主持嘉賓
廣州房地產行業協會祕書長 韓世同
討論嘉賓
中原地產中國大陸區主席 黎明楷
五洲國際控股有限公司董事長 舒策城
寶龍地產控股有限公司執行董事兼執行副總裁 肖清平
光大安石（北京）資產管理有限公司副總裁兼商業事業部總經理 周頌明
招商商置財務總經理、深圳招商商業董事 季勇
韓世同：由於歐陽總要趕飛機，讓我臨時來主持這個環節，未來商業地產的道路和機會，到底我們的道路在哪裏，機會又在哪裏，聽了幾位嘉賓的分析，剛才蔡祕書長和陳詩濤董事長都跟我們分享了目前商業地產整體的市場狀況，我們接下來圍繞着這幾個議題大家來談談。
黎總是老行尊，您加入中原也差不多30年的時間了，對這一塊您應該是從一個更超脫的局面來看我們的商業地產，您覺得這個成功的關鍵因素或者是我們未來的機會、道路是什麼樣的？您從中介的角度談一談。
黎明楷：其實在座的各位當中，在商業地產領域我是最不專業的，因為我們本身還是做住宅為主，在商業領域我們也做了一點，但是也不多，而且我們做的也還是提供服務，也就是給客戶建議，還不是真金白銀花錢投資的類型，所以有種站着說話不腰疼的感覺。
但是有可能因為我們不是這個實際行業當中的從業者，我會抽離一點，從旁觀的角度來講商業的東西。
最近我看了一些美國的報道，在美國的市中心的商業物業的租金價格還是在上漲的，人們說互聯網衝擊比較厲害，其實造成衝擊的就是大城市周邊的地方，原本是一些社區商業，零售商受衝擊比較大，很多都沒法做了。
我在思考這個問題為什麼會是這樣，一般如果只是為了提供方便的購物，有可能確實會被更方便的網購去取代。但是如果到市中心，人家追求的不完全是方便，有可能是你整個購物的氛圍，或者是你的體驗，所以這類型的商業價值還可以保持。隨着整體的城市經濟的上升，應該也能分一杯羹。
從這個角度來講，像剛才歐陽總講三四線很好，從這個角度來看，我覺得三四線不一定很好，有可能商業還是要往集中的方向去走，未來越來越集中，在一個城市當中，可能也會有一些商圈特別好，也有一些差一點的地段，可能就沒這麼好了，從城市往周邊來看，未來一二線會比較好一點，三四線就差一點。
我們看香港的開發商在大陸的投資，主要進入的還是那些重點的城市，一線城市基本都進，最多就是二線排在前面的城市會進。
但是三四線城市，我們看新鴻基、九龍倉、太古、嘉里等等都沒進，恆隆算是進得多的，它最多也只是去二線城市，沒有去到三四線城市，可能也是因為香港的開發商比較保守，但是這也反映了他們的選擇。
韓世同：您覺得地段、城市重要，還是運營更重要？
黎明楷：地段是先天的條件，運營是後天的，先天不足，光靠後天運營也不能彌補。但如果你先天很好，就像孩子一樣，天資很高，但是不勤奮，運營不好也不會有好的成績。
舉個例子，昨天詩濤也在微信裏面說了一句，香港紅磡這附近商業很旺，但是香港是一個特別的地方，它的人口密度太高，大家的交通距離很短，所以很多不同的商業體，包括距離不遠的海港城附近有很多的商業，它也可以發展得很好。
它主要是面向全國乃至全世界的市場，我們這個酒店附近這裏主要是本地消費，但是在其它的國家或者城市就不一定有這樣的力度造出這樣的商業價值。
韓世同：黎總認為一二線的機會要大於三四線。接下來想請問一下寶龍地產肖總，您去年還給我們介紹過您的經驗，寶龍地產在商業化、精品化，以及把文化注入商業方面有很多的做法，結合我們今天這個題目，您也給我們探討一下運營、體驗方面您的一些體會、感受。
肖清平：謝謝觀點給我們這個機會共同來討論新的時代下的商業。簡單來講，做商業地產既是一個時機，也是一種情懷。
我們老闆當初要做商業地產，他是看到了國家城市化進程的過程，當時我們是從三四線做起的。改革開放以後，很多農民要轉化成市民，所以他們應該要享受到改革開放的紅利，所以我們從三四線做起，而且在一些地方也做的不錯。
有些三四線城市沒有購物中心，建設新的購物中心，會吸引很多的客流，比如我們在安溪、宿遷、無錫等等城市的項目，都有很好的表現。
後來我們進入了一線城市，到上海以後我們調整了戰略，因為我們發現一二線的資源集中度最強，做商業地產最重要的是消費、經濟水平和人流量。
一二線城市的消費很高，經濟水平很高，加上人的流動很快，所以我們現在的佈局以上海為中心，在長三角這個區域展開發展，也提出了1+6+N的發展戰略。1就是上海這個城市，6就是主要的6座城市：南京、蘇州、杭州、寧波、廈門、福州。
上海的商業是有點飽和的，但是在它的副中心，它的商業是很差的，比如在上海我們開發了一個商場就很受歡迎，當地的人口還不是很多，但是它的交通發展起來之後，整個地方的人流還是很大的。我們在上海一共發展了16個項目，基本上都在偏郊區的地方。
韓世同：你們是算輕資產還是重資產？
肖清平：重資產，我們全部是真金白銀投下去。
韓世同：這裏有一個命題說“重資產為何難以為繼”，您這個顯然不是難以為繼，還是可以持續發展的。
肖清平：作為我們企業來講，我們董事長很注重資產的運營，我們不求快，我們追求穩健，一年建三五個就可以。另外一點，重資產要有把握，原則上你拿一個項目要把能消化的消化掉，比如銷售的和自持的比例要做好，大概6比4的比例。
韓世同：60%賣？
肖清平：對，60%銷售，40%自持，這是一個方面，另外，自持的回報率要達到8%，按照這個比例操作，基本上就可以保證你的收益。
另外，我們的運營也有自己的特色，現在在比較好的地段的項目，我們做高端的，比如說寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場。
我們老闆也非常重視文化，我們把美術館、畫廊和藝術中心、畫院等等都引入到購物中心。他有一種情懷，他的中國的文化傳統積澱很深。他蘊涵的民族精神的情感很深。
作為房地產商，受益於這個時代，受益於改革開放這個環境，現在要回報社會，特別是國家提出要實現百年的中國夢，更需要全民素質的提升。
所以文化的傳承非常重要。我們老闆一方面提升大家對文化的追求，一方面提升素質，也給大家提供一些學習的空間，所以我們以後會把文化融入到社區，現在已經開始在這樣做了。
韓世同：謝謝肖總給我們介紹了寶龍的運作模式和佈局。接下來請舒總介紹一下五洲國際的發展情況。五洲國際在綜合性運營發展方面非常有特色，他是住宅、商業、物業、物流都有涉及，是綜合性發展的。別人是比較重開發、輕經營，他是特別注重經營，這一塊您給大家介紹一下，運營體驗方面的一些經驗。
舒策城：五洲一開始就是做商業地產的，這兩年我們才有一部分的住宅地產。我們原來是做專業市場的，一開始做家居建材，後來做五金、工藝品，從去年開始我們還做了農產品市場，在專業市場這個板塊來說，我們應該是全業態覆蓋。
我們也選擇做了16個綜合體，這兩年綜合體的數量相對少一些，因為在有些城市的綜合體確實很飽和了。剛才歐陽總說的是比較有道理的，有的地方城市不大，反過來它的競爭也不太激烈，我們在這樣的城市有三個綜合體運營得比較好。
其中有一個在無錫的一個鎮，這個鎮總共人口只有3.5萬，我現在最高的租金每天一平米11塊，我估計很多大城市也只有這個價格，我們在杭州的綜合體的租金還不到11塊，杭州的土地是1000多萬一畝拿的，反過來在無錫的一個鎮裏的租金可以做到11塊每天。
如果不要過剩飽和的話，商業地產是非常好的行業，有些地方確實是規劃太多了，大家都吃不飽。所以我們在城鎮綜合體這一塊，五洲做得也是蠻有特色的。
我們剛開始做城市綜合體，後來發現競爭這麼激烈，後面我們就轉做城鎮綜合體。
我們在雲南保山也有一個綜合體，這裏的生意也很好，每天晚上至少有4000-5000輛過來消費的車，因為當地的市場沒有飽和，所以我們在當地做了之後就可以成為當地的老大。
在專業市場這一塊，我們現在總共管理了81個項目，中國專業市場的總量還是比較大的。根據國家統計局的數據，中國在2000年的時候，專業市場的營業額在15000多億，到了2015年底，已經差距10萬億。中國專業市場的銷售額每年都在增長，大概每年的增長都有兩位數。
我們浙江的專業市場在全國來說應該做得是不錯的，我們把專業市場分成兩類，一類是消費市場，一類是產地市場。像我們浙江樂清，我們開發了電器城，這是產地市場，我是一個產業的窗口。我們的海寧皮革城也是一個產地市場。
很多省會城市的項目大部分都是消費市場，它反過來沒有什麼產地市場，它的產業都不在大城市，都在很多小城市裏面，所以專業市場板塊，我們研究的還是蠻到位的。
我們將來的目標是要做1000個專業市場，10萬億的規模是多少個專業市場呢？是4900多個，其實全中國的專業市場不止這麼多，我說的這些專業市場是每年營業也在1億以上的。
浙江的專業市場做得還不錯，浙江的很多縣域經濟就靠專業市場，整個海寧就靠一個皮革城，如果海寧沒有皮革城，海寧經濟就垮了，整個義烏就靠小商品城，整個樂清就靠電器城，樂清的電器城每年的銷售額也有1000多億。
從商品生產出來到消費者手裏，通過專業市場這個渠道走，成本是最低的，你只要這個渠道的產品成本最低，你就不可能被人代替。
五洲有商貿、物流，接下來我們還準備做一個動產質押的業務，房子屬於不動產，它可以融資，除了汽車和鋼貿，其它的動產都不能融資，其實每個動產都有價值，這一塊我們五洲已經在開始做了，我們將來的產業是商貿、物流、動產質押這幾個板塊都要發展。
韓世同：謝謝舒總給我們介紹，專業市場也大有可謂。接下來請問光大安石資產管理的周總，您好像在第一太平工作過，然後又在光大安石開發和管理了很多大融城，您介紹一下您如何看待輕重資產的模式，包括運營方面，談談您的經驗和體會。
周頌明：輕重資產實際上是相對的，我們本身是基金公司，基金公司是輕資產的，我們通過基金公司的資金去投入的資產當然也是比較有限。我們更重要的是通過管理，通過管理獲取相應的回報。我們的輕資產跟後面的退出還是相連接的。
我們投資的主要目標是一線城市和部分二線城市，主要是地區還比較富裕或者消費特點比較不錯的，三線城市也有部分，比如說在華南、華東一些相對比較富裕的三線城市。
我們的觀點很簡單，從資本的角度去看，收購一個東西也是一樣，要看最後退的時候值多少錢，從我們的角度來看，回報能達到要求就可以做。
剛才也說到位置和營運能力方面，當然地段是很重要的一點，但是就單純從商業的角度，可能有時候判斷跟大家還不一樣。越是一線的城市、發展比較好的二線城市的核心地段，商業在空心化，被周邊逐步取代。因為它裏面居住的人已經不那麼多了，交通擁堵，原來的價格已經比較高了，它的趨勢是在往下走的，而不是往上走。
但是這些區域又有很好的投資機會，因為產品能力比較強，你可以酒店改公寓，也可以商業改辦公，改其它產品。在這個時代對產品的認識是非常重要的，不同的產品的區別真是非常大。
在人口密度大的城市商業都能做，但是從商業的角度又有一個難題，比如說開發型的，速度快的話，你用開發模式去做，整個財務報表壓力非常大。
用基金的模式就不存在這個問題，我完全是用一個資管計劃去投的，我本身已經考慮多少年的投入，只要現金流沒問題就不會有問題。後面我可以用地二個資管計劃去接，也可以後面去做ABS，價格合適也可以退出。
退出的方式也有很多，但是前提是經營管理的能力。這才是核心，因為在這個方面，你的團隊的能力決定了你整個定位、產品、後續的運營，包括市場的調整，因為商業不斷在變化，現在好了，過一段時間可能又不行。就像前兩年餐飲很火，這兩年就不行了，因為大家都覺得好，一股腦衝進去，整個市場供需失衡。
整體來說，地段只是基礎，最核心的還是整個營運管理的能力，現在對綜合能力的要求特別高，有些產品不是簡單的只是做商業、只是做公寓、只是做寫字樓，它實際上是一個複合性的，包括我們有些產品已經是把公寓直接植入到商業、購物中心裏面，很多新的業態、新的東西特別多。從我們的角度來說，怎麼合理就怎麼做。
韓世同：謝謝周總，核心的是運營方面的能力。季總剛剛已經給大家介紹過招商蛇口的商業發展方向，您在輕重資產這方面的看法是什麼樣的？另外我們今天中午也聽了越秀的REITs的介紹，招商蛇口有沒有這些方面的計劃？
季勇：輕資產應該是未來的方向和趨勢，之前為什麼中國一直沒有做，或者是做得不好呢？其實一個核心的原因就是我們國家的稅制改革。去年營改增以後，輕重資產分離至少在稅制改革方面掃清了障礙，我們從營業稅改成增值稅，減少了稅負，稅制改革為輕重資產分離提供了保證。
輕重資產分析有很重要的一點就是怎麼算賬，在財務的角度我一直關心這個問題，現在很多問題是帳都算不過來，如果你純粹是開發一個商業地產，或者純粹開發一個酒店是算不過來的。剛才寶龍的肖總說他們60%的住宅，40%的自持，住宅已經把成本收回來了。
很多企業都有很多不同的模式，但是我們在算這筆帳的時候，算回報是比較難算的。對輕資產來說，這方面就更容易一點。但是輕資產也有它的缺點，就是輕資產做的時候，各個重資產的企業都想自己做運營。輕資產目前的收費模式只能是根據收入提點，收入比較低。所以輕重分離是一個方向，但是也還有很多問題。
另外一點，現在行業裏有很多同仁做REITs已經做得很大了，中國的REITs也面臨政策方面的問題，一個是中國內地的資金成本是比較高的，它比海外的資金成本高，所以很多企業也是算不過帳。
到海外去出表會比較好一點，但是國家有很多的限制。如果做抵押貸款，利率會比較高，所以也沒有動力做。當然我們也已經在做了，其實我們就是為了探索這條路，將來一旦要放開以後，我們就可以很好的跟上。
韓世同：時間有限，我們本環節的討論就到這裏，非常感謝各位從不同的方面、不同的角度為我們商業地產發展的放、輕重資產和運營成功的要素等等談了非常好的經驗。