1、長租公寓大幕拉起
流動人口持續上升，形成萬億級租賃市場
21世紀以來，中國的流動人口呈上升趨勢。國家統計局數據顯示，2017年全國流動人口數量達2.44億，佔總人口的18%。而根據此前國家人口計生委發佈的《中國流動人口發展報告》顯示，2013年在流動人口家庭中有67.3%的比例都選擇租住私房。如若按照流動人口中租房比例為68%計算，約有1.66億流動人口需要租房。2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元，萬億級市場前景吸引着各路資本湧入住房租賃市場。
數據來源：國家統計局、觀點指數整理
租賃的主體向 90 後轉移，畢業生人數創新高
《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》數據顯示，90後租房人羣佔比接近40%，成為租房主力。租賃的主體開始向90後轉移。而畢業生作為青年白領和流動人口的重要組成部分，其數量對長租市場需求有着直接的影響。2001年畢業生僅有114萬人，而到了2017年達795萬人，並在此後以每年2%-5%的速度增長。教育部黨組成員、副部長林蕙青曾表示，2018屆全國普通高校畢業生預計820萬人，再創近10年高校畢業生人數新高。每年的畢業季都為租賃市場提供源源不斷的租戶。
數據來源：國家統計局、觀點指數整理
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長租公寓又名長租型青年公寓，對象主要為普通白領，一般為宜家式的精裝修公寓，有着年輕人社區的功能，滿足居住需求的同時也滿足了社交需求。長租公寓的開端可追溯到2010年，國內出現了首家集中式白領公寓晟曜行，直至2014年雷軍宣佈投資“You+”，將長租公寓行業推到了風口。再加上近年的政策利好，除了創業品牌，房企與中介服務機構也紛紛參與長租市場，銀行在政策推動下積極配合長租發展，多主體供應的市場格局迅速形成。
從集中度的角度來看，長租公寓的運營模式分為集中式與分散式。而從資源佔用的角度來看，長租公寓的運營模式分為重資產與輕資產模式，各有特色及優缺點。以盈利而言，重資產的集中式會相對較高，對於規模而言，輕資產分散式更易將規模做大。
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輕資產類長租公寓收益主要為租金差，考驗着企業的房屋運營能力、對人力管理成本和空置率的控制，而重資產有着資產升值的優勢。長租公寓衍生服務覆蓋範圍廣，滲透長租公寓行業全鏈條。對於房企來說，長租公寓能使租客提前享受品牌物業的服務，從而讓每位年輕的租戶成為潛在的購房者。
多主體紛紛涉足，搶佔長租市場份額
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當前長租市場上尚未出現壟斷式龍頭的運營商，各大參與者都在加大步伐搶佔市場份額。現階段市場上主要有四種類型的參與主體，分別為地產開發商、酒店類、中介類與創業品牌類，皆有其各自的特點。
房企入局長租，戰略目標遠大
2015年去化開始，樓市發展正在進入下半場，隨着政府的調控、地價的暴漲，房企的傳統開發模式越來越難以為繼。房企搶佔長租公寓市場，一方面可打響自身品牌，另一方面可帶來可觀的現金流，而這筆可現金流使企業更易於進行融資與資產證券化。
來源：企業官網、公開資料、觀點指數整理
在房企中，萬科與龍湖較早進入長租市場。據官網項目數據，萬科泊寓門店數達131家，房間數34777間，規模相對其他房企較大。從戰略目標來看，各房企都想一爭長租市場龍頭地位，競爭程度並不亞於商品房銷售的競爭。項目分佈上看，均優先分佈在北上廣深這些住房需求大、頻率高，租金承擔能力強的一線城市。現階段各品牌規模相對於其目標而言並不大，市場佔有率還是較低，對於國內1.3 萬億的住房租賃市場來說這只是啓蒙階段。
融資頻頻，金融創新不斷上演
長租公寓剛面世就受到投資者歡迎，近幾年的融資頻率和額度也大幅度提高。長租公寓作為燒錢的行業，企業自身資金難以支撐其發展，特別是創業型長租品牌，是否得到融資就決定了其是否能在長租市場繼續生存與發展。
來源：公開資料、觀點指數整理
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長租公寓前期投入大、後期利潤少的難題，使金融創新不斷上演。通過發行資產支持計劃，如類 REITs、CMBS、CMBS、ABS、ABN 及其他證券化產品讓企業融資效率提高，也降低大眾投資地產的門檻。對於企業來說，是否充分利用資產金融化將會成為制勝的關鍵。
國外的 REITs 並不符合國內金融環境，並無針對性的稅收政策，由此產生類 REITs。REITs 與類 REITs 的區別較大，組織形式、稅收、運營方式、收入來源、收益分配方式與募集形式均有所不同。
銀行保險業起帶頭作用，推動長租市場發展
國家政策的推動下，銀行保險業也起着帶頭作用，推動長租市場發展。
來源：觀點指數整理
雖然長租公寓已面世幾年，但是市場尚處於不規範中。直至 2017年，國家調控樓市，強調“房子是用來住的！”，推行租賃市場發展，銀行終於投入到這個行業。長租是國家所扶持的，當然銀行也會為房地產企業提供更多的信貸服務 , 因此行業的發展速度將會有質的提升。
2、企業案例
萬科深入租賃市場藍海
萬科泊寓官網顯示，截止2018年6月，泊寓分佈在全國29個城市，門店數達131間，獲取房間數超10萬間，開業34777間。長租公寓項目已成為萬科集團內部較大的業務分區，泊寓屬於總部直屬業務，有着獨立的且較為完善的組織架構。
從萬科泊寓的運營上看，以集中式公寓為主，主要分佈在一、二線城市，土地源則主要是自有的住宅用地、政府、村民地塊等，房源方面則主要是以地鐵口附近的城中村、舊廠房等為主。除了租賃地塊外，近年萬科還為長租公寓業務積極拿地。因此除了租金收益外，萬科的長租公寓還具有資產增值收益。
從萬科戰略佈局上看，萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文提出來的“八爪魚戰略”，北京萬科的“6+X”戰略，上海萬科的“熱帶雨林”計劃，都體現着萬科希望在地產與其相關行業全面發展，也預示着未來萬科勢必加強長租公寓的規模與管理。
另外，萬科在2017年7月5日出資1000萬成立深圳市萬科發展有限公司，正式開啓了萬村計劃。萬村計劃的主要內容是以城中村綜合整治、城市化商業運營模式對深圳的城中村展開改造，引進長租公寓、社區商業、社區教育、產業辦公等業態進行綜合運營。萬村計劃將有效擴大萬科長租市場規模，提升品牌溢價率。
立足中高端、放眼全球—優帕克
在日漸受到政策和開發商寵愛的長租公寓市場，優帕克可以說真正的先行者。自2002年成立以來，優帕克已經在租賃市場潛心經營了16年。
從當前的長租公寓佈局來看，將高端和低端作為租賃業務重點的長租運營商不在少數，現已逐漸形成了獨特的橄欖型市場。對比而言，中間段則是大家容易忽略的領域。在如今消費升級和中產階級崛起的當下，中高端租賃市場將大有可為，並具有很大的規模增長空間。以中高端租賃市場為定位，是優帕克一直以來的堅持。
其中，願意拿出收入30%甚至更多用來付租金的中產人羣是優帕克的主要服務客羣，其囊括了世界500強企業員工、各國駐華大使等高淨值租客。如2009年，優帕克投資的一站式涉外服務平臺Maxview 就為其帶來了大量的500強企業客戶，幫助其在市場上實現快速擴張。
基於已有的定位，優帕克也根據不同租客的需求進行產品創新，打造多元化的產品體系。具體而言，優帕克與上海地產集團共同打造的地產優家，定位為白領人才公寓，價格段位在3000至5000元；成都阿瑪尼藝術公寓和處在重慶核心板塊的解放碑181項目則更多地是為世界500強企業高管量身定做。
和大家傳統意義上認為“變現只能通過買賣交易實現”不同，優帕克認為租約本身就是變現手段，管理與運營租約是資產管理的重要手段之一，而加強運營和服務是企業的核心。在優帕克的運營理念裏，房租多少並不是租客的唯一衡量標準，相較而言，他們更多的看重居住環境所衍生的生活品質、社交圈子、信息人身安全、人文享受等因素。為了踐行這個理念，優帕克將五星級酒店的高標準服務模式融入到租戶服務中，不僅包括租戶入住前459項房況檢測，室內裝潢，房屋保潔等日常維護服務，還豐富衣食住行等等的相關配套設施。
近年來，優帕克為開發商提供專業的租賃地產全流程諮詢管理服務，包括項目定位、設計、創意、標準制定、市場推廣、項目管理、物業管理、資產管理和運營等。2016年以來先後簽約成都阿瑪尼藝術公寓和迪拜蘭博基尼綜合社區項目，成為全球頂級奢侈品牌在租賃地產領域的指定資產管理運營方和品牌合作方。
目前優帕克集團的國內客源已經過半，並積極對外拓張市場。2018年5月7日，優帕克出海迪拜，簽約迪拜皇家珍珠蘭博基尼項目的整體運營，成為首家出海運營國際公寓項目的中資公司。據資料顯示，在世界500強企業中，就有400多家企業在迪拜落戶並建立分支機構。得益於此，迪拜成為商旅精英的聚集地，目前80%的外來人口中，大部分為全球企業外派高管。
朗詩寓
2017年初，朗詩綠色地產創立了長租公寓品牌—朗詩寓。截止2018年6月，就取得近70個項目，房源數近20000間。朗詩寓計劃在2018年進入天津、廈門、武漢、鄭州、合肥等城市，房源總量達到5萬間。2019年計劃實現10萬間房，形成一條與綠色地產業務並重的產業線。
朗詩寓的定位涵蓋了青年公寓、白領公寓、精品公寓及服務式公寓四條產品線，中高端租賃客羣是其主要的服務羣體。由此，在板塊佈局上，朗詩寓80%的房源量分佈於北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，多位於商務區、高科技產業園區、大學城、城市中心商圈等，面向目標客羣提供有品質、中高端的舒適居住環境與服務。
在落地運營的過程中，朗詩寓不單只是着眼於線下的實體服務與租賃環境，還通過線上平臺的積極打造，實現“兩條腿”走路，在信息交流融通的過程中打造特色的運營體系。
儘管長租公寓處於初步階段，不比住宅開發所具有的土儲、資金流限制，但長租公寓是公認的前期投入大而週期漫長。ABS資產證券化、類REITs等理財產品開發無疑是資金拓寬的重要渠道，而朗詩寓則通過採取輕重資產佈局的發展戰略，加大重資產的收購，通過良好的運營管理，實現重資產的有效利用，並持續與地產基金配合，實現輕重結合。
2018年1月10日，朗詩與平安不動產在長租公寓領域進行合作。按照合作協議，雙方計劃在未來三年內，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目，基金目標資產管理規模人民幣100億元，並將委託朗詩旗下長租公寓運營品牌進行運營管理及設計、改造等，合作基金將在項目穩定運營後尋求REITs（房地產信託基金）等方式退出。
朗詩作為房地產企業出身，在長租領域擁有許多先天優勢，具體表現為自身的存量資源可以轉化為租賃物業。此外，由於其在住宅項目設計與工程的規劃上已有豐富的經驗，因此可以完美嫁接到租賃項目中。當然，朗詩的物業服務亦能為長租事業添磚加瓦。從財務角度來看，長租業務形成的穩定租金收入，可以和地產業務達到內部互助互利的效果。
世聯紅璞公寓
紅璞來自於“HomePlus”的音譯，意為“家的延續”。
紅璞公寓從廣州出發，以“得二線城市者得天下”的理念，僅用兩年時間覆蓋了全國29個城市，上線房源量突破10萬間。其中在西安、鄭州、武漢、廣州、杭州、成都6個城市中的市佔率達到72%。
從十年到二十年的長期租約或自持房源來看，一線城市的房價和租金上漲空間遠遠不如二線城市。據市場機構數據，2016年杭州的月租金大概是40元/平方米，而2018年已經到了70元/平方米。而相同時間裏，北上廣深一線城市依然保持穩定。
目前大部分長租品牌都集中一線城市。不過需要注意的是，現階段北上廣深都在控制人口規模，而強力二線城市迅猛崛起，開啓“人才爭奪戰”。未來，長租公寓主戰場從核心一線城市向強力二線城市遷移，已經是必然趨勢。因此，可以明顯看到，世聯行紅璞採取的戰略是先聲奪人，主力佈局二線，提前佔領哨位。
除了在城市佈局上另闢蹊徑外，紅璞也開始走輕資產模式，通過包租、成立合資公司、代理運營等方式，世聯行與多個業主方進行合作。據市場機構統計，紅璞與90個村集體合作了140個項目，這些項目為紅璞貢獻了42%的房源；另外來自合作開發商的房源佔36%，包括碧桂園、保利、中海、招商等60餘家知名房企均是紅璞的合作伙伴。
在重資產上，紅璞也有相應舉措。具體而言，世聯行通過與商業銀行及政策性銀行合作，獲取項目發展的資金。據世聯紅璞總經理甘偉透露，建設銀行四川分行有意給予世聯行50億授信，用於自購、自建長租項目。
源淶國際
從長租公寓整個市場來看，大多面向的客羣都是都市白領，而商旅客人的短期居住需求則往往被忽略，它們也只能轉向各類酒店來解決。源淶國際將市場定位在中高端商務客羣,所提供的服務式商旅公寓能為商旅客羣提供長租和短租的需求。與酒店不同的是，源淶國際通過定製化私人服務和多樣住宿體驗，提供了有溫度的服務，給予商旅客人家的感覺。
目前源淶國際擁有上海CBD繁華商業中心及熱門景點區域近5千套高端服務式公寓，管理資產規模超100億，房源分佈在上海靜安寺、陸家嘴、新天地、徐家匯、虹橋及花木等各商業中心。
為了更好地服務國際商旅客羣，源淶國際制定了完整的SOP（標準作業程序），涉及前期的客服、後期的投訴建議等上百條內容。公寓的每個服務員工都必須接受入職培訓和上崗培訓，並且具備中英日等語言的客服團隊、各類工種的裝修與維修團隊。
除了人工服務外，源淶國際還創造了高效的工作環境，全面提升住宿的體驗和滿意度。源淶國際採用機器人管家，節省公寓人力。智能化除了是服務的升級，更使得租住環境更為安全、便捷。
而在資金使用上，源淶國際於2016年實現了與眾安保險合作，通過此次合作源淶國際連接到可預期的穩定資金來源，為加速擴張奠定前提。2018年6月1日，源淶國際更與雲南國際信託有限公司發行了“雲信西湖8號-源淶公寓2018年第1期財產權信託”。源淶國際高層表示，未來源淶國際將繼續以上海為中心，完善全國重點城市戰略佈局。形成以中高端服務公寓為核心資源、多重生活服務導向為一體的城市生活綜合業態。
3、長租公寓前景展望
國內租賃市場的機構化
國內租賃市場巨大，可以說是一片藍海。對比國外，國內的租賃市場並不掌握在機構手中，更多的是個人房東。而在歐美日等發達國家情況正好相反，租賃機構在其國家的住房租賃市場中佔有舉足輕重的地位，因而服務品質更好，管理也更加規範。
數據來源：公開資料、觀點指數不完全統計
據市場調查機構數據，2016年美國機構化滲透率在30%左右，日本的滲透率處於80%以上，而國內機構化滲透率最高的城市，如北京，也才不到5%，全國層面不足2%。由此可見，其實國內的租賃市場機構化才剛剛起步，未來還將會有巨大的發展空間。
後來者居上，房企將成為長租公寓的主力軍
作為房地產行業中盈利最為豐厚的房企，它們在資金端上顯然比其他幾類參與主體更為遊刃有餘，規模化帶來的信用使其更易於發行資產證券化等金融產品。房源方面，部分房企已儲備較多的已建成物業，可作為租賃房源。另外，已開發的商業和操盤的舊城改造等項目，也可以在恰當的時間點轉為租賃房源。
除此之外，在土地方面，房企在各城市新增的自持地塊不斷增長。截至2018年5月，北京、廣州等城市累計供應的自持地塊超過80宗，未來還將產生超過360萬平方米的租賃住房自持地塊。上述自持地塊，也主要為萬科、龍湖等大房企獲得。以此，長租公寓將會成為擁有強大開發、品牌、運營和資本運作能力房企的天下。
藍領公寓發展潛力巨大
長租公寓興起之時所面向的對象就為白領，這些消費能力強、願意為住宿支付三分之一工資的羣體。但很明顯，在發展過程中，長租公寓主體也忽視了流動人口中佔比較大的低收入人羣，如繁華城市的背後 , 默默付出的農民工。雖然存在着收入上的差距，但上述人羣在長租公寓需求上均有着不同的需求。
2017年農民工總量達到28652萬人，同比增長1.7%。其中外出農民工17185萬人，同比增長1.5%。在農民工的居住方面，由於異地工作、工資較低，且需負擔子女教育及老人贍養等原因，因此外出農民工的住宿大多是以僱主或單位提供的住房為主。
數據來源：國家統計局、觀點指數整理
根據統計局數據，2016年，由僱主或單位提供宿舍的佔33.9%，在生產經營場所居住的佔7.6%，與人合租的佔17.5%，獨立租賃的佔17.1%，更有10.3% 在工地或工棚居住，農民工的住宿問題急需改善。
企業為員工住宿方面所付出的成本往往並不亞於所支付的薪水。若將員工宿舍安排在民宅小區，可能出現鄰居投訴、物業驅趕等問題；若自建宿舍則需要大量的資金，後續運營管理同樣缺乏經驗。
由此看來，藍領市場對長租公寓同樣存在着巨大的需求。
而在盈利方面，以白領公寓來說，是以平方為單位出租，而藍領公寓能在一間房內設立多個牀位，做成以立方為單位的市場，所以藍領公寓的盈利方面也並不亞於白領公寓。
“2018中國長租公寓品牌TOP10”榜單
當住宅市場的瘋狂漸漸停歇，租賃市場的時代開始來臨了。長租公寓在政策紅利的助推之下風頭正盛，同時也成為了不少房企佈局的重點。除此之外，中介機構、酒店、銀行等不同主體也紛紛搶灘市場，長租公寓的利潤空間正規模化地增長。
市場格局多元化，促使長租公寓在競爭與交流中發展。集中式與分散式的長租公寓，各自在佈局與規模化擴張中摸索出不同的成長路徑，而重資產與輕資產的經營模式則各有利弊，在取捨中考驗着企業的資金管理能力與經營方式。各有特色的商業運作模式，從產品定位到精細化的運營，都讓長租公寓在興起不過幾年之間就取得了迅猛的發展。
然而如今看似蓬勃的長租公寓，實則被視為“燒錢”，如何火中取栗，運營商們如何在發展中摸索出獨特的成功模式？在機會與挑戰並存的市場之中，誰能在激烈的競爭中成為行業的標杆與領軍人物？
為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上，結合長期跟蹤的企業表現與數據分析，評選出“2018中國長租公寓品牌TOP10”，以此推動行業的不斷發展。
