的，今天的創新和過去的創新有何不同？

劉建國：我是新面孔，我來自河南雙彙集團旗下的昌建集團，去年我們做了一個創新業務，大家一談創新，就談到文旅，小鎮，養老，無論是哪一個，背後都是兩個方面的內容，一個是產業的運營，一個是房地產細化市場的銷售。這兩個方面背後的邏輯是什麼？第一個邏輯是供給和需求的關係，第二個是消費習慣的問題。為什麼這樣講？因為創新之後，會發現無論是剛需還是創造性需求，需求都不足。

去年做了一個項目，叫宜養綜合體，做了幾個業態，一個是三甲醫院，還有活力老人的社會化組織，還有兩棟公寓，並且建立了一所學院，為什麼這個項目能做下去，並且做得比較好，首先這個項目的投資主體是複合的，我們市人民醫院佔了4%的股份，我們佔了40%多的股份，我們來運營，三甲醫院我們交給市中心醫院運營，房地產開發養老運營由我們做，所以從去年入市以來，首先推出200多套，當時是一搶而空，之後我們會發現進入一個平穩的銷售期。

為什麼會這樣？一個是房地產細分市場的銷售，我們做的是高端養老，區域性的細分市場的消費者不夠，怎麼辦？因為這個項目地處離高鐵站500米，離鄭州市是40分鐘，既是細分市場又是剛需，市場範圍可以擴張，我們在周邊市場探索銷售，發現市場很大。在運營方面也是這樣，當時很困惑，運營費很高，怎麼解決這個問題？我們嘗試了很多，首先是開了幾十門課，大家在上課過程中逐漸去適應28原則，我們的課80%能上的保留，20%能上的去掉，像健康管理，把健康管理交給醫院做，這樣逐步的把運營做到模塊化，每一個模塊必須掙錢，不掙錢就不可能可持續的發展下去。我們解決了運營和銷售的問題，實際上這和下一步的發展問題基本解決了。

剛才主持人問怎麼賺錢，實際上這個路也不太好賺錢，幾句話總結，要把握住供給和需求，第二是順應消費習慣。上個星期我去見我父母，他們住在一樓比較吵，給他們換高層的，他們不願意，老太太眼淚一下子就下來了，以為我把他送到養老院，一頓解釋也沒解釋通，這就是消費習慣問題。另外還是要練好運營的內功，創新不易，且行且珍惜。

黎振偉：第二位是上海楷林房地產運營管理有限公司董事總經理王如民先生，公司的名字很特別，叫運營管理。

王如民：黎老師之前給我上過課，簡單就少我們這個企業，楷林跟觀點地產非常有緣，已經參加了18年，長安的項目是從這裏認識，這裏簽約。

我們是專業寫字樓的，在中國這樣的不多，我們在河南起家，現在是中國兩個標準制定者，沒有之一，一個是寫字樓等級標準制定者，一個是物業管理指南單位。之前我們是寫字樓開發，現在我們轉型，把公司放在了上海，放到了一線城市，從這一年的成果，正好轉型經歷了一年時間。

這一年當中我們還是比較成功的，當時轉型看到了幾個特點，第一，轉型需要有直接的核心競爭力，這是最核心的，不是說轉型就轉型，寫字樓領域當中，我們積累了17年的經驗和經歷，在寫字樓領域轉型，走向了產業寫字樓的轉型方向，第一個是做寫字樓全鏈條的轉型，從開始定位到設計管理、招商運營更多做的是寫字樓招商寫字樓，不做一羣買賣的提成，也不做租賃一次性提成，一般運營至少15年以上，靠租金收益的分成方式。

另外一塊收益，現在目前的盈利模式是租金+，第一是租金，第二是政府給我招商的獎勵，第三是我投資一些企業所創造的成長收益，第四是增值服務。因此從盈利模式看，未來能看到轉型的成果。

如果傳統來講，僅僅還靠目前的租金當房東的方式，未來的困難也會越來越大，因為建造的成本會越來越高。

中國的房地產發展，行業不會有問題，但是企業家會有問題，很多企業在銀行就關注一個數據，最關注的是現金流，最核心的是有沒有原始積累，每年能不能沉澱下來，利潤能不能覆蓋風險，或者很多項目沒有利潤，這個時候是不缺錢，等有一天有一個大波動，發現家底太薄了，企業突然出現了資金鍊斷裂，如果你有足夠能力要看家底，家底好未來考核的就是你的團隊，楷林對這個問題轉型的時候考慮得很清楚。

我們的思路清晰，就是輕資產和寫字樓產業，第二，純正DNA，只做寫字樓。第三，團隊非常厲害，我們是螞蟥團隊，就是叮到身上必須咬下來不可，超前的頂層設計做得好，每個公司都是合夥人制，因此轉型的核心第一是本身能力，第二是把盈利模式考慮清楚。

黎振偉：要做好這幾個基礎也不容易，說轉型也不要亂轉型。下一位跟我是同行，凱輝高德總裁談子信，去年成立的，專門做存量，存量大家很關注，但是賺錢不容易，你怎麼幫企業轉型？

談子信：說到轉型和創新，我想現在很多開發商都非常關注，也非常糾結，在現階段整體的融資環境和政策調控環境下，究竟作為開發商來說要不要轉型，如果要轉，從開發到運營的轉型，要從團隊，要從專業，特別是這個效益的創造時間很長，這麼轉的話就遇到了很多的問題，咱們要不要轉？要不要模式創新？我想現在這個階段這個趨勢，咱們開發商必須要轉，但究竟怎麼轉？就從做存量地產投資跟運營商的角度給開發商提一些建議。

我覺得不能單靠自己轉，要結合很多的資源，也不能說轉就轉，或者就是跟着大家一塊轉，最終轉成出來的模式是一個樣的，那不行，所以我覺得從戰略這個維度去考慮，是不是從存量地產的價值挖掘、運營方面要考慮跟更多生態的資源結合起來。

比如我們給一家廣東房企業做整體運作模式的轉變，他們就把十幾個商業項目存量給我們去做定位，我們就給他十幾個項目分門別類，分成不同項目，有的是做文旅，有的是做聯合辦公，有的是做康養，我再給他導入運營商，用最好的運營商打好品牌。

運營商不是要招就能招，基本沒資金，我們就把金融渠道給他打通，通過存量地產的融資，給運營商提供資金，再給開發商把商業地產資源運作起來，最終有一個什麼效果？

首先商業做起來，住宅項目提升。第二，他們轉型是通過外部資源做的過渡，並不是馬上要轉，咱們還是要好好把開發的管理，把住宅做建好，再從存量部分拿到轉型的過渡期，之後再通過這些資源慢慢輔助自己轉型，再去做市場的存量部分投資，就是說咱們有資本，有運營商，有大數據，有人才的渠道，幫助開發商一塊把它的商業做好，再去從市場上的那些存量找存量做投資，再做資產證券化，這是我們對於現有開發商來說，從存量這一塊挖掘他價值的最好渠道。

黎振偉：謝謝談總，資源五整合，幫助開發商存量系統轉型，我很認同。關於產業的創新，邀請到一個非開發商代表，歐派家居集團工程營銷事業線總經理，他們去年上市，都說開發商利潤大，家居企業也不差，現在市盈450多億了，並不是說實體企業都不行，在他們面前，我們的開發企業可能還不如他們。張總可以跟大家講講，因為你比較特別，你的行業是家居，競爭比我們激烈，怎麼樣做創新？

張秀珠：歐派家居集團是2017年上市，當時55塊錢，高的時候到150多塊錢，低的時候，整個行情不好，也下來到了110左右，今天好像又跌了一點。

就我們企業來講，給大家講兩個創新案例，第一個是很多的地產商做精裝房，樓上樓下都一個樣，去年有兩個項目跟地產合作，每個客戶有什麼需求，把需求給到我，我給你設計好，在這個模塊中在體系裏叫個性化的精裝修。

你們對我們的房子不滿意，大部分不是地段，可能是裝修或者其他方面，我們就解決一個小方面，首先讓裝修讓每個人滿意，根據你的需求，給你做定製化的裝修，這一塊我們去年在地產裏面也樹立了比較好的口碑。去

年我們做了117億，工程這一塊是做了20幾個億，今年隨着個性化精裝普及，佔了50%多，遠遠高於行業增長，在各個品類和事業線也是遙遙領先的，這是得益於根據消費品需求提供定製化家居產品，這是我們目前增長這麼快的原因之一。

第二，整個企業早些年一直在做傳統的家居賣場市場，而且在這個領域裏面，也是做到行業裏遙遙領先，整個體量是第二到第六加起來也沒有我們歐派這麼大的體量。

在傳統市場做得這麼好的情況下，突然來了一個電商，來了一個尚品宅配的基店，引起了我們的反思，立足於傳統的家居賣場，利用我們高度信息化軟件進行了引流，為我們企業近三年的增長也是打下了良好基礎，這是我們企業面對市場的困境如何去突破，如何去創新，如何在渠道上、產品上結合消費者需求進行調整，這是我們的案例。

黎振偉：時間關係，本來可以有很多挖掘的。

張秀珠：我們現在是個性化增長比標準化增長更快。

黎振偉：質量怎麼樣？

張秀珠：目前我們的質量在行業裏應該是無可挑剔的。

黎振偉：恭喜你，現在一說大規模質量就不保證。

張秀珠：尤其是交付能力，全國有五個生產基地。

黎振偉：跟我們的房地產企業多交流，最後一個話題是問資產輕重，規則在改變，這個題目很有意思，已經討論了幾年，輕和重，我們也在做轉行，現在不單沒法輕，而且越來越重，你不去做投資，別人怎麼相信你做運營呢？所以我們也投了很多，包括我們的服務商也一樣。

開發商也想輕，結果現在沒法輕，因為很多房子都賣了。我們又想減輕我們的負債，怎麼辦？最後請丁老師，資深研究員，浙江傳媒地產研究院院長給我們破解一下。

丁建剛：我和黎老師是老搭檔了，我也是論壇的老嘉賓了。剛才說到輕和重，簡單地說，如果打個比方，重是老闆，輕就是那個CEO，誰都想操着CEO的心，賺着董事長的錢，這個很難，董事長必須得拿出真金白銀來，而且必須得每天心驚膽戰，剛才說的輕和重也很像圍城，輕資產的人看着重資產的人賺得也很多，一定是這樣的，衡量你的優勢和劣勢，衡量你自己的能力，輕資產一定得有自己看家本領，如果你是一個理髮很好的理髮師，沒有錢開理髮店你就輕，如果有錢開理髮店，還能請來很多理髮師，就開一個大的理髮店，就這麼簡單。

房地產行業就比較多了，大部分是重資產，輕資產也不是說沒有，現在很多事情沒有人幹，但是很多人想去做一些探索，剛才問大家願不願意換房子，在座的人肯定是住着比較性的房子，包括自己在內，我在杭州住的房子已經很好了，之所以沒有舉手也想換房子，因為已經舊了，乳膠漆的開裂了，物業管理不是很好，這方面現在國家法律缺乏這樣的機制，也缺乏做這個事情的人，如果有人能夠把外牆換成鋁版，把電梯換一換，物業管理公司換一換，我永遠也不願意換房子。

今天上午巴曙松說已經是人均1.05套了，如果一定會進入存量房時代，一定會有很多關於存量房的事情要做，綠城就在做一個事情，叫房屋4S店，汽車每年要年檢，大家都去醫院年檢，房子也得年檢，也得有人維修，這些要有人做。

輕資產一定得有看家本領，如果僅僅創造一個概念，忽悠了很多錢，除非你能非常瀟灑的跑掉，說一個星期之後回來，但是不回來了，除非是那種人，那就輕資產到手了，如果沒有的話，錢還是賺不到，所以我想大致是這樣的想法。

黎振偉：謝謝，我也有這個認同，要有看家本領，也要看心，浮躁是沒法做的。

丁建剛：也得轉變觀念，原來重資產賺的錢也不是輕資產能賺的。

黎振偉：對，另外企業也要對真本領的尊重，我曾經專門到日本考察他的企業，日本有幾百年的企業很多是家族的，但是中國估計沒有了，也不允許有，我們提倡工匠精神。

丁建剛：近二十年發展太快，確實有很多問題，有浮躁的地方。

黎振偉：好，最後每人一句話，對未來我們的行業，給我們產業的創新用一句話。

何建華：地方政府推出了15塊地，流拍了11塊，我希望地方政府不要太樂觀，但是開發商一定要保持樂觀的心態。

朱靜：趨勢已來，格局未定，各個企業都有機會，做好自己該做的事。

劉建國：每個人一生當中都在追求一套適合自己的房子，未來市場是很大的。

談子信：跳出房地產做轉型和創新，要有城市和生態思維才能做好轉型和創新。

王如民：重要的不是所站的位置而是所朝的方向，只要努力，一切皆也可能。

張秀珠：用心做產品，服務好每個客戶。

丁建剛：美國有個經濟學家，預測21世紀人類有兩大革命性變化，一個是美國的信息化，一個是中國的城鎮化，浩浩蕩蕩的中國城市化進程一定還有50年，到2050年還有30多年曆史，我相信是沒有問題的，但是短期確實非常不確定，準備應對一場不太小規模的金融危機，甚至這種危機的準備比較好。