演講 | 孟曉蘇：REITs的啟動已經進入了軌道

孟曉蘇（中國房地産開發集團理事長）：各位企業家、各位經濟學家、金融學家，今天上午跟大家共同交流關于房地産金融的發展歷程和趨勢問題。

我先談談最近的經濟走勢和房地産走勢，前幾年經濟增長出現了明顯的L型走勢，房地産在2014、2015年兩年的持續下滑，造成了這種L型走勢。正是在這種情況下，中央提出了化解房地産庫存、促進房地産持續發展的要求，去年房地産帶動了整個國民經濟的恢復，國有企業盈利里邊，鋼鐵、煤炭、有色和石油加工這些行業占了68%的比重，主要是基礎設施建設和房地産的拉動。

現在還是不是L型呢？我們從這個圖很清楚地看到，已經走出了U型的回升走勢，我覺得這應該是我們這次博鰲房地産論壇傳遞給社會的一個好的信息。

對于這種穩中向好的态勢，黨中央、國務院全力維護，要求倍加珍惜，用這樣的經濟平穩發展來迎接十九大的到來。

下面我對房地産金融問題談兩方面的看法。

第一，房地産發展推動金融創新。

房地産的啟動是在朱镕基當副總理時期，在1996年朱镕基副總理接受了我們行業的建議，他提出把住房建設培育為新的經濟增長點和新的消費熱點。在朱副總理的意見發表之後，我們和四個部委一起組成了房改課題組，由一些老領導和大專家擔任顧問，由我擔任課題組的組長。

我們經過一年半的研究上報了課題，國務院在1998年7月份發出了城鎮房改的文件，啟動了轟轟烈烈的全國住房制度改革，從此住房走向商品化，中國老百姓居住得更加舒适、寬敞，生活得更有尊嚴，房地産市場的發展帶動了大批房地産企業的産生，使很多企業在市場的浪潮中成為優秀的房地産企業。

房地産業對國民經濟的拉動作用也被朱镕基總理充分肯定，他說房地産業拉動了100多個産業的發展。房地産的發展也有效推動了多項創新，包括投資方面和消費方面的金融創新。

正是因為看到這樣的作用，所以國務院在2003年接受了我們的建議，把房地産業寫入國民經濟的支柱産業。

在房地産發展過程中，我們所引進的房地産金融創新被國家所接受，都獲得了成功，其中包括1994年我們最早引進的股權投資基金，1996年我們倡導實行住房抵押貸款，1996年同時提出了要推廣住房公積金制度，這些都實現了。1997年提出設立住房抵押貸款保險，就是為銀行做的保險，這個也實現了。

從2001年起，我持續呼籲反向抵押以房養老，在這兩年獲得了成功，而我2005年起呼籲的把REITs引入到中國來，現在正在試點中，各個部門都很支持。

其中住房抵押貸款是一個成功的金融創新，這個創新也是經過了三年的宣傳，銀行才敢貸給百姓。但是老百姓當時不願意貸款，怎麼樣解決老百姓的顧慮問題？是顧雲昌先生編了一個中國老太太和美國老太太天堂對話的故事，這才把住房抵押貸款的事情推開。

正是因為這樣的作用，使得住房、汽車和随後支持它們的基礎設施建設成為了最新三大建，中國經濟轉型到重化工時期，並且獲得了長期的快速發展。

根據國家統計局的數據，2016年全國居民的人均住房面積達到了40.8平方米，接近高收入國家的水平。

房改18年以來，房地産投資增加了37倍，由此拉動了GDP總量增長将近9倍，房地産業拉動經濟的作用非常明顯，這印證了厲以甯教授所說的，房地産業是維繫中國經濟增長的最大引擎。正因為如此，最近政治局要求穩定房地産市場，堅持政策穩定性、連續性，加快建立長效機制。

這是簡單回顧了一下金融創新的歷史。

第二方面講講金融産品豐富供給側改革。

現在中央明确要求加強供給側改革。供給側改革包括制度創新、産品創新和管理創新。而我們的金融産品創新在其中，不光是産品創新，有些還屬于制度創新。

我簡單講講這三種産品在房地産的應用，第一個是股權投資基金，這是由我和我的共同研究人員提出的，在1994年就著書，提出要把股權投資基金引到中國來。

房地産股權投資基金在房地産投資領域，包括在保障房建設領域發揮了重要的作用。而在一些項目開發中，比如在天津的香墅里項目開發中，我們用了信托基金助里，在一個兩平方公里的天津翠金湖美墅島項目中，我們動用了海外的股權投資基金來進行啟動。

第二個是反向抵押養老保險試點，這個為老年人造福的保險産品是我在2003年寫信給當時剛剛上任的溫家寶總理，並且得到了他的支持。這以後，中國保監會和中國建設部又向國務院報文，要開辦反向抵押養老保險試點，這是在2003年，結果一耽誤就耽誤了10年。

在10年之後，新一屆國務院又發文，要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，而這個試點的工作也主要是由我所創立的幸福人壽所擔任，現在只推出了第一項産品，叫“幸福房來寶A”，這種産品是老人把住房抵押給保險公司，從此以後老人仍然是居住在這個房子里，是終身居住，而保險公司給老人的給付金是按月給，也是供奉終身。

我們是按照5.5%計年息，如果老人去世以後，子女把本息都還了，這個房産還會讓子女贖回去，如果子女不還，保險公司不能留下，必須按照抵押法拍賣，拍賣的價值，還了保險公司子本息之後，其余的全歸子女，這樣做就使得老人終身有靠，現在已經有154個老人入保，還有不少人等待入保。

他們每個月的給付金都相當于他退休金的大約2倍左右，也有不少老人的子女從中得到了好處，因為老人拿出錢來，會支持他們的子女。

去年國務院發文要求把反向抵押養老保險試點擴大到所有的大城市，這個産品已經成功了。

第三個是用REITs實現不動産證券化，這個産品也是前幾年我在媒體上多次呼籲的，就是用REITs的方式來解決地方債的問題。

在2014年我呼籲之後，從2015年開始，我們就在國務院發展研究中心組織了一個課題組，由我和劉世錦擔任組長，請了陳元同志擔任總顧問，我們研究的就是用REITs進行政府存量資産的證券化。

在我們的研究成果上報之後，李克強總理在去年年初就講了要探索基礎設施等資産證券化，這講的是ABS。但到了去年6月份，國務院發文就把REITs這個英文寫到了文件中，要穩步推進房地産信托投資基金試點。

這種産品我們都知道它是一個不動産權益，進入資本市場流通的一種金融創新，它是把承租人的租金按半年向投資人進行分配，這種有價證券可以在市場上流通。

2000年我們請外國人來講金融創新的時候，他們都說出了REITs，沒有更多的金融創新可講。各國各地對REITs的規定大約都是4條：按期分紅、上市流通、免稅優惠、限制開發。

我是在2005年最早提出中國要引進REITs進行證券化，我在2006年還在天津成立一個叫領銳的公司，就是要帶領中國的REITs，可是一直沒有推進。

在2008年，國務院辦公廳發函要求開展房地産信托投資基金試點，但是後面說要拓寬房地産企業融資渠道。

我們知道REITs是用于持有收租物業，不是用于開發，但是這種持有收租物業可以幫助企業融資，直接作為融資渠道就錯了，正是因為這樣的錯誤的認識，所以耽誤了很多年。

這些年我主張拿保障房做REITs，拿政府的基礎設施資産做REITs，現在已經慢慢深入人心。

現在的問題是中國已經有了太多的資産，同時又用大量負債的方式存在。

2014年末的統計就是30萬億地方債，現在是40萬億了，這些資産是政府投資、負債投資和資産增值所構成，這部分資産在還不上錢的情況下，為什麼不能用證券化的方式來解決呢？所以我們設想了中國的REITs，我們課題組的工作就是把REITs産品中國化。

我們是用以政府為主的優質不動産作為基礎資産，由政府和原商業機構回租，保證收益，這種收益流還可以上市。地方政府可以減少負債，變現資金，騰出來手還可以進一步推動基礎設施建設。這種REITs在證監會的支持下可以到深市和滬市流通，它不是上市公司，是公募基金的上市，這種上市現在已經打開了大門。

還有一個中國化的設計，我們約定在基金到期之後，比如說20年或25年到期之後，由政府原價回購資産，這樣可以減少資産評估的障礙，防止國有資産流失，争取在今後再把它做成永續化的資産。

中國證監會在去年10月份召開研讨會，由我去介紹了課題，並且請國際專家幫助我們來點評。證監會做出了要深市、滬市加快做好流通準備的決定，在中國證監會的追蹤下，國家發改委去年發出批文，要求把各地建設的PPP項目轉成REITs。今年财政部又下文，要推動不動産投資信托基金（REITs）的發展，這幾個主要部門的文件都已經發布。

我們的REITs試點已經在七八個省市推開，希望能夠在近期有所突破。雖然REITs在中國我已經呼籲了10年，試點了兩年，我們對這個産品的未來還是很有信心的，因為我相信一個喝啤酒理論。

什麼叫喝啤酒理論？我相信喝啤酒喝多的人，他遲早要去上廁所，不信他就繼續喝，早晚他要往我說的路上走，這就是我說的喝啤酒理論。

有人說這麼粗俗還叫理論嗎？我們換個說法，叫“倒逼機制”，基礎設施建設搞多了，負債大了，就像喝啤酒喝多了一樣，遲早要上廁所。

還粗俗，我再換個說法，叫做“理論自信、道路自信、制度自信”，我相信在全世界已經風行的REITs，一定能在中國大行其道。

最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會，來推動不動産證券化，我是這個機構的顧問，同時我是戰略發展組的組長。

現在REITs的啟動已經進入了軌道，根據證監會有關負責同志的設想，在十九大前做好準備，在明年政府換屆之後，再撸起袖子加油幹，争取讓REITs在中國早日落地。

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