朱旭（萬科集團副總裁、董事會祕書）：各位嘉賓下午好！剛剛招商蛇口的劉偉總說“萬科”只有兩個字，很好記，其實我們的全稱有10個字“萬科企業股份有限公司”，只不過我們沒有“地產”兩個字，所以暫時也不需要改名字。

我今天跟大家彙報一下萬科在新時代戰略的選擇——城鄉建設和生活服務商。

其實萬科在做戰略升級的時候，我們也請麥肯錫做過一個戰略的分析，分析了美國的財富500強，在1955年到2015年這幾十年，曾經有2000多家美國的企業上榜過美國的財富500強，但是其中只有3%常在榜單。

後來我們也分析了這3%企業的特點，發現有三個特點，第一，它是能夠比較準確地把握時代發展的趨勢，突破自我路徑的依賴；第二，它時時刻刻把握住了原點，就是要滿足客戶的需求，同時要激發員工的創造力；第三，保持了持續和穩定的增長。

萬科過去30多年之所以能夠穩健的成長，也是把握了中國城鎮化發展過程中房地產的紅利。面對未來，我們怎麼看待這樣一個新的時代呢？

十九大報告相信大家都已經認真學習過了，有兩點是非常值得大家關注的，第一，現在的時代已經從一個高速增長的時代到了高質量發展的階段，今天上午的大會上，恆隆地產的陳總也說到，未來地產企業是不是還應該圍繞着數量和速度來競爭呢？答案可能是否定的。同時，人民的美好生活還有大量的需要未被滿足，但是我們的供給是不均衡的。

面對着新的時代，我們還有大量的服務需求未被滿足，現在全國有135億的物業管理面積，但是絕大部分的物業供應僅僅是保安、保潔等等。但是我們的物業服務已經發展到物業的託管、電商甚至健康食品的供應等等。

養老方面，去年底的時候，65歲以上的老人佔總人口的比例已經達到了11.4%，與此同時中國相關的養老服務和機構的供應還是有很大的空間。

租賃方面，根據統計局數據的統計，流動人口已經達到2.4億之多，這其中絕大部分都有租賃的需求，預計2020年租賃消費市場至少在2萬億以上，在目前中國只有5%的租賃住宅是由品牌公寓提供的，其它的絕大部分都是C2C的供應，存在大量的信息不透明的痛點。

物流倉方面，美國的人均物流倉儲面積是中國的13倍，同時中國的冷鏈物流高端的供應只有20%，還有大量的發展空間。

面對人民美好生活的需求和供應的不平衡，不充分，萬科就針對人們的美好生活和鄉村的發展以及消費升級這兩條主線，提出了城鄉建設與生活服務商的升級。

具體包括什麼呢？從城市涉及到了城鄉，就意味着我們不僅關注城市，還包括鄉村，這裏面不僅是鄉村振興，還有城中村的改造。我們的建設不僅僅是建房子，還要建設美好生活的場景，同時生活的服務中，不僅僅是搭建硬件，還希望提供服務的內容。

根據這個戰略的升級，逐步把開發的業務延伸到了服務的領域，已經佈局到了四大新的核心業務，一個是租賃住宅，第二是物業服務，第三是物流倉儲，第四是商業運營。

萬科還探索了養老、度假、教育、產辦、智慧停車，甚至還做了很多的大家非常需要的社區食堂，甚至一些社區集市我們都在涉足。

經過幾年的努力，萬科搭建的美好社會場景基本形成了一個雛形。首先是住宅業務，未來很長一段時間，住宅業務還是我們的核心業務，是主要的收入和利潤的來源。

萬科93%以上的產品都是140平米以下的中小戶型產品，我們着力滿足的是人民美好生活的剛需的需求，同時還致力於中國綠色工業化的領先技術，希望通過工業化的推廣，不斷地提升建築的效率和對環保的貢獻。

萬科物業方面，我們已經連續8年成為中國綜合品牌第一名，目前服務於1200萬客戶。萬科物業有52%的小區面積並不是萬科開發的，而是其它開發商開發的，服務的內容已經從傳統的保潔、保安拓展到了電商、物業託管等等。

我們的服務內容從單純的小區管理拓展到了商業物業的管理，很多大公司的總部物業都是我們管理的，我們還參與了大橫琴的混改，意味着以後會有物業的城市，從物業的小區提升到城市管理服務。

長租公寓方面，萬科是2014年開始涉足的，目前覆蓋了36個城市，已經獲取了16萬間，開業了14萬間。萬科的長租公寓有三種類型，第一種是適合年輕單身白領的產品，第二種是適合小兩口的公寓，第三種是高端公寓，不僅僅是希望提供一個硬件，還希望提供家的氛圍，在泊寓裏面每個月都有不重複的社區活動。

商業方面，目前管理面積已經超過了1000萬平方米，是中國第二大商業管理企業。我們做商業的宗旨是為家而建，我們認為未來的商業應該是人們生活的第二空間，因為其中有大部分是當時的社區商業，並沒有單純的品牌的複製，而是根據當地社區羣眾的特點來進行不同特點的開拓。

產研辦公方面，目前已經涉足了20個城市，600萬平方米，我們的產業辦公樓也是希望提供有溫度的辦公空間。比如說在廈門的甲級寫字樓萬科雲璽裏面，引入了萬科裏的商業，引入了萬科的食堂，還在裏面開設了幼兒園，讓在那裏上班的爸爸媽媽可以帶着孩子上下班。

物流倉儲方面，我們現在是普洛斯的第一大股東，普洛斯是世界上第二大物流倉儲供應，它在全球有5500畝的物流倉儲面積，同時我們自己的物流公司拓展也很快，可租面積已經超過了740萬平方米。

萬科的教育並沒有急功近利去做，還是沉下心來打造市民真正需要的產品，通過了梅沙教育和英德勒的兩個品牌，創造了很多課程的內容，並把這些內容嵌入到我們的全日制學校、社區營地和戶外營地。目前在全國開辦了20個全日制學校，有60多個社區營地和70多個戶外營地，服務了超過200萬人。

養老社區方面，我們把專業機構養老方式和社區居家養老非常好地融合在一起。

冰雪度假方面，可能有很多人去過萬科吉林松花湖的滑雪場，還有運營的北京的滑雪場，這兩個雪場在2017、2018年度累計遊客超過了15萬人次。

我們還積極參加鄉村振興活動，在江蘇的特色鄉村建設中，利用萬科的設計和建築優勢，把當地村民的村舍進行修繕和改造，同時還把當地可以產業化的農產品幫助他們推向市場。

因為我們管理的小區特別多，有很多的停車場業務，我們深刻感覺到停車場其實有很大的一個潛力可以挖掘，我們自己研發了停車系統，實現了分時智駕、無人值守。

此外，我們還做了很多食堂、集市等等配套的服務。

介紹了這麼多，萬科是不是做得很多元化？看似多元，其實我們的主線還是很明晰的，就是圍繞城市發展和人民消費升級的兩條主線。我們提升服務城市、服務鄉村和服務客戶的滿意度，需要更好地服務現有的客戶，並且從更多的方面來滿足很有客戶的需求，這樣進而可以服務更多的客戶。

通過這樣的戰略升級和迭代，一方面可以滿足人民美好生活的需求，另一方面可以激發城鄉的活力，最終也實現萬科企業的可持續穩健發展。