餘英（寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市發展集團總裁）：我每年12月28號都要在微博上發表一下對來年房地產市場的預測，這是我去年12月28號發的預測，2018年的主題是高鐵年。

這幾年大家看到中國的經濟區域發展極度不平衡，每年春運就是一個區域發展不平衡的體現，很多人到沿海大城市打工，到了春節期間被媒體“忽悠”得一定要回家看父母，所以大家就長途跋涉回老家，實際上把父母接來是最省事的，但是他非要回去，趕這個春運大潮。

但是我們也看到一點，中國改革開放之初這種大進大出，依靠外向型經濟的發展模式已經在改變，尤其是在互聯網、高鐵經濟、基礎設施建設的基礎上，中國的經濟版圖已經發生了很大的變化。

前段時間我去武漢，我是一個死一線城市派，我從來都受房地產的主戰場都在一線城市，投資只在北上廣深，其它地方堅決不投，後來我發現這個事實已經發生了變化，武漢人可能有98%都不會離開武漢到深圳來，他們就在武漢待着，因為除了特別大牌的東西在武漢沒有以外，武漢其它什麼都有，深圳有的，北京有的、上海有的在武漢全都有，而且由於互聯網經濟的發展，人們沒有必要從武漢到深圳打工。

特別是中國的經濟發展變化以後，依靠港口的這種外向型經濟，在內需改變以後，沿海當年發展的四個經濟特區，包括連雲港等等港口城市的魅力已經在明顯下降了，而內陸的一些重要的省會城市的經濟能力、就業能力和各種服務提升的也很快。當年可能由於國內沒有高速公路，或者沒有路，這些工業只能放在港口。

1992年我從廣州到珠海西區，我要坐船才能到，我是半夜12點上船，早上6點多到的珠海西區。如果坐車的話，還要過輪渡，要被賣幾次豬仔，一段一段的賣給下一家，但是現在不存在這個問題了，所以說我們國家的經濟版圖已經發生了很大的變化。

最近一段時間，影響到未來房企在中國投資拿地，最重要的一點就是高鐵城市年的到來，高鐵帶來城市區域經濟的重構和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來兩三年的一個最大的亮點。

在一線城市限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區以及中國高鐵網的節點城市，我預計在今年三季度開始會出現量價齊升，而且這些城市的調控力度不是很大，所以是一個非常好的機會，所以個人投資建議大家要關注這些高鐵站點的城市，房地產企業拿地也要關注這些城市。

中國將進入高鐵年，由此導致經濟的重構及城市間的洗牌，房企在下一輪一定要踩準節奏，要踩那些未來有房價上漲、有市場爆發的城市。

在我們的一個城市裏有好幾個高鐵站，中國高鐵建設是一個非常大的投資，這些大的投資一定會惠及到高鐵站點的土地上。我們的判斷，高鐵已經對中國的經濟和社會發展帶來了巨大的變化。

除了北上廣深這些一線城市之外，未來米字型高鐵網交匯的幾個城市將會是經濟巨大發展的點，希望引起房企重視。

高鐵建設之前由於基礎設施比較薄弱，由於中國經濟是外向型的，所以在沿海出現了三大都市圈。隨着高鐵經濟的發展，這三大經濟圈會繼續往前高歌猛進，但是又會出現若干個高鐵的節點城市。前年的預測我提出來大都市圈的概念，我認為在三大都市圈裏的都市連綿區（城市軌道交通、城際軌道交通、軌道交通）將影響整個的投資，影響城市周邊的房價，今年我提出更大範圍，就是高鐵節點城市，形成高鐵的經濟帶。

以前我提出的都市連綿區，也經常有人說都市圈，但是我不喜歡用都市圈這個概念，我認為不是簡單畫一個圈，在廣州、深圳周邊都是均質的，而是軌道交通、快速路交通點上才有希望，沒有這些基礎設施到達的地方，你即使離廣州、深圳很近，一樣也沒用，就像兩個高鐵站之間的農村一樣，跟那個高鐵就沒關係，因為站不在你家門口。

我們要關注中國的高鐵網和高鐵網所交織的節點城市。過去珠三角的9+2模式現在大家也不太提了，但是高鐵確實極大影響了城市的發展，而且它是把一線城市的人往回拉，而不是有些觀點說的高鐵是一個黑洞，把別的地方的人都吸到一線城市，這個原因就是因為互聯網經濟發展。

高鐵打破了傳統的經濟圈格局，造就了高鐵經濟帶，通過經濟帶上的節點城市再輻射周邊。最典型的是今年春運，學者注意到一點，春運期間河南人回到鄭州，然後再從鄭州到河南其它的城市，這個趨勢是非常明顯的，在這個過程中有幾個城市需要重視，它們分別是：西安、鄭州、合肥、武漢、長沙、成都、重慶、貴陽、南寧、昆明。

由於中國和南亞關係未來可能的好轉，昆明會從過去的一個邊陲城市，變為輻射東南亞以及南亞的橋頭堡，而南亞、東南亞有20億人口，所以昆明、南寧這兩個城市是很有機會的，南寧的高鐵將來是要通到越南的，然後到泰國，昆明的高鐵是通過緬甸到泰國的，兩個高鐵最後彙集在一起，最終到新加坡。

舉個例子，武廣高鐵帶來了產業轉移，最近武漢發展得非常好，武漢由於高鐵帶來的整個的發展，加上湖北省委省政府現在規劃了長江新城，這是一個非常大的亮點。

人口和資金沿高鐵線的迅速流動，造就了高鐵節點城市的異軍突起，這是未來兩三年非常重要的點，所以房企一定要關注這一點。

還有兩個城市大家不太關注，一個是淄博，一個是聊城，這兩個城市也是由於高鐵帶來了這兩個城市的發展。比如說淄博，由於高鐵的開通，2016-2017年，淄博的房價整體漲幅超過50%，高鐵片區漲幅接近翻倍。2017年全市整體房價漲幅達到了34%，而高鐵站片區的漲幅接近了50%。

聊城也是類似的情況。這是2015年1月到2017年10月淄博房價走勢，這是聊城的情況，大家看到紅色和黃色的兩條高鐵交匯。在綠皮火車年代，中國出現了石家莊、鄭州等幾個城市，這是由鐵路帶來的新興的城市，我相信這一輪高鐵線網會帶來更多的新興的城市，它們可能比上一輪的綠皮火車的年代對中國經濟格局的影響更大。

但是我也提醒各位，在高鐵站點這一輪沒有照顧到的一些城市，大家投資要小心，個人投資更應該小心，可能那裏的房子將來就是六七千的價格，或者是一堆磚頭，根本就不值錢。而真正高鐵站點上的城市會有爆發性的增長。

中國的高鐵網，有很多典型的米字型高鐵彙集的城市，以前我們的發展強調一線城市，我認為今後中國城市的發展進入到典型的省會城市年代和高鐵節點城市年代，而且我的觀點也得到了數據的支撐。

高鐵沒有照顧到的城市，將來可能會有很多的風險，特別是對商業地產、寫字樓的風險更大。

鄭州這個城市非常幸運，兩次鐵路發展它都佔到了便宜，一次是綠皮火車，一次是高鐵。因為鄭州的高鐵站就在鄭東新區旁邊，所以這裏的房價上漲也非常快。

深圳的北站也是因為交通發生變化以後，它的房價有了很大的增長。

結論就是2018年以後房企的機會就在我剛才點出的這些高鐵節點城市。在未來3到5年或者更長時間，中國房地產還會發生什麼變化，我在微博上發了一條“中國房地產未來7只黑天鵝”，希望大家看一看，那7只黑天鵝如果齊飛的話，可能比高鐵更可怕，帶來的影響更大。