季勇（招商商置財務總經理、深圳招商商業董事）：尊敬的各位來賓、各位同仁，大家下午好！非常榮幸參加觀點2017年的年會，下面我代表招商蛇口、招商商置，也是受觀點的委託，給大家做一個分享，我分享的題目是“招商蛇口模式下的商業地產發展觀”。

我的分享分為兩個部分，首先介紹一下招商蛇口的商業模式。

招商蛇口是招商局集團旗下的一個城市綜合開發旗艦企業，是1872年成立的，是洋務運動產物，也是洋務運動以後碩果僅存的一家企業。目前招商局集團的產業分為三個板塊，一個是金融板塊，包括招商銀行、招商證券、招商局資本、招商局中國基金。

第二個是實業板塊，現在這個板塊在招商蛇口平臺上運作，我們提出的口號也是爭取成為中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商。

第三個板塊是港口碼頭板塊，現在在香港交易所上市，叫招商局港口。招商局整體的產業發展其實都是以港口作為龍頭，我們在港口發展的基礎上帶動後續的園區開發，包括金融板塊的衍生、成長，這都是在港口先行的基礎上發展的。

在招商蛇口的板塊裏面有兩個節點可以向大家介紹的，一個是1979年，當時招商局在蛇口建立的一個開發區，這是改革開放的先行試驗田，最早是袁庚同志提出來的，當時是中國從文革走向改革開放的開山第一炮，就是在蛇口這片土地上打響的。

要說招商局的商業模式或者發展觀，我總結就是招商局總部在香港，它的整體思路是一個市場的思路，不管做哪一個板塊或者是做什麼事業，它追求的都是一個市場的邏輯，追求的是一個市場的價值，追求的是市場效率。

所以我們最早提出兩個重要的口號，一個是“時間就是金錢、效率就是生命”，這是在1984年提出來的，在當年的國慶慶典上還打出了這句話。

後來我們又提出另外一個口號叫“空談誤國、實幹興邦”，這個口號也是我們最早提出來的，習近平總書記上臺以後，第一次到蛇口就來看這個口號，給大家提出了一個全新的理念。其實這些理念的提出就是兩個字——市場，一個是市場價值，第二是市場效率。

招商蛇口在這樣的理念的引導下，不管是住宅開發、社區開發還是園區開發，在集團的地產板塊裏面，2015年以前我們有好幾個平臺在做，2015年集團做了一個重要的戰略合併，把蛇口工業區吸收合併招商地產。

原來招商地產上市的代碼是0024，吸收合併之後就誕生了一個新的企業，也就是目前的招商蛇口，並且我們申請了一個股票代碼是001979，紀念改革開放先行這一年。

我們現在有三大主業，一是社區開發運營，第二是開發運營，第三是郵輪產業的開發和運營。這三大板塊，我的理解是我們在做市場裏面的延伸，應該說市場需要什麼，我們就去提供什麼，或者我們就去做什麼，為客戶或者為消費者提供一種多元化的全生命週期的工作和生活的產品和服務。

在這個模式下，我們提出房地產界比較獨有的概念：前港、中區、後城。因為我們是以港口起家的，從港口開始發展的，所以我們做房地產開發，或者我們做商業地產的運營都是做園區的運營，我們沒有跳過這個邏輯。

我重點介紹一下前港、中區、後城的概念。我們是以港口先行，以產業園區跟進，後面再配套城市的新區開發，從而實現成片區的整體聯動發展。這個理念說是招商蛇口獨有的，是因為我們一直有港口碼頭。

我們到哪裏都是港口碼頭先行，建立好以後，再為港口碼頭提供一些配套服務，這樣就誕生了產業園區的概念，為產業做一個配套，後面再圍繞這些做一些配套，然後就有了住宅的概念和商業的概念。

招商蛇口整個模式的發展，不管是從歷史的傳承還是從時代內涵上，我們應該叫做因時制宜、順勢而為。

再來介紹一下我們的模式歷史演變。我們從最開始並沒有想到這樣的模式，都是在逐步演進，逐步走這到一塊的，最早是港口的開發，後來到第二步就是整個工業區的開發，最後再到自貿區或者粵港澳大灣區，我們做這個是從消費者出發，消費者需要什麼我們就提供什麼，或者說消費者需要什麼，我們去做什麼，去滿足消費者的需求，打造我們的產業鏈。

現在我們這個模式也不斷在演變，也不斷在複製，目前也是在一帶一路上踐行國家的戰略，我們在不斷加快國際化的步伐。目前我們已經在一帶一路上的全球18個國家和地區有35個港口，在這樣的港口的後端都有大量的土地儲備，我們也正在做這樣一個產園或者是園區的整體開發的模式的研究和推廣。

另外我們在蛇口和前海的自貿區，我們在深度參與，或者我們是主要的操盤手，這裏有2.8平方公里也是我們在做，做整體的業態的培育和房地產項目的開發，都是一直在做一些思考和研究，也是在逐步把它豐滿。在這個基礎上，我們也結合現在互聯網的發展、高科技的發展。

我們也在園區裏面做一些國家級的雙創基地，這些基地一方面可以給我們帶來租戶或者帶來產業的引進，同時我們深度參與以後，也會帶動我們內部的流程優化，或者是產業的升級，發現為整個區域裏面產業轉型、城市升級的新機遇。

接下來再談談我們這個模式下的商業地產開發。商業地產在我們集團的概念裏面，或者在招商蛇口的概念裏面，它是消費者需要什麼，我們就提供什麼。當消費者需要商業的時候，我們就會重點打造商業，把它做得很好。

目前在招商蛇口的體系裏面，我們重點在做這麼幾件事，第一個是我們想做城市開發的升級。城市開發就主要是住宅。第二是做一個產業的聚集，怎麼在園區裏打通上下游，讓園區的競爭力更強，我們在研究這樣的問題。

第三個是互聯網+，就是怎麼把我們現有的產業、空間和互聯網連接，提升我們的效率，也是提升大家的體驗感。第四個是金融服務，把現有的資產通過金融化的手段能夠更好地跟大家一起分享，分享資產的收益。

目前商業地產板塊，我們重點有三條產品線，一條是城市級的，這是綜合的商業綜合體，第二種是區域級的城市綜合體，第三種是社區級的商業綜合體。

在寫字樓方面我們有高端5A寫字樓，還有園區的寫字樓，還有一些創意文化園區，這是在寫字樓園區板塊。在酒店板塊我們也有三個產品線，一個是五星級的酒店，第二個是城市覆轍型的酒店，第三是會所級的酒店。

幾條產品線現在的脈絡已經比較清晰了，邏輯已經設定了，只是根據公司的發展，根據整個時代的發展，我們逐步地去推進，逐步地去運作。讓它逐步的綻放。

剛才我介紹了我們的三條產品線的一些情況。未來三年我們可能會在15個城市即將出現27個商業項目，大概建築面積有240萬方，未來的商業地產規模或者是發展的量級還是比較大的。

我們這次過來主要是想向商業地產的前輩和各位同仁多學習，怎麼把這麼大體量的商業地產做好，把它很好地呈現出來，呈現給消費者，呈現給社區，也呈現給業主，這也是我們一直在研究和考慮的。

其實我們想的比較簡單，我們也是在逐漸地研究消費者，不管是什麼樣的形式，其實最主要的是能夠滿足消費者的需要，這一點如果能夠解決，我們商業地產就能找到一個很好的鑰匙，去抵抗其它的科技發展帶來的一些不利的局面，我覺得應該是可以做到的，所以我們也在思考這些問題。

這是我們在公寓方面，我們做長租公寓也比較早，我們也打造了一些品牌，但是沒做推廣，所以觀點雜誌也不知道，在這裏給大家做一些分享，我們現在有壹棧、壹間、壹棠等等系列產品。我們也準備做一個CMBS，現在也在往證監會報，規模也比較大。

我們在這方面的宣傳推廣還不夠，產業化的思路還需要進一步向同行學習。另外我們也有教育的品牌，我們引進一些優質的學校在我們的社區裏面，讓大家在這裏居住更宜。

還有大健康品牌，主要是招商的健康體檢中心，還有招商仁和，人和是中國第一個保險品牌，我們今年把它復牌已經，仁和也是在做一個健康的管理。我們還在打造一些其它的大健康的品牌。

還有文化品牌，我們的蛇口文化藝術中心也即將開業，歡迎大家過去指導，我們引進了英國的維多利亞博物館等等的品牌。

我們做商業地產，如果要說什麼發展觀，其實就是幾句話，第一句話是追尋市場本身的邏輯，就是市場價值和市場效果，第二是從消費者出發，研究消費者的需求，消費者需要什麼，我們就提供什麼，這是整體發展的邏輯和發展觀。