主持嘉賓

越秀證券研究及機構銷售部總經理 羅滿強

討論嘉賓

何浩 紅星美凱龍控股集團有限公司執行總裁兼首席財務官

蔣海洋 蘇寧投資集團執行董事、不動產投資總裁

魏傑 高盛亞洲董事總經理

容海明 方圓房地產服務集團行政總裁及執行董事

潘松 保集澳洲基金合夥人

曾粵暉 建銀國際金融有限公司董事總經理

古迎輝 中融國富投資管理有限公司董事總經理

羅滿強：各位來賓下午好！我是越秀證券的羅滿強，今天很榮幸第一次來到觀點的年會參加會議。我主持這個討論的話題主要是金融如何跟地產進行一些合作，還有就是創新以及吸引資金方面最新的動態是什麼。

萬達房地產的董事長王健林先生曾經說過，商業地產是一個大學生，相比住宅開發會更難。商業地產難度這麼高，現在又面臨電商的衝擊，還有很多其它的問題，像泡沫化、投資化、項目去化困難等種種的問題。

 

現在這個市場競爭確實是越來越激烈。隨着中國房地產市場進入存量的時代，我們如何去盤活巨量的資產，透過金融投資管道盤活資產，成為商業地產未來發展一個重要的課題。今天有幾位來自房地產和金融行業的專家，我就給各位提幾個問題。

現在的商業地產在電商這麼猛烈的衝擊下是如何可以贏得基金的青睞？我想請幾位做投資的嘉賓朋友先分享一下自己的看法，首先有請潘松跟我們分享一下，你們如果做項目的時候，現在主要會關注哪些要點來挑合適的項目？

潘松：我來自澳洲，對國內的情況不是特別瞭解，剛才幾位嘉賓就投資和商業地產融合的角度已經做了一個比較全面和整體的概括。我想在這裏補充一點澳洲的情況。

剛才陳總已經介紹了上市REITs的投資規模，我看了沒有澳大利亞這一塊，可能是因為我們在南半球，所以就沒有統計進去，但實際上澳洲的上市REITs在那邊叫AREITs。

它的上市規模目前應該是在1000億美元以上，應該比日本的規模還要大，跟歐洲的整體水平差不多。規模比較大的兩個公司的規模是在200億到160億澳元左右，而且主要持有的是商業物業。

羅滿強：接下來請蘇寧的蔣總分享一下你們的思路和看法。

蔣海洋：大家好，我來自蘇寧控股，最近大家知道蘇寧在商業地產和物流地產這一塊應該來說還是動作比較大的，第一是我們跟恒大地產的200億的合作，第二是我們跟深創投合作了一個300億的物流地產基金。

我們蘇寧既有線上的電商業務，還有線下的門店業務，實際上我們在跟電商交流的時候，可能阿里或者是騰訊都會把我們蘇寧看作是一個線下的企業，在跟地產商交流的時候，可能他又感覺蘇寧原來是做門店的，現在的蘇寧易購又是有電商的發展。

蘇寧2010年開始受到電商衝擊，整體轉型，大概轉型了6年，當時我們董事長在那時候就看到線下的門店，包括線下的商業地產還是有很大的價值，所以我們在2010—2012年也沒有停止線下對商業的佈局。

正好去年年底我們董事長提出來科技蘇寧、智慧零售的理念，也是跟馬雲提出的新零售是不謀而合的。從現在來看，我們蘇寧在電商的衝擊下，我們的實體經濟，包括線下的門店怎麼生存，我們提出大店更大、小店更近。

我們現在有金融、體育、文化創意、雲商、線上線下所有的部分，總體來說是圍繞着14億人口的消費升級來服務的。大店更大就是在一線城市和二線城市核心的區位佈局一些10萬方、20萬方的商業面積。

小店更近，我們跟恒大合作，它是中國最大的房地產開發商，它有大量的社區、大量的物業，能夠帶來我們的一些流量。所以我們跟恒大的合作，我們會往社區走，在社區的零售小店、社區的商業廣場，也配合蘇寧物流配送的體系，使得整個社區的消費、社區商業能夠為線上線下服務。

從蘇寧的體驗感來說，在中國這個市場當中，不管是什麼樣的城市，它都有商業的空間存在，最終你怎麼把它運營好，怎麼把原來的用戶變成會員，最後變成一個粉絲，這是未來整個商業地產行業內都要考慮的。

至少從蘇寧來說，我們會不斷地植入我們的一些內容，真正使得我們的粉絲，不管是在線下體驗、線上下單、場景消費，都能達到統一融合。

羅滿強：接下來有請古迎輝總分享一下在投資項目的時候有什麼樣的考量。

古迎輝：我們考慮作商業地產的時候，不管是收購還是開發，主要是怎麼使它增值，因為通過增值才能達到我們的回報要求。面對現在的電商的衝擊，我們會考慮一些體驗式購物中心，或者是有明顯差異化的產品。

在運營上，因為現在電商的衝擊，一方面要在線下做到跟電商產品的差異化，或者業態的差異化，避免正面的競爭。另一方面從線上也要擁抱互聯網，主動利用互聯網、電商這個途徑，發展網上運營，然後再利用互聯網的優勢進行營銷。

總的來說就是要做一個差異化，還有體驗式的購物中心，這是應對電商比較好的方法。

羅滿強：因為今天也有紅星美凱龍的老總，還有方圓集團的容海明女士，你們作為房地產企業方，在房地產運營，或者是融資方面有什麼問題，公司有沒有什麼實際的案例可以跟我們分享一下？

何浩：這個問題我們前面在羣裏有討論到，在現在這個時間點，面臨電商的挑戰，我覺得機遇還是很大的，因為在每一年都有雙11，我們每一年也都在關注，在電商的角度，可能在流量上也會有一定的瓶頸。

紅星美凱龍是兼具兩個品牌，一個是家居行業的龍頭，我們現在已經有232家大Mall，然後是愛琴海商管這個品牌，現在我們也在不同層級的城市都有佈局，我們發現場景是一個很好的體驗端。而且很多的消費不僅僅是一個價格的競爭，更多的是體驗式的，怎麼樣讓消費升級或者是消費分級。

這個東西是不可替代的，包括我們現在也是在融入科技，包括現在的人臉識別，這個客戶進到了商場以後，可以收集他的一些信息，我們在平臺上給到商戶這些客戶的行為模式、喜好，這對商戶的營銷都是非常有用的，所以我們整體來說對賦能這方面會投入很多。這是大數據的流量。

另外一方面，在這個場景上我們會運用到黑科技，整體來說我們的產業就是地產+金融+科技。現在這個時代變化很快，我們面臨很多的挑戰，另一方面也有很多的機遇，在顛覆式的變化中機遇應運而生，其中就包括了從傳統的地產商來說，他可能覺得從快的模式、變現的模式，到現在需要更強的運營能力。

所以我們在看項目的時候，我們可能會看到他現在產生現金流的能力和未來增值的能力，也就是運營的能力。或者從另外一個角度來說也就是怎麼在時間和空間上把握得更好。

這個能力可能不是一朝一夕能夠積累出來的能力，但是如果你通過長期的積累、運營，包括招商、運營、對產業的把握，對內容的填充，這方面如果做得好的話，其實完全可以投、融、管、退做得相當的出色。

我們作為一個比較大的產業機構，也跟很多的金融機構的合夥人有很多的交流，我們發現強運營帶來的資產升值的空間還是相當大的。

羅滿強：請容總也分享一下您的看法。

容海明：方圓房地產服務集團在11月15日剛剛在香港聯交所掛牌上市，所以我今天更多是從一個專業服務機構的角度談談對這個話題的理解。

我們的母公司方圓地產控股集團有開發商業地產和運營的經驗，從方圓房地產服務集團的角度，我們如何看待新資本時代下的商業地產？

首先我們認為新的商業肯定就不是一個產權性質的歸類，更不是一個物理空間的概念。剛才幾位嘉賓也有提到，我稍微歸納總結一下，其實是未來在資本方、持有方、經營方和服務方都應該是一個內容為導向的產業聚合。

之前一直有很多觀點說新的商業都講體驗經濟，但僅僅是體驗還是不夠的，因為現在新的科技手段消費者在家裏都能體驗，更多的需要一個故事場景。

物理空間本身是一個故事的場景，經營方和服務方，包括消費者本人，一定要讓他成為這個故事的主人公，在這個故事場景裏不斷發生股市情節。在服務方的角色，我們肯定就不是以往傳統的僅僅做交易兩端的撮合，而是如何策劃故事，如何把好的故事腳本提供給我們的經營方、持有方和資本方，這才是未來專業努力的方向。

剛才的主題也有提到對REITs的看法，現在中國REITs的發展還是滯後的，其實源於它是對雙重稅收的一些部確定性。隨着政策的落地，相信未來肯定會有解決的方案。

在這個方向下，專業的服務機構更能發揮它的作用，因為資本時代最後還是要尋求資本的變現，變現的其中一個方向就是把REITs這個資產包如何在終端資源上變現。

未來這些資源肯定是稀缺的，並且對商業地產底層資產的標的是有選擇性的，因此專業服務機構在這方面源於終端、歸於終端和贏在終端的優勢就越發凸顯出來。

羅滿強：剛剛幾位嘉賓也有提到REITs，以往傳統的商業房地產的特徵就是投資金額非常大，回報週期很長，資金依賴性很高，融資模式比較單一。

應對這方面的辦法，剛才有嘉賓提到，REITs可能是一個方向，當然我們也可能會有其他金融方面的創新，既然今天也有兩位來自投行的嘉賓朋友，我也想請兩位分享一下，比如說在投行的角度來看，有什麼創新的東西可以跟大家分享，先請高盛的魏總分享。

魏傑：我覺得談不上什麼金融方面的創新，您有好的資產，自然資本會到您的面前來。金融創新是國內談得比較多的概念，但是迴歸到它的本質，還是要有比較高收益率的商業地產出來，這樣資本的功能才能發揮作用。

不管用什麼樣的金融槓桿手段去做金融創新，最終歸結的還是資產質量本身，我倒不覺得中國的商業地產領域下一步助力發展需要有什麼金融的創新。剛才有一位嘉賓也談到了，比如說中國現在是一個雙重稅收的機制，這可能就是目前沒辦法逾越的問題。

另外就是中國的土地使用權特別貴，那就註定了招拍掛拿來的土地和商業地產的收益率就達不到海外資本市場通常能夠提供的REITs的收益率水平。這些其實是歸結到商業地產的資產質量本身的。

羅滿強：最後請曾總分享一下您的看法。

曾粵暉：我非常同意各位嘉賓的觀點，確實所有的創新都是對優秀標的基礎上的一個變現的實現，因此這是一個手段。另外，我不覺得這有什麼顛覆性的創新，這應該是一個循序漸進的過程。

從我們的角度來看，在選擇標的的過程中，我相信一個好的資產（如果僅就商業地產而言），它應該具有幾個特質，首先是普適性，也就是普遍適用、能夠生存、遍地開花，這樣才能形成規模效應。

第二是特質性，所有的企業都有它的基因，有它的烙印，所以我們能夠從芸芸眾生、眾多的競爭對手中一眼把它辨識出來。站在一個金融從業人員的角度，我覺得要通過我們的專業手段讓它實現變現，它應該更加具備某些類似於易估值、標準性，比較容易變成產品的特點。

有很多朋友問，他說您關於REITs的觀點有沒有發生變化？我覺得其實這是必然的，因為我在第一次公開場合談到這個話題，其實已經是很多年前的事情了，在這個過程裏面，業界包括我們的同行都對這個做了很多有益的探索，我相信兩者交相輝映、相得益彰、共同實現雙贏的一天很快就會到來。

羅滿強：感謝臺上幾位嘉賓精彩的發言，我也相信臺下的來賓今天也會有滿意的收穫，感謝大家。