張坤昱（北京大學國家治理與老齡產業政策研究課題組執行主任、中原集團首席諮詢顧問）：大家下午好，非常感謝觀點地產給這個機會能在博鰲跟大家分享對養老的一些認識，也感謝趙總的開場做得非常好，大家的情緒一下就不一樣了，所以我今天演講的題目叫“市場那麼大，你飲哪一瓢”。
因為大家都說未來養老這個市場非常大，會有40萬億的規模，這個規模這麼大，裏面又涉及到醫康養護不同領域，不同領域細分怎麼樣融合的問題。我們的企業尤其是參加博鰲論壇更多的都是地產企業，你如果參與的話，選擇進入的話，會從哪個起點開始做起來，這是我今天的題目。
在整個的大背景下，我是先從社會發展的情況來看，今天我跟大家會說一點數據，但是我會跟大家說一下我的邏輯或者說一些思維上的演進過程，為什麼會從社會發展的角度來看。
我不知道大家在座有沒有看過一本書叫《人類簡史》，如果看過的話對這四個階段有三個會比較熟悉，為什麼說最早從認知開始，因為人類從猿到人，形成部落，形成羣體，形成聚落，更多是因為有語言，有環境，我理解這個認知更多的是有一個人或者某幾個人特別會講故事，所以你跟着我就有吃的，你不用再整天出去漫無目的摘果子。
所以經過七萬年的發展到了農業社會，生產力發生了變化，我們現在正在經歷後工業化社會，包括我們現在還在說的是工業4.0的問題，但是今天這個社會大家最最關注的或者說得最多的是我們已經進入到了信息時代，這樣的一個社會最最直接的特點，就是去中心化。
原來的階層、原來的圈子、原來的聚落等等都不復存在了，因為這個世界是平的，是一個虛擬的、空間的概念，在這個時代裏面，只要有連接，不管在宇宙的任何角落，大家都可以成為一家人，所以共享成為這個時代最最核心的名詞。
跟大家分享這個是想提一個什麼觀點呢，其實大家可以看農業社會、工業社會，更多的都是讓我們的生產工具、生產力不一樣，有工具了，耕作的時代產量可以更大一些，到工業的時候，因為我有發動機，蒸汽機了，所以可以更大效率的提高我的產量問題。
其實我想讓大家關注一個事情，為什麼這上面還有一句話叫ITFROMBIT，這是美國的物理學家提出的，這就是從信息大於物質的狀態。可以看認知社會，信息是故事的狀態，經過農業、工業的發展，我自己覺得這兩個社會類型其實不會有什麼特別大的差別，只是我們的生產力，它是以一個什麼級別的速度往上上漲的狀態。
到現在信息社會，大家說得最多的是誰會講故事，誰就能圈到錢。我們說的估值不一定你現在就特別賺錢，所以我們想經過我們的肯定、否定再否定的社會狀態，未來的信息社會應該會有更大的增量，包括整個時代的內涵不一樣了，所以這也是我想跟大家說的一個時代背景。如果我們還站在更多過去的思維和傳統角度來看這個行業的時候，來看這個時代的時候，我覺得這個立足點是不太夠的。
第二我想說說非連續性的問題，這張圖是一個改良的圖，大家應該有印象，這是之前克強總理做過一個S型曲線，只是他的曲線會比我這個更平緩，我給它改了一下，房地產跟養老的狀態，98年住房貨幣化的改革到今年2017年仍然是一個高潮，前輩們一直說這是一個大時代。
沒問題，但是今天的博鰲房地產論壇主題是去房地產化，我姑且不論到底是不是去地產化，但是一線房企甚至二線房企，所有行業裏面的人都在探討一件事情，我們的明天或者我們的後天究竟往什麼方向發展的時候，增量靠銷售為主的時代，其實已經見到天花板的時候，我們明天到底往哪兒走的時候？養老是否成為未來的一條S型曲線，代表未來的發展？
我自己來看我覺得是可以，因為剛才趙總已經提到，我們的人口就是一個最大的市場，所以我想這是一個行業的發展非連續性的問題。
第三個背景我們說一下人類的發展，這個地球現在非常年輕，才過了幾十萬年，但是我們看這張圖，是整個地球上人類年齡分佈的情況，65歲以上到達7%就是一個老齡化社會，（PPT上）桔紅色、黑色的更多地表示這個區域正處在或進入老齡化社會當中，可以看出老齡化情況還是非常的嚴峻，所以我們的標題就叫地球不老，但人類正在迅速變老。
第四我們總說中國是發展中國家，我們看其他國家走過了什麼路，我們看美國和日本，這張圖是美國，它有一個各類物業投資彙報的表現，有公寓，有產業，有辦公，有商業，有養老，一年三年五年十年，看更多的五年十年發展的時候，因為老人的需求是剛性的，我們說受到經濟週期的影響，行業週期的影響，都跟它沒有多大關係，因為它的需求是剛性的，這是美國的發展。
我們也可以說一下日本的數據，日本的養老行業平均的投資回報是在7%到8%左右，比其他的行業平均的投資回報基本要高一倍左右的情況，這是美國和日本給我們的啓示。
在整個非常成熟的市場化的體系當中去，養老服務的利潤率相對來講是高於社會平均利潤的。
再看中國的發展，我們說發展這麼多年房地產是因為城鎮化，城鎮化的核心是人的城鎮化，更多是人口紅利的問題，更多是指青年人多，但是站在今天的節點來說，未來中國的人口紅利還會是年輕人嗎？一定不是，因為我們已經進入到老齡化社會當中來了，未來的人口紅利一定是老年人，雖然沒有像日本那樣，一個年輕人圍着三個老人轉，但是我們已經開啓了老齡化的路徑。
右邊是40多萬億的規模，我們看老齡人口的人數，60歲以上是2.3億，這個人口基數真的非常大，所以今天想跟大家交流的是，未來的人口紅利應該是老人，老人的財富積累、經驗積累等等應該是這個社會當中最最豐富的，但是這個是由我們國家目的發展階段的特性，未必會如此，但是如果我們從全球的角度發展來看應該是這樣的狀態。
接下來我們就會問，因為現在大家做這個行業經常會問究竟什麼時候進入這個行業的最佳時期？說現在的養老都不掙錢，我什麼時候進來就可以了？
我們也結合了一些數據，包括我們自己的認識做了一個可能性的判斷，我們判斷這個行業的第一個風口有可能會在五到八年出現，並且50後會成為主力。
為什麼這麼說？左邊這張圖有一個出生人口，還有總和的生育率，可以看到因為1949年建國經歷了這麼長時間的戰亂之後，人口一定是一個相對比較高峯的時候，所以這個高峯就延續到了70年代左右，因為大家都知道70年代末的時候，中國實行計劃生育了，那時候人口相對會少。
50後人口的基數是有的，而且他們有幾個重要機遇，第一個是正好趕上恢復高考，恢復高考給了50後的人第一次人生轉折的機遇，第二次機遇我們認為應該是改革開放，改革開放的大潮使這裏面的50後很多的人羣進入到這場義無反顧的變革當中去，所以他們有了自己的經濟實力，有了為自己養老的收入的準備。
第三個我想說一下背景，恰恰是因為50後，尤其是一線城市全部都是獨生子女，因為我們說到80後正是50後的子女，在這個時點上看，可能獨生子女的家庭很少說我依然依賴我的子女解決養老問題。所以我們想基於這麼幾個時代的發展，剛才提到的幾個背景，包括我們整個時代的變革，基於這些特點，我們基本上會判斷五到八年以後，50後會成為第一個風口的主力消費軍，大家現在說養老不掙錢，是因為老人沒有錢或者有錢不願意花，50後的價值觀可能不太一樣，有被動性也有主動性的選擇。
這張圖看一下美國和日本，這張圖可以看美國基本上1941年就進入老齡化社會，包括隨着一系列法令的頒佈，24年之後出現了非常重要的《老年福利法》；日本國內提得比較多，一直提他們的保險問題，70年進入老齡化之後，可以看出經過30年的發展，他們的保險才開始實施，所以越是重大的政策性的變革，對於整個社會的發展影響非常重大。
對中國來講，美國經歷了20多年的發展，日本經過30年的發展，才有這麼重大的支持，中國是99年進入到老齡化社會，我們也會判斷，因為現在有一些保險已經在15個試點城市做試點，但是它畢竟沒有全面鋪開，因為養老除了是公共配套之外，還有一個很大的市場化。
中國大的政策趨勢就是政府對一些最最基本的人羣保障，低收入，或者為國家做出突出貢獻的，給你保障能進福利院、養老院，其他絕大部分人羣都是社會養老，這一點就跟現在地產提出的多層次的住房供應體系，未來在我們的養老體系當中也應該是這樣的，所以不要指望未來政府會給你養老，我覺得這是最不現實的說法。
基於這樣的發展我們也可以作出推測，雖然政策的出臺難之又難，因為從歐洲國家的經驗來看，全全力的國家已經不堪重負，養老確實給國家拖了嚴重後腿，日本也快不行了，因為從今年開始，他們也不是最高比例給80%，而是又減少了10%，對於部分已經到了20%，因為這個確實對國家來講，負擔非常的嚴重，尤其是現在面臨社會平均年齡壽命延長的情況，所以我想給社會確實老齡化的狀態要思考的非常多。
所以從這點來講，可能對中國的政策支持和補貼報有希望，但是對於市場來講，怎麼跟政策結合的基礎之上，拓展市場的空間，我覺得這在未來中國養老市場上是要做的事情。
剛才從社會的發展，包括看到美國、日本重要節點的情況，也能判斷2025，2030年會是政策的節點，當然這是我們的預判。所以我們說可能會在5到8年之後，風口會出現。
接下來我們看，未來是一個老齡化的社會，老人的需求是什麼，老人有什麼特點。
左邊是2015年的數據，一億人患有慢性非傳染病疾病，我們家裏面都有老人，最起碼會有兩到三種的情況，並且其中有三分之一會有軀體功能減退，腿腳不靈活的情況。右邊的圖也可以看一下到底是什麼方面的疾病，為什麼大家做養老的時候，我們說一定要防摔倒，一定要呼吸系統怎麼樣，是因為老人跟這些疾病密切相關。
老年人的需求到底是什麼？我們整合了一下，會發現從醫康養護來看，從50歲到85+，這些老年的階段可以從活力老人，自理老人，入助老人等等，是針對老人具體的年齡不一樣，身體不一樣，甚至心理情況不一樣，給予你的需求供給服務也是不太一樣的。
我們只是做了一些大概的羅列，並且現在列舉的也只是醫康養護四個領域中對老人身體上的照顧，對心理和精神上的照顧這裏面還是沒有提到的，所以養老確實是一個綜合性行業，不是說養老只是給老年人服務，而是從各個方面我們要做一個高度融合的狀態。
從未來的趨勢來看，我們會覺得康護比重越來越多，因為現在更多說的是養的問題，養老的問題，政府提出叫醫養，因為老人有病，但是國家的配套問題，供需不平衡，所以會跟醫結合起來。
但是未來的情況我們有一些中間的機構，比如像康復院、護理院的機構越來越多，有疾病的部分，突發情況的部分，大病的部分去醫院，如果不是這種情況的話就在護理院甚至康復院，但是這中間一段恰恰是社會缺乏的，沒有，為什麼說大家現在去醫院特別困難，像護理院甚至像康復醫院才相對好一點，供需之間確實存在錯配的狀態，所以我們說未來發展應該是中段，因為養更多的是維護的狀態，中間階段應該是未來發展的趨勢，這個比重應該會增加。
接下來舉幾個案例，第一個案例是美國的太陽城，它也是一個地產商出身，主要是針對活躍老人自理型這種，這個模式更多情況90%是銷售，並且已經被收購了。
針對改善性需求的時候佔到46%左右，另外對於活躍自理型的老年人，這是單獨的產品線，收購了之後有這個產品線佔了29%的比例，所以地產商轉型，之前更多做開發，有沒有想過去蓋專屬老年人的房子呢？我想未來我們的產品其實可以去細分，給到大家借鑑。
第二個案例是日本，木下（木下養老介護）也是一家房地產公司，從1956年創建，95年就做了木下養老，我們剛才說70後日本進入老齡化社會，木下做得也還比較早，現在有70個機構是屬於日本非常高端的，做以運營為主的公司，收益率達到14%，剛才提到日本養老收益率達到7%，木下翻番，說明日本由地產商轉型做養老的運營的成功了，而且在市場上有非常高的佔有率，他只是做東京片區的狀態，因為日本更多的是大城市圈，所以相對來說是偏中高端的情況，這是木下的情況。
第三個案例是北京的樂成，很多人說國內的企業沒有自己的模式，樂成把主力方向定位為養老加教育，他在北京有自己的社區養老中心，這樣開其他家的時候，可以輸出衛生服務的形式，可以跟醫養的匹配，沒有醫不好做，所以更多醫養為主，形成了自己比較清晰的模式，這個也可以給大家做一個借鑑，他在海口也有，慈谿也有，模式不太一樣。
第四個案例說一下雅達，因為確實太典型了，剛才提到泰達，包括地產商在內，沒有人能跟保險公司比較，他可以完全做運營，做持有，投資回報率也不要求特別高。
這是一個地產加康復醫院的模式，雅達的醫養健康城，它的地產開發加上康復養老運營包括護理，這種模式會不會是地產商未來介入的路徑，有可能是，也有可能不是，因為各個企業項目的情況不一樣，大家還要根據自己的實際情況去做，只是目前來看，銷售型的醫養並重是目前的模式。
這是我們溝通的幾個案例，基本上是地產商轉型。我們會有幾個對不同標杆企業的研究，剛才提到醫康養護，大家做養老，醫養比較多，但是養護比較少。養老是個服務行業，跟做地產商確實不一樣，輕重資產結合的情況，地產商賺大錢快錢習慣了，但是養老地產是低下頭才能做服務，用真心才能服務好。
我們這裏做了一張地圖，跟大家彙報到這裏，謝謝大家。