主持嘉賓
廣東省房地產研究會副會長 韓世同
討論嘉賓
寶龍地產執行董事兼執行副總裁 肖清平
戴德梁行環球董事兼大中華區投資及顧問服務部主管 李志榮
合生創展集團住宅投資事業部副總經理 閆家瑞
阿里巴巴集團CBU中國內貿事業部大企業採購總監 李嘉平
霸菱亞洲投資有限公司董事總經理 林熙齡
韓世同：現在新的消費時代，以及地產的調控，可能對我們的存量商業經營方式帶來一些變化，剛剛寶龍也談到場景方面要植入更多的方式，甚至阿里這邊也提出了無人商店，傳統的商業和電商的衝擊很大，現在又出現了新零售，有了融合的跡象，這當中也反映了消費的心聲和傾向。
臺上的各位有來自資本市場的，也有傳統商業地產的，也有新型的電商的企業，我們圍繞着三個議題，一是存量突圍，地產轉型的路徑與方法，二是商業圍城，電商、大數據和場景時代，三是創新哲學，地產策略中的運營韜略。
我們按順序先談一輪，我旁邊這位是合生創展的閆家瑞先生，合生創展是香港的上市公司，它的老闆朱孟依還同時擁有珠江投資，在早期的時候，王石都對合生創展非常尊敬，因為當年他們是房地產行業的航空母艦，開發規模非常大，後面他們進行了一定的調整、轉型，包括多元化的發展，但是他們的住宅媒體說失速了，他們應該在其它領域有所建樹，近期我們看到在江西合生創展收購了萬達廣場項目，請閆先生談談，在新的消費時代，你們的戰略思考、戰略發展，能不能給我們行業透露透露？
閆家瑞：我先感謝主持人對合生的讚譽，但是您剛才說的收購萬達的項目，這和合生是沒有關係的，所以在這裏我們不做討論。
合生不管是做住宅物業的發展，還是做商業物業，包括一些產業地產、旅遊地產，這方面其實應該說投入到多元化的策略，在行業裏面屬於比較早的一批公司，剛才您也提到住宅這一塊不管是穩健還是保守的策略，這一塊對合生來講，和一些單純追求開發規模、週轉率的公司還是有一定區別的，但是如果大家關注合生，可能能夠了解，近十年以來，我們的業績，不管房地產週期怎麼樣，是高潮還是低谷，相對來講業績都是比較穩定的。
回到今天討論的主題上來講，在這個十多年甚至20年以來，我們保障銷售型物業相對穩定的業績的同時，積累了大量的持有物業，我們的商管集團是目前中國運營寫字樓面積最大的公司，但是很多同行和媒體朋友並不清楚這一點。
您剛才說的第一個主題，我覺得房地產行業發展到現在這個階段，從單純的蓋房子賣的開發商，現在變成大家都在積極尋求都在變成運營商，從商業這一塊，原來大家就是不斷做複製，在不同的城市複製同樣的商業模式，複製這個裏面的品牌。
在目前您提到這種電商的衝擊，消費模式的轉型和升級，其實對於商業地產運營可能提出了更多個性化的要求，可能原來是我給你提供一個產品，現在可能是給你提供一個服務，或者說給你提供一個平臺。
消費者不管是60後、70後還是90後、00後，他既有自己的自然屬性，又有他的社會屬性，作為社會屬性來講，你的消費行為和消費習慣是和社會屬性相關聯的，而不能說完全被電商或者說虛擬的交易平臺所代替。
比如說你有社交的需求，你有一些其它精神層面滿足的需求，這個可能就會對我們目前的商業模式帶來變化，如果能抓住這種變化，同時數字化平臺這一塊是不是能發揮作用，我個人認為會發生一定的作用。
但是作為開發商來講，什麼為本，什麼為輔助，可能萬變不離其宗，作為物業開發商、品牌運營商，可能會用很多的手段，包括新的消費手段，數字化的手段，可能會成為我運營目標實現的輔助的手段，包括大數據的分析、會員的增值服務，包括我們的消費渠道的選擇，可能是一種很有益的補充，可能未來會發揮更大的作用，但是還是那句話，你只有抓住你企業未來想要做什麼，想要發展成什麼樣的企業，你這個商業才能有自己獨特的模式。
韓世同：現在合生的戰略發展的重點在哪幾個區域？
閆家瑞：我們其實還是以一線城市為中心城市，圍繞一線城市，包括周邊的二三線城市進行積極的拓展。
韓世同：希望合生繼續為商業方面能夠帶出很好的產品和服務。
肖總剛剛談到了寶龍地產，而且寶龍堅持做自己最熟悉的領域——商業地產，而且植入了文化藝術，這個有點像廣州的東方文德，它也是做文化、藝術方面的商場，但是它還沒有規模化的發展。你們已經在全國做出了很多的產品。你們是澳門的企業，在祖國大地有很好的發展。你們做了文化+、藝術+，但是互聯網+要不要考慮？或者是在這方面你們有什麼想法？
肖清平：剛剛我在演講中已經談到，我們也在做這一塊，現在會把信息化植入到我們的營運系統，現在已經開始啓動了。
韓世同：圍繞着剛剛我們講的這些困境，你們把文化植入商業，肯定要有很多的投入，會不會影響回報？
肖清平：寶龍堅持做商業地產，是因為我們董事長從2003年開始堅持做商業地產以來，始終在堅持走這一條路，目前我們已經在30個城市開業了32個商場，經營面積350平方。我們商業的部分都是以自持為主，所以說對於物業持有，這件事情我們長久以來一直在做。做商業最重要的是項目的選擇，我們注重在一二線城市，另外注重在軌道交通周邊。
韓世同：你們會配建一些高檔住宅呢？
肖清平：在上海基本沒有，全部是商業廣場，我們拿的15個項目全部是商業廣場。在其它地方有配一些住宅，最近在寧波、杭州等等的地方有配一些住宅。按照我們以前的做法就是用部分住宅來養商業。
韓世同：這是比較常用的做法。
肖清平：另外一個是商業的產品部分可以出售，比如說我們在上海七寶的項目有辦公產品，這些差不多賣光了，而且有的是整棟賣的。在天津我們有建人才公寓，這也是政府收購的，原則上我們採取的就是能夠把成本拿回來，用租金去運營就沒有什麼問題，這樣能夠保證它健康持續的運營。
商業雖然競爭很大，但是全國發展是不平衡的，一個地區發展也是不平衡的，比如說上海的商業是很多的，但是在某些區域商業還是不足的。大上海現在還在往外擴，周邊也需要很多的商業，所以這邊也有很多的機會。
另外一種是在同質化的情況下，你要把自己的產品進行改變，我們在上海以後出了寶龍藝城、寶龍廣場，再加上商業街，根據社區的不同，它位置的不同要求，做出高端、中高端的項目，特別是為社區服務這方面很有特色的產品，它還是得到了大家的支持，所以它能夠經營，這是很關鍵的。
我們加入文化藝術到商業裏面，主要是因為我們許老闆對文化、藝術很有興趣，這方面他很有研究，而且有很多的收藏，跟藝術家有很多的交往，通過這麼一個構成，他為整個商業廣場，從設計到經營，他都引入了這種審美理念，他都知道做文化藝術很難賺錢的，要做很多的投入，但是這個投入他認為很有意義，一個是可以解除商業的同質化，第二是可以提高競爭的門檻，寶龍的城市廣場幾乎沒有一個相同的，它都是有特色的，特別是第四代、第五代，我們的設計基本是老闆來定的，所以這方面的追求很高。
第三是把藝術的形態，他系統的從畫廊到美術館、藝術中心一系列的做下來，現在我們的藝術品都很貴，百姓買不起，但是現在有很多新生的藝術家的作品也不錯，但是沒有合理的市場去交易，所以把藝術酒店建起來，把畫廊建起來，為他們提供創造的平臺、展示的平臺、交易的平臺，這樣也可以為一部分藝術家提供創作的機會。
另外一個，現在的房子這麼貴，裏面有一幅畫感覺就不一樣，你讓他能買得起、走得進，這也是很好的方式。引入這些文化、藝術的內容也可以為商場提高品質，商場的人流又能為美術館帶來一些人，這個產業通過若干年的培育、經營，應該會有效果。
韓世同：寶龍這個做法非常值得大家借鑑，我將來有機會也去學習學習。下一位是來自阿里的嘉賓，阿里現在是風投正勁的企業，尤其是無人商店的出現，現在又提出新零售的概念，新零售又不同於簡單的O2O，它是線上線下打通，甚至從線上走到線下，在這方面您給我們談一談，我們也想多從這方面瞭解一下新的動向。
李嘉平：臺上只有我一位是來自互聯網公司的，去年馬老師提出了五新，特別是新零售以後，我們公司內部也在加大力量推廣新零售的方向。大家也知道，我們從資本層面上入股了一些零售商，包括銀泰，以及一些超市，還有其它的一些形態的零售企業。
按照馬總的說法，我們還是希望能夠推廣新零售的理念，我們未來不會自己做這樣一個零售的企業，但是現在沒有辦法，因為大家還不知道未來線上線下的融合或者新零售，到底會對我們的零售產生多大的變化，所以我們沒有辦法，我們投資了一些企業，希望能夠做些樣板，來推動整個零售業的發展。
我們的CEO逍遙子也提到，新零售和以前的零售有什麼不一樣，也就是希望我們通過數據化的方式，能夠重新解構我們的人、貨和場，就是我們的客人是誰，我們提供什麼樣的商品和什麼樣的服務，我們在什麼樣的場景裏面給這些客人提供這些產品和服務，核心還是藉助我們的數據，能夠重新解構這樣的客人、商品和場景。特別是在這幾個月，我們的重要的合作伙伴銀泰也在社會上有一些發聲，包括它在會員通，我們線下的會員和線上的淘寶、天貓、支付寶的會員相互打通，包括商品怎麼從線上線下結合，選擇不同的商品和不同定位的服務，包括我們在不同的業態裏面。
剛才您提到的無人商店、無人超市、無人咖啡店，這個我們都希望在這些方面做一些探索，從而把我們證明行之有效的方案推給地產商朋友，或者是零售商朋友，我們未來一定不會自己做零售，我們希望把我們積累的數據和基礎設施提供給零售行業。我們的初衷一定是這樣，但是過程當中可能因為一開始推動的時候會碰到非常多的困難，我們也會用資本化的方式來做一些推動。
以我們CEO的總結來看，我們銀泰這個合作伙伴，在新零售這一塊，我們說人、貨、場，在這兩年的探索還是在人的方面，我們線上線下的會員怎麼打通，這些方面取得的成果，對於貨和場景，這個探索的過程還會非常長。在座的各位都是商業地產、零售行業的專家，我們這次提出來，我們在新零售上的一些看法，我們能夠在哪些方面來幫助零售業做一些變化，我們來做一些嘗試。
韓世同：我們看到現在在很多方面，阿里也好，騰訊也好，都在跟各行各業組合，但是新零售或者是電商，能不能跟傳統的來做一些對接和結合，而不是說你死我活，這個會不會更有意義？我們看到這個方面，比如說寶龍、阿里能不能在某些方面有互享平臺、大數據，為這個社會帶來更好、更多的工作機會，更多的服務，更好的狀況？這個是我的疑問。
李嘉平：馬總一直堅持說不做零售，我是一個平臺，我希望提供一些基礎設施，在這個方面，包括零售的數據，包括零售的技術，我們研發出來以後，希望能夠推廣給行業裏邊來用。
上個月在杭州舉辦的天下網商大會上，馬總非常明確地表達了這個態度，我們和零售行業不是競爭者，不是衝突者，我願意提供基礎設施幫助零售行業變化。在天下網商大會上，我們同時舉辦了一個造物節，無人的咖啡店都在當時開業，他非常明確地說，未來我們不會自己來發展無人的咖啡店，無人的超市，我會把這一套整體的方案推薦給我們的零售行業的朋友，通過這種方式來推動零售行業的發展，而不是說我直接介入到零售行業，通過和零售行業的朋友來競爭的方式，來實現我們對於零售行業的變革。
所以阿里的方向未來一定會做平臺、基礎設施，我們希望通過這個平臺、基礎設施的數據，來幫助各個行業做一些變化，這是我們一直堅持的方向。
韓世同：下一位是林總，您先自我介紹一下，然後談談對新的消費趨勢，您從資本運營者的角色，您是怎麼看？
林熙齡：我是林熙齡，來自霸菱亞洲投資私募基金，我從香港過來，做國內投資超過20年，以前主要是投商業地產，從商業地產方面我有很深的體驗。雖然我現在在霸菱沒做這方面，但是我在這方面也有很多的經驗。
剛才聽到肖總說他們做了很多的商場，加了很多不同的元素，包括有藝術的元素在裏面，李總也說到阿里的一些新的購物的概念，怎麼集合到傳統的商業地產上。我想先從變革開始簡單說一說，我們從私募基金投資者，從國內的商業地產有什麼大的問題來談。
以前我們說的商業地產可能是比較傳統的，你找一些好的顧問去做了，做一些好的動線，找一些好的租戶，做一些分析，那個市場基本上是會做得不錯的。
當然後來很多商場高速發展以後，過去十年沒有什麼差異性，所以消費者都說，商場都是差不多的，為什麼我要去你那個呢？後來更嚴重的就是電商的衝擊，很多人都不去商場購物了，他們要求體驗性的購物，那時候就開始對我們有衝擊了。
體驗性就是很多用大地方的租戶，跟以前的業態完全不一樣了。體驗性對使用者是好的，但是對投資者不好呢？我們是看淨租金收入的，你賣體驗，體驗性的租戶一般給我們的租金是很低的，說得好聽就是平穩，不好聽就是租金低。我怎麼可以活下來呢？
特別是我們基金投資年限一般比較短，一般都是5年，最多是7年，最後還要做一些打包，做REITs或者是其它的，如果我要補貼的做REITs，我在新加坡要保證7%，我現在的商場只有2%、3%的回報率，那怎麼辦呢？買家也沒有，補貼也不行。這個問題已經發生了，當然阿里等等其它的電商，把整個商業模式改變了，很多人都不用去商場購物，我去商場可能就是試試那個東西，那對我們來講更糟糕，我找什麼顧問都不行了，他們都是說給你重新規劃，重新給你研究，但是你不要忘記了，我不可能把整個結構拆掉重新做，當然理論上也可以，但是現實來講，那個是不可行的。
所以對我們來講，這個問題就是我現在收入越來越少，但是他們要的價格很高，特別是在好的商場的價格越來越高，所以變成兩個問題同時出現，成本越來越高，但是收入越來越低。所以有人說加一些新的元素在裏面，這個是好的想法，但是這些元素如果不能變成利潤，對我們長遠投的商業地產其實是很有影響的。
所以我們現在在想，到底商業地產要怎麼去改，是不是商業地產現在就變成是配合附近的寫字樓做一些配套，或者是線上線下的結合，或者是配合到一個小的社區居民的日常需求，那樣的收益就是比較平穩的，或者是還要補貼那個項目的發展。
韓世同：歐美這種情況不明顯嗎？
林熙齡：歐美的情況相對來講比較穩定，包括香港也是一樣的，電商對香港的商業衝擊是不大的，還是傳統的模式比較多，可能是物流方面沒有大陸這麼成熟，人力成本也比較貴。國內這幾年的發展，在世界上都是很令人驚訝的。
韓世同：現在的確是商場的價格很高，租金回報有降低的趨勢，給商場經營帶來很多的困難。最後一位是戴德梁行的李志榮先生，前不久廣州戴德梁行給我們廣州市房協做了一個分享，在某種程度上可以回應林先生的一個案例，就是李嘉誠的西城都薈以25億的價格賣給了摩根士丹利和另外一個機構，他們把這個項目重新提升之後，然後以40億賣出去，中間僅僅相隔4年左右的時間，兩次都是由戴德梁行操作的，請您談一談。
李志榮：我是戴德梁行大中華區投資部的主管李志榮。
我們說房地產開發越來越精細、越來越專業，資本的來源也越來越多，我們在2013年年中受香港最大的開發商和記黃埔的委託，把一個剛剛落成的商場進行出售，大概8.8萬平米左右，他們已經把住宅賣光了，剩下一個商場，當時開業的時候已經租賃了百分之七八十左右，他們當時很想把這個項目銷售出去，他們是開發商，不太善於招商這一塊。後來我們找了香港的領展和摩根士丹利把這個項目以26億的價格拿下來，當時以每平米單價3萬多拿下這個項目，價格也是很高的。
摩根士丹利是非常有經驗的，他們通過三年很努力的經營管理之後，把整個商場的租金、租戶的收益都做得很好的以後，我們去年年底又被他們委託，重新把那個做好的商場，又去全球找買家，後來我們找到香港的一個REITs，它是在亞洲最大的REITs，他們今天的總資產大概有1400億，在香港管理160個商場。
他們從2011年左右已經買了北京中關村的一個商場，2012年在上海買了兩棟寫字樓，他們一直想在廣州、深圳買下一些一線的物業，因為他們想，所有資產都在香港，香港的經濟波動，肯定會受到影響，所以它必須把資產包進行分散。
對他們來講，中國大陸是自然需要發展的地方，所以買了北京，買了上海，後來看中廣州這個商場，最終花了40億把它買下來了，算下來的投資回報率大概是4%到4.5%左右，因為它是一個非常有水平的REITs管理者，他們在香港的派息大概是3.6%、3.8%左右，他們在銀行貸款的利率成本大概是2%，不超過2.5%，這麼一個很穩定的對象，它收購一個很穩定的資產，這是非常好的結果。
和記黃埔作為開發商，他們不善於經營管理，就賣給一個懂得資產優化的運營商，他們持有三五年，把項目做成熟以後再賣出去，最後拿到資產的是進行長期經營管理，N年後他都不會賣出去，因為他是一個REITs，它不需要賣出去，而且他的投資者很願意獲得每年3%的收益。
所以我用這樣一個案例來說明，每一個環節，從開發到最後的REITs持有，各自都有不同的觀點，這也是一個分工細化的過程。今天看到很多開發商，一開始說持有項目，我一點都不賣，我覺得也不應該這樣想，因為大家有不同的能力、不同的成本、不同的風險。所以我們有時候看事情不要只看一點，要看很長的時間裏面，你做好哪一部分的工作就可以。
韓世同：謝謝李總。其實馮侖在他的《理想豐滿》這本書裏面談到了一個叫收費開發商，他其實也談到了一個模型，就是股權交易的過程，第一個階段是開發期，然後是風投式的基金介入三五年，然後有運營型的，在中間這個階段把它提升，然後交給保險基金，每個人持有三五年，其實就可以把整個效益最大化。
李志榮：因為不同的投資者對風險的偏好不一樣，回報率的要求也不同，比如說開發商肯定要找地塊，冒最大的風險，它的回報率最高，一般來講是20%多、30%。買現樓改善的公司，它可能要求15%、20%的回報率就可以了。長期持有的資金，像保險基金、REITs，它買了之後是不會賣的，他要求的回報率比較低，你把資產給他，他自然給你很好的價格。
韓世同：十年時間是幾倍的增長，分到幾年當中，每年遠遠大於10%，所以在這方面還可以進一步研究。我也觀察過，黑石在上海也幹過這樣的事，他把項目買來運營好了再賣掉。你們也可以幫寶龍做一些REITs，把一些商業項目提升，這樣對我們行業也有很大的幫助。
時間有限，最後每人用一分鐘描述對新的形勢的展望。
閆家瑞：咱們說房地產金融，REITs也好，ABS也好，我覺得要結合我們的國情來說，咱們談了很多國外的經驗，但是不可否認的，那些市場已經經歷過五六十年甚至上百年的發展，是一個非常成熟的市場，它的房地產開發，包括運營的收益，包括後期做REITs金融投資的收益，相對來講世界經濟形勢、地區經濟沒有大的變化，它是沒有問題的。
但是在中國不同，中國房地產發展滿打滿算就二三十年，大家要換位思考一下，在這種情況下你會怎麼考慮？如果你當年拿了一塊地，即使你現在什麼都不做，你的投資可能已經翻倍了，10年你拿一塊地，到現在可能已經翻了10倍了。
所以你如果是一個房地產發展商，你會怎麼考慮？我不會把一個在中心城市、一級城市非常好地段的商業地產項目，我只是考慮它本身的運營的收益。所以我覺得還是要考慮不同的發展階段，在一線城市核心地段的商業物業，作為任何一個開發商來講，很難把它賣調，甚至用一些金融手段，如果他不缺錢的話，如果他自己本身是多元化的融資，他有自己的保險，還有自己的基金，或者是其它的金融機構，他如果融資手段非常多元化的話，我覺得REITs也好，其它的手段也好，可能並不是他們會主要考慮的方式。
韓世同：國情不同當然做法不同，但是一些好的經驗和模式，這些都是發生在中國大地的事情，就是國際的機構能做，國內的機構通過成長學習，也是可以來做的。
閆家瑞：我補充一句。我只是說在一線城市核心地段，缺錢的開發商可能會選擇這樣做，但是對於非核心城市，二三線城市是有出售的可能，但是金融機構可能對它也不感興趣。
韓世同：肖總也談談您對未來的展望。
肖清平：傳承文化、提升品質，開創地產為文化助力，文化為地產添彩的新格局。
李嘉平：阿里對於商業地產或者是新零售這一塊有兩個比較大的方向，一個是剛才介紹的，我們無論是在百貨、超市還是無人超市的領域裏面，怎麼樣和傳統的零售商、傳統的商業地產商合作，這一塊我們有比較成熟的方案來推動。
另外一塊就是我剛才在另外一個會議上提到的，阿里針對商業地產或者產業地產，我們也提出了一個智慧建築的方言，把我們自己運營園區、運營商業地產的經驗，包括我們的設備、包括我們的平臺，也完全開發出來，所以我們今年3月份在全國舉辦了第一次智慧建築論壇，也希望在這個層面上能夠幫助我們的商業地產進一步加強運營，來面對消費升級帶來的商機。
所以我們目前在這兩個層面上都會以一個非常開放的態度來面對我們的合作伙伴，我們可以在智慧建築、新零售方面展開非常開放的合作，也希望能夠幫助我們的從業者，包括我們的行業進一步做優化、升級的工作。
林熙齡：以前我們說通過努力經營管理，做好商場的租戶組合，以後很都可以平穩的有一些比較好的收益。現在我觀察到特別是受到電商的衝擊，還有消費者的消費模式的改變，商場的週期，包括租戶的週期也是比較短的，可能每隔兩三年，原來很好的模式都變成落後的，包括在軟件方面和硬件方面都是如此，如果以前的設計是比較難改的，消費者的行為改變之後，你的硬體就需要花很大的費用去改。
所以現在簡單來說，週期都短了，消費者的習慣也變了，他們喜歡的東西，他們現在的愛好，可能未來一兩年都會變成另外一回事。所以我們經營商場、投資商場方面要保持靈活性，包括怎通過大數據方面，有一些好的經驗給到商場的投資管理者，當我們做商場的時候，可以留很多的空間，到往後如果有什麼大的改變，我們都可以比較快的把那個週期配合起來。
韓世同：我們的論壇到此結束。