主持嘉賓

廣東省房地產研究會副會長 韓世同

討論嘉賓

季聖傑 招商蛇口產業促進中心副總經理 

閻鏡予 星河產業集團副總裁

王楠 保利地產南沙公司

盛宇宏 SPDG漢森伯盛國際設計集團董事長、總建築師

王楠：我是保利地產南沙公司的王楠，一個項目在拿地環節所有流程已經做好了，做產業地產最核心的問題也是實操層面最大的問題，就是怎麼算的過帳，因為收益比不上未來產業孵化收益或者股權收益，時效性是非常差的，因為你不確定，可能7年、8年、10年，才未來實現的價值能不能實現股東收益。咱們現在是什麼樣的模型或者是如何解決這個問題的？我們目前比較大的困難，就是想拿產業地，事實上政府不會免費給你，會給你對賭協議，怎麼能夠說服公司股東願意投這個項目？

季聖傑：從公司性質來講，保利和招商蛇口性質比較像，都是屬於國家的企業。現在從國家層面到地方層面，都是在強調去地產化，去地產化有一個最根本的因素，就是要去地產思維化。

剛才您提到這些問題，在房地產開發領域所要涉及一些問題。招商蛇口目前在做特色小鎮以及產業新城運營來講，首先跟國家戰略保持高度一致，比如一帶一路，開發粵東，粵港澳，大灣區，這些國家戰略層面領域保持高度一致。

第二個我們派出專業產業研究院，產業規劃中心和投資發展中心，首先深度對需要跟我們產生合作的區域進行深度的掃描，這種掃描包括幾個方面，一個是人流動向，第二個是目前的產業要素，第三個是根據當地做的3—5年產業規劃，城市規劃進行統一的分析。

分析了之後形成兩個不同的決策，一種是不做，一種是要做，在這個當中，我們在地產變現角度，和有的產業新城運營商不太一樣，把產業新城在地產方面現金流變現前置，我們剛開始純粹像蘄春一樣，從產業資源導入、梳理以及協助區域政府所想要達到的目標出發，抱着這樣的初衷與政府產生合作。

所以在很多時候有很多種方式，政府一方面願意跟我們分享，通過產業導入、招商引資的工作成果，第二個方面因為我們是以人為核心，我的觀點是做特色小鎮也好，產業新城也好，一定是產業先行，而不是到了一個區域，先把商品房、住宅配套弄好，那個時候通過產業項目還沒有辦法成功導入人流，只有產業集聚了以後，根據產業的具體需求，再配置後端產品線，比如文創網絡等等，是一個整體底細化的工程，這個階段是動作前段三個研究機構來實現剛才您所提問的前段成本的測算。

韓世同：講的非常好，改變思維，產業先行，而不是地產先行。

張承峯：剛才先您到和政府之間產業基金的成立，尤其是在後期對產業園區開發提供比較低的成本資金輸出，在政府之間的合作，基金創立之初，具體是怎麼樣合作的？包括基金的運作、管理方面。

季聖傑：這一塊我們有一些先決的因素，因為我們是國企，和國家政府方面合作有一些先行的優勢。

在具體操作路徑上，一般是由當地政府和我們公司以及我們合作的政策性銀行、商業銀行共同發起成立產業發展基金，這個產業發展基金和普通的建設基金不同，是不投一級二級開發，我們公司未來3—5年產業自有IP的培育，公司發展方向是保持高度一致的，我們只投我們所關注的重點領域產業。

政府端口通過下屬一級國投公司或者二級國投公司參與到整個公司架構設計當中來，通過投資委員會席位，根據出資多少共同發起成立一隻母基金，比如我們在蘄春做大健康產業基金的時候，有醫藥、醫療器械、康養，下面用子基金的模式再充實母基金，這樣就把母基金大概放大2—3倍，同時投向更加精準的領域，我們在後端本身也在打造自有的產業IP所以能夠在每一個環節跟進管理，包括政府也好，政策性銀行和商業性銀行退出，都會有一些最根本的協議。

在這個地方我也向大家發出邀請，在接下來特色小鎮和產業基金開發當中，我們也願意跟在座各位房地產開發商以及自有產業IP房地產大佬合作。

韓世同：謝謝季總的分享和回答。

王楠：剛剛您提到兩個點我很感興趣，我們做一個大膽的設想，關於融資的問題自持物業變現的問題，政策上是不是會放開？

閻鏡予：我覺得REITs在中國未來肯定會放開，或者不叫REITs，或者叫做有中國特色REITs，或者其他的手段，這個問題如果不解決的話，是沒有辦法真正讓現金流轉起來，產業地產更大問題就是現金流平衡問題，產業地產做的再好，也是一個長期收益，長期收益應該是國家鼓勵的，在鼓勵的同時必須要匹配短期能夠週轉的金融手段，所以我覺得這個問題遲早會解決的。

韓世同：星河地產和星河產業有沒有互相配合情況？

閻鏡予：有，剛剛張總說我們星河沃德項目160萬平方米，住宅是20多萬平方米，不到30萬，可以算一個帳，160萬平方米總投資是160多個億，一平方米1萬多，不包含地價，我們裏面20多萬的建築，銀河谷售價是7萬多，最開始開盤是3萬多，均價是5、6萬平方米，20多萬、30萬左右就是100多個億，通過住宅能夠快速的回籠整個建安成本。

黃萬軍：星河開始常識做ABS，非常感興趣，能不能再多講一點，因為做資產證券化方面，民企和國企背景在運作成本方面是很大的，你們是如何操作的。

閻鏡予：資產證券化還是要給投資者信心，從產品結構來講，現在資產證券化應該沒有太多的法律障礙，要是願意做的話，從法律來講其實是並不多的，最關鍵的是你的用地性質，可能是M0或者M1，在這種情況下，要把它做成一個大家信的過的產品，能夠對你未來租金現金流能有非常強大的預期產品，從我們項目來看，我們這個項目有可能是中國首單，有幾個特殊的原因。

第一個我們地段優勢非常明顯，就在深圳美林關口，項目距深圳市中心就是20多分鐘，第二是現金流穩定性，一年寫字樓招商不含廠房，一年招商面積大概是10萬平方米左右，每年推10萬平方米全部幹光了，所以現金流穩定性也是非常好的。

第三個從物業本身增值預期來看，我們整個項目地鐵10號線2019年就會開通，自己深圳商業在明年也會開業，這些東西一旦開業，對整個項目提升大家也是非常有信心的。所以要想做好ADS從技術手段問題不是很大，最關鍵是投資者對項目的信心。

韓世同：非常謝謝閻總。

接下來是自由討論環節，大家可以自由發言。

盛宇宏：非常榮幸出席這樣的活動，跟閻總是第二次見，上一次在博鰲小鎮論壇第一次見，那個場面很大，我感覺閻博士在今天這個小空間裏面講的更加有乾貨，更加坦誠，相關一些數據和想法更加誠懇向大家進行交流。剛剛張總第一個發言的時候，我非常感慨，展示了很多清華科技園的照片，我是2006年在清華讀EMBA，經常在那一帶活動，那邊的餐廳都吃過了，非常熟悉。

產業小鎮算是一個新生事物，我自己的觀點是，現在全國要建1000個特色小鎮，真正以小鎮名義正在做的項目可能是10倍甚至100倍的數量，基本上每一個發展商當他不能夠用直接招拍掛手段拿到住宅土地情況下，都在用小鎮或者產業園、科創園的方式取得開發機會。

今天是一個非常專業的產業論壇，聚集了非常多的專業操作者，這一件事情要想做好，最重要的還是靠未來的運營，而不僅僅是拿到一個地，通過一些主題包裝放在市場進行變現。

我們公司專門成立了產業地產事業部，有養老、旅遊地產等等，每一個項目都是好幾個板塊的結合，我們做過的產業地產項目現在講起來非常有意思，有金融小鎮、科技小鎮、智創空間、養老小鎮、紅酒小鎮、房車小鎮、馬術小鎮、養老健康小鎮等等，一系列的東西，最後發現大家都是在用小鎮的主題，希望能夠更加低價格爭取到土地的資源，想辦法變現。

所以我在博鰲論壇主持的時候，問會場上一些嘉賓，你們到底有多少是準備自持？多少準備變現？很多人在那麼大環境下不願意說出來，今天我覺得張總幾位專家都講的非常好，真正一個小鎮不光是靠設計，美觀達到最終的效果，還是自己要有一個總體的規劃，而且自己需要資源能夠加進去。

所以我對這個主題的感慨是，能否做好小鎮，從心出發，你自己真的想做一個小鎮，用一個比較長線的觀點推動和取得最大的價值，還是心裏面就是想利用小鎮的主題快速的變現，無論是設計還是運營手法都是不一樣的，我們希望能夠見到更多的發展商，不僅是有做小鎮的想法，而且也有做小鎮的實力，並且在未來金融和運營方面都有自己很多過硬的本領，這樣的話中國小鎮才可以真正做到最好。