主持嘉賓
法國巴黎銀行董事總經理、亞太區金融及房地產研究部主管 李偉烈
對話嘉賓
瑞士銀行董事總經理、大中華區房地產、酒店及休閒行業主管 陳銳彬
著名經濟學家、瑞穗證券亞洲公司董事總經理 沈建光
華遠地產股份有限公司董事總經理 孫懷傑
海航地產集團有限公司副總裁 楊惟堯
華聯發展集團有限公司董事長 董炳根
建銀國際金融有限公司董事總經理 曾粵暉
李偉烈：非常榮幸主持這個圓桌討論的環節。我想在4個方向的思路去探討一下，第一個是房地產金融創新和宏觀經濟、政策的關係；第二是房地產商現有的融資渠道現在夠不夠，未來如果有新的運營模式，它們會不會有新的融資渠道。
第三是發達國家，如美國、歐洲房地產金融創新過去的路，還有中國房地產金融創新這幾年走了多遠，未來的一兩年會怎麼走下去；第四是REITs，在發達國家是一個很大的市場，在中國走了多遠，未來怎麼走。
很高興我們有6位嘉賓跟我們探討，待會兒各位嘉賓發言的時候也請自我介紹一下。
首先講一下房地產金融創新及融資渠道跟宏觀經濟的關係，對宏觀經濟的週期有什麼影響，對銀行體系有什麼影響？創新的時候有利有弊，可以帶來好處，也可能會加上新的金融風險，美國就是一個例子，出現了次貸危機的風險，這個主題我想請我們的經濟學家沈建光回答一下。
沈建光：中國的房地產在調控的時候，主要是卡房地產商的融資。什麼時候要調控了，希望房價可以穩住，政策的着眼點就是不給你貸款，發債也不批了，希望從融資渠道卡住你，希望你可以趕快銷售，通過銷售來回款，而且價格不要太高。
過去我們的宏觀經濟一直是使用的這種手段，這對房地產商的融資是很大的考驗，很多在國內不行了，就到海外去融資，有一段時間就是到海外發債變成主要融資手段。包括國內對實體經濟的融資的創新。比如說最近的債轉股非常熱，這也是對一些企業的資金環境和融資會帶來很大的好處，但是它也未必會把房地產放到裏面，現在把鋼鐵廠、水泥、機械設備列到首選中。
你會發現政府對房地產的融資作為一種調控的手段，這個我覺得確實是一個宏觀經濟當中的問題，對房地產商也提出了很多要求，如果在這種情況下，你怎麼可以有新的融資環境？所以在2014年，在這裏談到的最多的就是如何斷臂求生，如果找到合作者，或者把項目出售，當然當時也是一個集中度提高的情況，小的發展商把項目出售給大的發展商，也是促進整合。
李偉烈：所以聽起來就是說當政府要用融資作為一個調控的手段的情況下，再做新的融資手段會比較困難。
沈建光：創新就是發現新的融資渠道，政府是希望你可以靠加速賣房子回籠資金，對房地產商有更大的促進作用，你自己得想辦法找其它的融資手段，把你的發債渠道給封住了，你就沒有其它的辦法，但這並不是國家層面鼓勵你搞這些方面的創新。
李偉烈：楊總、孫總、董總，從開發商的角度，你們有什麼看法？
楊惟堯：我先介紹一下自己，我是海航地產的楊惟堯。我覺得這個問題一個是宏觀的，一個是微觀的，其實從微觀來說更直觀一些，因為政府要的是數據，要的是負債率降下去。
現在在銷售端，有一個經營性的現金流，有一個融資性的現金流，在融資性現金流受到限制的時候，馬上就轉到經營性的現金流，經營性的現金流最終的結果就是把融資性和經營性做一個轉化，就是把負債變成了其它的模式。
孫懷傑：今天上午很多經濟學家都把宏觀層面的問題講得很清楚。從微觀角度來講，融資結構的調整，咱們多年來就是一腳剎車一腳油門，這是一種情況；第二種情況就是拿房地產商當夜壺，急了就用用，不用了就踢到旁邊去。
我覺得這次的調整可能和我們的政策形勢有實際的關係，原先是一腳剎車一腳油門，這次我覺得可能這腳剎車不是簡單的剎車，我覺得是一個大的方向調整的問題，這次是要長期看待這個事情，而不是說明天說放就放了，這件事情對開發商的挑戰很大，融資的結構和模型都要發生變化，才有可能跟上這個國家政策調整的要求。
董炳根：今天跟眾多的經濟學家同臺，對我來講是一個很好的學習，我是華聯發展集團的董炳根。這個話題對房地產企業非常重要，但是坐在這裏我感到很汗顏，因為我們這方面做得是非常差的。
我從幾個數據來講，對華聯控股來講，我們是一個上市公司，剛才施永青先生講了，要做大規模，要發展就要用社會的錢，靠自己的錢是做不大的。
這些年來我們從工業轉型到地產，原來我們是做工業的，是最傳統的紡織工業，還是用傳統的工業思路在做房地產開發，所以過分重視風險，過分追求經濟效益，忽略了規模的擴大和擴張，所以在融資手段方面，不要說創新，我們基本上傳統手段都沒用好。
華聯控股的有息負債只有6個億，還是因為不借一分錢不好，所以借點錢在帳面上，帳上現金32億，這種狀況就影響了我們的發展。所以對這個話題，我是非常感興趣的。因為作為企業來講，發展是硬道理，我們還是需要在防範風險、注重經濟效益的同時，我們要擴大規模。
這方面對我們來講，過分的保守就阻礙了自己的發展，影響了自己的發展。儘管效益很好，我們華聯控股去年的稅後利潤是13.5億，也排在地產上市公司的前列，但是我們的規模很小。
所以我覺得要探索金融創新，特別是當前的形勢下，儘管對我們影響不是太大，但是我們還是要積極探索新的金融創新方法，在注重效益的前提下取得更好的發展。
李偉烈：董總，是時候跟我們投行見面了。
我們這個環節第二個主題是說，如果看美國、歐洲那些發達國家，他們的融資產品是非常多的，比如說有債券、資產證券化、衍生產品，他們的方向是從一級市場走到二級市場，重點是說不止是提供融資，他也開始向風險的配置、流動性那邊去發展。
如果你看回香港，在香港上市的開發商，他們有幾個方案，包括有股權融資、IPO、發債（境內境外債、永續債）。過去兩三年，股權融資方面，因為估值很低，幾乎沒有什麼人做。
發債方面，之前的境外債也是因為美國的利率週期是往下才做的，未來往上走的時候，這個機會不太大。在這個情況下，我想請問陳總和曾總，你們最近看到的案例，他們是怎麼去做新的融資？或者未來對你們的客戶，一些上市的房地產開發商，你們有什麼建議？
曾粵暉：大家好，我是建銀國際的曾粵暉，就主持人這個問題，我談談我的看法。首先是產品的問題，剛才也提到，其實境內外房地產開發商以及其它行業比較常見的融資手段就是那幾種，創新更多是基於某些制度設計上的精細化，把某些融資的門檻提高。當然也可能可以達到從源頭上進行制約、控制的目的。
這些產品裏面，境內外發行債券是比較常見的，這是隨着市場週期來做的，當市場往上走的時候，價格比較好，我們做一些境外的發債，當股價走低的時候會做個人的增持或者是回購。
前幾年人民幣債券比較盛行，是因為我們在境外的資金池，人民幣構成的比例，包括總的金額加大了，所以市場有這樣一個承受能力，並且有這樣的購買偏好，以及對未來得良好預期。當幣值走軟的時候，這個風潮又往另外一個方向流動。
講到創新型的產品，剛才主持人講到的REITs算是一種，其實也不是一種創新，這種方式源自於美國，進入21世紀以後，在若干個亞洲國家和地區也開始採用這樣一種融資方式，香港是2003年8月1號推出了REITs產品，2015年的時候，廣州有一家房地產也在香港設立了這樣一個產品。
之後在亞洲採用這種方式的國家和地區並不多，它和很多的因素有關，除了獲利性，還要考慮到運作透明度、稅收等等，總而言之它仍然是基於經濟上一個最基礎的概念，就是供給和需求，你有這個東西，還要看投資者要不要，接不接受，或者採用這種方式的成本如何，是利大於弊，還是沿用原有的方式更成熟。所以我覺得市場是會發出自己聲音，做出正確選擇的。
陳銳彬：昨天講中國地產商和香港地產商在創新發展上的不同，昨天以陳啓宗先生為代表的香港地產商給了大家一個非常保守的印象，內地地產商創新的印象也非常明確，在金融市場也是類似的，香港的金融市場還是比較保守的，昨天我知道這個議題的時候我就在想，過去幾年我們有什麼創新。其實想不出什麼創新。
創新有兩個類型，一個是產品的創新，一個是技術上的創新。產品上的創新，只有當原有的產品遇到了瓶頸，原有的產品遇到了資金鍊的不足，大家才會動腦筋創新產品。過去幾年不存在這個問題，不管是股市還是債市都很活躍，資金面都很充足，所以大家沒有動力做產品的創新。
技術上的創新一直都有，包括在債券上，不同的契約條款的創新，包括永續債券在永續的年期，在契約條款方面的創新，這些一直都有，但是這個談不上一個基本面的創新，這都是在一個既有框架上的一些技術環節的創新，所以從這個角度來講，我覺得沒有看到特別多的新的產品。反而是國內有ABS、CMBS、類REITs、信託等等的金融方式，反而顯得更活躍。
李偉烈：所以講到REITs，這個在發達國家是一個很大的融資市場，美國大概是40萬億的規模，歐盟是2000億，日本和澳大利亞是1000億，新加坡是500億，香港是300億。
在中國的REITs市場，最近幾年沒有說完全發展到一個像純發達國家的REITs的情況，主要原因就是有一些政策和法規的限制、稅收的障礙，還有一個問題是資產的回報率也比較低。所以在這種情況下，有很多類REITs的產品在境內出現。
也有一些創新的門路，有一些公司在海外做REITs，像綠地就分拆REITs在新加坡上市，也有一些私募的REITs。大家覺得國內的REITs市場未來會如何發展？這個市場的融資渠道對開發商到底重不重要？
陳銳彬：REITs這個議題我其實沒有很多其他的朋友這麼積極和樂觀，其實在2008年的時候我就參與了證監會REITs研究小組的研究，那是中國最接近REITs的一刻，那是2008年12月份，國務院的文件說要鼓勵支持房地產企業多元化融資渠道，包括房地產融資基金，這也是第一次在國務院的文件中出現REITs。
後來為什麼不了了之呢？大家知道2008年12月份是金融危機最惡劣的時候，整個中國地產市場都非常悲觀，房價、地價都大幅下跌。到2009年5月份就消停了，房地產出現小陽春了，房子賣得很好，這時候我們再談給房地產商減稅，從新聞標題上講，房地產商都已經賺得盆滿缽滿了，你還要給它減稅？所以從宏觀角度來講，在目前的市場上，我覺得看不到有一個REITs出來的時機。
從技術層面，我們都說有稅收等等方面的問題，其實我再具體講一講，中國的房地產有兩個層面的稅，一個層面是增值稅，一個層面是所得稅，有國稅，有地稅，這個國稅不但是稅種要減，還有地方要減，這個法規出來涉及到的面是非常廣，這是第一。
第二，房地產信託投資基金，它是一個信託，在中國的信託法裏，信託是不能持有資產的，如果推出REITs，還要修改信託法。
有非常多的細節在中國現有的法律框架上是不支持這個產品的，當然更核心的是說，今天我們的發展商都能把北京、上海、深圳、廣州的大樓以2%、3%的回報率賣掉，誰會注意一個7%的房地產信託呢？所以在目前來看，我沒有這麼積極樂觀的判斷未來REITs能在中華大地蓬勃發展，可能還需要相當長的時間。
李偉烈：那你覺得境外做REITs，比如說在新加坡或者香港做REITs，這是不是一個好的方案給房地產商？
陳銳彬：因為我的工作的特點，我跟不同發展商有很多很深入的研究，把中國的資產拿到海外去做REITs，這個也有非常多的難度，因為從2007年之後，中國政府要求境外的投資機構在中國持有資產，必須要有一箇中國的項目公司，也就是說從租戶那裏收到租金之後，第一步要把項目公司的稅交掉，然後才派到海外交給REITs持有人。
REITs在海外是免稅的，在免稅之前已經交了所得稅，這個免稅就沒有意義了。咱們的樓都在3%、4%的回報率，本來就不夠6%或者7%，再加上扣了25%的所得稅，那就離得更遠了。
過去這5年有不同地產商想去海外做REITs，也有一些做成的，當然都不同程度的付了一些代價，他要補足很多的收益，投資者希望6%到7%，你的回報只有2%到3%，差的部分就要自己補，所以很多的業主就猶豫了，而且投資者也有疑慮，因為你不可能一直補，只能補幾年。
所以地產商到海外融資，很少是以REITs方式融資的，除非在未來幾年我們的政策允許海外投資者直接持有資產，不存在國內交稅的問題。
董炳根：今天聽了孟總（孟曉蘇）對REITs的詳細介紹，儘管我們做的是傳統的融資方式，但是對這個產品也瞭解過，這些年確實好的金融創新產品並不多。
REITs這個產品我覺得在國際上是很多國家都已經慣用的產品，但是在中國是不是能夠推行，對這個產品的前景，我覺得主要也是在政府的配套政策。像孟總在10年以前就提出倡議，為什麼到現在都沒有推出？就是因為它涉及到很多的政策因素。
我覺得近期內這個產品的推出可能性還不是太大，因為涉及到一系列的配套政策問題。當然如果說能夠推出，作為創新產品，我覺得房地產商是歡迎的，關鍵就是這個產品怎麼能夠落地，這是一個最關鍵的問題。
曾粵暉：說到一個產品是不是有一種絕對的必要走到市場，關鍵還是在於它是不是具備不可替代性，從目前的制度設計和它自身相關的一系列配套來說，REITs在中國可能目前還能夠被其它的融資手段暫時取代，所以它不具備一種非出不可的時機。
從另外一個角度說，目前做REITs比10年前更加具備產業基礎，我們的一二線城市從來沒有這麼多的城市中心商業綜合體，他為做CMBS和REITs創造了一個產業的框架和條件。
站在買方的角度來看，經常他們會問一個問題，某一個產品究竟它有什麼長處，有什麼短處？從發行人、持有人來講是一個角度，從投資人來看又是一個角度。
目前REITs這個產品的推出，從回報上還不具備太大的吸引力，這是從買方，從投資人的角度來說。但是換到賣方，他可能覺得會需要付出很大的代價，去踐行一個目前市場上其它融資手段也可以達到的目的和功能，為什麼我要花太多的心思去做這個先行者呢？這可能是目前這個產品在市場中的一個尷尬境地。
但從長遠來看，我相信它的市場足夠大，剛才主持人提到美國，2016年過萬億的REITs市場，那是基於它數十萬億的大的市場環境，在香港來說，它這個千億級別也是基於香港這個排名全球前列的總體市值的大背景，只要我們的市場容量夠大，我們的選擇就必然會更多，願意去做出這樣的創先和嘗試的企業以及投資人也一定會更多。
沈建光：REITs的回報率比較低，從投資者來說沒有吸引力，從物業開發商來講，它也有很多比較方便拿到錢的融資渠道，以及還有政策方面的很多問題需要解決，所以還是有重重困難的。
李偉烈：從政府的角度來說他們支不支持REITs的發展？你要做一個商場，你的回報週期很長，所以包裝出來做REITs是一個方法，要不然他們就是把商場散賣出去，這樣運營管理就是一個很大的問題。
沈建光：從國家政策來看，國家還是很支持ABS資產證券化的，在中央金融工作會議上也提到資產證券化，最主要的就是降債務、降槓桿，這些都是降槓桿的手段，但是具體操作起來還是有很多問題需要克服的。包括債轉股、ABS，這些東西政府都在慢慢嘗試，具體還要結合市場環境，如果你還是虧損企業，大家根本不願意債轉股，轉過來包袱也來了。
孫懷傑：我有點不同看法，我和陳銳彬總也有合作，我覺得今天孟總講的東西，他喊REITs已經喊了10年了，我覺得它快出來了，大膽預測一下，我覺得三年之內可能會有一些動作。
這是基於幾個判斷，從去年開始，全國普遍的大型企業都在發行ABS，現在在一線城市，市中心絕對不會讓你再做銷售型物業，全部是持有型物業。
還有一個事情，前段時間上海拍了兩塊地，一個是國有企業拿到了，旁邊的樓面價是2萬多，它只花了5000多就拿到了，要求他做持有物業。國家要求你拿持有資產，包括產業園區的運營和小鎮運營，這些東西如果沒有配套的金融支持是不了的，這是第一個。
第二個，我認為政府也是拿了很大的決心，要把地價降下來，提出做自持性物業。從國家的政策導向來講，現階段已經開始具備條件了。
另外一點，開發商都是習慣拿地、賣房子，快週轉、高利潤。但是現在政府提出了長效機制，它不讓你高利潤，前段時間我和政府一些領導交流，他們談到了中共中央內部會議，都談到了核心城市和核心區域，絕對不會成為房地產開發商掘金的平臺。
現在國家在摸索各種措施，因城施策，因區域施策，因地塊施策。現在上市公司整體的ROE都是逐年下滑的，已經到了很低的水平，如果是這個狀態下來，老百姓那麼大的儲蓄量，我覺得有可能有推出的時機。
楊惟堯：我特別贊同孫總的觀點，REITs和資產證券化是兩個名稱，但是它到底有多大區別？實質上沒區別，就是看資金的來源和投資的要求有差異，或者是週期有差異。
我們做房地產的，如果是融資的錢斷了之後，或者緊了之後，另外就是靠銷售端。
現在的產品就是持有型和銷售型兩種，還有一種是混合型的，銷售型物業需要承擔很大的市場風險，持有型最大的風險就是政策的風險和經營的風險，我們面對的風險最多的就是這三點。
現在說到REITs或者叫證券化，短期內可以做補貼，長期如果達不到它的回報要求，我不能天天從兜裏拿錢出來，融資也卡死了，沒錢拿出來補貼，所以這個歸根到底還是要看我能不能承受，如果能承受的話，我就會幹這個。在中國肯定有的地方是能夠承受得了的，他可能會接受，有的地方承受不了，他就不會主動來做這個事情。
李偉烈：最後一個問題，大家探討一下，現在開發商的融資渠道到底夠不夠？我相信這一年肯定是夠的，因為大家賣得這麼好，都不缺錢，再往後兩三年呢？未來你們的融資渠道會有什麼大的改變？從投行的角度，你們覺得有什麼特別的融資渠道你會建議給開發商？從經濟學角度，有什麼新的融資渠道，你覺得在三年內會出現？
楊惟堯：我覺得融資的渠道要創新是非常難的，一個是從銀行要錢，一個是從投資人那裏要股權，一個是從社會或者是有一些基金、類債權的投資，其他的就是從項目端。
我覺得未來的融資就是把我們的房子組合式的銷售，公有產權式或者眾籌式的銷售是未來融資的一個方向，現在也是互聯網這種思維模式，很多人買一個東西，然後分享這個東西的收益，把這個作為一種融資模式。
李偉烈：楊總認為用互聯網的思維，眾籌的方式，可能是一個未來的融資渠道。
孫懷傑：談到融資渠道，我先從房地產說起，我在北京生活了很多年，從2004年開始這個行業就在談泡沫，四五千塊錢房價的時候都說泡沫要破了，一直到10萬塊錢一平米的房價泡沫還沒破。
在2006年任總在一個論壇上說通州可以賣到5萬，當時我們通州的項目賣1萬5都賣不動，大家說任總說的毫無根據。現在我們在通州的項目賣7萬，四環邊上的項目已經賣10到12萬了。這個泡沫為什麼沒破？我們也做了一個分析，現在老百姓買房基本上是沒有用多少貸款的，我們的付款比例是70%，只有30%是按揭的。從壓力測試角度來講沒有什麼風險，美國都只付出一成、兩成，美國的次貸危機是零首付造成的。
另外一個，為什麼我們的負債率今年增加，從15%到了30%呢？是因為我們的消費者結構發生了根本性的變化，前些年我們的消費者主流是60後、70後，現在買房子的是80後、90後，人家對未來充滿信心，人家就敢按揭。現在80後、90後的消費理念，他都喜歡按揭，而且超前消費的思想比我們70後已經有質的改變，所以你看它的交易結構形式，你會發現這個年齡段發生了質的變化，所以我們認為這個增長是很正常的事情，可能以後還會增長。
孫懷傑：談到融資模式，現在也都在喊創新，但是也沒什麼可創新的，從前端開始到後端，也沒什麼新的東西，我覺得後端這個東西，包括ABS、REITs，大家現在普遍做的，包括中票、美元債，包括去年開閘放水的企業債，放了1萬多億，後面又關掉了。
我覺得這些手段迴歸到一個核心理論，就是回報，對開發商來說，你無論用什麼樣的融資渠道和創新模式，包括我們的股權融資、發基金，你的回報怎麼樣？你如果不談回報，銀行家沒有一個人願意上門跟你聊。所以對我們開發商來講，最大的是這個問題。
現在北京市大概有十幾家五星級酒店被砸掉，改成寫字樓，把租金提高几倍，馬上改變了它的回報。還有一些商場也拆掉變成寫字樓，就是回到它的核心問題，因為回報不足。
這裏也講一個我們的案例，我們去年在美國投了一個項目，做這個事情確實需要槓桿，沒有槓桿玩不轉，我們這個項目是投入的持有型公寓，它的投資回報非常可觀，而且這方面的預測也非常準。
沈建光：剛才孫總談到泡沫的問題，我也做了一些研究，提出來供大家批評。
20年前說中國的房地產泡沫，北京亞運村當年6000塊錢一平米的時候，我在北京的親戚都說這個房價太貴，簡直是天價，老百姓都買不起。不過現在北京10萬塊錢的房價，一般老百姓也買不起。它這樣上漲，不是說沒有泡沫，只是說這是一個螺旋式上升的泡沫，當年6000塊錢是貴的，老百姓買不起，但是隨着自己的收入上升，工資的上漲，而且政府不斷地調控，兩三年房價不漲，收入漲了兩三年，基本上30%的缺口就可以堵上了，這樣一個泡沫就被消化掉了。
不是說泡沫不存在，我認為泡沫是存在的，泡沫消化掉了。
沈建光：中國房地產市場這個泡沫一直存在，但是最後還是依靠經濟的發展、收入的提高來化解的。這個週期可以一直不停的下去，只要你的經濟增長，勞動生產力提高。
但是這一波我覺得挺奇怪的，這一波房價漲得猛，但是收入的增速已經降到10%以內了，這樣的泡沫是在擴大，我們怎麼把這個泡沫消化掉，這是政府現在面臨的難題。而中國政府跟日本、美國政府不一樣，美國政府2007、2008年出了這個泡沫，就讓它自己破掉，美國當時就是加息，次貸泡沫破滅，它讓市場自己調整。
日本1991年政府的目標就是刺破泡沫，大幅的加息，控制信貸，把泡沫刺破了，結果導致一直是通縮的狀態。
中國政府看到了這一點教訓，它不把這個泡沫刺掉，而是把這個泡沫按住，後面希望通過供給側改革，通過中國製造2025、互聯網+，這種依靠經濟進步把人民羣眾的收入提高，以消化這種泡沫。
從融資的角度，我就看到資產證券化這一塊可能是一個新的機會，當然所有的融資方式都，只不過政府現在限制了一些，比如說你現在要在香港發債，已經被卡住了，另外美元債也發不出，幾年過去之後這種情況也會改變，並不一定非要出新的產品，過去的渠道一直都在，只不過是階段性的進行了一些調整。
曾粵暉：我們在座眾多的地產商提供的產品其實不一樣，我們如果僅僅是拿着這個價格來說事，我覺得不太公平。我到世界各地都會留下當地建築的照片，我發現現在房地產商提供的產品，跟以前很不一樣，以後可能還會有很大的變化，比如說智能家居等等，所以我覺得我們拿到的東西也不一樣，更優質、更高端、更好，價格也就高一些。
從融資的這個話題來說，我個人的觀點是，今後的幾年，我覺得這些傳統的融資手段仍然會是最主流的方式，好的東西存在必然有其道理，證明它成熟，證明它的設計比較完備，我們的工作在於怎麼把它做得更精，從設計上照顧到各方面的需求，讓它有市場，能夠被消化，能夠被接受，這是最重要的。
我們說人類這麼多年發展，蘋果、橙子、香蕉仍然是吃得最多的，不會因為水果的多元化，最常見、最主流的食品我們就不要了，我們就把它取代了，這個應該不會，但是我們會把它做得更好，因為現在投資人市場是很聰明的。
剛才說按揭的問題，現在的孩子可比以前的人更會算數，國內的按揭利率在5%以內的時候，如果他花30年按揭貸款一套房子，他借100萬，他得想想我買這個東西花這個錢，付出這個成本值不值，我有沒有必要這樣做，我剩下的購買力或者我留的錢能不能做一些別的更有趣的事情，因應這種市場的需求，我們在這樣一個環境中的各方面，大家各司其職，都在動腦子，想辦法讓我的融資手段變得更好。
比如說發債、配售，又比如說哪怕是銀行的信貸，這些這麼傳統的方式其實也在成長中，而我們的企業家們，通過他們不斷地學習、市場實踐、認知，其實也把他們搞得更精、更熟，我相信通過這樣的方式，他們也能從市場裏面獲得更多，贏取更大的回報。
董炳根：我非常贊同曾總的觀點，作為房地產開發企業，在這十幾年的經歷當中，我也覺得現有的融資手段已經能夠維持房地產企業的正常發展，除非你是要超常規的，過大的運用金融槓桿。現在有開發貸、經營性物業貸，可以發企業債、可以資產證券化等等，如果這些手段都能充分利用起來，根據每個企業不同的情況，應該是能夠保證房地產企業正常運轉的。
但是如果要保持非常高的槓桿，可能這些手段會感到不夠用。對我們來講，我覺得這些手段已經夠用了。
當然這些手段需要完善，需要規範，政策不能多變，同樣一個品種，它的穩定性很不夠，這是我們碰到最大的問題，同樣的開發貸，今天這個標準，明天那個標準，同樣的企業債，今天可以，明天不可以，這些問題如果沒有的話，我覺得目前的手段已經足夠了。當然如果有更好的手段可能會對企業發展更好。
陳銳彬：你剛才的問題我分成兩個部分，一個是今天這些渠道夠不夠，我覺得是夠的，今天找項目的人一定比找錢的人多。
昨天林總（林中）說有160億的現金，董總說有30億的現金，陳啓宗先生手裏有更多的現金，今天這一刻找項目的人一定比找錢的人多。
第二，展望未來，未來三年會有什麼樣的轉變？我覺得這個轉變可能還不是說新產品的轉變，過去5年我們都在加槓桿，境內加完境外加。未來，我認為無論是境內的政策，還是海外的加息或者是各種宏觀因素，我相信股權會是未來三年很重要的一個方式。
李偉烈：非常感謝各位嘉賓的寶貴意見，本環節到此結束。