主持嘉賓

廣東省房地產研究會副會長 韓世同

討論嘉賓

張一平 啓迪控股股份有限公司高級副總裁

魏 巍 億達中國華南區域董事長

楊建偉 南京世界村產教城投資（集團）有限公司總裁

劉 彥 合富輝煌廣東公司副總經理

韓世同：剛才張先生給我們分享了“移大樹、種小苗”等方面，講了非常豐富的科技產業園這方面的經驗，我有非常大的啓發。但是基本上沒有怎麼講地產，這個環節主要是問張總，下面還有十多分鐘共同探討。

魏巍：啓迪做小鎮，有沒有研究這個小鎮多大規模比較合適，小鎮各種業態的比例，啓迪有沒有做研究？比如商業做到多少，其他特色板塊做到多少，這樣是比較合適的綜合比例。

張一平：我今天沒有講到啓迪特色小鎮，不是保密不保密的問題，我們是剛剛起步做這件事，我從這兩方面來講，第一個從目前科技園，科技城業態來講，剛才韓總也講到，從房地產角度來說，我們有一個判斷，我們銷售物業和持有物業比例，做商業都清楚，如果你把物業全部賣掉以後，商業業態是沒法保持的，沒法控制的，產業更是如此，要把它做好，你有主動權去引導它，必須要持有，但是我們畢竟是一個企業要講投入產出關係，你不講效益，光講產業持有這部分長期持有有回報，跟融資也好，上市公司對股東要求也好是沒有辦法過關的，我們做科技城的時候，基本上銷售物業那部分和持有部分要做到平衡，這是我們自己的一個控制線。

特色小鎮到某個地方不能獅子大開口，還是要根據當時的土地資源來定，再根據我們的算術模型確定一定的比例。原來是42%，最早做科技城是42%，產業是40%，住宅40%，教育、科研配套大概是20%，這個比例也不是一成不變的，這種模型我們在深圳做，可銷售物業15—20%就夠了。

在座的有星河的代表，我去學習過星河沃德那個項目，住宅比例非常低，大概只有20萬平方米左右，但整個產業園區體量160萬平方米。我們到三四線城市，要求銷售物業的比例不是40%，可能50%，甚至60%，個別甚至要70%。講到產業小鎮，目前我們沒有成功的案例，我也不能跟你分享這方面的經驗，等一下在座的有做產業小鎮業態分佈比例有比較好的經驗，我也可以學習。

韓世同：張總非常謙虛，幾年前您是純正房地產運營家，全產業鏈都可以做，才過了幾年就對科技小鎮如數家珍的專家，我對您刮目相看，您的學習新非常強。碧桂園同湖小鎮是334，三層產業用地，三層是配套，四層是住宅，肯定不是固定的比例。

張一平：每個地方地價包括物業的售價，企業這種策略，有些時候想長期持有，有的學習快週轉，有的需要在效率和週轉方面想取得一個平衡，這個根據企業策略不同。

楊建偉：我想請教一下，我們在地產開發運營過程當中碰到幾個問題，一個是剛才但到黃金比例的問題，現在在實際拿地過程當中黃金比例不是那麼好定的，因為政府在講去房地產化，一說地產就不要玩這個事，這個是很難的事。不要玩了之後，最終重資產如何來實現回報，壓力很大。

第二個如何和金融合作，現在我們在做地產開發過程當中，究竟以什麼樣的模式來做？要進一步探討，多向你學習。

第三個現在重資產在運營過程當中，孵化器、加速器、小鎮配套很不完善，孵化器都是免租才過來，不免租就跑了，這個是很麻煩的一件事，孵化器剛開始運營的時候沒有那麼多基金公司跟你合作，這個也是我們很大的困惑。所以你剛才談到服務非常好，在服務過程當中是需要巨大的運營成本，這個方面如何平衡？我想請教一下。

張一平：你這個問題比較綜合，我從幾個點回應一下。

現在是大眾創業萬眾創新，我們做產業地產也是面臨創新的問題，這個創新不能光我們企業創新，有很多制度，很多政策也必須創新，現在房地產企業資金成本很高，但是政府要求我持有物業，做產業地產，國外像美國有Reits基金，金融業非常發達，我希望大家一起呼籲，怎麼樣給產業投資商提供低成本的資金，從政策方面來講應該重點考慮。比如我拿商住用地資金成本，去做持有物業的開發，肯定逼着我幹壞事，因為我不幹壞事，圈交不了，只能偷樑換柱，只能變相銷售，因為我成本利息那麼高。

韓世同：現在短期資金長期使用。

張一平：剛才楊總你提的問題，企業有企業的責任，政府有政府的責任，社會有社會的責任，做產業地產是全社會的事，大家怎麼樣一起動腦筋想辦法，克服這件事過程當中的很多困難，創新模式。

韓世同：你們在雲南拿的地有沒有住宅地產的成分？

張一平：也有。

韓世同：現在一講到政府地產政府不願意給地？

張一平：我們到很多地方跟政府談，大部分地方政府除了一線城市特別是北上廣深，政府皇帝女兒不愁嫁，這個地你不要別人要，但是我們到二三線城市跟政府講道理，首先我們是企業，企業要講效率，你讓我做這個事那個事，我告訴你做這個事需要多大的投入，多大的困難，政府官員還是理解我們的訴求，給你住宅，給你商業用地配套，他擔心你掛羊頭賣狗肉。你這個話題比較泛，我就講這些。

第二到處都是孵化器、科技園、產業園，我跟大家舉一個例子，我在中海做總經理的時候，1998年亞洲金融危機的時候，中海確實遇到了非常大的困難，當時我在深圳公司當總經理，要拿一塊地，因為我是中海地產常務副總經理，上面還有一個領導，那個領導已經說服不了孫總，姚總告訴我，我剛從孫總到這邊來，孫總問我沒有講有沒有太多問題，孫總是非常英明一個領導，他說小張你告訴我，金融危機下來以後，很多人在不斷拿地，我跟孫總講，在深圳只要有一個人買房子，我一定讓他買中海的房子，孫總說你去做吧。

做任何事情都有風險，首先要自信，為什麼現在很多孵化器在關門，我現在主導的產業一個一個在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成為最後一個死掉的人，現在做科技園也是這樣，這個是極端的思維方式。

但是我們現在在動這個腦筋，包括天安大家都在動這個腦筋，城市裏面非常多的園區，為什麼他到天安來，為什麼到億達來？不去其他人那裏，一定有你的可取之處，這些入園的企業他需要什麼，對不對？剛才我講需要技術，我們這裏有沒有技術中心，為解決技術難題的人提供服務的平臺，有沒有？他沒有錢，我們這裏有沒有解決錢的服務平臺，如果管理上有問題，我們從管理諮詢角度怎麼樣幫到他，他不懂市場，我們有專門市場專家幫他輔導。

6月份我去過華為總部跟他們交流，我看到他們有一個非常好的仿真中心，專門做破壞性試驗，當時他給我們演示車，以前是拿實物去撞牆，撞樹得出數據，現在有了大數據，有了高科技以後，完全通過模擬來得出非常多的數據。

做任何產品要做破壞性實驗，華為的人告訴我，張總我們可以跟你們緊密合作，他們做的仿真中心以後代價非常大，希望有用戶來用。天安也好，啓迪也好，在服務中心裏面有一個仿真中心可以共享，未來做很多創新創業項目，如果不能互聯，沒有共享的模式和思維，這種商業模式是沒有長久性的。人家不到這裏來，就像一個很強大的磁場，只要往那一放他自然而然就會到這裏來，我們叫主動招商。

以前做科技園滿世界跑，登門拜訪，送土特產，被動招商等等，如果我們要做的好，一定是我有一個強大的磁場在這裏，我要有很多的資源協同，能夠吸引那些人，那個地方解決不了的，我肯定可以解決。

韓世同：張總分享了很多，還有很多話要分享，我們進入下一個環節，座談關於剛剛討論的話題。非常感謝張總的分享。

接下來是10分鐘自由討論時間，圍繞主題產業缺位的小鎮只是無本之木，在走向“千鎮呈千面，鎮鎮皆特色”的未來之前，產業是小鎮首先需要解決基本難題。小鎮應該怎麼定位產業特色？產業的根基如何構建？招商和運營痛點該如何解決？

劉彥：剛才聽張總演講非常精彩，其實我是不捨得停下來，希望讓他繼續講下去。

如果只能提一個問題的話，很難滿足我的求知慾，從我們的角度來講，目前階段還是觀察，今天在座很多實踐者，我始終覺得今天應該會有很多學習的機會，也有一些看法和大家呼應，希望聽聽大家的意見。我們觀察到從去年公佈第一批產業小鎮到今天一年時間了，已經有400多產業小鎮立項，說到目標到2020年要有1000個產業小鎮，從投資角度來說規模很大，大家也看到固定資產都是增速下滑很嚴重，尤其是在地產和基金方面下滑更嚴重，之所以在今天會迎來這樣一個風口，和產業小鎮帶來底下的交易有很大的關係。

我最近看到第二批產業小鎮名單之後，大概翻了一下，自己會也一些擔心，首先是我們可以看到文旅產業小鎮佔的比例很高40%多，廣州從資源稟賦來講做文旅產業小鎮不會有特別出眾的特色。一年兩年三年四年以後，我認為試點是非常不成功的，也許會帶來很大的投資爛尾，關於這一點不知道在座的各位專家，各位實踐者有什麼看法，尤其是正在做產業小鎮的實踐者。

我非常認同張總說的觀點，比如我們應該用敬畏的心態來做這個事業，我們都是做傳統地產出身的，從簡單商品房產品到做產業，是非常大的跨越，隔行如隔山，用很敬畏的心態看待這個新的事業。這個對於每個人來說都是一種全新的挑戰，在這個挑戰環境下，，我很想請張總或者其他的專家，作為傳統地產商在轉型過程當中需要做怎樣的轉變，心態上，資源上，方式方法上都有什麼樣的轉變，包括金融運營渠道等等，這些準備應該怎麼去做？尤其是先行者可以給我們更多的指引。

另外給主辦方提一些建議，今天是一個開始，產業小鎮這個話題討論很久了，但是在廣州這種討論剛剛開始，我希望在將來有更多的在細分市場上的討論，比如文旅產業小鎮該怎麼做？坐在這裏似乎不應該只有地產商，還有很多產業資源者怎麼樣互動使效率更高。

韓世同：我也有很多問題想問張總，由於後面還有很多嘉賓需要演講，時間已經超過了很多。