魏巍（億達中國華南區域董事長）：過多感謝的話就不說了，下午開會大家或多或少都會犯困，我直接進入主題。
我看了所有嘉賓只有我一個人來自北方，感覺非常榮幸。我本人是一路從招商這條線走過來，所以我的分享更多是從案例的角度，案例的代入給大家分享億達20多年做產業、產城的案例。
在正式開始演講之前，我先回答主持人開始留下的一個小議題，現在大家在探討整個產城融合比例怎麼能賺到錢？為什麼億達做大連軟件園是百分之百持有，目前每年租金接近10個億，可以實現盈利。和今天在座大家都等不了，因為做產業是需要耐得住寂寞，我們1998年開始做大連軟件園，真正盈利是在2009年，虧損了11年，全持有之後，到了2015年開始逐漸盈利8000萬，1.5億，3個億，去年財報10個億，大連軟件園在全國不管是產業拓展還是政府領導去大連參觀一個很好的樣板，目前我們園區是全國唯一一個民營的國家級園區，而且產值佔大連整個IT服務業70%，這些成就我們非常自豪。
但是也分析到他的成功有特定歷史條件下，有很多的因素租金，目前我們在走全國投資拓展，這種模式目前來看也很難再複製了，因為在1998年的時候，整個大連開發區，大家可能比較瞭解，當然是神舟第一開發區，高新區做的不太讓政府領導滿意，大連當時領導提出一個關注民辦的戰略，引入市場化資本，政府出政策，出成本地價，出全球招商支持，企業來做房子，企業參與到整個市場化運營，是通過這種模式向前操作。在2003年開始陸續整個園區進入飛速發展。
億達在中國產業界瞭解的人都比較清楚，億達是現在中國為數不多做純產業園區，產業地產一家公司，有一些同仁說你們不是做房地產，2014年上市板塊是整個億達把整個產業地產業務拆出來上市，另外還有一個叫億達集團，這個是純房地產商，市場佔有率在大連接近15%，也是在大連做的不錯一家地產公司。
從1998年到2005年一直做科技園，包括在電話、蘇州還有大連、武漢做了很多的科技園區，2006年以後到2015年叫產城融合，目前在國內比較早提出產城融合標準的一家企業，現在對產城融合這樣的項目提出了自己的標準，要有一定的規模3平方公里左右的項目落地，裏面分為6大功能區，包括產業、住宅、教育、商業、交通還包括共享空間，類似於公園等等。每個功能分區步行15分鐘之內，整個建造標準從建築方面低密度，低容積率、低碳，內容包括都是高素質、高品質、高基礎，“三低三高”的理念。
這個是1998年開始做的大連軟件園核心區，整個佔地面積3平方公里，建成面積300萬平方米，目前就在這個軟件園一期世界500強是56家，年產值是1300多億。從產業方面是大連單位面積最高，能耗最低的綠色增長區域，聯合國給整個國內唯一民營企業頒的獎。目前整個區域內常住人口是20萬，其中在園區純辦公人口全部是年輕人、白領高收入人羣是8萬人，區內有多所雙語幼兒園、學院等教育配套，有一個完整教育體系鏈條，目前我們商業給套500強達到十多家，包括滙豐銀行，還有英國康帕斯做餐飲服務等等。
2012年在武漢建的軟件新城項目，佔地面積3.4平方公里，規劃面積230萬平方米，產業150萬平方米，住宅70萬平方米，10萬是教育配套，這個項目和大連軟件園截然不同，大連軟件園是1998年依託不同組團，一個組團加一個組團，隨着大連城市的成熟逐漸成熟起來的園區，屬於自然衍生，隨着城市成長的園區。
而武漢軟件新城是我們在一片荒灘上，例如四年半完全造的一個城，當時我們和武漢市長一起，連路都沒有，武漢市長現在已經到了重慶，指着這片地，這就是將來武漢的軟件新城，創建全國軟件名城核心示範區，當時我是信心不足的，但是我也親自參與了武漢軟件新城，從2011年到2015年8月，在這個項目接近五年時間，這個項目最成功之處，這個項目可以全國複製的。
現在我知道在座有很多地產商想往產業轉，我可以給大家提一個建議，這個項目產業是30%自持，住宅和商業配套是70%，我剛才為什麼反覆問他們有沒有成型或者產業或者其他業態的比例，我想驗證一下我們這個是否是最科學的？
目前這個比例我們是能做到盈利的，如何做？在前期首開20萬平方米，百分之百純產業，百分之百自持，地上11萬，地下9萬，品質非常高，我相信在座各位有去美國洛杉磯考察過的話，應該能碰到這個項目原型，在洛杉磯耳灣市，億達做這個項目的時候很簡單，並不是對國外生搬硬套，我們堅信我們是發展中國家，發達國家號稱領先我們100年，我們要做所有事情在全球發達國家都能夠找到原型，至少有借鑑的元素，所以我們做軟件新城就對標美國洛杉磯的園區。
把這11棟樓20萬平方米，地上可租賃面積11萬平方米，建起來不能空在那裏，這是我們的核心優勢。
第二個核心優勢客戶優勢，樓建起來很容易，內容怎麼做？我們例如7個月時間把11萬平方米全部填滿，IBM最大交付中心，飛利浦華南銷售中心，百前金融都是整棟整棟租賃，7個月全部租完，最後得到的結果是，我們以低於周邊有碧桂園、萬科三分之二的價格拿到了大量住宅用地，這個項目四年半建成，2013年開始全面盈利。
這個就是產城融合是可以全國複製的，前期第一炮怎麼打響？內容怎麼裝？這個是吹不來的，所以瞭解億達一些同仁都知道，為什麼到2016年以後，包括保利地產、中鐵建、融創、金科有大量地產公司和我們進行戰略合作，就是我們這個價格跟一些嗅覺靈敏高的地產商開始發現，碧桂園也在和我們溝通這方面的合作，拼資金實力億達肯定拼不過這些央企，拼整個招拍掛的效率包括拿地的實力，我們也拼不過大的開發商，但是我們引以為傲在全國有2萬組跟着億達全國進行佈局的客戶，這個是億達中國最牛最自信的核心競爭力。
所以我們在2017年全面進入目前最火熱的小鎮，今年 在湖南長沙簽了3400畝，目前全面開工叫長沙億達智能製造產業小鎮，今年8月四月天府新局簽了幾平方公里特色農業小鎮，在現在市場情況下能夠拿到幾平方公里市場資源發展商我估計可能不會太多。
武漢華山軟件新城55棟樓一起開工建設，相信有很多地產開發商永遠不會做這件事，因為他們會想建成一棟樓空在那裏怎麼辦？我們55棟樓一年半全部填滿，而且有70%是可以銷售的。
回到分享的主題，我們億達第一次也是今年開始陸續介入小鎮行當，小鎮和我們之前提倡的產城融合其實是一類，產城融合更細緻的細分，做產業絕對不是你想做就能做什麼，一定是根據所進入的城市、地域天然稟賦能做什麼。
毋庸置疑，長沙兩大產業非常發達，第一是智能製造，包括三一重工、中聯重科等一批比較大的公司全部在長沙。說到小項目周邊TDK、偉創力、可口可樂、盛通全部在產業周邊，周邊工人就3萬多，旁邊有一所高中和初中，學生8000多人，現在有4萬多人沒有配套，周邊有大量的產業工人，我們去做調研，他們高管年薪30萬以上佔到15%—20%，這些人大的產業有了，但是相應的配套和整個串聯的上下游產業鏈的載體沒有，所以我們當時果斷髮現這個機會，這樣的條件小，製造小鎮可以做成功。
1998年做大連軟件園的時候，當時對標美國硅谷，我們在長沙做智能製造小鎮，對標德國。小鎮對企業吸引力：高品質生態，便利生活，完善的服務。無論是工匠精神也好，還是整個特色小鎮也好，德國就是由無數個小鎮組合而成的一個國家。
我們業分析了德國最具代表性的小鎮，第一個是位於德國北部小城沃爾夫斯堡，我今年6月份親自到那邊實踐考察，這個城市非常小，可能連一個縣城都比它大很多。人口一共12萬，其中有8萬人全部是工廠員工，另外4萬是工廠家屬。但是他們是全德國人均收入最高的城市，每年接待全球遊客超過100萬，大眾體驗中心、博物館把工廠做成一個工業流，在長沙項目我想往這個方向借鑑。我們項目這個月全面開工，希望4個月以後誠摯邀請大家有機會到長沙指導，看一下我們製造小鎮建設的情況。
第二個是產業升級性小鎮就是弗萊堡，臨近阿爾卑斯山脈，豐富的自然景觀資源，70、80年代是純重工業城市，污染德國嚴重。80年代以後整個當地州政府開始往節能環保方向進行轉型，90年代依託歐洲環境科學中心，形成了全歐洲環保產學研一箇中心城市，到2010年以後這個地方現在已經完全再也想像不到是重工業城市改造而來的城市，我們研究它更多是看德國產業小鎮的要素，怎麼演變？對我們做產業小鎮有哪些可以借鑑的地方。
億達第三代產城融合之作，目前定位是智慧產業聚集的區域，樂活生活展示區，傳世經典的城區。有7個要素助力小鎮成功，在產業方面是前沿的產業主題，你想做什麼主題要和城市相關，我們在成都做特色農業小鎮，因為四川本身是農業大省，我們項目靠近岷江，那邊農副產品非常成熟和發達，所以我們要把這個主題抓準。
第二個完整產業生態，目前整個產業業態在長沙項目周邊產業、小產業、教育都有了，現在只差第一個把整個頭腦+電腦研發這部分聚到一個地方，這個載體沒有，第二個提供上下游配套的沒有，還需要大量的車來車往。
第三個是新穎的服務平臺，這個服務平臺大家比較清楚，我們億達有360服務中心。第四個國際化智慧服務園區。我們小鎮是按照國家4A景區標準來打造的，在湖南山水資源非常豐富，把環境打造好，第一利於溢價，第二環境可以留人。第二個獨樹一幟的遊覽主題，借鑑大眾汽車廠工業展覽館的主題，最終打造一個活力多元的創新社羣。
這個就是之前提到的億達服務，我們在整個招商環節過程中，到後期物業過程，中間有一個獨有的億達360度服務體系，類似住宅裏面的“管家服務”，你來到億達招商入駐園區，我們給每個企業有一個專人管家，不僅服務這個企業的員工，不僅服務企業董事長，而且服務企業和政府，物業公司，解決家屬一切居住、子女上學全鏈條的配套，這個目前在產業鏈上只有億達做這件事。
這個是正在做智造小鎮規劃，六大功能融合，有濕地公園，製造公園，小鎮客廳，做的所有大工廠頭腦設計研發測試全部聚集到這裏，和大的產業是有關聯的，如果要做的和當地產業沒有關聯，就是房地產，政府就認為你做的是加的產業地產，我們把人腦+電腦智慧研發放在小鎮客廳。
智慧社區是我們和政府一起打造的公租房給藍領工人解決居住配套的。創智島給大工業上下游加工生產提供配套的，隱藏在後面，這樣將來在智造小鎮很難看到大貨車出入，在園區裏面基本解決掉了。
這些是展示，在每一個功能區準備做成什麼樣子。
我們想在國內或者長沙把傳統的小鎮第一感覺很偏，第二整個建築過分追求成本控制，感覺品質很低，我們想把這個帽子摘掉，做的是整個中部地區小鎮的樣板和亮點。經過我們測算，這個項目總投資額100億，五年以後稅收達到10億，新增2萬以上創新人才，帶動周邊5萬就業人員，這個也是億達第一次嘗試小鎮的開發和建設。
謝謝大家！