劉偉（招商局蛇口工業區控股股份有限公司黨委副書記、董事、常務副總經理）：今天用這麼一個題目，叫“招商蛇口創新轉型的探索與實踐”，是想跟各位同行分享我們在這方面的一些思考，因為每個篇章都可以作為一個專題，有些點到為止。
這裏先跟大家梳理兩個概念，一個是招商局，很多人不理解招商局，因為各地都有招商局，海南陵水、三亞都有招商局，所以大家一說到招商局，就不知道了。我現在告訴大家，如果不瞭解招商局，基本上對中國的現代史就不太瞭解，尤其是對近現代史不瞭解。
這個招商局是1872年李鴻章給皇上上奏摺成立的一個集團，百年央企，到今年成立已經有147年，而且歷史上若干第一都是在這個企業當中誕生的。它也是一個綜合性的央企，今天我們集團來了兩位，一個是招商銀行，一個是招商蛇口，都是在招商局集團旗下的，我們有交通、金融、城市和園區的板塊，還有一些實業。
為什麼要講這些特點呢？其實你的創新也好，很多工作也好，離不開你自己所擁有的資源，離開這些資源去談很多東西，就可能會脫離一些實際。
這個央企目前管理資產是7.6萬億，在央企當中的規模排第一，今年上半年的利潤也在國企當中排名第一。這是一家駐港央企，總部在香港維多利亞灣，信德大廈旁邊就是招商局。
還要介紹一個名詞——招商蛇口。我這個單位頭銜很長，叫做“招商局蛇口工業區控股股份有限公司”，一般做品牌不能這麼做，像“萬科”很簡單，只有兩個字，我們公司的名字為什麼這麼長呢？這家公司是在2015年12月30日吸收合併招商地產，用了這麼一個名字，這個名字可以把它簡稱為招商蛇口。可以說如果不瞭解招商蛇口，就不知道中國的改革開放。
招商蛇口是在1979年1月份成立的，它的股票代表是001979。在沒有深圳之前，先有了這麼一箇中國最早的對外開放的工業區。深圳有很多理念都是從這個企業當中喊出來的，比如說時間就是金錢、效率就是生命，實幹興邦、空談誤國等等。這個企業也做了一系列的改革的試點，包括房地產住宅商品化的改革也是從這裏實驗出來的。
希望以後說到招商局、招商蛇口，大家不要再問這個企業是幹什麼的。
我今天講三個主題：
第一是招商蛇口創新轉型的背景。
任何行業快速發展或者高速發展，利潤比較豐厚，大家紛紛進來，到一定程度，社會的平均利潤水平就趨於平衡。
地產行業因為它的獨特的商業模式，利潤是相對比較豐厚的，所以很多實業板塊耐不住寂寞的也都進來，沒想到現在有些進來以後，行業的供求關係，我們的能力和需求之間的差別發生了很大的變化，所以必須轉型。
從招商蛇口吸收招商地產那一天起，招商局為這家企業定位的轉型就是由過去的純開發為主，變成中國領先的城市與園區綜合開發與運營服務商。
大的國家背景我就不展開了，在發展方式、發展要素、國家政策方面，有很多地方逼着大家要轉型。行業的競爭，產業地產也好，傳統的房地產也好，都需要大家轉型。
我們叫傳統地產也好，叫城市運營也好，實際在這個轉型過程當中是有很多不一樣的。剛才大家都說到，用傳統的開發理念，我們要去做城市的運營，不是那麼一回事，而且它的數量級有些也不一樣，所以能不能認識城市運營的特點和規律，準確地把握這個行業獨有的特點，然後去培育我們的新的業務，可以說對我們來講，轉型對我們是一個考驗。
我們在蛇口從1979年到現在，可以說這個城市或者說這個城市的一個區域不斷地在升級，在這個升級過程當中，我們總結或者說也對這個城市運營積累了一定的經驗，現在提出一個從PPC模式，也就是前港-中區-後城，都是不斷地在城市變化升級過程當中完成的。
當年招商局在拿下蛇口工業區的時候，根本就沒有房地產一說，也不會知道這個區域會做成什麼樣，其實是回頭看，有些值得總結，但是真正要做這麼一些創新，或者說一些轉型，有時候是需要一些天才，或者說需要偏執狂的。
如果說都按現有模式演繹得一清二楚，我覺得這種轉型可能不一定存在，或者說不一定那麼清晰。所以我們在這個過程當中，培養了我們自己的宜居宜業的城市打造的經驗，這些經驗我們不斷地在國內國外用PPC的模式落地項目。但是我們落地項目不貪多，因為你的財務能力，或者說你的負債率、公司經營，貪多就支撐不了。
一個產業新城是需要有一定的投入的，如果說你想用快週轉的模式去做，或者說我們經常看到的很多地方其實是用房地產的思維在做這種產業園區，最後效果都不會太好。房子建起來了，產業沒有了，很多地方都是這樣。還有城市運營的經驗，這方面也是我們的積累。
第二部分，招商蛇口城市和園區開發運營經驗。我們是兩輪產業孵化轉型經驗積累，第一輪產業孵化，招商局是非常偉大的企業，大家熟悉的招商銀行、平安保險，過去都是招商蛇口的一個財務公司和社保公司，我們培育了一批優秀的企業。
你說做園區有沒有意思？如果你能培育這麼偉大的企業，而且招商銀行現在可以說是招商局重要的一塊收入或者利潤來源，那也是從這裏走出來的。第二輪產業孵化，我們根據未來的產業要求佈局一些產業，我們在這些產業當中各有各的做法。招商蛇口的做法是平臺+內容一起做，因為我們的這些內容是未來的產業新城、人們美好生活嚮往所需要的，這就是我們要做的。
第三部分，招商蛇口的創新業務實踐。當然做這些東西，它的過程不是說每一個板塊都要能賺錢，但是我在這裏也要強調，我們的行業，包括我們傳統的房地產這一塊，不是說就沒有空間了。產品也好，質量也好，品質也好，也是一個可以說有無窮的空間去做的，所以深耕這個區域，或者說深耕這個板塊中，我們為用戶提供的產品，這是我們繼續要堅持的。
所以我們在社區這個業務當中，在我們的產品線上，都重新做了梳理，而且對這種資源控制更加靈活，對週轉的要求也是要在合理的保證質量前提下的週轉，包括我們一系列的精匠行動，都是圍繞着全面提升產品管理標準和質量。我們在產業化這一塊有很多推進，也投了一些和產業化相關的產業。
另外就是在長租公寓方面，我們已經做了很多，現在國家在提倡長租公寓，招商蛇口的長租公寓在很多年前就有60萬平米的面積在運營，目前投入的長租公寓出租率都在95%以上，是非常好的長租公寓。最近我們也在國家政策的支持下，包括一些新的金融產品的支持下，這一塊在快速發展，現在在華北、華東、華中和華南區域都有一些佈局。
我們形成了自己的產品線，這個產品線在海外也有，在我們內部把它叫做“壹”系列，“壹間、壹棧、壹棠”，有各種檔次的長租公寓。我們的各個城市以後都會出現這些產品，它的服務標準、體系都是一樣的，我們已經總結出一套完整的體系。
大健康這一塊我們也做了很多的佈局和落地，最近我們幾個精品的養老的項目在深圳、廣州和杭州都已經落地。其中有兩個已經開了，已經有一批老人進入了我們的養老社區。這種養老社區，我們所提供的護理方面的服務是專業化的，而且我們是跟國際品牌做了一個深度的合作，是把我們所短缺的醫療等等方面的特殊病患護理方面的東西融入到我們的平臺中，我們做了養老的產業。
我們在蛇口拿了一塊地做養老，一般在這種城市中心大家都是做住宅，但是我們沒有全部做住宅，我們拿這一塊做了養老，這是深圳的一個標杆。
現在招商局旗下也有保險，我們現在也做了和保險的結合，我們叫做產融結合。還有醫療方面的落地，我們也有很多的項目。
在文創方面，我們有很多的文化場館，還有國際學校，現在我們看到有6個國際學校，加上我們的博物館體系，整個的我們對這個產業做了梳理以後，我們圍繞着大文創這一塊也是全面的鋪開，包括我們在經營的文化藝術中心，原來是一個文化藝術館，我們也把商業融進去，加上藝術進行打造和經營。
設計互聯這一塊，大家可以看，我們的改革開放博物館今年8月10日經過一輪提升之後會正式開放，那個地方會跟大家講蛇口的故事，我覺得回顧一下也是很有意思的，在大文創方面學校這些我就不展開了。另外圍繞着雙創，這是一個示範基地，我們做了一系列的創新創業的新的平臺和產品，包括我們的園區的雙創原生態，包括我們的招商創谷，在蛇口這個區域已經有一些樣本可以看到。
另外一個就是郵輪，郵輪是我們一個重要的產業方向，這個產業方向不是簡單的一艘船，我們是圍繞着船、港、城、遊、娛、購打造一個生態鏈。我們在深圳、上海、青島、廈門、天津、湛江都有相關的佈局，而且都有和郵輪相關的產業甚至綜合體落地。我們把它的商業模式叫做“船、港、城、遊、娛、購”。
簡單梳理一下，我說的內容還是比較多的，一句話總結，就是這麼一條線，圍繞着傳統的房地產或者說社區開發的產品的質量提升方面，我們有一系列包括品質提升的創新活動。
新的業務形態方面，我們的長租公寓會在未來幾年打造百萬平米的水平；大健康已經出發，大文創也在路上。剛才講到的雙創相關工作也會在今年通過驗收，而且不光是通過驗收，我們創出了一些新的平臺；圍繞着郵輪，我們開展了船、港、城、遊、娛、購生態圈的打造，形成了一個新的商業模式。
招商蛇口正在向着經營服務型的企業轉變，過去是資源型，向着服務型企業的轉變實際上是很痛苦的，需要管理層的高度共識和定力。我們從高週轉向持有型轉變，也是需要耐心的。
從傳統的分析的業務向着數字運營型的業務，在信息化建設方面也需要我們有強烈的支撐，有非常有力的支撐，同時從單一的業務形態向着開發型、綜合型的發展過程當中，也對我們的團隊能力提出巨大的挑戰。
創新轉型說起來簡單，做起來不容易，要有定力，要有耐心，要有偏執狂，有時候甚至需要“瘋子”。