張一平（啓迪控股股份有限公司高級副總裁）：尊敬的王會長，各位嘉賓，各位同行，大家下午好！

非常感謝觀點地產提供這麼一個機會跟大家做一個交流，今天確實不是發言，更不是演講，只是一個交流，為什麼？因為自己做了近30年的房地產，跨入產業地產這一塊才兩年時間，我們在座的大連億達包括招商蛇口、中安數碼，包括在座行業的精英總也了好多年，我是從傳統房地產剛剛轉過來，只有兩年，應該是跟大家一起交流和學習。

第二個我是懷着一顆敬畏之心來參加這個活動，為什麼？一不小心從傳統房地產跨到產業地產以後，感覺產業地產不好玩，非常難玩，大家知道，我們做房地產住宅最好做，然後是寫字樓，在傳統商住地產裏面商業是最難做的，但是我跨到產業行業裏面來了以後，發現產業地產比商業地產要難的多，所以今天懷着一顆敬畏之心跟大家學習和交流。

好在我現在所在的平臺是啓迪控股股份有限公司是清華大學一個校辦企業，他從1994年開始，在清華大學東大門之外搞了一片77萬平方米的清華科技園，清華科技園目前是全球最好的兩個大學科技園之一，這是比爾蓋茨來北京到清華去訪問的時候講的，一個是斯坦福大學科技園，一個就是清華科技園。在這個平臺上面，我也學習了很多，也思考了很多。

今天結合到這個主題，把我所認識的產業這一塊，跟傳統的以前工業，剛才韓總也講到，以前是工業地產，現在是產業地產或者叫科技園，有些什麼樣的不同，我從這幾個角度跟大家做一個交流。

從五個方面來談，第一個關於特色小鎮的認識，第二個對產業的認識，第三個是把啓迪的一些做法給大家做一個彙報，第四個用自己的語言在做特色小鎮過程當中產業應該怎麼樣分析，提供一個方法論，第五個把深圳有兩個現在叫特色小鎮，以前是自發形成的，啓迪在做的特色小鎮剛剛開始，還沒有成型，談不上有經驗。

觀點地產搞這個論壇契合了這樣一個場景，各地政府從浙江開始，特色小鎮風起雲湧，傳統房地產企業，包括在座星河地產原來也是從商住物業開發開始的，我去看過他們在雅寶工業園搞的一個星河沃德做的非常不錯，明天你們也會去碧桂園參觀，碧桂園在深圳周邊包括惠州大概有十多個科技小鎮項目。從住建部有一個特色小鎮的通知裏面，大概分了6大類：工業發展型、歷史文化型、旅遊發展型、民族聚居型、農業服務型和商貿流通型，存活比較好是文旅特色小鎮比較多，有科技特色的產業小鎮現在非常少。

第二個現在講到一個特色，發展陷入迷局。從臺灣、日本一村一品，現在特色小鎮提出來“一鎮一韻、一鎮一品、一鎮一特色”，真正有特色的非常少，發改委有一個主任講，主要是在建設上缺乏財力，有不少開發商在圈地，發展上缺乏活力，形象上缺乏魅力，特色小鎮陷入一種迷局。

產業之間的生態關係對物理空間來講是非常重要的，特色小鎮發展的關鍵動力在產業，沒有強烈的產業帶動不了就業和稅收，也沒有持久的發展動力，更吸引不到人流。構建特色小鎮的產業生態，首先是挖掘所在區域的產業特色，充分釋放特色產業的內容、空間、其次整合包括特色風格、風貌、風情等特色形態，然後聚集特色服務功能，並制定適合特色產業、特色形態、特色功能發展的扶持及優惠政策（特色機制），特色小鎮沒有政府的參與，特色小鎮確實比較難做，因為涉及到產業，將來要吸引它來有很多政策層面的事情，政策層面對企業來講是無能為力的。

第二方面是產業。

我自己做了一個簡單的思考，從工業園到產業園，到現在的科技園，我從幾個方面給大家做一個交流。70、80年工業園我把它稱之為一種“移大樹”的模式，以前這個地方要發展工業，圈一塊地，到外地招商引資，找一些成熟的企業，只要有生產能力，能解決就業，只要能有稅收，能提供市場產品，不管你是什麼企業，都可以到工業園裏面，我把它稱之為無序的，只要是一個廠就可以到這裏來，這些企業在工業園裏面把它當做是物理的組合，工廠與工廠之間並不能產生化學反應，或者並不能產生非常強的關聯度，傳統的工業園最多提供一個保安、清潔物業服務，這個是最早的工業園狀態。舉一個例子主要想給大家說明，包括清華在做的科技園跟它究竟有什麼不同。

後來慢慢形成了一些按照產業集聚的工業園，當做是產業園，一方面也是移大樹，移成熟的企業到園裏面來，但是跟前面無序不同這個是有序的，按產業來集聚，比如要搞化工工業園，搞紡織工業園，按照產業來進行集聚。第三方面跟工業園還是一樣的，企業與企業之間還是一種物理的組合，從管理的方面來講，也是提供簡單的物業服務。

目前的科技園我自己的理解，不是移大樹，有種子，也有苗木，也有小樹、大樹，在園區裏面是一種生態鏈，入園的種子也好、苗木也好、小樹、大樹也好，互相之間就像礦山一樣有很多半生礦，之間會形成化學反應，這個是最大的不同。

還有一個最大的不同，這些入園的企業我們要給他提供全方位的服務，叫“家長式”的服務，以前有一個同行交流的時候，他說是“保姆式”的服務，我說不全面，小孩沒錢保姆給不了錢，只有家長太可以給錢，在座的同行大家也有這個經驗，我們入園的企業有方方面面的需求，有的是缺人、缺技術、缺市場、缺錢，我們在做科技園的過程當中，打造運營平臺，管理平臺就不能只是提供清潔、保安，現在提供一些創業剛性服務，跑跑工商，跑跑稅務，跑跑政策，這些東西我個人覺得都是一種剛需。

我們在平臺裏面要有共享中心，要有孵化中心，加速中心，投資中心，管理培訓中心，包括天安數碼他們的CC+，這些東西是將來入園企業，怎麼樣讓一顆種子儘快發芽，儘快成材，儘快的上市，然後我們這個平臺在成長過程中，給他提供了很多，他也要給我們提供一定的回報，並不是我們現在必須買地蓋房子，把賣了房子的錢拿回來再反哺產業，這是一種渠道。

但是從啓迪經驗來講，現在啓迪控股在孵化器已經培育了接近40家上市公司，在股權投資回報是非常高的，現在做產業這一塊，前面講的工業園、產業園到科技園或者叫新型的產業園，大家一定要從這幾方面來考慮。將來做產業小鎮也是這樣，我們的在小鎮導入這些產業以後，不是跟你沒關係，打進來就是你的兒子，你要千方百計，怎麼樣讓他儘快大學本科畢業去讀研究生，研究生讀博士，博士讀完了之後找一個好的工作，賺更多的錢回報你的父母，就是這樣簡單的邏輯關係，如果這樣的話，我們的運營平臺和產業園裏面吸引的這些項目就是共生的。

在座有不少同行去過清華科技園，我給大家介紹一下，我原來對這個也不是太瞭解，2015年到了啓迪，2016年慢慢自己觀察，當然也有很多同事給我們的一些介紹和分享，在清華科技園看到是冰冷冷的房子，其實是一個生態。

在科技大廈A座地下室有1000多平方米X—Lab，對清華學生全免費開放的，清華學生上午在學校讀書，下午你想探討一些創新創業方面的事情，就可以到lab裏面來，裏面提供了工位、綜合服務設施，發佈廳、視頻會議室，這些都是免費提供的。如果你們去參觀可以看到沿着牆鐵絲掛滿很多項目的卡片，這些都是清華的學生，他們有的是自己，有的是幾個同學一起，有的是和老師一起做的創新創業的項目。

第二個物理空間是孵化器叫啓明星，是1999年開始，是目前國內做的最好的孵化器，在lab裏面有很多東西可以形成商業計劃書，而且商業計劃書可以得到孵化器的審核，就可以進入樓上面，在C座的樓下一樓有一個啓明星孵化器，商業計劃書經過我們審核以後，合格了就讓你進入到孵化器。在孵化器裏面給他提供更多的服務，在lab有創業導師是沒有錢的，到孵化器裏面就有錢可以投，設立了非常多的創投基金。

我們在科技大廈有創業大廈、立業大廈，是按照創業的流程來命名的，可以進入到加速器裏面，科技園裏面有形形色色的，有的是一間房，有的是一層樓，半層樓，有的是一棟樓，這些企業實際上在整個科技園裏面互相之間都有非常強的關聯度，而且跟學校裏面的院士、學科帶頭人、老師也有非常多的生態關係。在科技園有這麼多業態組成的科技服務生態鏈。

啓迪從1994年開始，前身是清華科技園發展有限公司，2000年更名為啓迪控股股份有限公司，目前合併報表的企業包括控股大概有800多家企業，還有一些關聯300多家，總共關聯企業有1200多家，目前總資產規模超過1500億。啓迪核心優勢，主要三個方面，第一個是清華大學教育科學資源，有科學院院士、工程院院士、諾貝爾獎獲得者，這些都是我們的科研資源。第二個現在主打是5+2產業，環保產業、新能源、大健康、新材料、數字經濟，這些是主導產業，還有兩大輔助產業，一個教育產業，一個是文體產業。第三個啓迪目前在全球具有260多個創新基地，這裏面主要是孵化器，有科技園、科技城，目前在騰衝和北海也在做科技小鎮，剛剛起步。

啓迪有一個自己的商業模式一體三螺旋模式：三個三合一，第一個是三合一投資主體，政府、學校和企業，第二個三位一體是技術、資本和產業，第三個是科技園區、科技金融和科技服務。還有啓迪控股匯聚各路精英團隊形成新的三合一，我們叫集羣式創新，把一體三螺旋合在一起，我們在每一個地方都是跟當地政府有合作。

我去年參加一個活動，隨便講了一句話，沒有產業資源的人去忽悠做產業是耍流氓。啓迪是5個核心產業加2個輔助產業，每一個產業裏面都有自己的核心企業。比如環保產業，有一個國內上市公司以前叫三德環境叫做啓迪三德，是啓迪環保板塊領頭企業，另外成立啓迪水務，包括清華環保還有綠創環保、啓迪生態、亞洲環保，這些都是有企業，有主力店支撐的產業。

第二個新能源，最早是清華陽光做熱水器的，現在做發電，包括啓迪清芸、啓迪熱華、啓迪暖能。第三個是數字經濟，重點強調一下，啓迪在做產業過程中間也有一個學研產成的發展路徑，一定要跟學結合起來，我們五大產業裏面清華科技園和清華大學協同，數字經濟裏面為了做這個產業，專門成立了在啓迪數字學院，去年9月份開學，今年已經第二年招生，為了做大健康產業，我們跟海南的研究院遲福林合作在海南成立了大健康學院，今年9月份招生。

另外還有新材料，新材料集團，大家以後要做產業，就像萬達一開始做萬達廣場一樣，一開始可能是舉步維艱，後來越做越甚，有自己的商業聯盟，有自己的主力店，其實做產業也是這樣，一定要有自己主導的主力店，沒有自己的主力店，啓迪1200多家關聯企業我們叫鳳，以前叫築巢引鳳，一定要有自己的拳頭產品，拳頭項目，核心資源，沒有自己的產業資源區做，什麼東西都是別人的，真的非常難做。包括明天去碧桂園，碧桂園我也很瞭解，他們現在也花了很多錢去收購一些企業，包括在那邊李開復投了2個億，還有一些關聯企業。現在做產業的企業一定要有投入。

啓迪產業創新基金，做產業基金和金融非常重要，在孵化期間要有創投基金，產業扶持階段有各類產業扶持基金，這個必須要和政府結合起來。我們成立了天使基金、健康產業基金、併購基金，從天使、VC、PE都有，企業是全牌照的，這一塊是啓迪目前來講做的比較好的。你們做產業沒有基金，剛才說“鳳”很重要，自己的核心資源很重要，但是“石”也很重要，“石”就是錢。

解決之道，我們到一個地方做產業，一般來講都有一個三維模型，到那個地方不是企業就是神仙，到哪裏哪裏就活了，不是這樣。

我們主要從三個角度考慮，第一個是本地資源，有些人家覺得不是資源，但是你的眼光一去看就是資源，這個你要去分析。第二個是導入資源，從上面部門或者機構，比如在騰衝是屬於寶山，從國家角度來講，未來在騰衝產業方向是什麼，這個是我們考慮第二個緯度。

第二個是投資運營主題，是啓迪做，還是億達做，不同的企業有不同的資源，天安有天安的資源，億達有億達的資源，天安去做不能有億達的特色，交叉方面是產業定位的基礎，產業定位基礎還要和很多方面結合，比如產業小鎮，將來這裏定位居住人羣是什麼，能不能和居住人羣產生關係。

從我個人對科技小鎮角度理解來看，未來科技小鎮科技服務產業導入是比較合適的，並不是搞一個化工產業園，邊上搞住宅，這個小鎮是沒有人住，科技服務類小鎮更油市場潛力，包括現在智能製造，機器人小鎮，生物醫療，大健康，這些東西都是跟將來居住人羣有很大的關係，還有大數據，清潔能源、金融也有基金小鎮等等。

“政府+企業+大學”三螺旋組合，助力特色小鎮產業發展，“產業運營和孵化”三輪驅動，產業要引進去，我們現在做過一個項目，很多企業進來，結果員工不來，為什麼？因為不方便，我們就遇到這樣的例子，這個地方產業人羣怎麼進的，旅遊人羣怎麼進來的，居住人羣怎麼進來的？人羣之間怎麼樣產生化學反應？互相促進才有生命力。

產業也可以無中生有的，深圳大芬油畫村以前就是一個雜亂的小村莊，但是黃江先生去了以後，那個地方是非常有名的以油畫配合上下游的產業小鎮，那個地方非常熱鬧，展覽館都建立起來了，這個東西也可以無中生有的。還有深圳的觀覽版畫村，沒有油畫村人氣那麼旺，是陳煙橋結合200多棟客家圍屋做的特色小鎮。

做房地產以人為本，產業導入：靠人撬動，比如剛剛講到的黃江和陳煙橋，由院士工作站變成產業園，產業存活要靠人支撐，產業發展要靠人帶動，我們要有足夠的消費人羣讓他升值。

謝謝大家！