鄧滿華（香港興業國際集團有限公司執行董事）：尊敬的各位來賓、各位企業家朋友們，各位同仁，大家下午好！非常榮幸能代表香港興業國際參加2017年觀點商業年會，並在此發表主題演講，跟各位同仁分享和交流香港興業國際在香港房地產開發方面的經驗。期望能夠拋磚引玉，在向各位報告的同時，也向各位多多學習。

我因應觀點地產網的邀請，今天我要講的題目是“存量資產時代——危、機並重，砥礪前行、曙光初現”。

對於做商業地產的人來說，這是最好的時代，也是最壞的時代。講得通俗一點，就是我們需要迎難而上、把握機遇、尋求突破、追求創新，才能突圍而出。

前不久的雙11，大家一定記憶猶新。天貓成交額在24個小時之內突破1682億元，刷新了全球電商平臺單日成交額最高記錄。電商蓬勃的同時，也給我們做商業地產的人一個大大的警醒。購物中心、辦公物業等各種實體項目究竟怎麼做？電商的出現促使地產界各同行不得不進行深度、冷靜地思考，並做出積極的應對。

根據國家統計局的最新統計，2017年1-10月份，全國住宅的銷售額增長9.6%，辦公樓銷售額增長20%，營業用房銷售額增長27.9%，可見商業地產的銷售增長速度遠遠超過住宅。

伴隨着存量資產改造，越來越多開發單位有機會拿到商業用地，並嘗試進軍商業地產開發。過去10年間，無序、過度的開發造成同質化現象嚴重，千篇一律，辦公樓和購物中心面臨高庫存的壓力。

再加上互聯網時代電商的衝擊，讓信息更透明，消費者也有更多的選擇，以及更趨理性、成熟，導致市場競爭越來越激烈。這究竟是危還是機呢？我想兩者都有。

在存量資產時代，商業地產領域有危就有機。古往今來，汰弱留強、適者生存，這個從來都是硬道理。存量資產時代的商業地產怎麼做，我個人認為就是要打造真正好的、有體驗感和符合消費者需求的項目。我堅信精品從來都是可以勝出的。

對於香港興業國際來說，我們一直堅持12個字：不同凡“想”、尊人重土、止於至善。要認認真真、踏踏實實地打造優質的項目，項目不在多，要做就做成城市地標和行業標杆。

什麼是好的項目？可以從兩個維度來考慮，一個是先天，第二個是後天。我希望以本月初在上海盛大開幕的興業太古匯為例加以闡述。

位於上海靜安區中心黃金地段的興業太古彙總投資高達170億元人民幣，其前身是上海最大的石庫門建築羣之一，香港興業國際在2006年取得土地的使用權，並在2006年邀請太古地產共同開發，強強結合。

來自上海市消費者委員會的數據統計，2016年上海商品銷售總額首次突破10萬億人民幣，這表明上海市民的購買力日益增強，對高品質消費體驗有升級的需求。興業太古匯位處黃金地理區域，是南京西路商業圈的兵家必爭之地，地理位置優勢勿庸置疑。

雖然如此，客戶的消費能力和優越的地段只是項目成功的部分因素，面對當前嚴峻的競爭，真正的致勝之道取決於後天的部分，包括項目的定位，開發商的運營實力和經營理念。

我作為一個在行業裏接近40年的房地產參與者，我覺得必須要站得高才能看得遠。要打造精品項目，必須要有魄力和沿街，更要着眼長期價值。爭取可持續的發展。

當然，所有開發單位也需要兼顧財務上的安排，同時需要高回報的項目，這兩者是可以相輔相成。但不管怎麼樣，在項目的打造上，興業太古匯破舊立新，務求做到人無我有、人有我優。這其中的訣竅是什麼呢？

總的來說，核心就是要做到不同凡“想”、追求創新。我們通過複合型商業的構成、體驗式商業的營造，以及商場互聯網化的應用，提煉出以下的6大方向。

第一，以商業綜合體為藍圖，營造複合型體驗環境。整個興業太古匯可以概括為一二三+的項目，一座體驗性的時尚商業中心，2棟LEED鉑金級超甲級寫字樓以及3家豪華酒店以及酒店式公寓，加起來可以滿足消費者的購物需求、企業的辦公需求，所有客戶羣的休閒需求，以及商務客羣的住宿需求。這些需求又是互相轉換、互為促進的。

第二，項目體量、地段和功能具備協同效應。位於南京西路核心地段的興業太古匯，佔地總面積約為6.3萬平米，總建築面積23萬平米，綠化率20%，從一開始我們就充分考慮到項目體量、地段、功能發揮得協同效應，我們的項目也優化了區域的人居環境。

第三，空間設計匠心獨運，引導顧客發現驚喜。興業太古匯借鑑古今中外的元素，在建築中融合了上海海派風格，設計上採用一軸三節，仿照老上海引用的前庭、中廳和後庭的概念，一條購物中心250米的穹頂玻璃天幕，北廣場用來迎接客人，可以舉辦多功能活動。

中廳是S形的商場，後庭是由百年曆史建築查公館以及精品建築品牌素凱泰為主的南廣場，通過這樣的空間佈局，整個項目連綿不絕地激發顧客的好奇心和探索欲。

第四，定位精準，強調體驗。在項目開發的整個過程，我們對上海和南京西路的商業文化和人羣進行了調研，明確了消費者需要什麼，我們再去打造適合他們的產品。

上海年輕的消費羣普遍具有國際化的視野，注重潮流和個性化的體驗，懂得搭配，並熱衷社交分享，將商業主題定為“愛混敢嗲”，既順應了這個趨勢，也貼近上海這座城市的精神實質。租戶與業態主力也很重要，根據我們的東西發現，電商代替不了用戶的體驗。針對這一點，興業太古匯特別引入了很多獨一無二的體驗設施。

其中，包括亞洲首家，同時也是全世界最大的星巴克烘焙工坊、新型運動體驗中心SpaceCycle旗艦店，影院、餐廳、酒吧三合一的永旺餐廳。目前興業太古匯有8個品牌首次進入中國市場，22個品牌首次進入上海，以及15家獨特的品牌概念店。

第五，舉辦多元活動，打造人文空間。商業地產應該尊重每一個項目位處城市的風貌和特色，按照這個理念，我們與建築師花了很多心思，在項目內提供十多個具有創意的公共空間，首先我們在上海歷史保護建築的舊校舍平移60米，加以裝修，並重新命名為查公館，以紀念我們企業的創辦人。

活動方面，今年6月以來，興業太古匯共舉辦了超過50個不同類型的潮流活動，涵蓋美妝、運動、時尚、藝術、美食等，在引導客流方面帶來效益。我們更把享譽全球的英國的博物館的藏品首次帶到上海，在興業太古匯舉辦了這些展品的亞洲首展，吸引了超過2萬人次參觀，同時也大大提升了購物中心的人文價值。

此外我們的購物中心更提供了十多個大小展覽場地分佈於室內和室外，可以舉辦許多快閃店的活動，能夠很好地滿足年輕一代追求新鮮的訴求。

第六，結合電商、科技，創新營銷策略。科技正在改善零售方方面面，興業太古匯利用大數據平臺，通過科技的手段，瞭解消費者的購物行為、消費習慣，為持續提供服務水平提供重要參考，從而推出適當的運營策略，在新零售時代很講究網上與線下的串聯。

在社交媒體和互動方面，興業太古匯順應潮流，開發並投入用微信小程序的購物中心，既優化用戶的使用體驗，同時也把在線平臺與線下活動結合，會員可以通過微信上的各種活動，享受活動的便利性，通過我們之前與天貓合作的雙11、快閃店等等的活動，已經使消費者體驗到項目內多樣化的探索經驗。

興業太古匯從2006年拿到土地使用權，到今年盛大開幕，經歷15年1耕耘，如今終於開花結果，一個好的商業地產項目需要長期投資，想客戶所想，把企業客戶和品牌租戶的需求，以及消費者的體驗放在第一位，堅持創新才能勝出。

存量資產時代危、機並重，電商固然帶來強烈的衝擊，商業地產也在尋求轉型之路，在面對生活方式和用戶體驗的挑戰，在社會經濟新常態和互聯網+的機遇裏面，我相信同行們都很清楚，這是勢不可擋的，要麼擁抱轉變，要麼被轉變的洪流淘汰。我相信商業地產的新形態已經曙光初現。

做商業地產還需要有些情懷。香港興業國際秉承着不同凡“想”、尊人重土、止於至善的價值理念，對待每一塊土地、每一個項目、每一個合作伙伴，特別是我們的每一個顧客，我們願意攜手與理念契合的同行和合作夥伴發揮各自的專長和優勢，一起來培育更優質的商業地產項目。

（本文為作者在2017觀點年度論壇演講實錄 未經本人審閱）