袁春（龍湖集團副總裁）：我們說房地產很難預測，也不靠譜，但是最近一個月還有一個事情比這個更不靠譜，就是航班。昨天晚上2點鐘才坐上飛機，今天早上才到，明明是出大太陽，卻是有雷雨。
今天我跟大家分享後新房時代的發展路徑，為什麼說後新房時代，因為說到這個房地產難預測，我們做這一行的還得預測，因為你不預測，你不知道下面該怎麼辦。
被問及對下半年的預測，其實這是很難預測的，我一直用的一個詞是“謹慎樂觀”，我發現這個詞用在任何地方永遠不會錯。但是從7月份來看，因為我當時對下半年的預測是相對比較保守的，我認為今年其實很難能突破2016年的12萬億的天花板。
有幾方面的原因，7月份確實整個房地產的銷售，同比應該是增長的，但環比是下降的，比6月份降得非常多，我看了Top10的數據，大概是接近40%的降幅。
從我們監控的數據來看，一線城市主要還是供應的問題，一線城市的供應減少了很多。二線城市主要是限價的影響，政府的預售證的管理。三四線確實是在下降，三四線在下半年會是一個變數，畢竟三四線房地產的金融屬性相對較弱，所以怎麼走，確實很難預測。
包括從現在的因城施策的角度來說，對三四線現在還是一個支持的狀態。對新房來說，可能這個天花板慢慢就看見了，去年是一個高峯，今年上半年也是一個高峯，相信在座的如果是房地產的從業者，今年上半年應該是一個不錯的時期，很多企業都取得了歷史的高位。
站在這個時點怎麼去看未來的發展？當然龍湖這麼幾年也在嘗試和摸索，有一些觀點可以跟大家分享。
今天跟大家分享三個方面，第一，龍湖聚焦四大主航道業務。第二，TOD領域持續佈局。第三，房地產公司怎麼穿越週期。
先說一下我們的四大主航道業務。今年上半年絕大部分的企業業績表現都非常好，龍湖的銷售額第一次突破了千億，這是截止到7月份的數據，我相信很多企業表現比我們還優秀。我們的市值也創了新高，達到了1130億（港元）。
關於這幾點的論述，我在不同的場合都做過一些解讀，就是房地產創造價值的方式：時間、空間、頭寸、創新運營。
時間、空間比較好理解，過往這麼多年，做房地產的從業者大家應該都比較清晰地知道，在合適的時間、合適的地點拿到合適的地，這就贏了大半。在過往很長的時間裏面，房地產還是玩的一種資源的遊戲。
但是站在這個時點你會發現，包括在這個行業裏和新加入這個行業的很多同仁們都發現了這個規律。從2015年開始土地市場出現了一輪猛漲，包括拍地面粉貴過麪包已經是一個大概率的事件，是一個常態。所以現在如果只是從時間和空間上入手，我相信已經很難了，因為絕大部分的從業者都知道這個遊戲規則。
還有一個就是頭寸，頭寸主要應對的是什麼呢？市場好的時候可能大家放一些槓桿，或者去融資，這對規模的發展是沒有問題的，但是如果碰到調控呢？當然好在中國目前的房地產一直在一個大週期，當然在2008年、2014年有一些調整，但是它還是一個在往上的斜率，所以我認為中國房地產處在一個大週期。但是這個大週期會一直持續嗎？向上的格局會不會一直不變？誰也無法預測，所以管控好頭寸是非常重要的。
當風險來臨的時候，頭寸就非常重要了，也就是說你的現金是非常重要的。
另外一個是創新運營的問題，新房市場已經到了天花板，下一步房地產公司怎麼走，往哪個方向走，我覺得可能需要我們去想，或者去應對。
龍湖目前四大主航道的業務：最大的一塊是新房；第二塊是商業，我們從2003年在重慶做第一個北城天街，到現在已經有14年了，龍湖積累了14年的做商業的經驗，包括對商業的理解，以及後續我要說的TOD的概念，我們還是有一些自己的看法。
第三塊是創新業務，現在主要是長租公寓，這一塊有很多的房企都在積極的進入，這一塊未來肯定是一個很大的空間，因為租賃的業務，在一二線城市，特別是一線城市，現在新房的購買，從土地端已經可以看到，未來已經沒有太多的新房可以購買，租賃一定是未來的一個大的風口。
今年龍湖大概開業的公寓在1萬間以上，預計到2019年，我們的收入能到10個億，這一塊我們也是在堅定的作為主航道業務在經營。
第四塊是物業，這一塊我們過往的理解是對社區的管理，站在未來來看，這也是一個大的機會。
中國的大週期從現在來看還是一路在向上，當然小週期也是有的，比如說2003年、2005年、2008年和2018年出現的一些波動。大週期目前還有，新房市場在未來還是應該能夠有一定的空間。
瞭解龍湖的應該知道，龍湖還是相對聚焦於一二線，當然我們最近嘗試性的去研究了一些三四線城市，也進了一些三線城市，但主要還是集中在環都市圈，例如環京都市圈、環滬都市圈，下一步在粵港澳大灣區我們也會做一些嘗試，但是一定是建立在我們對整個市場大環境的研究上，我們不會大規模的進入很多三四線城市。
對新房來說，包括對很多的產品來說，這個邏輯是相通的，你可以把客源、房源理解成產品和客戶，用最短的方式把它連接起來，對應出你的一些節點和人的一些具體動作。
過往可能大家覺得房地產的銷售是一個很有意思的事情，甚至有時候會覺得有光環，在這裏我要跟大家說，真的很簡單，沒有那麼複雜。它的本質就是一個商品，所以你只要找對它的這個邏輯以後，針對性的把它的指標進行動作的分解，一定可以達到。
龍湖這幾年也建立了我們自己的一個銷售體系，新房開盤前兩個月基本可以預測出我們這個盤的銷售量和價，當然提前4個月我們會做動作，它是完全可以量化的過程。
現在我們每個月能銷售多少，在月初的時候就已經能知道，而且現在你會發現必須要做這個動作，因為你的銷售對應着你的回款，你的回款對應着你可以做多少事，因為我們還有很多其它的業務板塊。
在我們內部有一個指標，我們回款的有一個上限比例會投入到我們的持有業態，這裏麪包括了我們的商業和長租公寓，以及我們的聯合辦公。所以這把尺子非常重要。對房地產公司，包括作為上市公司來說，背後就是財務的一張表，這張表非常重要。
對持有業態，這是我們目前重點在做的，今年上半年我們在各地獲取的項目，涉及到天街這個業態的已經有接近30個，大多是集中在一二線城市的軌道交通的節點，也就是後面我要說的TOD的一個概念。現在已經開業的是21個，有200萬的經營面積。我們應該到2020年開業的商業項目的數量會超過40個。
我們的長租公寓業務，這是今年才開始進入的，當然我們去年就開始做了研究，今年就迅速鋪開。作為地產開發背景的企業，在進入長租公寓業態的時候確實有優勢，無論是在它的選址、客戶還是推廣方面，確實有它的先天優勢。
在物業這一塊，我們首先要面對未來社區O2O的場景，我們要先把社區的場景摸清楚。
針對這個業務，我們的認識就是連接和價值，也就是業主更便捷、員工更輕鬆、公司更高效，我們的平均滿意度要達到90%以上，現在我們的合約面積已經超過1億平方米。在這一塊必須做業務流程再造，包括組織扁平化和IT的科技投入。
我們對全國的龍湖物業已經建立了集成的指揮平臺，大家如果參與過物業這個業務的應該知道，物業企業最大的痛就是在人的方面，也就是人工成本是最大的，物業企業我相信都想做的兩件事情，第一是增效，也就是增加收入，第二是降低成本。這一塊我覺得是需要切入的。
對於物業來說連接三個端，第一個是業主，第二個是員工，我們在設備端下了很大工夫，在今年我們已經把所有的設備都進行了遠程的管理，這個確實是極大地降低了成本，因為過往哪裏出問題要看，現在有了設備之後，可以很快的解決問題。對員工我們用工單的模式，引進互聯網的方式。
下面說一下TOD的模式，TOD是以公共交通為導向的開發，以軌道交通站點為中心，以5到10分鐘的步行路程為半徑，建立集工作、商業、文化、教育、居住為一體的城區，實現城市結構的優化。我們回頭來看我們做的天街項目無一例外都是這樣的，只是以前沒有提出這個概念，但是做完以後發現就是這樣的理念。
大家知道中國的高鐵和地鐵，中國的高鐵非常方便，最近從上海到北京的高鐵據說要提速了，以後三個小時就到了。另外就是地鐵，各個地方的軌道交通的發展非常快，我原來一直搞不明白為什麼武漢發展的比長沙要快，去了武漢以後我發現確實不一樣，規劃十多條地鐵，把整個城市的骨架拉得非常大，地鐵改變了我們很多的生活方式。
聚焦這一點，我們在很早就在開始做，但是回頭在總結的時候，發現我們更加駕輕就熟。我們做的很多天街的項目都是跟地鐵的無縫連接，比如說北京的天街的項目，還有上海的天街項目，以及重慶的天街項目，這是我們剛剛在沙坪壩拿的天街項目，這是高鐵和地鐵雙鐵的上蓋。
目前我們獲取的和在建的TOD項目已經超過30個，未來在中國的軌道的節點，一定是下一步的大的發展空間。
再說到頭寸的問題，龍湖這麼多年從來也沒有用過非標的錢融資，在去年年底三大投資機構給我們一個投資評級，最近我們發的美元債是3.875%，在行業裏面是非常低的。
為什麼我們可以做這些創新？是因為龍湖的企業文化，因為我們相對還是比較簡單，內部權力距離比較低，權力距離大的企業很難有創新，所以在我們企業為什麼能做這些事，我覺得是因為我們的權力距離低，因為我們的企業文化。
以上是龍湖對未來對於房地產企業下游的發展，包括我們正在做的一些事情跟大家做一個分享，也希望下來以後能跟大家多交流，多聽聽專家的意見。