林採宜（國泰君安證券首席經濟學家）：今天是一個房地產大佬聚會的場合，我在這裏徹底的唱空中國房地產，有點不合時宜，但是我覺得市場總是歡迎不同的聲音。

我剛才聽歐陽捷先生的發言，我覺得特別有啓發，我部分同意他的觀點，但有些觀點還是有點不同。

為什麼說中國房地產市場已經進入拐點，暴漲時代結束了？其實我們回顧一下，在過去的15年，驅動中國房地產市場暴漲的因素是什麼？第一個是人口，房子是用來住的，所有的剛性需求都是取決於人口的增長，而且這個人口不是老年人口，是婚育人口，就是結婚然後有了孩子，這是剛性需求的最根本的根源，也是能支持過去十幾年一個長週期的地產增長的最核心的動力。

第二是收入增長，從2000年到2016年，城鎮居民的可支配收入從6200元增加到3.3萬元，也就是說居民的可支配收入增加了5.5倍，這意味着每年它的複合增長率是超過10%，大概11%到12%之間，這是每年的居民可支配收入的增長。

第三是寬鬆的貨幣條件，雖然當中有調控的聲音，有點波瀾起伏，但是總體來說這個環境就是過去15年地產高速增長和房價不斷上漲的基本條件。

未來10年是不是還能繼續漲上去，就要看過去15年支撐我們房地產高速增長的條件還在不在。

首先是人口，90年代開始趨嚴的計劃生育使得未來10年中國進入婚育人口的數量會遞減40%。也就是說80後和70後每年的出生率大概是1500萬到1700萬之間，80後是計劃生育開始的時候，還不是很嚴格，到了90後，出生率就開始下降了，過去10年到15年，每年的出生率是1000多萬人口，2013年的時候，中國的結婚對數是1300萬對，但是到了2020年只有800萬對，這就是計劃生育造成的，婚育的人口在下降，因為在90年代以後出生的人下降了很多。

對未來10年，我做一個測算，算上放開二胎，放開二胎對中國來說是不是我們的出生率能從1一下子跳到2？不是這麼回事。你看看中國的香港，日本、韓國，都是亞洲人，都是在人口密集的土地上生存的，他們的經濟發展水平和現在的北京、上海、深圳基本上是差不多的，他們沒有計劃生育，甚至連二胎都沒有限制，他們三胎、四胎、五胎都可以隨便生，但是你看他的實際生育率是多少？香港是1.11，日本是鼓勵生育的，它只有1.37，韓國是1.26，中國取一個平均數，放開生育，二胎、三胎都不管，會怎麼樣呢？

我們現在的收入水平和韓國、日本、香港相比還是比較弱的，包括整個社會的福利保障，尤其對嬰幼兒這一塊，兒童的免費教育、嬰幼兒撫養補貼這一塊，我們是遠遠落後於他們的。所以說中國放開二胎以後，我們的生育率比較大的可能性是從目前計劃生育下的1.04增長到1.22，這個增長幅度不會超過20%。

基於這樣的假設，未來10年每年平均的出生人口只有960萬。不比起過去10年少了40%，所以說計劃生育給中國的人口結構和人口數量所造成的影響是巨大的，是一個斷崖式的下跌。這就是我們的城市的出生率對房子的需求是這樣一個數字，40%的下降。

可能很多人會說，人口轉移了。其實剛才歐陽捷先生也講到了，三四線城市人口在流出。但實際上我看到的數字是，從2011年到現在、北上、廣、深、天津這5個城市的常住人口每年的增長只有100多萬，這裏面除了我們的人口出生率斷崖式的下跌以外，還有就是大量的民工老了，50後的已經走了，60後的正在離開，70後可能再過幾年也要離開。

60後、70後離開以後，80後、90後從農村到城市打工的人數，遠遠少於60後、70後進城的人。因為農村也有計劃生育，它也存在着年輕一代人口數量規模迅速萎縮的問題，這就是城市的常住人口數字。因為戶籍人口有一個限制的問題，常住人口就是你的生存空間所提供的，或者說來這個城市打工的人的實際增長數量。

二線城市的情況怎麼樣？我取了19個城市的情況，這19個城市最近5年的常住人口的數字，三個年份是增長的，兩個年份是下跌的。總體來說在最近5年也是一個斷崖式下跌。二線城市人口的下跌，其實跟一線城市人口的下跌的原因有相似之處，就是在城鎮化過程中，流入城市的人口老了，他們逐漸退出城市，回到農村，而他們的獨生子女或者說他們的下一代再到城市裏面，比過去他們的父輩的數量少太多了。

我認為這裏面流動人口流入的減少比出生率的下降對一線、二線城市的影響還要大，三線城市更是人口流出的城市，他們無論是財富還是人才都在走。當人富有的時候不是在縣城裏買10套房、20套房當土豪，而是到上海、北京去，如果更富有就送他們的孩子到紐約去，到倫敦去，所以人往高處走，不是在擴大他住房的數量和住房的面積，而是在提高他住房的品質，這個住房的品質包含了它所有的公共設施和所有的公共品的服務，這裏面大城市遠遠好於中小城市，醫療、教育、公共設施，還有社會的文明程度，還有文化、娛樂等等，北上廣深是其它的三四線城市望塵莫及的，當然如果你到了紐約、東京和倫敦，那又是更上一個臺階，所以這就是一個人口流動和財富流動的趨勢。房子是用來住的，可是人少了，這個剛需顯然就不再有原來那麼堅挺了。

支撐房子用來住的還有很重要的一點，買房是需要錢的，我剛才說過了，從2000年到2016年，年均居民收入複合增長率是11%以上，也就是說始終是兩位數，但是大家看一下2016年和2015年，我們的居民可支配收入的增速明顯的下降。這個趨勢從2012年就開始了，目前大概是5.7%左右。從11%、12%的平均複合增長率降到6%以下，收入的增長降了一倍。

為什麼人敢負債、敢花錢，你會花多少錢買房子、買車、買東西，取決於兩個因素，一個因素是你口袋裏有多少錢。第二個是你花錢的意願怎麼樣，花錢的意願取決於你對未來收入的預期，現在很多年輕人是負債經營，他是百萬負翁。我們這一代人經常是攢夠了錢買房子，他們這一代別說買房子欠債，他們連出去玩都欠債，他們對未來收入預期決定了現在的消費行為。

如果說未來收入增長的預期比過去15年大大的降低，降低了一倍，如果社會的福利保障體系沒有一個根本性改變的話，我相信你花錢的意願不會像過去那麼勇敢了，尤其是有二胎以後。所以花錢第一要有錢，第二還要有那個底氣，還要足夠的勇敢，這個勇敢來自你對未來收入的預期。很顯然現在已經是一位數，已經跌破6%了，所以說持續了十幾年的兩位數，這個時代已經結束了。

收入高增長的時代結束了，人口高增長的時代也結束了。現在收入增長放緩，人口急劇的下降，劉易斯拐點影響的不僅僅是勞動力的價格，同時它影響的還有你對城市房地產的剛需。接下來就是居民總負債佔總支配收入的比例。

大家看到現在居民的負債能力取決於他的負債率，在負債不斷上升的情況下，未來還可以繼續上升，但是作為一個家庭，作為一個企業，它的負債是有上限的，所以負債的下降和人口的下降，都說明過去15年支撐房地產持續增長的整個宏觀環境、人口環境和收入環境都已經發生了改變，這是房子用來住的，但是很多人說房子也是用來炒的，很多人說投機性的擁有房產。

這裏面一個很重要的環境，無論是美國、日本還是中國，它都要有一個寬鬆的貨幣環境，而這個寬鬆的貨幣環境取決於你的利率水平。利率水平從去年開始進入一個拐點，現在大家都感覺到了，利率在上提，且不說限購和限貸，剛才歐陽捷先生預期限購、限貸不會放鬆，就算把它放鬆了又怎麼樣呢？

我們現在整體的利率在上抬，從去年年底開始，利率下行的週期已經結束，現在進入上行，信貸成本增加是必然的。用來炒的這一點也不成立。

最後一個就是供地的問題，土地會釋放出來，我認為不是最重要的，重要的是改變預期。其實很多時候你的需求取決於你的預期，當你覺得會漲的時候，你購房的需求會很強烈，當你預期它不會漲的時候，甚至會跌的時候，你的很多購房的需求都會分崩瓦解，所以說政府公佈的土地增加供給的政策本身它調整的不是市場實際的土地供應量，而是大家對未來房價的預期。

這是我的基本觀點，謝謝各位！