提問：您好我是每日經濟新聞的記者，您剛才提到租購同權的政策不要寄希望於降租金，我們的網友很關注這個觀點，為什麼會提出這麼一個觀點？

楊現領：在中國談任何問題，大家都會問你房價這個問題，這很可怕，中央的政策很清楚，房子是用來住的，核心是今天做租售同權也好，發展租賃市場也好，都是說房子是用來住的，但是他倆可以分開談，沒關係，因為租的市場跟購的市場幾乎是兩個相對來說比較獨立的市場。

今天租賃的人口大部分都是年輕人，30歲以下，你去看自如的租客結構，大部分人都是很年輕的，所以這部分人羣需求就是租房，房價再怎麼變化，跟他也沒有太大關係，他會在租房這裏停留得比較長。

第二是兩個機制，租金的確定機制和房價的決定機制是完全不一樣的，房價不僅取決於供給需求還取決於變量，但是租金主要取決於收入，我不會因為政策的寬鬆或者不寬鬆，在租金上有更大輸出，所以租金是穩定的。

租售同權是讓人們通過租賃解決問題，租得更體面，有更可持續的方式讓你租得起，而且租得好，這是我們的兩個需求，不是為了影響房價，至於對房地產市場有沒有溢出效應，我認為這是有限的。所以下一個問題就不要問房價了，這是非常無聊的問題。

提問：我是摩根史丹利的，感謝您的分享，非常有幫助，看到您說租賃運營是很難做的生意，現在魔方是三萬間，他跟你們的運營形式是不一樣的，能不能講講怎麼去理解您的三十萬間和魔方的三萬間，未來在市場上哪一種運營方式成為更主流或者更有盈利性的方向？

楊現領：這是很好的問題，這是專業的提問。第一我想說的是，我們應該把分散和集中這兩個概念不應該分開看，我們只是為了通過這些概念和名詞區別兩種經營模式，但是很容易去因為概念的不同掩蓋本質上的一致性，分散公寓和集中公寓其實都一樣，規模效應這件事本質上是一樣。

一個行業，一個產業有沒有規模，本質上取決於它的成本結構，如果說成本結構裏面很大部分都來自於固定的成本，特別是固定資產的投資，這個行業通常會具備非常強的規模效應，很容易出現大公司，寡頭壟斷的公司，工業時代都出現了資本密集型的行業。

分散公寓和集成公寓最大的不同就是這個行業裏固定投資佔比很低，大部分成本都是獲房成本，集中式公寓60%到65%，無論你效率多麼高，有一部分成本是剛性不能被壓縮的，為什麼京東這種公司具備非常強的規模效應？因為配送有規模效應，倉儲建立起來了，但是今天我拿一百套房子或者兩百套房子都會一對一增加成本，所以都缺少比較顯著的規模效率，這是很核心的。

第二就是這個行業都需要非常強的運營跟服務能力，這兩件事無論是魔方還是自如都沒有突破，在五萬間基礎上運營是可以的，四萬間也是可以的，但是怎麼做到一百萬間，這是所有人都沒想清楚的，因為那個一百萬間，也就是1.5萬個員工裏面有幾千個保潔阿姨，而且這些人都在60歲左右，你怎麼管理她？還有裝修工人，怎麼管理這些人，把握產業鏈，這是非常難的，這個事情在不同規模上的挑戰顯然是不同的。

中國最賺錢的公司是一千間以下的二房東，我也不用什麼系統，就靠勤快，我經常看到我的一幫朋友，做二房東的朋友，開着寶馬，後蓋裏面放的都是馬桶，到處開着馬桶去做衛生，他們是這麼做起來的。所以小規模的企業有它的生存活力，一旦變大就要考慮大的難處，所以這是很核心的。

最後一個問題，到底誰最後勝出，我覺得今天沒有明確答案，誰勝出核心就是誰能破解這個問題，誰能解決規模的陷阱，自如的三十萬間跟魔方的三萬間沒有區別，因為我們都在路上，最後中國一定會出現幾家管理房間量在一百萬間甚至兩百三百萬間，估值超過三百億人民幣的公司，但是我們今天離他都很遠，所以這是一個十年的生意，這是我想再次強調的。

提問：非常感謝兩位，我想問的問題是，不管是自如還是魔方，我們都是在運營租房，您覺得在長租這一塊，重持有風險在哪裏？

楊現領：這可能是其中一條路，集中式租約10到15年，分散式是3到5年，是一個資產管理的概念，重的更多情況下是持有，核心在於我們的租賃市場還有很大紅利，租金還有增長，所以持有的價值是很明確的。

此外真正優秀的公司，通過管理運營出價值，一定是房屋是自己的，我管理這個房子五年管理得不錯，但是五年之後業主不跟我續約，價值就無法釋放，但是如果房子是你的，你會持續產生價值，這很容易理解。

在日本大家都知道，房屋託管的年限是35年，當是35年的時候，跟你持不持有已經沒區別，35年的託管期限意味着運營機構會給他提供非常好的產品和服務，因為產品價值是存在，而且跟我相關，我們都會做非常好的裝修，讓租金爭取做到最大化，但是如果我只有三年的回報，三年的租期，我一定會把裝修成本控制在三年，那個算盤會算得很精細，這時候產品質量、服務都無法跳躍提升，只有年限增長的時候才能找到一個相對靠譜的方向和出路。

提問：剛才你提到分散式跟集中式，集中式我們看到有很多成功的例子，集中式有一個很明顯的優勢，租約可以很長，我可以去買，分散式的話租約太短，你做二房東三五年，集中式也有很多成功案例，在全球，在歐美，但是現在自如做到三四十萬間，怎麼做到一百萬間？感覺不太會成的樣子。

楊現領：對，企業家選擇任何一件事跟兩件事有關，就跟你的價值取向相關，六年前我們做自如並沒有考慮到這個生意在多大程度上給我帶來多少回報或者企業價值，就是很簡單做一件事。

鏈家高管去日本調研，我們看到這是我們的未來，那種形式的租賃可以為業主提供價值，回來之後就把我們的八萬套房屋管理的房子全部清掉，重新做供應，大概已經做了六年，我們認為這是一個我們願意花一輩子的時間來乾的事情，這是價值觀的趨向。

第二是在這種趨向下，我一定會不斷在過程裏用系統的能力，用盡可能的數據化能力來做到效率的優化。今天來看雖然也很困難，但是46萬間的規模是我們能做到的，至於未來能做到多大我不知道，是否能盈利我也不知道，我們會繼續嘗試。這是個規模的生意，可能是陷阱，可能是效益，這是一條不確定的路，看誰能夠堅持的時間更長，你的答案我也沒有，如果有了我也可以做研究了。

黎振偉：謝謝，搞租賃的輕資產跟中介公司賣房子，你覺得資本上應該如何做準備？

楊現領：核心是怎麼理解做這件事，大家覺得需要投入大量的錢，其實這個不是門檻。今天中國的企業家，開發商們有錢的太多人了，錢不是核心的約束，什麼是重？重是我要提供一系列的服務，我一旦做租賃，這個租客從到我這開始，就要給他提供一系列服務，保潔、裝修，這些叫重，重是重在服務，而且是一個持續連續的過程，所以這個是重的，這個市場真的不缺錢，如果錢能砸出來的生意都不是門檻。

黎振偉：謝謝，剛才楊總說的投入我覺得不要小看，做出租用十年來做，我們最大的收入是收房子的租金，如果沒有高效的運營系統，沒有從裝修到出租到維持客戶租賃的長投資的話，那你會虧得很慘。