主持嘉賓

廣東省房地產研究會副會長 韓世同

討論嘉賓

魏 巍 億達中國華南區域董事長

劉愛明 中城新產業控（深圳）有限公司董事長 

提問：魏總，您好，我是每日經濟新聞的記者，剛才聽您分享案例受益很多，大連項目您談到不可複製，但是其中有提到11年的“寂寞期”，這個堅持是很難的，我想問一下在這11年當中是如何解決資金沉澱的問題？還有政府在其中扮演了什麼樣的角色？

第二個問題您提到可售資源部分達到70%，我是不是可以理解為億達的模式還是通過產業的運營，使可售資源價值提升，通過出手可售資源進行盈利。如果除去可售資源或者降低比例的話，盈利情況又會如何？有沒有做過測算？

魏巍：是這樣一個狀態，政府支持大連軟件園招商，在大連市專門成立了一個局叫信息產業局，全國是沒有的，這個局專門協助大連軟件園進行招商、宣傳，有幾年大連軟件園在北京、上海、深圳、東京、紐約還有倫敦所有機場外面都有宣傳，還有中央四臺廣告，這些都是市政府來做，很多人認為是我們在做，有這種作決，所以當年大連市政府對我們幫助的確落到了實處。

韓世同：賣的貴嗎？

魏巍：利潤率還可以。

韓世同：佛山高新技術金融服務園區非常便宜的土地提供給進駐的銀行。

提問：你們在產業新的項目投入過程當中，你們股東或者公司有沒有利潤率或者回報率的基本要求？

魏巍：我們肯定有，而且跟一般的地產公司差不多，這裏沒有辦法公開講多少，億達是為數不多能夠在政府獲取高額溢價的公司，換句話說，政府整理這塊低成本3000元，可能給到我們是1700元。

韓世同：我想問你一個問題，戴德梁行有很多國際資源，我看你們很多租客進駐的企業都是國際的大品牌機構，這個是不是跟你們戴德梁行之間一些關係？

魏巍：有一些關係，我們在招商過程之後有一個企業服務中心，這個部門就是安商，舉一個例子，我們客戶資源是1萬多組，並不是億達在哪裏有項目就投，而是你有沒有項目都要全國化發展，現在大家缺什麼？缺少信心，不知道誰在廣州要落地，要落區域總部還是研發中心還是銷售中心，我們搞的這些部門有一個大中心，去年花了1000多萬組建這個中心，可以知道租戶的明年計劃，第一時間與他們溝通，這是我們為什麼能夠在短期內能填埋十幾平方米的原因。

提問：傳統地產商比較關注商辦住宅比例，我是比較關注你們製造和商辦的比例，我們只是知道商業辦公在每個城市，甚至每個地產裏面都是過剩的，實際上能夠引進的真正產業製造業落地以後才能帶動商辦，你們在這個方面配比有沒有研究過？

魏巍：我們現在是70%做產業，30%做住宅和商業配套。我們現在探索一種路徑，百分之百做產業，目前已經有了這樣的項目，還涉及大公司機密不講，百分之百做產業一樣可以做起來，而且利潤率也不低。

韓世同：他們的寫字樓和你們商務型、辦公性不太一樣，基本上是現代化的工廠，現在有很多製造業電腦、互聯網是可以進入到寫字樓形態裏面的一部分，也是產業，不是純商務，有點差別。

魏巍：舉一個例子，我們園區有很多巨化企業，一家企業有10萬平方米，埃森哲在大連是7萬平方米等等，這類企業有很多，有一些和政府博弈的時候，這些企業對你後續資源產生非常大的效應，一個客戶進來整個這一片就全部起來了。

提問：我想請教一下，產業在佈局運營過程中，剛才你說有差不多11年的時間，積累了相當的經驗，希望你能夠分享一下，關於產業園區在運營管理過程當中碰到難點問題，如何解決？

魏巍：這個是很好的提問，對在座所有人都很重要，我們拿着血的教訓才積累出現在的經驗，現在地產商做產業我理解大家更多是地價便宜蓋樓，其實遠不是那麼簡單，舉一個最簡單的例子。

從1998年改造園區一直砸了11年，我們蓋的樓500強也好，百強也好不好用，第二建到甲級寫字樓標準，新風不夠，所以我們感覺不對，把人導過來重新改造新風系統。

第二做軟件外包行業人員密度大之，男女比例是失調的，女孩佔70%，男孩30%，我們所有樓建設非常漂亮，所有洗手間全部是10個男士小便池，10個女士蹲位，最後不好用，女士上升到17個，男士是3個，地產商不是單純把樓蓋起來就好用。

第三個在武漢做了智慧醫療，中央核心桶的高層不好用，至於怎麼好用再研究。第四個標準層不一樣，做產業6000個等級，我們搞正房地產2000、2500、1000，這樣也可以做，但是成本上去了，這些都是經過20年時間的積累砸來砸去，付出了血的教訓，積累了這樣的經驗。

提問：這位老師剛剛說的特別實在，有兩個小的問題，剛剛提到咱們做產業園規劃和設計的時候，做到精益求精，咱們起步非常早，為什麼在當時起步之初會那麼堅決持久選擇走產業園這條道路？而沒有走回款更快，或者收錢更快的房地產發展？

第二個問題目前運營比較成熟的產業園在盈利點主要有哪幾個點？

魏巍：我們每年內部會議上也有反思有兩個原因，第一個當年萬達出去的時候我們也跟着出去了，但是我們只去了4個城市，後來有點猶豫，感覺中國市場化程度不高，特別是我們做產業地產，當時客戶量還沒有像今天這麼龐大，有一點猶豫。後來看到了整個中國經濟上升發展，我們在2006年開始全面鋪開，現在億達進入全國16個城市，運營36個工業園區，目前客戶總量非常大。

第二個關於盈利點，現在大部分項目基本上能做到整個項目自負盈虧，其次我們有一塊非常重要的增值服務，原來我們是服務中心配20個人全部是成本，現在通過非工黨建，定製中標增值化的服務，目前這個板塊每年收入上億。只要客戶有了人，衍生的收益就全來了，很多這種。

韓世同：非常感謝魏總給我們分享他們寶貴的經驗，感謝魏總。

他剛剛講到寫字樓的做法，我們想到現在寫字樓只能用三分之一時間，就是8小時，空調一關根本就沒有辦法再使用了，其他的時間完全是浪費。

提問：關於智慧產業尤其是房地產也是碧桂園一直在倡導的智慧城市的概念，剛才您在做的也是房地產上下游，所有相關性產業資源整合，我想請教一下，您所提倡和碧桂園之間關係是怎麼樣的？

劉愛明：最大就是市場，我們剛才說的你要幫助客戶做生意，你怎麼幫助？無非從技術資金人才市場方面着手，大的概念我有技術，我可以幫你解決你的問題，你有資金我可以投入你，幫他解決人才的問題，市場的問題，市場就是營銷幫他賣東西，包括房地產應用對於高科技來說就是一個市場的問題。

提問：你這個研究院解決的是什麼課題？

劉愛明：研究院要解決的課題很多，針對華潤解決華潤的問題，華潤他們做比較多持有商業和辦公，持有商業關注點不一樣的，不能籠統說智慧、節能，這些東西也許碧桂園就沒有那麼關心，華潤就會特別關心，我們就針對華潤去研究這些，這些課題比較多。舉一個例子，我們光談智慧建築，現在連智慧建築也沒有一個標準，智慧園區更沒有，智慧城市完全是一個滿天飛的概念，我們先研究標準是什麼，這個都要有一幫人專門來研究，研究這個東西兩波人都要有，房地產代表需求方，他有他的需求，那一邊產業是一個技術提供方，解決方案的提供方，研究的課題有很多，我們研究院成立，未來會發布有很多方案，和我們一般想像的研究院不一樣，我們這個研究院的成果可以直接接到訂單，我對華潤研究完了標準，研究好壞就是華潤能不能給我2000萬訂單，能給就讓這些企業幹，我們研究院不是純研究，是應用研究。

提問：我們金茂也在做這方面的研究，如果是有可能的話，可以一起交流。

劉愛明：我會把很多開發商都拉進來，大家都有需要，這個事任何一個有名有姓開發商做都有點問題，比如萬科做碧桂園幹嗎跟着你，我做大家就全來，房地產商到今天，我搞房地產也20多年，房地產商是存在這個問題，如果我們產品性能還不能提高，真的就只剩下賺錢。

所以我們產品性能一定要地方，萬科一路在研發上投了很多就是這個原因，希望產品能有一個好的性能，現在因為產品已經五花八門，早年只有住宅，醫院也要提高性能，商場也要提供性能，辦公樓、酒店，甚至產業辦公樓也要提高性能，軟件人在裏面辦公新風量就是不一樣，不針對性研究是不能很好發展的，確實要投入精力研究。

提問：我是網易房產的記者。咱們在介紹裏面比較少提到金融這方面的內容，我想了解多一點，金融和產業地產連接起來在特色小鎮裏面是怎麼樣運行的，有一個什麼樣的邏輯？

劉愛明：技術資金人才市場是少不了資金的，尤其是產業，產業跟搞房地產不一樣，房地產可以融資，我覺得世界偏愛房地產，世界上所有融資都要以房地產作為抵押物，不管是什麼融資，所以做房地產容易拿到錢，做企業拿不到錢，他們確實需要支持。

我們瞭解企業以後，大家希望成本比較低融資，顯然我們很多基金不是幹這個事的。我們的基金是投你，幾年退出以後把你賣掉，持有你的股份我賺一把錢，這個對絕大部分產業企業沒有什麼幫助，從金融角度這是一個很大的偏差，還是想賺他的錢，你沒有幫助他做生意。

我們正在組一個基金，包括上次跟淺海基金談，我們組這個基金和淺海基金又不一樣，淺海基金更多是科技投資，那是一個很成熟的行業，可以找到美的行業的投資基金，我們做一個類似於產業深度的產業基金，可能表面是一個定增基金，企業拿着一點錢需要購置房，還有一點錢用於企業上下游併購，和純科技投資基金目的就不一樣了，我只是舉這個例子。

對於產業園區來說，或者形成一個產業鏈來說，一個好的產業基金是必不可少的，但是我覺得好的產業基金標準就是那個產業企業要覺得好，不是你覺得好，你說我這個基金投了一個科技賺了100萬你覺得很好，產業就會想你能幫我什麼？大部分企業你幫不了的，實際上大量的企業是真正需要從產業角度幫助他做生意的錢，這個是比較難的事，中央也在提由虛向實的問題。

提問：我們是海爾中央研究院的代表，對於劉總講的研究院問題我非常感興趣，我們在整個廣東省佈局了兩個分公司，還有智能製造工業園，還有一個體量非常大的物流園，對於研究院我們做了很多年，主要是為地產配套服務的，在研究院這個領域，後期希望能夠有合作的體會。我們在智慧社區和智慧城市，在北京有一個團隊上百多人，已經做了將近五年的儲備研發。

劉愛明：我們要向你們學習。

韓世同：謝謝劉總的精彩演講和回答。

下面進入自由討論的環節。

大家談談剛才聽了兩位嘉賓的主題演講之後，有些什麼想法、意見、看法表達一下。

盛宇宏：劉總，我剛才看了一下您講的惠州碧桂園的項目方案，我們做了很多產業地產設計，整個定位未來怎麼樣運作是決定設計具體的實施，我看了那個平面還是快速銷售的傾向比較明顯？

劉愛明：我們沒有銷售持有的比例，產業大部分都是蠻小的，我剛才提的定增基金有一部分購買物業，即使是上市公司也是要通過發基金的方式來定增，單純產業是買不起的，只能是租，你想賣也賣不了，當然非要買就賣，比例方面初步摸了一下，不到三分之一的客戶有購買需求，其他全部是租賃為主，主要是研究生產。每個行業不一樣，有營銷、展示、辦公、研發、生產等等，對於平面是這樣的需求。

祈英頡：我看很多領導對我們啓迪協信不是很瞭解，我介紹一下啓迪協信在2015年6月份才成立是啓迪控股和重慶協信集團做的資產重組成立的平臺，這個平臺整個啓迪控股做科技園、科技小鎮最大的平臺，也是主要的平臺，還有張一平張總科技城平臺。今天主題是小鎮，我也談談我們啓迪協信在小鎮方面建設一些想法和理解。

2016年國家倡導建設小鎮，是解決新型城鎮化一個重要的手段，也算是這麼多年來新型城鎮化提出來一個比較行之有效的解決思路，或者辦法。在過程當中有很多問題，第一整個盈利模式相對有點單一，另外房地產化比較明顯，所以中央最近出文了。做小鎮最核心還是產業，為什麼？如果你沒有產業的話，人的聚集包括人的就業都解決不了。我們啓迪協信在這方面的實踐，思考了大概兩年的時間，開始發力在小鎮上面建設，今年準備投資佈局一些真，爭取在三年內做20—30個小鎮規模，今年先做一些樣板。

整個啓迪協信有我們的核心IP，我們核心IP主要是依託於兩個大的股東，一個是啓迪控股，還有一個是重慶協做集團，啓迪控股相信張總剛剛介紹了，啓迪控股會有很多資源，我簡單重複一下，啓迪控股在整個戰略性新興產業上已經提早有佈局了，大概有7大新興產業，環保，新能源，新材料，醫療健康，教育培訓與文化體育，目前比較熱的下一代互聯網信息技術，我們有很大的投資佈局，下面有7個控股上市公司，參股二股東和三股東有30多家，加起來有40多家在產業方面已經開始做了佈局。

我們認為小鎮的開發，啓迪已經獨創一體三螺旋的產業地產理論，相對來說我們比傳統開發商轉型到小鎮相對容易一些，因為我們本身就是做產業，在產業導入過程中，包括創新孵化過程中配套了很多基金的模式，金融的模式，在整個創新文化企業培育成長最大的核心就是離不開資本的支持，我們在企業全週期裏面都會提供一些資金支持，包括團隊包括可行還會繼續投下去。

“園區+產業+金融”來推動整個產業導入和蓬勃向上發展。小鎮最核心產業，對我們來說盈利沒有任何問題，唯獨就是選址上面的考量，今年我們選址會圍繞着比較好的城市，一二線城市周邊選址，未來可能會擴大規模到二線城市或者三線比較強的城市做。

啓迪協信最核心做小鎮核心IP就是科技+，我們在新興產業佈局，包括現在做智能製造，啓迪協信和寧波市成立了大概100億產業基金，國家做機器人比較強的很厲害的專家，下面有7個千人計劃專家。同時在寧波準備做一個機器人的小鎮，最核心的產業已經拿到了一個“鑰匙”，有一些核心的資源。下一步做小鎮我們理解還是要做到產城融合，不管是做開發，或者產業導入，最重要的就是企業現金流平衡，如何到最後能獲得勝利那一刻，需要我們做一些現金流，我們理解小鎮還是需要有房地產開發來支撐現金流的。

另外核心優勢是產融結合，我們有基金做產業扶持和培育，如果你的產業做起來了，所有的事情都可以解決了，包括人流導入，銷售載體，物業等等，都會迎刃而解。所以我們理解就是你做小鎮，我們打的是科技小鎮，但我們的理念是產城融合，產融結合。

韓世同：謝謝祈總。

下面請王韶會長做一下總結。

王韶：經常參加觀點舉辦的論壇，我覺得今天有點與眾不同，主講的嘉賓都是實踐者，我也是受益非淺的。特色小鎮從去年到今天如火如荼，其他地方剛才幾位嘉賓都講做的不錯，廣東我個人感覺還是雷聲大雨點小，落到實處的不多，當然可能也跟我們這一塊在理論方面探討不夠有很大的關係。今天剛才發言的幾位嘉賓給我很大的啓發，對這方面我也非常關注，今年6月份帶120多位高管去了外地專門學習特色小鎮，未來我們廣東房協也會繼續關注或者加大對特色小鎮的關注力度。

小鎮特別是特色小鎮一個是你特色特在哪裏？剛才有一位嘉賓分享特別好，必須要根據地方的產業，之前人民日報對現在一鬨而起的特色小鎮進行了批評，杭州基金小鎮做的不錯，距離杭州幾千以外西北一個很偏的縣城應搞基金小鎮，人民日報就批評它這是扯淡，要根據地方產業打造小鎮，這必須是一個大前提。

另外作為一個小鎮，顧名思義不是行政範圍小鎮，應該也包括行政服務、生活配套東西在這裏面，除了特色之外，大雜燴要不要？我覺得必須要滿足宜居宜業宜遊等等方方面面的東西。今天由於時間的關係沒有探討到，實踐出真知，希望通過大家共同的努力，這個小鎮也是未來整個中國房地產發展一種必由之路，希望大家在小鎮發展道路上，讓自己的企業以及我們房地產業走的更遠，走的更好。

韓世同：非常感謝王韶會長為今天下午的論壇做的很精彩的點評和總結。我也是第一次主持這樣的論壇，真的讓我學習到了非常多的東西，雖然我主持能力不是很好，應該算是可以“交貨”了，我也覺得這個形式非常好，還有很多意猶未盡，每個嘉賓只有20分鐘的時間，不可能講的特別開，將來企業可以請他們到企業裏面進行半天一天的探討，可能會更加深入，這個形式只是拋磚引玉。

通過這個形式才知道，原來張總已經變了，才過了幾年已經變成特色小鎮產業園區方面的專家，劉總也是，那邊才聽說不做這個不做那個，現在發展非常好，而且非常善於總結經驗，把這當中的事情規律化，把方法、模式總結出來，對這個行業有非常好的借鑑作用，各種情況，各個區域還是要實事求是，還是要根據各地的情況採取不同的放方法，進行不同的定位。

今天我的任務到此結束，把時間交給主持人。