主持嘉賓
東方證券房地產行業首席分析師 竺勁
討論嘉賓
新城控股集團有限公司高級副總裁 歐陽捷
高盛亞洲董事總經理 魏傑
乾立基金執行總裁 成斌
融僑集團首席營銷執行官、品牌執行官 張巖
盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席執行官 李萬明
星展銀行董事總經理、中國房地產及戰略客戶主管 洪誠明
美創資本董事長、美國HMV地產開發集團董事總經理 鄭丹尼
僑鑫地產營銷中心總經理 韋鳳君
竺勁：我是東方證券房地產行業首席分析師竺勁，在座的各位大咖，大家可能也都比較熟悉，我給大家的廣告時間就不多了，由我來簡單介紹一下，因為我覺得在座的幾位大咖都是比較熟悉的，有些是老朋友，有些是新面孔，主要還是基於我們的議題，我覺得可以有一些大家的真知灼見。
我們這個議題主要分三個問題，一個是中國房地產和國際比較有什麼差異。第二，我們是國際資本，怎麼看中國的房地產的投資價值。第三個大家會討論一下現在房地產行業利率，剛才林採宜博士也講了，利率的上升也是比較明顯的，很多的融資渠道也被卡緊了，未來開發商怎麼進一步更好地做融資，融資的通道又是什麼，這個大家也會比較關心。
根據各位大咖從業的經驗，相對來說會講得比較生動一些，第一個問題還是請歐陽總給我們講講，您對中國和美國的房地產市場，包括中國跟海外的比較，您剛剛做了一個主題演講，也沒展開講，我覺得大家可以簡單說一下，對這個房價可能大家比較關心，中國的房子到底貴不貴，制度上怎麼看，肯定有一些制度的因素。
竺勁：歐陽總是新城控股的副總裁，新城控股去年賣了650億，今年是衝擊千億的規模，也是非常有實力的開發商，下面有請歐陽總。
歐陽捷：謝謝主持人，其實中國的房價高還是不高，我個人認為並不高。關鍵是我們的收入太低。我們看美國的收入房價比，它的收入水平和房價水平相比確實不高，而我們現在是收入水平太低了。舉個例子，美國是不是也有人買不起房？
同樣的，我有一個朋友的小孩在美國讀的醫學博士，博士畢業以後，他一年能拿6萬多美金，他要把稅全部交掉之後，最後到手也就3萬多，他自己還揹負了5萬多的學生貸款，每個月還本付息，他自己想買房，我們給他算了一下，他女朋友是律師，他和他女朋友兩個人都是美國最好的職業，他們要到40歲才買得起房。所以我們覺得，像美國這樣的社會裏邊，絕大多數人買房子也不是那麼容易的事。但是畢竟他們的房價收入比相對合理，所以他們對房價的意識相對來講要淡一點。
另外我們也曾經問過美國人，說你們美國人是不是不想買房，很想租房子？他說其實不是，都想買房。我們到法國去，我們到安道爾去，問那裏的年輕人想不想買房，沒有人不想買房，只是買不起。對於中國國內來看，我們看未來長遠的趨勢，有人說中國的房價可能還要上漲，翻一番甚至翻兩番。但是在政府的調控下，未來限價令的情況下，房價不可能像過去那樣快速增長。
在這種情況下，我們的收入如果保持年均5%、6%、8%的增長速度，我們的房價收入慢慢就會逼近合理區間，這就是我們未來年輕人的希望。
竺勁：歐陽總的基本觀點就是房子還能漲，尤其是北上深。下面有請盛世神州基金的董事長李萬明總跟我們講一下他對中國以及海外房地產異同的比較，李總原來也在住建部工作過，之後做了幾年的基金，所以也是學而優則商的狀態，所以我想他應該有一個不同的體會和見解。
李萬明：不好意思，我不是盛世神州的董事長，我是CEO，管着160多億的存量資產，總的規模超過620億。作為基金來講，我們對美國是關注比較早的，包括我們基金2010年成立的時候，也是基於對美國房地產開發的研究而發起的。
我想中美的房地產有四個異同。第一是土地供應的不同，美國的土地基本上是私有制的，可以說需要的話，可以不停地供應土地，當然核心區的土地不可再生，也不可能不停地有好的核心區的地，但是周邊來說，只要你發展了，就會有需要，這樣就形成正常的市場競爭，就導致房價不可能漲得太快，也不可能漲得太多。
第二方面，美國的房地產開發，售價通常跟租金是關聯的，或者說密切關聯的，有人掏高租金租，這個房子才會很好的賣，當然也有一些人買，買的目的就是為了享受，他可能不顧及這個租金，他不願意租，那是有錢人，但是大部分人都會權衡是租好還是買好，所以在美國有4%到5%的租金回報率是非常正常的定價。房地產價格決定於房地產租金。
第三個不同的地方，美國的租賃房很多，大概達到了40%左右，有些人也不想買房，他為了流動方便，為了隨時說走就走，也有一些人為了生活得更好，不要壓力那麼大，當然主要是沒積攢出首付的錢，未來再還按揭，可能會有壓力，所以很多人住租賃房，中國往這個方向改，也是一個好的方向。
第四個不同，這是我們10年前一直研究的，就是美國的開發商和投資商常常是分立的，所以在美國來說，地產基金和地產投資人，甚至出租經營的投資人、REITs投資人，都是廣大的老百姓，真正的開發商只是做開發，掙一點開發費用，所以它是開發商和投資商分開的。未來中國也會更專業化，大家有所區分。主要就是這四個方面的區別。
竺勁：李總給我們分享了創業的初心，走在市場之前，現在盛世神州也是全國排名前10的房地產私募基金。
臺上還有一位專家，他在美國開發很久，就是美創資本的鄭丹尼先生，他現在也主要在美國舊金山這些區域做房地產基金，我們想請鄭總跟我們分享一下在美國實操的過程中，有哪些制度性的差異，這個對開發商進入美國，以及我們自己購房有什麼樣的影響。
鄭丹尼：剛才大摩、瑞銀和新城的幾位老總的介紹非常專業，引用了大量的數據，我基於自己從業的經驗，在房地產開發、房地產基金、房地產中介行業來談一些個人的感受，談談中美兩地房地產行業的不同。
美國房地產的投資主體還是機構投資人為主，所以總體上屬於風險可控，但是回報也相對有限的市場，基本上在美國投資，可以把風險控制為三類，一類是核心資產，在一線城市的回報率在5%左右，二線城市可能會稍微高一點，還有一類是升值型的，在通過收購、資產運作以後，收益率基本上可以達到10%到15%。另外一類就是開發類，在美國的一線城市基本上回報率不會超過30%，如果你看到某個項目超過30%，我覺得應該打一個大大的問號，這是投資主體的不同。
另外在美國開發房地產要注意幾個風險，一個是批文風險，美國的審批制度跟中國很不一樣，它有聯邦，有州，有縣、有市、有社區，層層審批是非常複雜的過程。比如說加州有嚴格的環境保護法，這一點對我們國內開發商來說都是一個學習的過程。剛剛李總也說到，在美國大量的土地都是私有，所以在土地獲取的方面，可能與當地的中介等等專業人士建立良好的關係，對獲取土地有非常大的幫助。
最後再簡單說一下組建團隊的問題，因為在美國是一個分工非常細，充分競爭的社會，所以有各種各樣不同的服務商，大量的美國開發商是專業團隊，都是比較專業化，分工很細的。
竺勁：鄭總長期在美國，現在美國主要城市的房價已經是比次貸危機那個時候要高一些了，從您的角度來看，美國後續的樓市走勢如何？另外從美國看中國，中國的樓價貴不貴？
鄭丹尼：我們從美國接觸了很多從國內來的投資商或者是購房者，大家普遍的觀點是美國的房子性價比還是非常不錯的。正如你剛才說的，美國是一個週期性非常明顯的市場，大量的一線城市的房價已經高過2007年金融危機前高點的位置。
但目前以我的判斷，從整個宏觀經濟面來說，應該還有兩三年的上升期。當然每個地區的差異性很大，像我們在舊金山、紐約都採取了一種守勢的策略，但是在一些有發展潛力的城市，比如說拉斯維加斯、西雅圖，甚至舊金山、洛杉磯的郊區等等，這都還是比較有投資價值的。
竺勁：下面進入第二個議題，國際資本眼中的中國房地產投資機會，我想先有請僑鑫集團的韋總跟我們聊聊國際資本眼中的房地產投資機會，僑鑫也是做豪宅為主，在全球銷售的也有幾個爆款。
韋鳳君：僑鑫地產最專注的是做整個城市最頂尖的住宅，所以我們在廣州有一個被號稱中國最好的房子僑鑫匯悅臺，現在已經賣到15萬起，上星期還創了廣州新高，達到了16.5萬。我跟幾個上海的開發商溝通的時候，他們也很驚訝，廣州怎麼會賣到這麼高的價格。
我覺得對市場的判斷，剛才幾位專家也提供了很多的數據，我記得剛才有一位專家提到，特別是發達國家的收入比和房價比的關係，如果從中國的平均居民收入和房價比來說，可以說中國大部分人是買不起房的。
但是我們又看到另外一個趨勢，可以看到全球的發展來說，貧富分化是很嚴重的，大部分的財富只集中在20%的人的手裏，從中國和全球來看都是如此，而且中國的富豪在全世界的富豪羣裏面越來越佔到重要的位置。所以在國際化也好，中國的開發商也好，包括我們僑鑫集團也好，我們為什麼那麼專注做高端這一塊，其實我們是看到了高端市場，金字塔尖這羣人的市場是永遠確定存在的，這是我們特別看好的一部分。
其次我們還有一組數據，每一年財富人羣的增長是有一個基本幅度的，大概是16%左右，而且是恆定的，他可能誕生在不同的行業，但是這個數字是比較恆定的。但是高端住宅的供應卻是不恆定的，它不會說每年高端住宅就是15%、16%的供應增長量，因為高端住宅這一塊，決定它能夠成為最頂尖豪宅的因素有很多種，第一是地段、城市的變化、城市結構的形成。
第二是高端住宅的產品力非常重要，還是拿僑鑫匯悅臺來說，為什麼它能夠創廣州的新高，而且我們是有價有量，去年到今年我們一直是四大一線城市頂尖豪宅裏面銷售金額和銷售面積、銷售套數都排第一的，這個最關鍵就是產品力。當你的產品力到達了一定程度的時候，你會發覺這個市場裏面你是無敵的。我們當時打造這個產品請了世界上最牛的團隊，就像今天坐在我旁邊一個上海的朋友說，其實現在很多的高端的開發商都用世界上最頂級的團隊，但是出來的東西其實是不像樣的。
對我們來說，打造高端產品，團隊一定要有駕馭最高端資源，特別是世界頂尖團隊的能力，這樣才能把世界最先進的生活方式引到中國。所以這一點來說，產品力和團隊非常重要，就像我們今年也不斷地在倫敦會收購一些好的物業，特別是酒店的物業，它大概會有每年5%的回報。
另外很重要的一點，我們看重了這些傳統的英倫地區高端酒店的服務運營能力，還有它對高端人羣的生活方式的洞察。所以在這一點來說，我們希望我們這邊的團隊也有機會去到這些高端的酒店去服務、去學習，他們的人也會給予我們更多的培訓。
所以在這一點來說，如果國際資本看中中國市場或者中國開發商的發展，高端市場是確定存在的，但是你要練好內功，你的產品力、團隊一定要足夠強，你才能駕馭最好的產品。
就像陳啓宗先生說的，在這個城市裏面最頂尖的開發商只有一到兩個，所以我覺得做高端和團隊的能力是非常重要的。
竺勁：下面有請融僑集團的張巖總，也是做品牌的，跟大家也交流一下，關於從國際資本看中國房地產的投資機會。
張巖：中國房地產企業還處於一個發展的階段，離峯值還很遠，因為去年排名第一的企業仍然佔據市場份額不足3%，還有非常大的機會。另外對於海外地產的投資，我還是抱着一個謹慎的態度去觀察，因為融僑這個企業是一個28年的企業，老闆是新加坡人，而且出生在新加坡，所以我們在若干年前，包括現在在海外也有一些酒店、住宅等等的投入，而且是在持續的投入當中，但一直沒有把這個當做一個物業，現在房企在海外試水，有的成功了，有的難受。
之前在國外由於法律法規、政策，或者是拆遷的難度，這是國內很難想像的。國內的機會還非常好，企業還有很大的發展的態勢。我的判斷基於兩點，第一，中國的城市化的比例才56%，與發達國家城鎮化的比例還有明顯的差距，在日後還有很大的提升，這是基於房地產還要再繼續的發展。
第二，關於城市架構的問題，中國有660多個城市，發展非常不均衡，尤其是一線城市和強二線城市的吸附作用，在短期內是無法改變的，所以就造成了房價還會繼續提升，因為一線城市的教育資源、就業機會和對自身的發展，目前來講這些四五線城市都替代不了。所以基於行業的發展，還有政策的導向，還有城鎮化和人口的吸附能力，房地產在這些優秀的城市還是在蒸蒸日上，雖然有政策的調控，但是這個大趨勢是掩蓋不了的，永遠是北上廣深，或者是這些強的二線城市，像南京、杭州、天津、鄭州、武漢、合肥、重慶等等，這些地方的房價還會一路上行。
對於海外地產的投資，我們通過多年的經驗，我們還是非常謹慎的，包括我們有些企業在海外投資地產，目前的狀況也是非常的難受。
竺勁：對新加坡看好嗎？
張巖：實話說新加坡這個國家是非常好的，但是它的國土面積只有那麼一點，新加坡一流的開發商開發了一輩子的項目，可能不及咱們的開發商開發一年的量。可以說謹慎的投資，把資產配置得多元化，目前來看還不是一個重點，在法律法規和融資方面，包括中國的熱錢嚴禁外流的狀況下，至少在短期不是特別看好。我還是看好國內。
竺勁：下面有請高盛亞洲的董事總經理魏傑總給我們講講關於國際資本的問題，因為高盛是全球最大的投行，給大家講講國際資本怎麼看中國房地產的機會，以及融資的新的趨勢，因為畢竟都是資本市場裏邊的，高盛做的業務也比較多，下面有請魏總。
魏傑：你幫我們做了很多廣告，所以我就不說了。回到議題二，國際資本眼中的中國房地產的機會，我特別贊同剛才一位同事的說法，就是房地產的本質還是要回到你的租金和價格的配比上來，最終還是要看你這個資產能夠產生多大的自由現金流，能夠產生什麼樣的回報。
我記得今天下午有一位嘉賓有一張表，外資進入中國的金額和中資出去的金額，2015年開始，外資進來的量大幅在減少，數據證明人家也是用腳來投票，在中國他們能參與的機會越來越少，以他們的投資理性來判斷，北京、上海、廣州讓他們投資的機會並不多，讓他們參與咱們開發的項目，其實咱們在座的能人特別多，外國人進來其實沒有任何優勢。
竺勁：您的意思還是走出去為主，走進來有點困難？
魏傑：對，這也是回應咱們第一個話題，咱們現在說的房地產，其實是說的住宅開發這麼一個很小的領域。在住宅開發這個領域裏面，我完全同意剛才各位嘉賓的觀點，無論是從市場的發展階段，從最基本的市場供求關係，包括土地的供應、需求端有什麼樣的城市化的進程，紐約有多少人買房子，北京有多少人買房子，這是很不同的。
我非常同意剛才各位的觀點，真正好的賺錢的機會，如果從住宅房地產開發這個業務板塊來說，絕對還是在中國。
竺勁：下面有請星展銀行的洪誠明總介紹一下。
洪誠明：我介紹一下，我來自星展銀行，我們銀行是新加坡最大的銀行。回到這個主題，國際資本眼中的中國房地產投資機會，我總結一下就是海外的投資人很糾結，中國房地產投資的機會是大的，不能忽視。
糾結的原因，從各種指標來看，包括承受能力，或者是絕對的房價比，在中國絕對是比較高的，包括港資、新資、美資，都有不少唱衰中國房地產的聲音，但是中國房地產的規模非常大，我們最近做了一個分析，美國銷售的全國的總額只有中國的1/7，如果把英國、澳洲、新加坡、香港這些小池子全部拉起來，也不到中國的一半。
從整個世界格局來說，中國房地產的規模是大得不能忽視，它也還是一個較高成長速度的經濟的實體。如果我們把它這個投資的領域分開四塊，一個是股票，第二個是債券，它們本身的體量都非常大，比如說債券，如果在高收益領域，中國的房地產在境外的美金債券的總量可能是半壁江山。
雖然大家都覺得這幾年的收益率不斷在下滑，但是這是一個非常龐大的投資組合，從基金管理的角度，這是一個大得不能忽視的板塊。如果我們把今天早上的兩個環節串聯起來，像林中總所說的，未來20年是低頻率、長週期，然後像禹洲林總所說的更重視安全性，從境外投資人的角度來說，股票和債券是可以被重估的，以前可能是4倍、5倍的估值，明天可以是8倍、10倍，再串聯到今天我們所說的，前10位的房地產開發商佔比也在不斷地提升，將來可能達到45%、50%。
在這樣的集中度的情況下，前10家的贏家，他們的價值是可以更被市場穩定。因為外國投資人老是覺得這個價值有一定的波動，但當他們的市場佔有率提升的時候，他們的價值就會更穩固，它被重估的機會就會提高。
另外還有兩塊也值得談一下，一個是實體的物業的投資，最近也可以看到美國的房地產基金，黑石、凱雷、華平都重新回到上海、北京這些地方尋找適當的投資機會，這也是迴歸我剛才所說的，這個市場大到不能忽視，在全球的視野裏面，除了美國之外，體量最大、流動性最好的就是中國的市場，即使你這麼糾結，你也不能輕易地放棄在中國做投資的機會。
第二個是中國的互聯網以及線上線下的整合，也是提供了一些新興平臺的機會，我相信這也會繼續吸引外資投資的目光。
竺勁：謝謝洪總，洪總很全面，從市場角度全面看多跟房地產相關的所有資產，包括互聯網平臺在內。但是現在的確出現一個問題，國內今年以來政策出得非常多，包括公司債有管理，包括基金投資有一個4號文，現在利率也在進一步的提高，今年以來美元債是一個比較大的市場，房地產基金也有一些發展，融資通道問題是大家一直關心的。
下面有請乾立基金的成斌總髮言，他也是做房地產基金的，這一塊的規模應該是在100億，也是開發和持有都做的這麼一個基金的形態，下面有請成斌總，從房地產基金角度看房地產投資，包括物業融資和投資的渠道的變化。
成斌：留到最後的都是真愛，到現在還有這麼多觀眾在現場。
乾立基金出來做境內以外，我們也做了一些美國和澳大利亞的海外投資，簡單講一下我們做海外投資的體會，剛才李總和鄭總主要講了美國的情況，今天有一個議題是講國內和國外房地產的差異，我感覺對於境內外房地產投資來講，特別是境外，整個的法律法規的環境，特別是資金監管是比較完善的。
在前端我們在國內再開發，基本上知道對預付款是不做監管的，但是對於去澳大利亞投資，對預付款是要進入到銀行做監管的，同時對於整個基金來講，原來國內的開發企業做貸款的時候，全部資金是要給到開發企業的，但是在澳大利亞整個投資裏面，全部的開發貸款是不會給到開發企業的，而是直接撥付給建築類企業的，而且整個撥付機制是按照開發的進度，所以從資金的通道來講，和國內還是有比較大差異的。
講到融資渠道，對國內的企業來講，我們融資無非三種形式，一種是金融機構貸款，第二種是資本市場融資，第三種是預付款。但是在國外第三條路徑是不通的，預付款不能作為融資的渠道。
另外一個國內外融資渠道的差別，在國內做開發，一方面是銀行開發貸，另一方面你用股權融資的方式獲取資金。但是在境外做開發，你除了做開發貸，除了拿到夾層資金，剩餘的30%到40%，甚至50%的部分，你是用很多股權進行投資的，國內現在這種模式還是相對比較少的。所以對於融資渠道的方向上面來講，大規模的股權融資的形式，也是值得國內的開發企業借鑑的。
竺勁：股權方面是說國內可以考慮一下，海外發債這一塊有沒有一些好的辦法？高盛和星展的朋友能聊聊嗎？
魏傑：在去年和前年，因為公司債的發展，很多在海外上市的國內發展商選擇在國內發人民幣債或者企業債，今年以來我們發現很多客戶又回過頭來開始發美元債，一個原因是因為美元債的成本相比幾年前有大幅的下降。
咱們的開發商在大規模發美元債是從2009、2010年開始的，那時候BB+評級的公司發5年期的公司債都要達到9%的水平，同樣的評級在今年發只需要5%的利率，同時人民幣貶值的預期在這今年得到了很明顯的改變或者說扭轉，所以今年很多公司回過頭來在發美元債。但是一個新的挑戰就是監管方面，過往紅籌公司在海外發債不需要在國內拿監管審批或者事先登記的，這一條從去年下半年開始變成一個在市場窗口以外更難捕捉的一個監管窗口。
竺勁：我們這個討論到此結束，感謝各位大咖。