主持嘉賓
漢森伯盛國際設計集團董事長、總建築師 盛宇宏
世聯行首席技術官 黎振偉
討論嘉賓
住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長 朱中一
華聯發展集團有限公司董事長 董炳根
泰禾集團股份有限公司副總裁 沈力男
星河產業集團副總裁 閻鏡予
隆鑫控股集團有限公司總裁 元磊
富龍控股有限公司集團總裁助理、品牌運營中心及營銷管理中心總經理 範曉剛
鳳崗天安數碼城有限公司董事總經理 餘安定
思凱來文旅創新集團董事長、總設計師 李濤
第一太平戴維斯華南區投資部高級董事 吳睿
盛宇宏：非常榮幸和這麼多產業以及文旅小鎮的專家和領導一起共同探討這個話題，也更加榮幸和黎振偉老師一起主持。今天我們兩個是綠葉，關鍵還是在座的各位。
黎振偉：我覺得剛才的嘉賓演講非常精彩，中奧體的吳總十幾年前已經在做這種項目，大家有很多的實踐。我們這次的對話時間很短，只有40分鐘，很難一一介紹，建議我們的嘉賓多講一些我們今天面臨的痛點、問題，以及解決的對策，各位企業家講完，然後我們的專業機構也有一些意見，最後朱會長可以總結一些新的高度的東西。
盛宇宏：產業和文旅小鎮是一個極其熱門的話題，應該說在座的都是非常趕潮流的企業和人物，但是裏邊有沒有偷換概念？有沒有一鬨而上？我覺得還是有很多值得我們去關注的東西。首先請行業的老領導朱會長為我們先破破題。
朱中一：我先講一下特色小鎮的由來。
我們國家在城鎮化或者城市發展方針裏頭一直是強調大中小城市協調發展，但在實踐當中往往大家都關注大城市，小城鎮這一塊長期以來是一個短板，現在問題就出來了，怎麼樣把這個短板抓好？
十八大以後在中共中央和國務院引發的國家新型城鎮化規劃裏頭，它專門有一部分講到的是要有重點的發展小城鎮，“要按照控制數量、提高質量、基於用地、體現特色的要求，推動小城鎮發展與疏解大城市中心城區功能相結合，與特色產業發展相結合，與服務三農相結合，對具有特色資源、區位優勢的小城鎮要通過規劃引導、市場運作，培養成為專業特色鎮”。
在2014年國家研究新型城鎮規劃的時候就提出來了。2014年7月份，住建部、發改委、財政部等7個部門聯合公佈了3675個重點鎮，我們國家除了縣城關鎮以外還有18800個鎮，從這裏面選了3675個重點鎮。國務院在2016年2月關於推進新型城鎮化建設的若干一見鍾又專門提了要加快特色鎮的發展。之後在總結浙江特色小鎮經驗的基礎上，住建部、發改委、財政部於2016年7月1號印發了關於推進特色小城鎮培育工作的通知。三部委的通知裏頭提出了在2020年前要培育1000個特色小城鎮。
朱中一：為什麼要搞特色小鎮？總書記的批示很清楚，它實際上是推進咱們的經濟轉型和新型城鎮化的重要抓手，對大中小城市的協調發展意義比較大。
抓特色小城鎮有幾個關鍵點，一是要注意特色，在注意這個鎮的特色裏頭，尤其要注意的是特色產業，特色產業的發展有沒有基礎，有沒有發展的潛力。而且要有規劃，現在第二批有些規劃還弱一點，最近住建部在印一個關於小城鎮規劃的指南，又想把這個工作強調一下，文旅是特色小鎮的一塊內容，在第一批的特色小鎮裏面，文旅的項目佔了一半以上，正因為文旅的項目多，所以在第二批裏頭專門有一條規定，文旅的項目在申報的總項目裏面不能超過1/3。
所以有些特色小鎮可能在國家那個盤子裏頭，有的可能是在體育總局，或者是國家旅遊局的盤子裏頭，有的可能是地方的。所以人們現在反映特色小鎮多，部門多，可能跟這個是有關係的。住建部和發改委在特色小鎮裏面也有一整套的文件，其中它要求的主要是5個方面，要有鮮明的產業特色、和諧宜居的美麗環境，彰顯特色的傳統文化，便捷完善的設施服務、充滿活力的體制機制。
除了這5個方面之外，還有若干小的指標，這些若干指標就是評價的依據。另外還有兩個是參與評分的，一個是發展目標，還有一個就是規劃編制的情況，在規劃編制情況裏面，因為它強調的是產業為主的，所以它還要有若干個已經實施或正在實施的項目，按照住建部和發改委的文件走，我覺得這個思路是非常清晰的。
而且從申報上面，以前是發了通知的，它是有一個時間的，報名也是有一個截止時間的，報名以後部裏是組織專家評的，在組織專家評的時候還有一個前提，首先是特色鎮主要的負責人要來，有的是縣一級的領導，有的是市一級的領導，然後那個鎮的負責人要答辯。包括第二批報的300個，實際上有些地方還有後備的，可能還超過300個，最後批下來是270多個。
所以作為部裏來說是非常嚴的。作為開發企業怎麼進入呢？咱們既然強調是產城融合，強調的是產業為基礎，房地產確確實實是一個配套服務商的角色，地產是一個載體，而且要強調如果是你報的鎮裏頭以房地產為單一行業的是不批的。我們的角色一定是要做好，作為房地產的企業，除了處理好產業是基礎，地產是載體以外，還要考慮融資的問題，考慮運營的問題，把這幾個環節要想透，這樣就好進入。
黎振偉：剛才您說到18800個小鎮，那是已經有的鎮？
朱中一：那是除了縣城關鎮以外的建制鎮。
黎振偉：國家新的鎮是在這些鎮之外重新搞一些鎮，還是依託這些鎮？
朱中一：有一些鎮如果在危險地區，你把這個鎮遷出來也可以，這是另外一個課題。
盛宇宏：朱會長講的這個美好前景，在座的發展商都希望爭取自己的項目能列進這1000個，事實上非常困難，大多數的發展商都是在自謀生路，自己想辦法，怎麼樣想出一些好的主意、好的概念，怎麼樣把自己的鎮做得更加出色。
剛才幾個主講嘉賓，給我印象很深刻的就是富龍的範曉剛總，你們這個冰雪小鎮特別有意思，而且你們是有全球招商的視野，特別強調了運營，請範曉剛總給我們再介紹一下富龍的實踐。
範曉剛：富龍做的不是產業地產，是度假型的特色小鎮。在這裏面有兩點是比較重要的，一個是特色，特色很重要，要順應大勢，一個是時代的大勢，一個是區域的大勢，還有本地的特色，本地到底有沒有可以挖掘的文化內容。
第二個是運營，整個特色小鎮的可持續發展，運營是至關重要的。包括盛總提到的，我們在商業層面的招商，以及我們和歐洲五國簽約合作，還有就是我們和國際上的領軍企業合作，因為它都是和地產、特色小鎮完全無關的，比如說有百威、做電腦特效技術的數字王國，和各種各樣的企業合作，目的是要打造內容，我們定義四季小鎮是以音樂為主題的音樂小鎮，我們要打造圍繞兒童、家庭這樣的客羣，圍繞着音樂，使他們在小鎮裏面能夠逗留下來的主要內容，這是最主要的。
一個開發商或者一個運營商自己的專業和能力畢竟是有限的，我們要整合更多這樣的專業機構，打造出這個小鎮獨有的這些內容，才能夠持續發展，才能夠讓已有的這些村民和業主能夠持續的沉澱下來，同時吸引更多的遊客進入到小鎮，並且長時間逗留，這樣才有可能實現整個小城鎮的正常運營。
能在半年時間就有11萬遊客，我覺得這是非常了不起的事情。
範曉剛：100天。
盛宇宏：範曉剛總在彙報中講到你們有20萬的商鋪，你們是準備自持還是銷售？
範曉剛：這個商業面積基本上都是自持的，通過招商來合作，裏面有我們大量自營的內容，同時也有通過招商，外部品牌進入的內容。
盛宇宏：你們的資金怎麼解決？
範曉剛：做文旅地產、特色小鎮、度假項目，應該說掀起投資都很重，必須要配套先行，不然大家不知道是什麼樣的東西，所以我們前期的滑雪場、酒店、商業都呈現出來了，這個投資是很大的。每個企業的資金情況不一樣，我們自身來說，因為我們還有其它的產業可以支持，這是一個方面。
另外一方面，就是通過在售的度假居所來實現快速的資金回籠。同時，我們引入的品牌都是比較高端的，都是比較知名的企業，他們自身能夠帶來穩定的客源和關注，同時我們給它相關的政策，對後續運行是一個保障。
盛宇宏：我們是做建築設計、規劃設計的，我們最喜歡你們這樣的發展商，最近做了很多的小鎮和產業中心，開發商提出了很多的變現的需求，你必須要算多少套現，多少自持，這個帳是很難算的，像你們這樣能投資進去做下去還是很不容易的，你們做好之後，我想我們也不用去飛到瑞士滑雪了，直接在崇禮就可以了，這也是造福大家的。
接下來請泰禾的沈力男總介紹一下你們的情況，泰禾紮根福建本土，深耕一線，取得了非常輝煌的成績，在產業和小鎮這一塊希望你也能根大家分享一下。
沈力男：泰禾是在深圳主板上市的一家公司，目前福建大本營的規模也就佔兩三成，我們基本都在北上廣深佈局，借這個機會談談泰禾對特色小鎮的看法。
對開發企業來說，做特色小鎮還是需要謹慎樂觀，我上午也聽了經濟學家的報告，他說謹慎樂觀是放之四海而皆準的一個詞。不動產是不動的，但是心都在動，這兩年的概念很多，比如說O2O、互聯網+、特色小鎮等等，但是並沒有改變房地產開發的基本邏輯，它的操盤的規律也沒有太多的改變。
很多人講特色小鎮現在是國家在提倡，但是是不是適合每一個開發企業自身的特點，或者你的優勢是什麼，我覺得大家要去考量。就像國家講東北老工業區振興，但實際上它現在也很難做，這也是國家的一個戰略。從我的角度來講，我覺得小鎮故事多，充滿喜和樂，可能你已知和未知的風險也不少。
從現在來看，城鎮化依然是主流，農村到小城市、小城市到大城市應該還是一個主流的市，但是小城鎮建設是逆向而為的，你能做到什麼程度？比如說在座的各位嘉賓，你願意到小城市去生活嗎？你願意去小城鎮置業嗎？你是像候鳥一樣待個幾天還是要待多久呢？我覺得這是需要大家思考的。
另外，目前是不是有一鬨而上的局面？我覺得是有的，現在大家有一個擔心，特色小鎮會不會也是千城一面到千鎮一面，其實我們要做這個東西，我們要做一流的小鎮，不能做九流的城市。另外，數量真的非常大，剛才聽了吳總介紹，體育小鎮可能搞一兩百個，現在很多企業說我要搞一兩百個，最少的規劃都是兩三萬畝，這樣風吹上去之後，到底是飛上去了還是掉下去了，我覺得需要討論。
從泰禾的角度來講，我覺得特色小鎮依然是一個比較好的機會，它應該有自己的資源，比如說海南這樣的地方，它有旅遊的資源，它不僅是海南的海南，它更是中國的海南，比如說富龍紮根崇禮，我相信冬奧會這個東風，它不但是河北的崇禮，它也是中國的崇禮。
像泰禾現在佈局的廈門的一些海灣型的文旅項目、福建的一些在三江口的文旅項目，包括我們在崇禮也進行了佈局。另外，城市的溢出效應給特色小鎮帶來了機會，在特大型城市的周邊都有很多的機會。另外從開發企業來說，要有產城融合和城市運營的能力。
泰禾結合我們的醫療大健康的佈局、文化產業的佈局、教育醫療的佈局，來一起打造這個特色小鎮，我覺得才能夠比較有效地進行落地。
黎振偉：我補充一下，我們現在在給你們策劃漳州的項目，那個項目很大，有幾千畝，我覺得泰禾在做這個項目的時候，給我們策劃公司提的最大的問題不是賣房子，而是怎麼做旅遊，這一點上其實給我們是有蠻大挑戰的。
盛宇宏：他們自持的比例有多少？
黎振偉：那個還沒算，但是他們的要求是不能資產太重，又要把旅遊做出來。
盛宇宏：泰禾會把中式的元素放進你們的項目裏面，這個我還是蠻配合的。
沈力男：這兩年大家認識泰禾的形象是新中式的院子產品，確實我們帶動了新中式的風潮，現在抄襲我們的也很多，所以我們也註冊了專利，不久後會在上海發佈我們的專利。
盛宇宏：你們的專利如果通過的話，很多人都會哭的。
下面請旁邊的星河的閻總講講，剛才你已經做了很精彩的分享，我感覺星河是非常多元化的，而且你的各個馬車是互相促進的，最後你是以股權來代招租，以服務來作為股權代招租，這些方式非常犀利，肯定大家都願意進入你的園區，這方面您再細緻地跟大家講一下
閻鏡予：關於模式的問題我講的比較多，剛剛我沒有對特色小鎮展開，我們也在做特色小鎮，關於特色小鎮，我主要有三個內容跟大家分享。
第一，我認為特色小鎮不是一個新東西，在我們很小的時候，我們家就有一個很牛的廠，是專門做硫酸的，這個廠裏面就是企業辦社會，廠裏面有學校、大院，也有公安局，它就是通過一個大型的廠為依託，企業辦社會做了一個小城鎮。中國的特色小鎮可以回溯到當年這種企業辦社會的狀態。
這種狀態其實是一個真正的特色小鎮，因為它的產業特色很鮮明。它跟我們現在講的特色小鎮有什麼不一樣呢？當時開發的主體是企業，現在的開發企業變成了開發商，但開發商自己又沒有產業，這中間就形式了一個脫節，當年的那些特色小鎮，企業辦社會為什麼現在越來越少了呢？是因為在產業轉型升級的過程裏面，這些產業不行了，我們那個廠到最後也倒掉了，這些產業不行了，自然而然它周邊的配套也就沒有辦法來支撐了。現在是要在新的一些產業的基礎上，怎麼能夠通過開發商在中間做一個帶動或者一個紐帶，把新的產業和新的當地的特色融在一起。
這裏面就有第二個問題，就是誰來牽頭的問題。現在我們第一批已經批過的特色小鎮裏面，有很多都是文化旅遊為主的，為什麼用文化旅遊為主呢？因為這是當地可以自己主導的事情，這個旅遊是我自己的，文化是我自己的，這個海灘就在這個鎮裏邊，所以它能夠自生，自生的東西某種程度來講，開發商能介入的，或者說他能提供的附加值是不高的。
第二種是要真正對接好產業，現在大家都缺產業，我有很好的基礎，但是不為人知，所以開發商某種程度上來講，他在裏面做的就是信息對稱的事情，把一些好的產能和適合這個產能落地的地方給他們對接到一起，這裏面其實我的理解仍然是招商的問題。
所以我想未來的特色小鎮可能會有兩種主導，一種是地方政府主導的，它就是依託我現有的資源做的，這裏面做得最多的就是文化旅遊小鎮。另外一種就是產業小鎮，這就必須要有招商能力來引進。現在有沒有可能一個大企業自己再來做一個小鎮呢？我覺得也有可能。
可能企業自己拿地的時候就拿得很多，甚至配了一些住宅，最典型的代表就是華為的松山湖，華為在松山湖拿了上千畝地，這裏面也有住宅，你也可以把它理解為是一個華為主導建立的特色小鎮。所以可能未來的開發主體是誰也是一個很大的問題。
第三個是做特色小鎮，好像做住宅大家都看不起。現在在我們公司內部也有幾大板塊，有房地產板塊，也有產業板塊。我們房地產板塊的說法都是說抱我們產業板塊的大腿。
我們整體來算這個帳，你要做特色小鎮，要投入，必須要有骨頭也有肉，光做產業你就餓死，光吃肉你就不是一個特色小鎮，到最後就變成了大家炒房子，所以最關鍵是要“骨肉相連”，骨肉相連的核心是什麼呢？你在房地產上賺了錢，但是不要拿走，繼續留在這裏投產業，繼續留在這裏做產業服務，通過當地資源變現的那個部分，政府來通過有效的方式讓它留在這裏繼續做。
我們現在也談了很多的地方，比如說你的產業達到什麼程度的時候，我才允許你賣房子，我才允許你銷售，或者各種各樣的捆綁的手段，可能會比較好地幫助到真正想做產業地產，想做特色小鎮的企業。
盛宇宏：我記得您剛才講到，你們有用服務來入股，你們提供什麼樣的服務，能占人家多少比例？
閻鏡予：這個服務我們主要是講孵化器的層面，像我們幫他們提供一些產業鏈的對接，幫他找到設計的單位，幫他做一些融資，這主要是孵化器層面的，大企業基本上用服務入股是不可能的。
盛宇宏：我們已經有三位開發商發表了他們的意見，今天在座的各位專家裏面還有專業認識，包括有第一太平、思凱來的代表。
黎振偉：我就從專業機構來問一些問題。
首先請問思凱來的李總，李總從一個設計公司轉成一個多元的服務，你也是從國外回來的。我們今天講特色小鎮，它不是突然冒出來的，它的生長過程是蠻長的，如果沒有一個過程，你想申報是沒法申報的。我們今天在做這些特色小鎮的時候，在規劃的時候怎麼給開發商、給政府一些好的意見？
李濤：謝謝黎總的介紹，我們也是好朋友。我們是專注文旅方面的機構，進行大的文旅項目的開發。去年和我們投資的戰略合作伙伴一起形成一個新的思凱來文旅創新這樣一種新的服務模式，實際上我們也是想為未來文化旅遊更多元的發展提供輕資產的服務和一個創意投資的服務。
本身我們這個產業重，現在從很多大的企業前一段的變革大家也看到了，以地產來驅動文化旅遊的發展不一定是一個未來可持續發展的好的方向，但是我們這個產業確實是擺在這兒，它是一個朝陽產業，未來一定會大力發展，它的基礎、產業發展的未來是非常看好的，很多的資本方也特別關注文化旅遊產業的投資。今天因為時間特別短，我就不能展開了。
剛才黎總提的問題特別好，本身文旅小鎮就是逆向的發展，在城市化發展到55%以後就會有很多的分化，這是城市化分化的一個部分，但是會不會成為今後的主流呢？我今天也逆向，我談一談文化旅遊這個新的朝陽產業和我們未來55%到75%這個城鎮化升級的結合。
我認為這樣的結合讓我們的文化旅遊產業在城市發展新的動能當中、新的提振當中有一個更好的推動，這也是我們這一年多公司轉型以來，和我們的資本投資夥伴一起在研究的，現在有幾個項目已經在開始策劃和實踐。
文化旅遊產業我們叫做文化旅遊集聚區，推動文化旅遊創新的課題。昨天很多專家和學者都講到了，未來中國經濟的發展和主要的動能應該是在城鎮化的提升方面，城鎮化提升主要發生在一二線城市和它相關的城市羣，一定是率先來引領的，這個會帶動我們相關行業的發展，我認為其中房地產行業就要跟着這個新的課題去走。
因為過去造就了一批房地產的產業巨大的成就，未來從55%到75%的城市化的階段，這才是凸顯一個城市化真正的核心的能力，風勢的豐富多彩，城市的文化、城市的宜居、宜遊、宜業、宜商等等。現在我們的城市剛剛完成了55%的城市化率，所以我覺得未來在這個過程中，文化旅遊的集聚型的發展，換言之就是通過文化、旅遊、休閒、娛樂、體育等等綜合性的生態。
根據每個地區不同的屬性和它的資源稟賦，我們去把它合理地策劃、合理地植入資源，合理地用投資和金融的方式，和政府的城投的平臺、旅投的平臺，和我們這樣創意投資的平臺，和未來開發商有意進取，在文化旅遊方面增加自己新動能的機構，採用這樣的平臺是一個方式，推動這樣的發展。
這樣的發展有什麼好處呢？它通過文化旅遊目的地形成了一個城市的命脈，形成了一個城市宣傳自己的文化、展現自己的形象、展現自己的魅力的空間，這樣的空間在大量的二線城市以上，我們缺的是城市有魅力、有色彩的東西，目前我們在推進幾個大的項目，也是政府非常關注的。
文化旅遊集聚的目的地，恰恰把這幾個發展的勢結合得很好，首先我們城市缺這個，政府大力推動新興產業，同時它的粘合力，人流的集聚性、拉開能力和城市發展過程的催化力，它可以帶動文化相關產業、教育產業、新型的研發產業等等很多現代的服務業，現代的產業，這些產業都是我們未來新型城市特別缺乏的。
這個短短的時間，我就分享一下我們和我們的資本合作伙伴所關注的，在座的有很多的資本方，有創新能力的資本方，還有很多大的開發企業，已經涉足文化旅遊這方面的大的開發的平臺，實際上我覺得不叫轉型，應該是在傳統的做得很好的基礎上增加新的動能，我們也希望用這樣的平臺，來跟金融的平臺、開發的平臺一起合作，在這個新的城市化提升的大課題當中，這個經濟未來發展的大課題當中，找到一個新的結合點。
黎振偉：接下來問天安的餘總，天安已經做了很多年了，從你們的角度講，中國今天需要的小鎮一定是需要有人進去的，因為習大大講了房子是住的，你不要搞一個小鎮沒有人住，怎麼樣才是一個有人的，有特色的小鎮？從你做產業園這麼多年，你給大家講講你的看法？
餘安定：我來自天安數碼城，我們實際上是產業地產的老兵，天安數碼城專注產業地產已經有接近30年的歷史。我本人做產業地產也接近20年，以下的觀點不代表天安數碼城。
剛才大家都討論關於特色小鎮的問題，我先講兩個我個人不太一樣的觀點。
第一，我覺得大都市圈的發展理論和新型城鎮化的發展理論，實際上在一定程度上是方向不同的，應該客觀地講，實踐檢驗的結果，大都市圈的發展理論實際上是符合經濟發展規律和產業發展規律的。
第二，從特色小鎮本身來講，它可以成為產業地產的一個組成部分，但是從今天中國的發展現狀來看，或者說我們已經做得比較成功的特色小鎮來看，更多的是集中在文旅項目上。
真正的跟實體經濟、產業結合得比較錦的小鎮往往更多的是聚焦在大都市圈，比如今天的海南，你能感受到得更多是文化和旅遊層面的東西，產業的核心或者說真正的實體經濟的核心並不太多。從這個角度來講，我覺得我們發展特色小鎮的方向，或者說對於文旅型的特色小鎮，我們應該怎麼樣支持它的發展？真正好的項目，除了關注設計本身，關注開發層面的東西，是不是應該從國家層面關注人口素質怎麼轉變，環保怎麼解決，我覺得這樣對文旅型的特色小鎮的支撐可能會來得更好。
從產業本身來講，我個人認為產業的發展，或者是產業地產的發展有它自身的規律，有它的更多需要考慮的要素，不是用一個特色小鎮的概念就可以把它囊括的。特色小鎮這個概念在產業地產發展的歷史當中，它可能只是一個階段性的，或者說只是一個小的組成部分，我們在今天討論中國的產業地產未來的時候，不應該最後聚焦在特色小鎮，我覺得是以偏概全了，或者說管中窺豹。
另外回答一下黎總的問題，我個人做產業地產的經驗，我覺得企業家的信心比黃金還寶貴，你要做好一個產業園區，或者特色小鎮，如何讓大量的產業進來，你一定要能夠把企業家的信心，對你這個園區的發展信心，對你這個未來的信心建立起來。
對這個信心的建立，我可以打一個形象的比方，我們都看過海洋捕撈，大洋的魚羣，你通過各種方法，讓魚羣最後形成一個固定的線路的時候，你在前面張望就行了。
盛宇宏：餘總做產業園非常成功，對特色小鎮也有很多話要說，其實天安數碼城做得那麼成功，和你們的T5、研發工程師等等方式是分不開的。
接下來我想邀請我旁邊的隆鑫的元磊總講講他們在特色小鎮的實踐，我知道他們在重慶有一個投資100億的項目，你給大家講講是什麼樣的。
元磊：臺上有專業的地產開發商，也有投資機構，我在想我們隆鑫控股是什麼樣的機構，如果給我們一個臨時的定義，我就把自己定義為產業投資運營商。其實這個名詞也並不新鮮，大家也都希望往這個目標靠攏。
隆鑫控股包括了工業、金融、環保等領域的四家上市公司，我們也成立了目前沒有上市的文旅產業集團。把文旅產業這四個字放在一起，隆鑫在考慮這個產業發展的時候，我們主要考慮三個關鍵點和一個核心思維，作為一家之言供大家參考。三個關鍵點是：特點、產業、匠心。核心思維是資本思維。
在做產業小鎮或者文旅小鎮的時候，首先我們要考慮特點，不管是歷史的還是文化的還是地理的，一定要有特點，這個特點不是說我們花十年二十年就能培養起來的，它是有一個歷史和文化積澱的，如果選對了地利和特點，再附着產業，做後期的運營，可能會事半功倍。如果完全沒有任何特點，後面做起來肯定是比較艱難的。
第二是產業，剛才說到特點，包括一些文化資源、旅遊資源、溫泉、溶洞、地理地貌，這些資源在咱們國家其實並不缺，最不缺的就是文化旅遊資源，你選對了只是一個起點，怎麼把人口留下來，把產業發展起來，這才是真正能把這個特色小鎮做出特色和生命的關鍵點。
但是產業也必須是一個宜居之地，所以你也不能忽略它的文旅資源。只有文化、旅遊，沒有產業也是沒有生命力的。怎麼去做產業？大家說招商，招商是什麼？是憑口才去招商，還是說有一些國際國內的渠道資源？由我們的代理機構去招商？當然這些戰術應該是有，但如果說做好這個產業，你必須一眼看到底，而且要把事情實幹到底。
這個事情的本質是什麼？表象是招商，實際上要去做產業鏈，抓住一個核心的產業鏈，結合前面談到的你在這個地理位置，你的交通，你是不是在長三角、珠三角，還是在西部大開發的關鍵要點上，你周邊有什麼樣的產業，然後結合你手裏面有的一點特色，某個名山，某個溶洞，這東西你要去做一個統籌的規劃和組合，首先明確你這個產業鏈裏面的主要環節，核心點你要做什麼，這是第一步。
第二步就看它的上游和下游，然後看它的關聯企業，能不能在這裏面落地和凝聚下來，能不能在這裏面起碼有幾十年的發展，這個產業它是不落伍的，它能夠把這個地方形成一個小氣候、小環境、小社會，這是重要的。這個框架起來以後，還只是一個鋼筋混凝土的初步框架，我們還要做精裝修，填補內容。內容是什麼呢？就是提供服務，提供內容。
這種服務包括註冊服務、納稅的服務，優惠的政策，包括髮展方面的一些引導，也包括金融的服務，孵化的基金、種子的基金，金融機構的溝通和聯繫，這些裏面都是我們精裝修裏面要豐富和完善的內容，同時你的文旅資源、宜居環境、商業配套，都是我們要做的精裝修的內容，但是核心還是產業，一定要有一個核心的環節，然後打通它的上下游和它的關聯企業，然後再去做精裝修。僅有一個溫泉、僅有一個溶洞是做不好的，我們在重慶的項目是有非常好的溫泉，但是我們覺得僅僅靠它是做不好的。
在做特色小鎮除了天時地利以外，還要有匠心，大家容易看物理的外在的東西，而忽視了內在的東西。
無論是三年磨一劍還是五年磨一劍，還了十年磨一劍，一定要回答出來你的核心競爭力是什麼，在外地的政府，外地的同行大家一起來觀摩和交流的時候，他能真正感受到你的核心能力是在哪裏，不要急着去全國擴張，也不要急着去各個城市開拓領地，先回答一個問題，你做特色小鎮，你形成了核心能力沒有，如果形成了，你的機會是在三年五年以後，如果沒形成，你現在做10個小鎮，可能再過幾年之後就有同行來問你，你有5個項目是不是要轉讓。
所以匠心我認為是非常關鍵的一點。
除了這三個關鍵點以外，還有一個核心的思維是資本思維。產業小鎮、產業地產、文旅小鎮，它的複雜程度已經遠遠超過原來開發商做的複雜的綜合體，它不光是有商業、寫字樓、創意空間，可能還有主題樂園等等其它的業態，這些業態的現金流拉的週期非常長，甚至比你在一些城市做一個綜合體的現金流還要長，如果沒有資本的思維，僅僅是有了特點，有了產業，有了匠心，那也是不夠的。
可能正是因為前兩點你認為抓到了資源，你也有匠心做下去，但是走到最後的時候，資金鍊出了問題，職業經理人也沒辦法去發揮，地方政府也不開心。其實那個設想是很好的，初心也是好的，但關鍵走到最後的初心才是真正能得到政府、企業、就業居住的人口大家共同歡迎的點。
資本的思維，現在大家也感覺很重要，怎麼去對接？這裏面需要有很強的資產管理能力，這裏面既包括了開發、招商、運營，也包括了資產證券化的能力，它不完全是金融能力，也不完全是開發建設能力。
如果說做這種產業小鎮，週期那麼長，業態那麼豐富，一定要具備資產管理能力，這種資產管理能力表現在初期，你可以設立開發基金，兩三年以後變成孵化基金，之後也可以做資產證券化，保險資金也可以進來，再過幾年之後，你把這個資產做優良了，產業、氛圍、人口也做好了，這時候你達到股性的REITs也就有可能了，所以這裏面是層層傳遞的過程。
在開發的橫軸有創意園、商務園、科技園，包括特色小鎮、文旅小鎮，從縱軸，從它的開發期、孵化期，到運營、滿租、現金流穩定，最後對接資本市場，在橫軸和縱軸之間可以派生出無數的金融產品，這些金融產品有很多的機構可以對接，不僅僅靠銀行貸款，如果僅僅靠銀行貸款做這種十年、二十年的產業小鎮的事業，那可能是很危險的。銀行貸款是我們有力的支持，我們要合理的善待它、運用他，但是在它之前我們也要有融資的能力，這種能力是非常關鍵的。
盛宇宏：謝謝元總，看來小鎮比小區難做多了。下面有請華聯的董總，現在華聯在千島湖有一個13.6平方公里的巨大的文旅小鎮，請董總給我們分享一下。
董炳根：現在特色小鎮是一個熱門話題，也是我們遇到的一個非常困擾的問題，我是旅遊愛好者，特別是小鎮旅遊愛好者，國際上很多的小鎮我都去過，國內的小鎮也走得差不多了，但是我們現在提出來的特色小鎮跟傳統的特色小鎮是兩種概念，那些著名小鎮都是有悠久的歷史，都是自然形成的。
它的人文環境、生活環境、景觀、產業都是非常融合的，而我們現在面臨的，要在短時期內建設一個小鎮，而且要有特色的小鎮，這是放在我們面前一個非常難的問題。怎麼去破解這個難題？我們虛心地向各位學習，剛才大家講了很好的經驗，比如富龍講的那些例子。
我們現在在浙江杭州的千島湖有一個規劃面積13.6平方公里的旅遊度假區項目，那個環境非常好，其中4平方公里是水面，山地是9平方公里多，三面環山，中間是湖，正面是城市，自然環境非常好，也是浙江省的重點建設項目。究竟怎麼結合自然環境去打造這個特色小鎮，這是放在我們面前的難題。
儘管我們現在已經投了近30個億，但是我們覺得還沒有正式的破題，還在不斷地探索，這個地方的開發建設難度也很大，因為它是國家二級水資源保護地，環境保護非常重要，同時千島湖又是個國家5A級旅遊景區，一年多以前我們又打出了溫泉，這個溫泉在海南可能不稀奇，在浙江還是很稀缺的，特別是浙江省現在有14個溫泉，我們那裏是唯一一個被列為5A級溫泉的，出水量、礦物質、溫度都大家5A級標準。
條件很好，我們怎麼做？我想做特色小鎮要從三個方面努力去做，一個是從項目的定位、策劃、規劃設計，這個要做好，也就是硬件環境要做好。
結合千島湖的自然山水環境去做好這個文章。第二個是產業定位，你的內容是什麼，當然千島湖現在我們規劃有水上運動，有山地運動，我們山地裏面還規劃有一個百草養生谷，也就是健康養生是一個內容。溫泉出來了，溫泉度假、休閒度假是一個內容，這個內容就是這個產業定位，當然這個旅遊是更是少不了的，大概念還是文旅概念。
第三是人流，怎麼形成一個居住環境，形成非常好的和諧的生活氛圍，這是小鎮建設最重要的。
建築設計方面，儘管華聯是地產行業的新兵，但是我們有信心，完全可以把它建設得很好。規劃設計方面我們請了國際上一流的設計機構，做了幾輪計劃設計，這個捨得花錢、捨得花時間，完全能做好。項目內容定位我們在不斷地完善，最重要的就是第三點，我覺得非常重要，就是你怎麼能形成像我們去的一些旅遊小鎮，比如現在烏鎮西柵非常熱，它是自然形成的小鎮，中青旅對它進行了定位和策劃，我們去束河古鎮、大理古鎮，它都是自然形成的，它有非常好的生活氛圍，我們這裏怎麼形成這樣的氛圍，這是需要我們考量的難題。
盛宇宏：小鎮故事多，不知道太不太平，請第一太平的吳總分享一下。
黎振偉：吳總是來自五大行的，他可能未必是專門做旅遊小鎮，但是他們對招商，對商業運營很瞭解，商業怎麼做，請吳總跟大家談談。
吳睿：我來自第一太平戴維斯。這個話題我那天看到的時候，裏面談到要講三個方面的內容，一個是園區，第二是特色小鎮，第三是文旅小鎮，拿到這個話題以後，我給跟我們的團隊梳理了一下過去幾年我們公司參與服務的一些相關的項目，不整理不知道，一整理嚇一跳，我們一共做了上百個，所以這的確是風口，項目非常多，我們在全國各地都有一些項目，我們會參與到這些項目的前期策劃、後期運營招商，所以說很多項目都有一些參與。
我們團隊也想找一些這些項目當中的共性的地方跟大家分享。第一點是這類項目要因地制宜，根據項目的先天條件做好它的定位、策劃，包括後期的招商運營。
比如說我們幾年前服務中信國安，它當時在峨嵋山腳下拿了一塊地，8平方公里，峨嵋山肯定是一個做文旅是很好的地方，但我們覺得僅僅做文旅可能內容不夠，所以跟開發商團隊一起研究，應該有一些抓手的東西，所以我們後來在文化上做了一條主線，就是因地制宜做峨嵋山的道教的文化，那個鎮的就是道教文化，再結合了養生、養老、醫療，這是一個因地制宜的概念。
投資商、開發商要充分的調動自身的資源，如果沒有資源可能要有一個大大提高整合資源的能力。
我們在這方面也做過幾個案例，比較典型的是去年華誼兄弟和深圳坪山城投合作了一個項目，要在坪山做一個華誼兄弟影視城，那個項目佔地是80萬平方米，在深圳算非常大的項目，我們幫華誼兄弟做前期調研和策劃，充分抓住了華誼兄弟本身的資源。
那個項目落位了一些大師、導演的工作室，除了這些之外，我們還幫它整合了電影的外圍的東西，比如說一些IP的內容，動漫、遊戲等等的內容，所以把整個產業鏈做得更加豐富，整個落位的規劃都放在這個產業園裏面，我覺得這是開發商自身的資源，對項目的提升是非常重要的。
另外還有一個就是資源整合的能力，如果自身沒有資源，可能要去整合資源，我們現在也在幫一個在香港上市的內房股公司，它是傳統的住宅開發商，我們在幫它做一個什麼事情呢？我們幫它一起跟政府拿一個項目，這個項目非常大，本身那個地方是做印刷包裝為特色的，我們抓了一些龍頭企業的資源來跟它整合，現在這個項目正在推進當中，怎麼去整合這些資源，我覺得也是一個非常大的學問。
盛宇宏：第一太平全球幾萬員工，在客戶的整合和管理方面都是非常強的。剛才各位發展商和專業的顧問公司都發表了自己的意見，最後請朱會長點評一下各位的發言。
朱中一：我是屬於徹底退休的老人，現在不代表建設部，但我是做了功課而來的。大家可以看一下7月27號人民網的一個專訪，對住房和城鄉建設部的一個司長的專訪，那個專訪大概有四五十分鐘，那裏面講得非常透，而且也舉了好多例子，他把那個來龍去脈和跟國外的對比進行了講解，大家看了之後，好多思想上的疙瘩就可以解開了。
我不能一個一個來點評，我還是簡單講我的幾個觀點。
第一，特色小鎮是黨中央、國務院做的決策，不是拍腦袋的，在2014年3月份就開始有了特色小鎮的文件，而且我們從18800個鎮裏面理出3000多個鎮，然後又選出1000個鎮，這是到2020年的規劃。
第二，咱們講特色小鎮，首先要有特色，而且要有產業特色。我一開始也講了，要有產業基礎和發展潛力，這跟你講的搞產業園區是兩個概念。
產業園區本身是在大城市的，咱們現在的特色小鎮不是講一定要搞個產業園區，它要有產業的特色的元素。比如說包括廣東東莞也有一些鎮有特色，浙江也有一些特色小鎮，有的是專門做鈕釦的，有的是專門做領帶的，它的市場銷售量可能佔了全球的一半以上，它已經形成特色了，而不是叫你去搞一個那個東西，所以它強調的是這一點。產業園區是大城市的開發模式，而且這次特色小鎮還專門強調了，不能照搬大城市的開發模式，高大拆大建，盲目間高樓、大馬路。
第三，我們說特色小鎮是逆城市化的，這一點可能欠妥。如果特色小鎮搞了以後，可以解決很多人的當地就業問題，特色小鎮弄好了，人們不一定都要到大城市去。
盛宇宏：特色小鎮作為戰略肯定是沒問題，關鍵是怎麼做，有沒有人偷換概念，有沒有人一鬨而上，這些是最關鍵的。
朱中一：對於一些地方一鬨而上的問題，我也比較擔憂，所以我通過一些渠道建議過，我建議在國務院層面要好好地研究，做好部署，昨天我在會上提到，該協調的協調，該部署的部署。而且應該有住建部統一協調，應該從更高的層次去部署。
黎振偉：最後請每人一句話總結一下。
李濤：抓住文化旅遊新興產業發展的機遇，同時助力新的城鎮化升級，我想這是未來我們要專注研究的課題。
範曉剛：抓住小鎮特色，重點考慮運營。
沈力男：特色小鎮看上去很美，少一點概念，少一點情懷，實幹興邦。
閻鏡予：希望出臺更多的金融手段，讓做產業小鎮的人能有信心做下去。
董炳根：不跟風，不跑偏，努力做出自己的特色。
餘安定：特色小鎮是中國經濟發展非常有力的措施，但是它不是產業的全部，所以我想應該我們還有更大的作為空間，特色小鎮更適合的方向是文化和旅遊，產業本身在特色小鎮的方向上更應該跟大都市的產業相結合。
吳睿：我講一點建議，因為特色小鎮是一個國策，現在是風口，特別是對於目前想做大規模的開發商，特別是那些想衝千億的開發商，有一點是需要注意的，這個規模誘惑的背後，特色小鎮和傳統開發的快週轉是不一樣的，所以要解決經營和快週轉之間的矛盾。
元磊：分享一句話，關注產業，保持匠心，敬畏資本。
黎振偉：特色小鎮是老革命新問題。我們做小鎮的要以終為始，要改變地產思維，如果說轉型創新，這就是真正的轉型創新。這是一個非常系統的工程，千萬不能以大躍進的方式來做，更不要造成新的泡沫。
盛宇宏：我最後也總結幾句，臺上各位都講了很多金句，小鎮故事多，我覺得小鎮都不小。“骨肉相連”、“保持匠心”，都是各位對特色小鎮語重心長之句。借用富龍剛才那個PPT裏面的一句話，我們希望大家都能投身特色小鎮的建設，不僅自己能盈利，為當地創造就業，同時也能讓我們的山河更加美麗。