主持嘉賓
世聯行首席技術官 黎振偉
討論嘉賓
東原商業發展中心總經理 程旭
首創矩大有限公司副總裁 陸屹
好屋中國聯合創始人 陳興
九宜城商業管理有限公司高級副總裁 趙曉萍
WE+酷窩創始人兼首席執行官、柯羅尼資本亞太區董事總經理 劉彥燊
東莞市鳳崗天安數碼城有限公司副總經理 周豔青
黎振偉：謝謝臺上6位嘉賓，我們現在開始第二環節的討論。我們這個環節的主題是“商業地產的跨界與融合”，我們昨天在羣裏也做了預熱，也希望我們的討論更有價值。
中國的房地產今天已經到了一個轉折點，因為國家要加速度、要提質量、增效益。我是廣州人，80年代我來到香港，1986年到太古城廣場，1990年到和記黃埔看到了它的廣場。
今天30年過去了，我們回頭看看香港的商業沒有絲毫的落後，也沒有因為電商的衝擊而受到影響，他們的經營非常好。在今天我們中國的開發商在討論商業地產很恐懼的時候，討論很難做的時候，我覺得來到香港討論商業地產是很有意義的。
今天我們終於迎來了一個新的發展，因為國家要去地產化、去銷售、去泡沫，我們要新租賃、新產業、新運營，所以在今天我們討論商業，意義非凡。過去我們是比膽量、比規模，今天是比經營，比誰做商業多。過去我們的商業是配角，今天我們是主角。
回到我們的問題，我們本來想分兩輪的，不過時間不夠，我們就把兩輪變成一輪。我發現我們這一輪的嘉賓有一個特點，很多都不是從地產商出來的，有做商業的，有做銷售的，有做資本的，有做產業的，我們恰恰可以從另外的角度探討商業。
我們探討兩個話題，第一，我們怎麼看商業？第二，商業應該怎麼做，在做的過程中如何跨界和融合？
第一位嘉賓是來自東原商業發展中心的總經理程總，程總是很資深的商業高管，東原進入商業地產，他們是要做社區商業，而且東原也把總部搬到了上海，這兩點和商業是否有聯繫？你們怎麼看待跨界和融合的問題？
程旭：我在高鑫零售工作了15年，我知道這個企業30%的收益來自零售，66%來自地產，它是一個隱形的地產的大的業主，它有很多的土地。現在我來到了東原這個企業，現在的東原是開發商，它做了很多的嘗試。
今天行業在變，傳統打法不行，作為規模不是很大，同時我們又有很多開發進來的項目或者自己主動要找的項目，這樣一種融合場所的時候，我們給自己定了一個基調，東原商業接下來應該是什麼？它應該是有自己極其具有特色的差異化運營特色的組織。
第二，它反溯到自己是一個資產典型的運營方，羧基我們將會用雙輪驅動的方法去試着做商業地產。我們是一個特別有不同想法基因的企業，在早期的時候，我們做了一個叫原聚場，這是我們開發住宅的時候一個特別有特色的地方，我們做了很多原創的東西。
黎振偉：您談到東原以特色運營新的地產的板塊，您覺得要做到特色運營，能實現規模化嗎？
程旭：東原在做每一個項目的時候，一定是因地制宜的，一定是充分發揮我們的特長，我們對社區運營以及它背後的羣或者粉有很深的研究，這一點我覺得不光是做規模體量比較大的商業，還是做社區型的商業，我們都是把創新的基因帶到我們的項目上，這一點和我們做的產品也是有關的。
黎振偉：你們怎麼看待規模？
程旭：現在是強者恆強，對於我們這種商業新軍來講，規模也很重要，但是規模一定要建立在效益上。
黎振偉：你們是先看重特色，再看重規模。第二位嘉賓是首創炬大的陸屹副總裁，剛才你們的總裁談到了你們的項目，我也在廣東看過你們的奧特萊斯的項目。
從項目來看我感覺沒那麼容易成功，因為進奧特萊斯的商品沒那麼容易，而且你們選擇的地塊不是在市區，這種情況你們怎麼做好商業地產，您理解的商業地產和融合跨界是什麼樣的？
陸屹：從我的角度來說，商業地產的範圍很廣，凡是拿出來能夠經商的都叫商業地產，我感覺咱們現在談的商業地產，更多的是零售商業的商業地產，專指有商場的商業地產。我們現在把這個範圍稍微歸攏一下。奧特萊斯就更加不用說了。
目前為止所有的奧特萊斯都是名品+折扣+體驗的模式，所以更加是以零售商業為主的地產形式。首創炬大這兩年已經從一個年輕的，從住宅地產轉型成為一個年輕的零售商業地產，在短短的三五年時間裏，我們現在已經成為了中國擁有建成項目和在建項目最多的第一梯隊的領軍人物。
說到跨界，其實我們管理團隊認為商業是無界的，商業就是通過一定的商務行為和動作產生的業績，只要是產生業績的商務活動，我們零售人都應該放開心態。你把影院引到奧特萊斯里不能叫創新，我們三四個奧特萊斯里都有了影院。
如果說我們有了一定的小小的勇敢的創新，就是我們自己又投資了一個運動的公司，放到了我們的奧特萊斯里，這是一個很先進的蹦牀公司，但是我也不認為這個東西跨了很大的界，說來說去它還是要在我的商場裏面，它沒有到我的商場外面，它的界限還是在商場裏面。
如果這樣的動作能夠提升我們商業的業績，我覺得我們都要勇敢地嘗試。
黎振偉：跨界的時候大家會問一個問題，你自己不熟這個東西，你跨界能做好嗎？
陸屹：就像我剛才說，我們引進一個蹦牀公司，我們都不知道這個牀的彈簧是多硬，這一塊牀繃得多緊，小朋友站上去能蹦多高，為什麼大人站上去這個硬度就要小一點，在跨界的時候就要適當地引進一些對本這個行業熟悉的合作伙伴，所以我們也是和一個非常成熟的蹦牀公司來進行合作經營的。
黎振偉：其實我理解商業是多元的行業，開發商不可能都精通。我記得我在2002年和太古地產合作的時候，我發現他們在做廣州項目找的專業團隊是我看的商業地產開發商裏面最多的。什麼都是最專業的，最專業的律師、最專業的會計師、最專業的運營機構、最專業的設計公司。
我沒想到做一個商業要這麼多的專業機構，我想可能這就是商業地產要跨界所必須的，必須是多元的，而不是像開發商什麼都自己幹，那是很難幹好的。
黎振偉：第三位是好屋中國聯合創始人陳興女士。我們和陳總是同行，您作為一個代理機構的代表，您怎麼看商業？因為現在的商業是不能賣的，我們世聯也在做公寓、寫字樓，我們的商業已經不是一個以銷售為主的，而是以運營為主的，您的企業怎麼接入這個商業？
陳興：首先很感謝黎叔，好屋已經不再是代理機構，因為從它的PE的倍數來看，它已經超過了代理機構。剛剛黎總問到幾個問題，我比較喜歡中國的文字，我們來看商業的“商”字，我們拆開就是門裏面有一張口，然後還有一個立字。
我的理解就是，對一線城市而言，地段地段還是地段，這個本質沒有發生變化。對於口這個部分，不僅是精神需要，也有包括歐陽捷先生說的精神、文化，另外也有我們的物質，同時還有傳播的力量。
在立這個部分就是黎叔說的運營，如何讓好的東西傳遞給用戶，然後在客戶價值體系裏面我也一直在思考，在客戶價值體系裏面，我們當然不能通盤考慮這個事情。對於一線，地段地段還是地段。
好屋在平臺的建設上，我們的使命還是居者有其屋、居着樂好屋，我們搭建了移動銷售平臺，在一線層面我們核心是讓租和售的用戶選擇到好的標的，當含也包含了大宗資產的交易，我們今年在大宗資產的交易中也有比較好的突破。
對於1.5線城市和二線城市，我認為核心的是一定要做得有特色，這就是“業”字，“業”下面有一橫，它一定是有基礎的，你要有主題、有特色。所以1.5線和二線，從用戶的角度來講，一定要走心，就像我們看到的吾悅廣場，它在一線比較少，幾乎都是環一線的，做得一定要走心。
對於三四線城市，一定要做唯一和不可替代性，所以每一個市場和每一個城市，我認為它都有存在的價值。就像我們如何去用客戶價值在完善你的產品模型，再加上你的渠道建設和整體的團隊的打造和核心競爭力的建設。
好屋在商業上也做了一些項目，我們也在不斷地思索如何給客戶帶來更多的價值。
今年我們在福州跟泰禾在商業上的合作也創造了一些非常好的情況，包括我們跟世茂廣場合作，我們用股票對賭的方式。還有在成都的大宗資產上的合作。好屋能做的事情可能會很多，但是我一直在思考一個問題，就是我們不能做的是什麼。
所以我們還是在堅持，各位能把商業做得很好、運營也做得很好，或者說也有很好的標的，可能我們在縱銷這件事情上還可以做得更加極致，匹配B和C，並且提高用戶的變現能力和他的資產管理能力。
今天看到一個數據，中國已經實現了一戶對應1.1套房子的時候，我在想我有住宅，有商業，也有出租、出售和再買、再售，如果能把單客的轉化率和他的服務，以及他的金融再推向平臺和服務，我新它的價值也是不可小覷的。
黎振偉：你們的PE比較高，如果加上運營之後，你們的PE會更高，現在我們的中介公司已經在轉型。
下一位嘉賓是來自九宜城商業管理有限公司高級副總裁趙曉萍女士。趙總是資深的地產人，她之前做了很多大的管理公司，從您的角度，作為一個資深地產人，您眼中的商業地產，以及今天這麼熱門的跨界和融合，它究竟是個創新還是它本來就是這樣的？
趙曉萍：九宜城是一個全新的公司，可能很多人以前都沒聽過，我們公司其實成立只有兩年，但是目前我們已經在管61個項目，有500萬平米的體量。
在2016年年底統計，全國已經有6000家購物中心，但是連鎖的、大的開發商只佔10%。每年還要新增350個，90%都是中小開發商。目前的商業地產要從兩個維度考慮，一個是優秀的團隊，還有一個是你的資源，如果這兩點你不能獲得，你的項目也是沒法發展的，所以才有九宜城的出現。
我們公司是一個金融投資，加上投、融、管、退，我們馬總是金融出身的，我是從商業出來的，我要做的是把每個項目運營做好，我們是輕資產的方式，有幾個模式，一個是大包租，一個是小股操盤，還有一個是託管的方式。
我們成立了自己的商學院，我們的人才是通過兩個渠道獲得，一個是我們的顧問公司的團隊，還有一個是業務的團隊，我們的商學院主要是給我們整體的團隊培訓方面有一個提升，還有給我們客戶企業管理方面有個提升，包括財務方面。
我們也有自己的廣告公司，廣告公司能做到項目前期的包裝，吸引客流過來。我們每個項目也做到了非常個性化的打造。還有最關鍵的一點就是我們怎麼孵化，我們前期已經包裝了十幾個上市公司品牌，都是由我們股東去做的。目前我們已經有自己的化妝品的集合店，這樣形成一個商業的閉環，這也是一個跨界。
商業應該是沒有天花板的，商業重在資源的獲得，要有好的團隊，你讓你的團隊看到你的企業發展。
黎振偉：我總結您的觀點就是說商業是沒有界限的，商業是一個非常廣泛的領域，所以您的融合是人才融合、品牌的融合，還有經營的融合，融合可以形成自己的閉環。
趙曉萍：商業人才都是非常偉大的，我們是改變老百姓生活、引領他們的生活最時尚的前沿，這是我對商業的看法。
黎振偉：第五位嘉賓是we+酷窩創始人兼首席執行官、柯羅尼資本亞太區董事總經理劉彥燊先生，您是從資本介入商業的，而且您的項目這麼短時間也走到國外去了，您現在做的是比較流行的共享辦公的模式，您又是怎麼看商業的呢？
劉彥燊：在我創立we+酷窩之前我是做投資的，柯羅尼資本是國內最大的商業地產資金，我們也投了很多的商業地產，我們是雅高酒店集團的控股股東，我們還是了家樂福的控股股東，我在那裏工作了大概10年，2015年出來創立了we+。
我有幾個觀點，我覺得互聯網這個新的時代，我們從辦公、零售、生活甚至到居住，這之間的界限越來越模糊。我們說聯合辦公，主要講的是辦公空間，其實在那個空間裏面除了辦公，還可能有商業、可能有生活。
所以我們講的幾個維度，就是一個個性化的空間和極致的服務，聯合辦公這個平臺更多的是對有創新的企業的平臺。另外還有一個投資孵化，我們在做we+聯合辦公的同時我們也做了一隻基金，對平臺上的企業做一些孵化。
我們從2015年成立，第一個空間是在2015年9月份在上海開出的，目前我們在中國的16個城市、北歐和美國一共佈局了大概56個空間，發展也是相當快的。
聯合辦公是一個新的物種，從運營的角度，有很多人說聯合辦公是不是一個辦公地產，辦公去庫存的手段？我是堅決不同意的。一般傳統的辦公樓是12-15平米一個人，聯合辦公是6-7平米一個人。
如果你把它作為一個去庫存的手段，我覺得這是不大可能的，你可能會增加庫存，同樣的面積我們裏面辦公的人數要比傳統的至少多差不多一倍。
所以這不是一個去庫存，更多的是一個新的物種，新的商業地產運營的工具，主要還是一種社區，或者說是一個場景的概念，所以在我們的空間裏面除了辦公，還有很多商業元素，包括無人商店、體驗店、傢俱等等，這裏不是一個簡單的辦公場所，而且它帶有很多其它的商業元素。
黎振偉：一個辦公跨界了很多，您覺得未來的聯合辦公應該是什麼樣子的？
劉彥燊：其實老實講，我們才剛剛開始兩年，聯合辦公這個物種本身就是這幾年發展起來的，我們做了很多跨界的事情，也有很多成功的例子，我們也一直在摸索，如果我現在告訴你三年之後聯合辦公是什麼樣子，我們不知道，因為我們每天都有很大的變化。
黎振偉：希望明年再來探討您的跨界。最後一位是東莞鳳崗天安數碼城的周豔青總，您是資深的園區管理人，您怎麼看待商業地產？您經營的也是另外一種商業地產，您怎麼看跨界？
周豔青：資深不敢當，天安數碼城是做園區地產的，我覺得商業地產和園區地產的核心就是運營，不管是銷售還是招商，你得解決你的企業的能力的問題，你要把你的產品賣出去或者租出去。
從商業地產的角度，信託基金應該是作為運營商業地產的一種模式，通過這種模式來玩商業地產。其實它後面還有一個商業地產的運營，就是你得解決你的招商和租賃、銷售的問題。對於產業地產也一樣，之前我們已經有一些地產公司在探索ABS、資產證券化，探索這條路，這也是運營產業園區的模式。
但是在產業園區還有一個運營，就是你還要解決如何租賃、如何招商、如何銷售、如何解決盈利的問題。這是產業和商業、金融的關係。
我覺得運營的能力其實是非常關鍵的，講到跨界、融合和創新，不管怎麼做，你要讓自己的運營能力比較強，就像我們做產業園區，很多地產商現在也宣佈進入產業園區領域。但是做產業園區並不是我們表面上說的，我自己有什麼，我能給企業帶來什麼。
理論大家都會講，但是核心在實操，在實際的招商和運營過程中，你真的招來商，不管是在市中心好的地段還是偏遠的地段，我怎麼做能夠把園區填滿，實操最關鍵。
另外講到跨界融合創新，我覺得這是擺在所有企業面前一個非常重要的課題。從商業的角度來講，在互聯網化的今天，人們的消費習慣發生了很大的改變，我們怎麼去擁抱？
我們必須得接受。對於產業地產來講，我們的創新如何能夠服務好更多的企業，讓企業認我們，他們願意到我們的園區來，願意買我們的產業園區，願意租賃我們的產業園區，所以我覺得今天我們應該整合更多的資源，融合更多的資源，為企業帶來更好的體驗，為企業和客戶創造更多的價值。
黎振偉：歸納您的觀點，要創新融合，一定要先把自己做好，迴歸到商業本源，你才能整合別人。
這個問題是一個永恆的話題，就像哲學上的三個永恆的命題，我是誰，我從哪兒來，我到哪兒去，我們將帶着這三個問題到新加坡去，我們有機會可以再跟新加坡的高手去探討、學習。