主持人：尊敬的各位來賓，大家晚上好，我是觀點地產新媒體的陳澤旋。歡迎來到2018博鰲房地產論壇之博鰲電視論壇！在正式進入論壇之前，我先問問在場的各位，現在已經是8月份了，在過去8個月裏，當聊起今年的房地產市場，你們最關注的話題是什麼？
現場嘉賓：未來房價走勢。
現場嘉賓：限購。
主持人：沒錯。是搖號，有城市甚至幾千人爭奪幾十套房源的情況，中籤率低至1%。是限購限價限售限商限貸政策，引起一二線城市房價和成交量的雙跌，三四線城市得到逆襲。是租賃市場一派欣欣向榮，恒大、碧桂園、萬科、龍湖等等，紛紛進入長租公寓，當然，政策的支持也十分給力。
是大家朝着千億、萬億規模發足狂奔，快週轉似乎就是眼下的一切！
今年的樓市，一面看似冷冷清清，一面卻是熱火朝天。因此，今晚電視論壇的主題是——樓市涼熱，我們的嘉賓將和在場的各位一起來聊聊今年的樓市，“長效機制、租售並舉”、搖號、五限，規模與快週轉，它們將給樓市帶來什麼更深層次的影響？
接下來，讓我們掌聲有請今晚的嘉賓主持：浙報傳媒地產研究院院長、住在杭州網首席評論員丁建剛先生。
同樣，有請今晚參與討論的嘉賓，他們分別是：
三盛地產集團營銷總經理朱黎民先生；
仲量聯行資深董事、華南區董事總經理吳仲豪先生；
美聯中國西南董事總經理繆鴻裕先生；
戴德梁行中國資本市場副董事總經理邱會先生；
《光華樓評》出品人楊光華先生。
歡迎各位嘉賓的到來！下面，就把現場交給嘉賓主持丁建剛先生，掌聲有請！
丁建剛：現場的朋友，在電視機前收看節目的朋友，在看互聯網直播的朋友，大家好！
作為博鰲房地產論壇的序幕，電視論壇如果我沒有記錯的話已經持續5年了，這5年一直在這兒，大家非常關注，越來越熱鬧，剛才幾位嘉賓的身份，美女主持都已經介紹了，每年都是我主持，我非常希望跟美女同臺主持，差不多每年都是和大老爺們一起討論，希望有美女來參與。
剛才主持人說了今天的主題是“冷還是熱”，當然現場還是有點熱，今天三亞的氣溫據說算是比較涼快的，但是還是有點熱，但是我想對樓市可能各自的感受不一樣，所以我想先問問臺上5位嘉賓，他們的感受，現在樓市到底是冷還是熱？
楊光華：大家好，我是地產自媒體光華樓評的出品人楊光華，我來自中部城市武漢。今年上半年武漢的成交量是800多萬方，價格在13000左右，從數據來看，上半年量價都在上漲，所以我們還是感覺很熱，跟武漢的天氣一樣，但是武漢的營銷人也很苦逼。
丁建剛：在這麼熱的時候為什麼還苦呢？
楊光華：有些分化，剛需盤600套房子出來就有3000人來搶，你賣給誰呢？
丁建剛：苦的是不知道該賣給誰，搖號了嗎？
楊光華：搖了。
丁建剛：政府強行介入的搖，還是自己搖？
楊光華：已經像福利彩票抽獎那樣搖了。
丁建剛：等下我們談搖號的事情。繆總，您來自西南，介紹一下。
繆鴻裕：我是美聯物業西南片區的負責人。樓市熱還是涼？我是從重慶來的，前兩天重慶45度、47度的天氣，到處都非常熱，但是這種熱可能在過去幾年樓市都是這樣的，我覺得不太正常，反倒三亞現在只有30度左右，我覺得這種天氣還是比較正常的。
丁建剛：你剛才說的是重慶的天氣不正常，還是樓市不正常？
繆鴻裕：樓市還好，還是挺健康的。
丁建剛：可是前兩個月我去重慶的時候，重慶很多人還是抱怨，原來黃市長在這裏沒漲，現在一年就漲了多少，大家是不是有抱怨？
繆鴻裕：其實抱怨的不是很多，很多重慶本地人還覺得，終於盼到有個合理的增幅了。
丁建剛：有房的人覺得重慶的房價還不夠合理，現在終於迴歸合理了？
繆鴻裕：終於可以追上重慶火鍋漲價的速度了。
丁建剛：今天現場唯一一位開發商的代表，來自三盛的朱總。
朱黎民：主持人好，各位在場的朋友大家好！我是來自三盛集團的朱黎民，我平時是負責品牌和營銷工作的。
丁建剛：你們的總部是在福州？
朱黎民：總部在福州，在上海也有我們的分總部。
丁建剛：雙總部？
朱黎民：對。
丁建剛：你們整個開發的地域主要是在哪裏？
朱黎民：三盛集團分為兩大塊，一個是資本，一個是地產。地產這一塊我們主要是聚焦全國的5個大區域，包括福建、華東、山東、北京、成渝片區，我們主要是這5個片區。
丁建剛：你現在感覺到這個市場總體來說是冷還是熱？
朱黎民：我可能跟大家的觀點不一樣，我的感覺是冷，這個冷不是市場的冷，從2014年到現在，我也連續參加了4次的博鰲論壇，前幾年大家都在探討發展商怎麼轉型、怎麼升級，接下來房地產應該怎麼走，房價會不會變化等等。也就是說之前大家對這個行業的未來之路是討論的比較熱，大家思考的是比較多的，這個熱度是比較熱的，但是在今天，我想它冷下來了，因為接下來的房價會怎麼樣，房地產會怎麼樣，一種大的趨勢，特別是在中央政策層面已經非常明確了，在這個方面，大家不要再去焦慮了，不要再去思考了，我覺得這是一個冷靜的“冷”字。
說到熱的方面，我覺得現在發展商蠻熱的，不同的發展商、不同特點的發展商、在不同區域的發展商、擁有不同戰略的發展商，我們可以看到，大家的方法、應對之策是百花齊放的，這又呈現出一個非常熱的狀態。所以我個人對冷和熱是這麼理解的。
丁建剛：朱總說得非常清晰。接下來有請吳總。
吳仲豪：各位朋友大家好！我是仲量聯行的吳仲豪，負責華南區的業務，仲量聯行是美國的公司。
丁建剛：總部是在倫敦還是在美國？
吳仲豪：以前我們在倫敦，現在的總部在芝加哥。
現在的樓市是冷還是熱？我覺得是虛，就是外冷內熱。
丁建剛：是外邊冷還是外邊熱？
吳仲豪：外邊冷，裏面很熱。我跟大家分享一個真實的案例，大概兩個月以前我在深圳跟5個客戶吃飯，我說我要買一個樓，你們怎麼看？他們說現在很貴，現在的調控很嚴，入市有風險，說的比較冷。但是在後來有一個樓盤開盤的時候，他們5個人其中有4個人去搖號了。他們說現在市場很冷，但是他們的行動很熱。這是我在華南區見到的情況，包括在一些一線城市和一些很熱的二線城市都是這樣的。
丁建剛：心口不一、口是心非。吳先生的虛和我理解的不一樣，我以為是外面熱、心裏冷，他說的是外面冷，心裏熱。下面有請戴德梁行邱總。
邱會：大家好，我來自戴德梁行。今天我們討論冷與熱的話題，我覺得答案已經有了，不用討論了。
丁建剛：你認為已經有答案了？
邱會：沒有答案我們幹嗎要討論這個冷與熱呢？
丁建剛：我認為沒有。
邱會：今天下午我老闆問我，最近在北京看一套房，7萬多一平米，總價超過千萬，值不值得買。我說你買這個房子一個月租金有多少錢？他說可能一個月一萬多兩萬，我說你的利息多少錢？按揭利率是6%左右，你買一套房子，一個月利息都要3萬多，你買它幹嗎？他說現在買了是要賭房子漲價。我說現在買就跟賭大小一樣，你還是別買了，還是等等看。
丁建剛：你的結論是冷？
邱會：我覺得還是挺冷的。
丁建剛：邱先生的觀點非常明確。但是我有一個疑問，如果按照租金回報來算中國房地產市場，沒有任何一個住宅能夠算過這個賬的。
邱會：覺得中國的住宅市場從第一開始到現在為止都算不過賬。
丁建剛：問題是過去20年我們漲了10倍多。
繆鴻裕：這方面我有一點不同意見，如果在深圳你五六年前買的房子，1萬多的房價，現在的租金回報率是非常可觀的。這不是一個成熟市場，就算是在北上廣深，現在算租金回報率還是非常可觀的回報。
丁建剛：我們這一輪的話題就到這兒。
丁建剛：主辦方讓我討論的第二個話題叫房住不炒，本來都已經在做這個準備了，昨天傍晚的時候看到中共中央政治局的會議公告之後，我想這話題不用討論了，房住不炒變成了大家要討論房價不漲。而且還不是遏制過快上漲，昨天非常明確地說，遏制房價上漲，漲一分都得遏制。毫無疑問我們的政策進入了一個房價不漲的時代了。
當然昨天政治局會議透露出的信息還是很多的，前所未有的提到了一個穩中有變，而且提到了六大部署，特別把房地產市場作為六大部署之一，就是要解決房地產市場的問題，進入這樣一個新的時代，我不知道大家怎麼理解昨天的政策？我不知道邱總是不是根據昨天的政策修訂了你對冷熱的判斷，才說北京市場冷的？
邱會：其實剛才你講這個話的時候，我就特別想反對，昨天開完那個會之後，很多朋友就發了一些解讀過來，我想不管是房地產市場還是資本市場，這是一個自由的市場，供需是市場決定的，而不是由咱們去解讀這個政策到底怎麼走，這個字眼到底政府怎麼寫，我覺得這不是一個特別健康的環境導致出來的結果。
丁建剛：當然你可以這樣說，但是我們不得不承認中國房地產市場的屬性，它不完全是市場經濟的。
邱會：我覺得政府肯定是意識到這個問題了，不然它幹嗎這麼做呢？中國房地產漲了20年了，未來還要漲20年嗎？今年10萬，明年20萬，後年30萬？我覺得這也不會的，市場一定會迴歸自由市場，但是就看是今年還是明年，或者是後年。
丁建剛：你的迴歸是指現在不正常？昨天的提法是遏制房價上漲，你的迴歸的意思是還要下行嗎？
邱會：我覺得下行和上漲都是正常的反映，當市場的供應和需求達到一個平衡的狀態，才是正常的狀態。
丁建剛：我記得中央政府的調控多年前提過三個比較合理：供需比較合理、價格比較合理、結構比較合理，其中邱總談到了供需比較合理，在供需合理之後，價格自然也就合理了。
吳總您怎麼看昨天的政策？
吳仲豪：我感覺這個政策是為了支持租賃市場，發展長租公寓，我有一個案例可以分享一下。
大家都知道中國的長租公寓非常少，但是在一些一線城市、二線城市，他們的長租公寓成交的租金都是比較高的，年輕一代對租房的觀念有一個根本性的改變，他們可以花很多錢租一個很小的長租公寓，但是他們可以享受到這個區域的配套，有一個很好的生活方式，而且我覺得長租公寓市場有助於這個問題的解決，我覺得長租公寓是我們長期要關注的一個點。
丁建剛：本來後面要談這個話題的，吳總把這個話題提前了，他學習了政治局的公告，特別理解了未來在租賃市場上有很大的發展，年輕人租房的觀念發生了很大的變化，即使是有錢，他們也願意租房，而且並不需要一個非常大的房子，只要一間小房子，他們就願意過這樣的生活，享受着比較完善的社會服務。
朱黎民：中國畢竟有960萬平方公里，14億人口，每年17億平米的成交量，這麼大的市場，我們經常用一句話、一個詞來定義這個市場，我覺得這並不專業，因為這是一個經濟話題，是一個經濟現象，我們就應該從經濟的角度、經濟的視角去觀察它、分析它，這是我的第一個觀點。
第二個觀點，關於今天出來的政策，我的第一個感覺叫“是時候了”。
丁建剛：是政治局的政策還是深圳的政策？
朱黎民：政治局的政策。
丁建剛：房價不漲？
朱黎民：對，這個是時候了。
丁建剛：為什麼？
朱黎民：今年是中國改革開放40年，在剛開始我們的房地產市場提出的口號是居者有其屋。
朱黎民：我作為一個公民，我有在自己國土內居住的權利，不管是大房、小房、好房、差房，我有一套屬於我家庭居住的房子，這是房地產開始起步的初心。
到了現在，其實也有很多版本的數據，有一個非官方的數據，50%左右是屬於保值的一個資產配置，另外50%左右屬於自住。可以看到它跟我們當初的初心已經背道而馳得非常遠。
今天中央出這個政策，我覺得是基於市場調研的基礎上的，現在基本上居者有其屋，它已經基本解決了居住的需求，現在更多的是改善的客羣在買房，都是手中有了一套、兩套房的人。深圳的這個政策，限制假離婚為什麼要這麼恐慌了？為什麼要假離婚？就因為你手中有太多的房子，你需要買更多的房，你才採取假離婚的手段，你如果只有一套房子，你為什麼要假離婚呢？
丁建剛：您認為房價不漲的目標能達到嗎？
朱黎民：這是我接下來要說的一個概念，我覺得這不是一個目標，我個人的判斷，就像前面幾位說的，整個國家的大部分人希望這個行業迴歸市場經濟的本質。什麼叫市場經濟？它可以今天漲，也可以明天跌，它可以大漲，也可以大跌，它可以十年不動，它完全取決於市場的供應和需求，取決於市場購買者購買力的提升和下降，它應該最終是朝着這個目標去的。
丁建剛：更取決於土地是否壟斷在一家供應上。
朱黎民：這在現在還是有非常多機會的，從土地的深層次的角度來講，比如說農民的土地的交易。
丁建剛：這是頂層設計的問題。
朱黎民：這個設計已經在做了。所以我說它其實不是上漲的問題，也不是下跌的問題，它是最終會迴歸自由的市場經濟的問題。但是現在因為沒有準備好，就是我們剛才說的，第一，房價不讓它虛高的準備，我們準備好了，所以我們不讓它虛高，但是讓它成為一個自由市場的行業，我們的準備還沒有做好，所以這個時候還需要一些過渡的政策、過渡的手段來保證健康、穩定的過渡到那個自由市場。
丁建剛：這是朱總的觀點，非常新穎。
繆鴻裕：我覺得這個政策出來，對購房者的期望影響很大。因為緩漲的時候，大家覺得還是很穩妥的，要是完全不漲，那是另外一個概念。
丁建剛：原來說遏制房價過快上漲，現在是遏制房價上漲。
繆鴻裕：對。這對投資者的觀念影響很大。現在很多政策出來就是用時間換空間，之前很熱的市場，現在冷一點，對開發商也好，對我們中介也好，我們不需要再看市場上漲得有多快，我們可以靜下心來做好我們的服務，做好我們的產品。
我們到今年有45年了，上上下下經歷了很多的週期，我們到國內來十幾二十年，看到大家的規模越來越大，價格越來越高，這次出臺這樣的政策，我相信接下來租購併舉，市場慢慢會把房地產租金的回報做得更合理，這也可以穩定消費者的希望，不能加槓桿加得太快，我相信這個情況會來得越來越快，比如說成都東二環，原來租金1萬多，租金2000多，現在房價漲到3萬多了，租金漲到了5000多。買房子不光看房價增值，租金的預期也很重要。
再舉個例子，15年我好重慶的時候，重慶小麪1.5元一碗，現在已經到了7塊錢一碗。接下來在時間換空間之後，配置房產的人會獲得他的合理的收入，這是一個多贏的局面，也會是最理想的局面。
楊光華：我對房價不漲有兩個方面的理解，第一個漲是相對的，比如說這邊的天氣，我們認為30多度已經很熱了，但是當地人覺得並不是很熱，對重慶和武漢人來說，30度左右的溫度我們覺得是非常涼快的，這是一個相對的概念。我相信我們的統計部門非常有能力把我們的數據做到不漲。在以前，很多城市的房價都沒漲。
丁建剛：因為2016年9月30號那次會議確定了環比0增長，所以我們的諸多城市統計局公佈出來的數據都沒漲。
楊光華：我們的數據是下跌的。
丁建剛：每個嘉賓的回答都不一樣。
楊光華：我還有第二方面的理解。從前面的不炒到現在的不漲，它的核心根源是政府要穩定市場的預期，從開發商和投資者的角度來講，他的預期是在利空。
丁建剛：通過兩輪的討論，我談談我的觀點，我現在所在的城市杭州還是很熱的，但是跟吳總的觀點是相反的，外面很熱，心裏很冷，無論是開發商還是購房者都擔心市場逆轉，因為有一些現象，包括土地價格在下跌，而且非常明顯的下跌，可能會迅速向一手房和二手房傳導，這是第一個，熱還是熱，但是是外熱內冷。
第二個話題，剛才說到的房價不漲這個事情，我更願意理解成不漲，但是更不能跌。你要看那個文件前面的那段話，我們的經濟形勢是穩中有變，這個變是什麼變呢？就是貿易戰打響了，我們的外部環境發生了很大變化，用了六個穩，穩就業、穩金融、穩外資、穩投資等等，這時候總不是說因為房價可能還要暴漲。
但是有一種可能，就是我們的財政政策和貨幣政策如果繼續變化，繼續救市的話，確實不排除有人把它理解成大放水，如果有人這麼理解的話，那就糟糕了，所以我認為昨天的所謂的房價不漲，實際上是一針預防針。
邱會：我認為還是會放水，但是不會放到房地產。
丁建剛：剛才邱總說會放水，不會放到房地產，我也有不同意見，我們的人民幣上沒有芯片，如果有芯片的話，跟蹤着這個人民幣不讓它流向房地產市場，到了開發商門口再轉向，那還可以。但是隻要一放水，我認為所有的血管都是連通的。
邱總有沒有反對意見？
邱會：我反對。咱們講的房地產在概念上有點不一樣，丁總講的是普通一手樓、二手樓、房地產相關的上下游的行業。平時我自己參與的比較多的工作是資本市場的東西，其實今天我不知道你有沒有關注香港股票市場內房股大跌，我相信資本市場是最聰明的他是掌握錢的走向的，我相信市場上的人已經對房地產的政策的解讀給出了很好的判斷，他們的判斷是一個不太好的預期。
丁建剛：加大調控力度。
邱會：不說加大吧，起碼現在來看不會樂觀，不會鬆動。所以這其實跟政府預期想達到的目標和效果是一樣的。
丁建剛：剛才邱總反駁了我，他認為資本市場今天的反應，大家也看到了，內房股下跌了。
我們沿着這個話題討論，我們從2016年開始，一線城市進入了五限，限購、限價、限貸、限售、限商等等，深圳也出臺了限售的政策，這五限到底起多大作用，到底對市場有沒有改變預期？光華，你覺得這五限有沒有作用，有沒有改變市場情況？
楊光華：我以武漢為例，武漢是三限，它只是限購、限價、限貸。之前我們在想武漢會不會限售三年，這個政策一直沒出來，昨天深圳的政策出來以後，我們也寫文章說，武漢會不會跟風，我們從一組數據看出來，在今年上半年，武漢的限購區和不限購區的成交量佔比，不限購區只佔總成交量的22%，限購區才是它的主力，佔到78%。這是以一個二線城市的表現來談的。
武漢限購也是比較嚴的，但是它的結構還沒有發生逆轉，也就是說它的作用不是很明顯。
丁建剛：三限沒有對這個市場的預期發生根本的逆轉，而且這個三限政策已經有兩年左右的時間了。
繆鴻裕：我反倒有一點點不一樣的意見，因為我們覺得這些限的政策出來以後，不是馬上可以看到效果，像煮開水一樣，它要到一個臨界點，這個臨界點也不光是政策出來影響的，包括金融、外部環境、經濟情況，這幾個因素加起來到臨界點的時候，我相信效果會比較明確。
舉個例子，比如說成都，它的一二手倒掛還是比較嚴重的，但是它出了新的限購政策以後，市場是在緩慢地朝着政策想的方向走的。這個限不止限漲，也限跌，其實整個政策的想法就是把市場冰封。
丁建剛：一線城市基本上已經冰封了。
繆鴻裕：是的，在冰封的情況下，我認為它就達到效果了，它不只是限漲，它還限跌。這個政策出來以後有一個好處，政策多了，到時候要調的時候也方便。就是手段多了，後面要調的時候也方便。
朱黎民：我們是最感同身受的，因為營銷跟成交直接掛鉤，基本上我們五大區域裏面，四大區域都是七到八限。
丁建剛：七到八限？
朱黎民：7到8種限制的手段，限備、限價、限購、限貸、限轉、限售，基本上7到8種手段。
丁建剛：除了五限，還有限備案、限網籤。
朱黎民：對。這些政策出臺以後效果還是蠻明顯的，我們的一些區域從原來市場非常熱，通過這些限制的政策出來以後，上市的數據有明顯的變化，從最開始百分之百去化，到後來降到百分之七八十，到後來的百分之四五十，到現在只有百分之三四十，這是第一點，成交量有變化。
第二，我們說的限價其實很多的時候是指你的市場太熱了，政府給你一個價格，不讓你上漲。但實際上現在有一些城市已經出現了發展商主動選擇的上市價格低於限價的狀態，而且不是一個城市，是好幾個城市已經出現了，也就是說你不用限我，我賣不到這個價格，發展商還是以現金流、以實際的運營目標來考量的，所以從這兩個角度來說，七限也好、八限也好，是起到了非常大的作用，特別是對市場客戶的心理預期產生了重大的影響。
丁建剛：人們已經覺得反正價格不會上漲，我早一點買、晚一點買沒關係，是這個意思嗎？
朱黎民：不是這個概念，一個是購買的時機、購買的計劃有變化。更多的是它對這個物業的理解發生了核心的變化，對物業的價值發生了核心的變化。原來你限我，我的預期是要乘1.5倍，甚至乘2倍，現在你限我了，所以我拼命來買。但實際上現在這種購買的心理預期發生了變化，心理預期發生變化不是早買和晚買的問題，他甚至於有可能從買到不買。
丁建剛：這是由限價帶來的嗎？
朱黎民：有影響。
丁建剛：你的意思是開發商的心理變化還是客戶的心理變化？
朱黎民：客戶的心理變化。
丁建剛：好，等會兒我繼續和你討論這個話題，吳總，你覺得五限對市場的影響怎麼樣？
吳仲豪：我比較瞭解華南區，我看到廣州在過去18個月有很多限制的政策，但是廣州在過去18個月漲得很厲害，尤其是2017年，所以這個政策在廣州沒有效。但是在深圳挺有效的。
我的觀點是，一個調控有效還是沒效，除了看價格可以被調控到一個穩健的水平以外，我們可以看到深圳的調控，可以使一些沒有住房的人多一點時間去儲備一些錢來買樓，這可以讓更多人有住房。
在中國我們要調控，因為房價漲得太快，造成一些不和諧，還有帶來金融系統的風險，如果慢慢的很多人都有了住房，樓價上漲的影響不可能那麼多。還有就是我們的調控，未來要比較精細化一點，比如說限價，不同的產品、不同的戶型應該有不同的定價，還有一點是要穩定中長線供應的健康，所以我覺得調控不僅僅只看樓價，還有其它的影響，要看長期對經濟的影響。
丁建剛：吳總已經說得比較明確了，限價會改變預期。邱總來談談。
邱會：現在有三限的，有五限的，也有七限的，這些政策有沒有效，就像吳總說的，可能在深圳有效，在廣州沒效。如果說沒效的話，政府想讓它有效，我再多一限、兩限，肯定可以讓它達成有效，如果廣州是無效的，可能是政策制定者在這上面手鬆一鬆，或者覺得廣州市場還差一點，可以再上漲一點，我覺得這跟政策制定者有很大關係，而不是由市場決定限購到底是否是有效的。
丁建剛：我也談談我的感受，杭州限價，我是堅決反對限價的，沒有讓開發商獲得更高利潤的想法，它使市場的信號失真了。從法律上來講，價格法確實有這樣一條，就是當某一個商品的價格劇烈波動，不正常的波動，涉及到國計民生的時候，國家是有權力干預這個價格的，沒問題，我也跟法律界的人士討論過。
但是房產的限價只能限住商品房的價格，而限不住二手房的價格，於是就產生了雙軌制，這個雙軌制是什麼概念呢？就是杭州很多熱點的地區一手房是二手房的7折，誰要是不買一手房誰就是傻子，於是一手房就變成了一房難求，於是一手房就開始賣房號，找關係，於是一手房就越來越俏，最後政府就不得不進行搖號，這個搖號就把所有的套利的空間顯性化、全民化、福利化，誰都有機會。我如果有一個購房資格，我要也有那麼多錢的話，我不去搖也是傻子，於是就全民搖號，上萬人搖號。
這個事情越限越荒唐，如果當時我們就把價格放開，確實可能會暴漲，但是暴漲完了之後會發生什麼情況？所有投資者全撤退了，因為他知道這裏沒有利潤空間了。這時候經過一段時間的橫盤，有可能就會下來。剛才有人搖頭，等會兒我們可以來討論，這是我對這個問題的看法。
每位嘉賓都有不同的看法，我個人認為限購沒問題，限貸更沒問題，但是限價是有問題的，限售我倒覺得問題不是很大，因為這個政策不是追溯既往的，好像西安還追溯既往，這個有點過分。
昨天深圳的政策是這樣，從今天之後買的房子，三年之內不得出售，我已經警告你了，你還要買，責任你要自己承擔。我覺得這比限價的政策要好一點。
我們的三輪討論已經差不多了，今天有很多人都在收看觀點新媒體的直播，我們也請各位談一談，開發商在面臨今天這樣複雜的局面，經濟形勢走勢不定，政策走勢不定，冷熱大家都眾說紛紜，在這樣一個局面下，價格可能面臨着不漲的局面，開發商應該做些什麼？我們的房地產業界在整個產業鏈條上大家應該做什麼？
楊光華：因為我是自媒體人，我簡單講一下我對這個問題的理解。前幾年來博鰲論壇，大家都談轉型，但是後來發現一個問題，很多人轉型沒有成功，房地產主業還是最好的。
丁建剛：追求規模的倒挺成功。
楊光華：對，所以在這個時候更要做自己堅持做的事情，你本來就是做地產的，你在地產行業裏面有優勢，你就堅持走下去，只不過你要做好規模和品質的平衡。
丁建剛：如果這個主業你熟悉了，你還是要堅持下去。
楊光華：對，就像我們寫文章一樣，我只會寫文章，我會堅持寫地產行業。
丁建剛：你就別寫詩歌了。
楊光華：對，其它的行業我寫不出來，這個道理是一樣的。
繆鴻裕：我覺得接下來可能還是每個行業做專的過程，消費升級對我們的服務也有要求，我們經過那麼多次的上上下下之後，終於可以把我們的專業做大做強。另外就是在槓桿上，在負債率上，每個企業還是盈利為王。
丁建剛：你的意思是現階段不要加槓桿。
繆鴻裕：要評估自己的承受能力。
丁建剛：要保生存。朱總的觀點，你是代表開發商的，你的意見非常重要。
朱黎民：我只能說代表三盛對這個行業，對當下的局勢的理解。首先我們覺得從之前的單純追求規模，現在要回歸到適度規模的追求，每一個發展商都應該根據自己的運營目標、運營特點、運營特長去制定他的階段性的規模保持的尺度，這一點很重要。我這句話的意思也就是，你沒有一定的規模也是很有問題。
丁建剛：你根據自己的能力來追求規模。
朱黎民：對。因為這個行業的資源、資金還是相對有一種集中度的，如果沒有規模，你就失去了一些競爭的門檻，這是第一點。關於這個邏輯，接下來就是發展商不應該遍地開花，他應該更多的深耕那些比較熟悉的區域，去服務好已經擁有的大量的業主基數，去服務好這些老業主、老客戶，然後真正滿足他們不斷變化的需要。
丁建剛：開發商服務老業主，這個怎麼理解呢？你的意思是說改善性需求還會不斷地湧現出來？
朱黎民：一定是這樣。這裏舉一個非常小的案例，物業為什麼能上市？物業公司賺的是辛苦錢，他的物業管理費當初收的時候都和房價不一定匹配，或者說和未來上漲的房價是不匹配的，物業公司怎麼能上市？因為物業公司擁有了這些客戶的流量，在當今的社會流量和數據就是利潤。這是第二點。
第三，房地產要做專、做精。我們企業有一句話“穩健進取、高效專業”，這八個字是我們內部奉行的一個企業運行的宗旨，做到這一點，才能在紛亂的市場處於不敗之地。
丁建剛：你們的口號是什麼時候提出來的？
朱黎民：我們已經提了兩年了。
丁建剛：非常好。
吳仲豪：從發展商做生意的角度來看，我覺得過去的十多年到20年，發展商買地蓋樓，銷售房子，現在社會、政府很難給他們支持，沒有給他們任何價值，我覺得發展商以後肯定要轉型，產品的團隊如果轉型不行就要換掉。發展商的產品的設計要有一些新的概念，比如說把房地產和高科技融合。還有一點，你在每個城市做房地產，要能吸引一些人才去做你的生意，政府才會認可你的價值。所以產品的團隊可以大膽更換。
丁建剛：吳先生的意思我大致理解，就是在產品上創新才能繼續發展，才能繼續獲得利潤，簡單的土地增值的利潤空間恐怕是沒有了。
邱會：其實中國的房地產行業還是一個蠻粗放型的行業，就像朱總講的，大家都是講規模，怎麼來錢快就怎麼做，能賺多少賺多少，現在限價就是要限制開發商的利潤，不要這麼多人都來玩房地產，該幹嗎幹嗎去，我覺得現在這個時點對開發商來說是一個蠻好的機會，機會不是說擴大你的規模、擴大你的銷售，怎麼轉型、降槓桿都是扯淡的，不是你想降槓桿你就降槓桿的，你得賣房子來養這麼多人，你借銀行這麼多錢，你怎麼玩？每個都想降，但是降不下來，每個都想轉型，做輕資產、長租公寓、聯合辦公，每個都想做，但是每個都能做好嗎？不一定能做好。
我建議咱們開發商朋友要想想怎麼打造一個優秀的管理團隊，打造一個現代化的管理團隊，去學習日本、歐洲、美國的一些企業管制的方式，對後一代員工的培訓、人才的培養，我覺得這一點非常重要。
因為現在房地產行業人員流失非常嚴重，可能比較少有老闆關心人才怎麼培養，或者怎麼打造一個有效的團隊，所以導致了咱們很多東西做得太粗、太快，現在遇到問題了，可以靜下心來想一下，怎麼把它做得更好。
丁建剛：剛才兩位嘉賓的觀點有接近之處，吳先生說在產品上創新，邱總說在這個時候應該更重視團隊的建設，大致給我們的行業有這樣一些建設性的意見，到現在我們的論壇也接近尾聲了，感謝觀點新媒體和廣東電視臺、南方電視臺、江蘇廣播電視總檯和陵水電視臺。
現在我們留幾分鐘時間給在座的媒體朋友，以及在座的其他的聽眾朋友一點互動的時間。
主持人：謝謝丁建剛先生的主持，謝謝各位嘉賓的精彩發言，接下來是本次論壇的提問環節，在場的各位嘉賓如果有任何疑問或者有不同的見解想要與臺上的嘉賓進行討論可舉手示意。
丁建剛：剛才那位先生在我發言的時候您在搖頭，有不同意見嗎？
臺下嘉賓：剛才您說的是如果不去限價的話，有可能會更好。但其實在我看來，如果不限價的話，價格只會更高，因為如果不限價，我們就是想把政府的宏觀調控去掉，讓它迴歸一個正常的價格市場，但是價格市場的規律是符合價格規律的，就是供需關係，而杭州現在供需是嚴重失衡的，所有的中國的大型公司都去杭州，包括Facebook都在那邊註冊公司了。
丁建剛：那條消息被刪掉了。
臺下嘉賓：我覺得在供需關係這麼懸殊的情況下，如果迴歸自然市場，它的價格只會更高，不會更低。
丁建剛：我跟您討論一下這個話題，剛才我說了一句話，中國的房地產市場是一個不是完全市場化的市場，它其中最重要的生產資料——土地，是掌握在一家供應商——政府的手裏。其實供和需完全由它來調節，你看到的杭州，現在看到的可售房源只夠賣兩個月了，但是你知道潛在的有多少嗎？過去的一年半中出的土地居然有80%上不了市，就是因為限價。開發商不願意接受你那個限價的價格，上不了市。
怎麼辦？政府限價幫助開發商捂盤銷售，製造了價格的恐慌，如果說價格放開了，原來賣3萬5的，他賣5萬，房子都出來了，但是沒有人買了，等到沒有人買的時候，一定會降價，中國很多地區的市場做過非常漂亮的調節，2011—2014年杭州就是持續下跌的，2014年12月份，國家統計局公佈的70個大中城市的價格指數，杭州位列跌幅第一。限價起到了作用嗎？我認為沒起到。我們可以繼續討論。
臺下嘉賓：這一點您說得對，如果供應量的確足夠的話是沒問題的，但是供應量夠不夠，這是國家一個非常大的難題。我們認為如果每個城市的供應量都能按照它未來的城市人口淨流入來精確預測，房價可以保持得非常好，不用做宏觀調控，但是現在這個預測是非常難的，到底未來會流入多少人以及流出多少人，政府是掌控不了的。
丁建剛：但是最聰明的是市場，我認為哪怕有兩個土地市場，就像中國的電信公司一樣，有中國聯通，中國移動就不會亂來。
臺下嘉賓：但是作為政府他只削弱開發商的力量，不削弱政府的力量，它也是沒有用的。
臺下嘉賓：剛剛說到中央政治局說遏制房價上漲，我就想假定一點，假設房價真的不漲，中國不算一個低利率水平的國家。
丁建剛：不是不算低利率，如果我沒記錯的話，我們應該是全世界利率最高的國家之一。
提問：我們的資金成本很高，會不會說以後擁有一個房產不是居民的選擇，就會變成全部都去租房子，因為租金比較低。
丁建剛：很好算這個帳，2%的年租金回報率，我拿100萬買一套房子，一年的利息要6萬塊錢，但是我租房子只需要2萬塊錢，這樣就沒有人買房子了。
提問：對，這樣我就想問一個問題，對核心城市來講，需求是在那裏的，會不會有一天變成要遏制租金過快上漲？
丁建剛：你請哪位嘉賓來回答？哪位嘉賓和這個問題比較吻合？
提問：我其實都想問一下，因為大家都是代表各自的身份，臺上有開發上代表，也有中介機構的代表。
丁建剛：我請開發商代表來回答。
朱黎民：其實一手房的價格、二手房的價格、租金，這三者是密切相關的，我們不能單純切割的看一個價格，應該有三個價格是聯動的。一手房和二手房代表了這個城市的活力，代表了這個城市熱點板塊的客戶購買需求，租金市場和售價代表了整個城市經濟發展水平以及城市發展活力，這不一樣，但是這三者是密切相關的。
比如說現在很多城市因為有了限價，二手房的價格比一手房價格高，出現了價格倒掛，但是也有一二手房價格聯動，甚至二手房價格比一手房價格低的城市，不能一刀切，所以這個因素有影響，但是它是一個漫長的，而且是一個週期性的影響，而且它和我剛才說的背後的邏輯是有關的，你不能只看它表面的數字。
另外一點，價格不漲，就像光華說的，核心是什麼不漲？如果說連一碗小面都漲到了機場的麪條的價格高度，房價還是不漲，你覺得合理嗎？所以我個人解讀我們這個房價不漲是指與我們國家GDP同步的上漲處於合理範圍，這個叫不漲，不高於國家GDP的上漲速度。以上是我個人一家之言。
繆鴻裕：我談一點新的政策解讀。北京一年多前出了一個不允許羣租的政策，租金在一夜之間往上走了一步。就像你剛才說的，如果所有人都不買房，都去租房，租的人多，租金就往上走，租金往上走，反過來會吸引一部分人又去買房放租。
我們公司做了幾十年了，有很大部分是我們的老客戶，我們服務的客戶有些是服務了兩代甚至三代人，很多到最後很穩的投資，都是靠房租慢慢收回來的，所以我覺得遏制房價太快上漲，不一定是要用調控，有可能是公租房，有可能是其它類型的房屋的供應，但是租金的問題，我相信馬上會很快回歸到它真實的情況。
丁建剛：我想請邱總再回答一下這個問題。
邱會：如果房價不漲，可能大家覺得這個房子沒有投資價值了，開發商就不會建這麼多商品房出售，沒有這麼多商品房出售，大家都租房住，供需關係又不平衡，開發商可能又要改做長租公寓，他做租賃性市場，不做商品房市場，這個格局發生變化了，可能租金的價格又上漲了。
丁建剛：我同意你的觀點，如果這是一個長期的政策，一定是一個荒唐的政策，一定會租金大幅度上漲，然後沒有人開發商品房，也沒有人買商品房，大家全租房子了。如果我們的政府宣佈說房價100年不漲，一定會出現這種情況。
這是一個短期政策，我相信一定是為了改變短期預期的政策，說要100年不漲的話，一定會出現你剛才說的情況，然後大家全去租房子了，誰也不會買房子了，誰都不是傻子，我租房子只需要花2萬塊錢，我買房子一年的利息就是6萬塊錢，而且100年不讓漲。
主持人：感謝各位嘉賓的新穎的觀點，也感謝各位觀眾的熱情參與。
尊敬的各位來賓，我們的論壇已經接近尾聲，歡迎各位繼續在此享用主辦方為各位準備的點心，我們期待明年這個時候能夠與大家再次相聚，謝謝！
丁建剛：謝謝和我一起對話的5位同事，也謝謝大家，我們明年博鰲論壇電視論壇再見。