主持嘉賓
中國銀行業協會首席經濟學家 巴曙松
對話嘉賓
五礦地產有限公司黨委書記、總經理 何劍波
禹洲地產股份有限公司董事局主席 林龍安
東原集團董事長 羅韶穎
中城新產業控股(深圳)有限公司董事長 劉愛明
四川藍光發展股份有限公司副董事長、總裁 張巧龍
中國金茂控股集團有限公司副總裁、華南區域公司總經理 魏浙
國泰君安證券首席經濟學家 林採宜
東方證券總裁助理、首席經濟學家 邵宇
摩根士丹利董事總經理、亞太房地產投資銀行部主管 李尤佳
巴曙松：我們有半個小時的時間，現在講臺上的嘉賓都已經到位，第一個趨勢是對於房地產參與和關注的美女的佔比明顯上升，是我主持這麼多場裏面女性佔比最高的，所以我想第一個討論問題，由三位美女做評委，你們來評論一下其他幾位回答的問題回答得怎麼樣。
這一節的題目是“預測、市場與變化，多樣化房地產面對未來的力量”，我就喜歡看別人預測，因為我們做政策研究的也不用做預測，大家知道資本市場做預測基本也是錯的，我喜歡把這個研究報告的預測過半年、一年再對照，基本都是錯的，但是它還是有價值，價值在什麼地方呢？,就像一個地方，說大家到三亞來參加博鰲房地產論壇，有幾種路線，宏觀研究起一個路線圖的作用，至於你是否按照這麼走，那是你的選擇。
第一個問題我拋給臺上的男士，請你們圍繞“預測、市場與變化”這個題目，在當前中國的房地產市場，大家談的都是比較大的詞，你們說現在正在出現的變化，或者說用林總這個話說，站在後天看明天，我們今天才能比較清醒。我們站在後天看明天，中國的房地產市場會有什麼標誌性的變化？幾位男士講完以後，我請三位女士評論。
張巧龍：首先感謝主辦方，博鰲房地產論壇連續辦了17年，非常偉大。我來自藍光發展，藍光發展成立了20多年，現在發展很好，值得信賴。未來希望跟行業優秀的企業一起加大合作。
我是堅定的看好房地產，做房地產行業的一定是熱愛這個行業的，絕對看好。
巴曙松：看好房地產的哪一塊？我們過了5年要重新檢查你說得對不對，做一個簡單的判斷，房地產站在後天看明天到底有什麼標誌性的變化。
張巧龍：現在這個結構發生了變化，確實我們要關注幾個方面的結構，第一個是區域結構，在區域結構上，剛剛各位專家講到城市羣的發展，但是核心城市在向周邊三四線乃至於四五線城市發展，在這部分的核心區域打攻堅戰，有可能在三四線去找到很好的發展機會，在這些地方，我們的土地價格還有隻佔到成本1/3或者1/4的機會。
巴曙松：你有點像證券行業的分析師，還是說得比較含糊，到底5年後有什麼根本性、標誌性的變化？到底新增量是在一線城市，還是在三四線城市？
張巧龍：在城市的郊區，在三四線城市，未來這個量是會增大的。
巴曙松：增加到佔比多大？
張巧龍：這個不好說，反正這是一個趨勢。第二個方面是客戶結構在發生變化，以前是剛需市場，現在改善性市場在加大，還有帶有養老性質的客戶需求在加大。
巴曙松：這個佔比會佔到多大呢？
張巧龍：我覺得這個未來會是一個主流市場。
巴曙松：主流就要超過50%了。
張巧龍：改善以後會是主流市場。
魏浙：我是來自中國金茂的魏浙，前兩天我們在討論我們自己企業的使命，我們叫做“品質築就更美生活”。我們在討論現在的變與不變，變這個東西是永恆的，市場在變，企業各個方面要隨着它變。不變的應該是一種初心，包括你的市場，我們從事的這個行業。
我們在服務我們自己的客戶羣衣、食、住、行、醫、養、娛、教這8個方面，這是一個縱深化發展的趨勢，原來房地產粗放發展的時候，大家僅僅解決某些部分問題，等於是做配套或者是填空，今後再做這方面的事情，你被選擇的話，你肯定是更完善的選擇，所以往廣度上的發展，肯定是要做城市運營。縱深化的發展，就是要做到更加的細緻，所以我們一直堅持“品質築就更美生活”。
巴曙松：你難道過去不講品質嗎？
魏浙：講，這就是不變的。
巴曙松：金茂的品質一直是很好的，我們說5年之後，2022年我們再在這裏開會，這個還是不變的，你最大的變化是什麼？
魏浙：最大的變化是全方位的需求，比如說我們在推我們的新的產品系列，過去我們叫科技系列，現在更深層次的就是8個方面，我們叫智慧家的系列。
巴曙松：從住宅到多產品的系列？
魏浙：這不是多產品系列，是多維度的思考，給人提供更全面的模式。因為我們再購買不僅僅是購買一兩項東西，可能會是更高的一種追求美好生活願望的需求，這是你要符合的炒了，這個永遠不會變，這是人最基本的需求。你服務於他，你就不會被淘汰。
巴曙松：請林首席對他們兩位的觀點評價一下。
林採宜：我覺得5年以後會有兩個趨勢，一個趨勢是地產商會從建築商變成服務商。從拿地蓋房子，變成一個為了改善社區居民的居住品質而形成各種各樣跟物業管理、地產等各方面服務有關的，地產商從建築商變成服務商，從製造業走向服務業，這是一個趨勢。
另外一點，多元化是一個偽概念，凡是往多元化走的，5年後要麼它走沒了，要麼它走到別的行業了，反正它已經不是地產商了。地產商真正的出路是一個升級換代，我比較同意早上陳啓宗先生的觀點，世界上無論哪個行業，沒有一個多元化做得好的，多元化做着做着都把自己做沒了，所以我覺得升級換代也許是一個出路。
巴曙松：魏總，升級換代會不會把自己多元化弄沒了？
魏浙：地產商實際上是介於第二產業和第三產業之間，縱深發展的情況下一定是成為整合商。但是每一個整合的點都是你可以縱深發展，可以更加細化研究的，而不止是提供一個概念，它是提供一個全方位真正的市場需求的，多元化講的是綜合性。
劉愛明：我叫劉愛明，來自中城新產業。今天在談預測未來，學習林總的方法，從後天看明天，我有兩個看法，一個是以不變應萬變，有一些東西是不變的，例如房地產上下游的產業，作為國民經濟的支柱地位，我覺得是不會變的，5年、10年以後還不會變，甚至我覺得有強化的趨勢。
巴曙松：怎麼界定，什麼叫支柱？
劉愛明：例如在GDP裏面佔的比重，這個數據應該您更清楚一點。實際上我們一路在迴避這個問題，我覺得它是一個支柱。我們研究美國從二戰以後，研究到2000年，房地產上下游加起來佔GDP的貢獻為25%，它就是一個支柱。我相信在中國它也是支柱，因為是支柱，所以我是看好這個行業的。
這個行業唯一在未來的變化就是有了一點分化，有了一點複雜度。原來太簡單了，原來只要你做就賺錢，未來的複雜度就是分化，針對每個城市有不同的策略，所以我是看好的，我更看好未來這些一線開發商，未來市場份額再提高，競爭力再強，可能業績還會好。
巴曙松：現在Top10已經提高到31%了，你預計5年後Top10的市場佔比會提高到多少？
劉愛明：5年後到40%是沒問題的。
巴曙松：我就喜歡這樣清晰、簡單的預測。
劉愛明：這是沒有測算過的，是拍腦袋的數字。另外還有一個變化，我一路在講一個觀點，我覺得這次論壇提去地產化，我理解主辦方是這個意思，過往的地產我們把它搞成一個製造業了，就是買地、生產、銷售，其實就是個製造業，甚至我覺得連製造業都不如，是低端製造業，人家制造業還投研發費用，房地產行業過去這20年，除了萬科搞一點研發，其它沒有研發。
巴曙松：那很多人會不同意的。
劉愛明：我做了20幾年，我從1993年做到現在，對這個行業算比較瞭解。當然話說得絕對一點，但是確實跟製造業相比，房地產投的研發費用算不上什麼。
巴曙松：你說第二個預測，研發會佔房地產商的投入會佔多大比例？
劉愛明：這個我沒研究過。
巴曙松：憑感覺估計一下。
劉愛明：我覺得好的企業應該可以做到3%左右，它依然還是很低的。下半場去地產化講的意思是迴歸到地產的本質，我們原來把地產講成就是一個銷售行為，下半場不可避免的會變成一個經營行為，一定要持有，從增量到存量，到這個城市，到經營上，一定要持有經營，所以說開發商在下半場面臨更大的問題，肯定不僅僅是銷售。
巴曙松：第三個預測，持有佔開發商收入的比重有多大？
劉愛明：那要看不同的開發商，現在大家的持有比例都比較低，未來幾年我覺得持有做得比較高的會達到30%以上，對商業地產來說，房子蓋好的那一天，問題才開始，住宅是房子蓋好了就賣了，商業地產每天都要運營，這個是非常複雜的事，這是未來我們的地產商不得不面臨的一個大話題。
巴曙松：我再補充問一下藍光的張總，你們應該也有研發吧？
張巧龍：我們有一個產品研究院。
巴曙松：研發投入佔銷售比重多少？
張巧龍：估計有2%左右。
巴曙松：這證明不是隻有萬科在做研發，好的公司都在做研發，你的3%的標準是有效的，說明還有很多人沒達到。
林龍安：我是禹洲地產的林龍安。5年以前我們在地產界在追逐的是誰的土地的儲備最多，資本市場都拼命的看土地最多的人，它的股價肯定漲得最高，3年前已經改過來了，土地儲備最多的，可能都是在四五線城市，他們非常不被看好。
到了現在，大家都是清一色的追求量。我在香港的時間比較長，所以我蠻有感觸的，我認為陳啓宗先生講的是對的，禹洲地產連續十幾年維持在百分之六七十的負債率，這已經是比較低了，香港的地產商的負債率只有20%左右。
現在大家拼命地追量，我們有沒有關注兩個條件，一個是抗風險能力，第二個是可持續的盈利能力。大家都不太在意，覺得跟投資者沒關係。我判斷3年以後，有可能我們的投資者，我們的股東會扭轉到圍繞着可持續的盈利空間，抗風險能力會看得更重。
巴曙松：為什麼是3年以後才關注，為什麼現在不關注呢？
林龍安：現在大家都追求土地儲備，大家不追求盈利空間，不追求抗風險能力，這跟我們整個產業的引導有關係。我想3年以後肯定會扭轉過來，現在在香港這邊大家都很清楚他們的風險在哪裏。
巴曙松：你再具體一點，哪幾個是現在市場錯誤追捧了，它就是成長快、不賺錢，排在前面的，你估計5年後會排到後面呢？
林龍安：量還是要有的，量不上，在行業的發言權就沒有，但是量跟質要同上。
巴曙松：誰的量和質沒有同上，說一兩個名字。
林龍安：比如說我們行業的盈利空間，有的行業的盈利空間已經降到跟製造業差不多了，甚至比製造業還略低。以我們禹洲地產來講，我們已經連續15年保持在毛利達到35%，未來我還可以保持在30%以上的毛利。
我也追求量，2020年我們要達到1000億，今年破400億，明年破700億，量不上，整個行業的地位就沒有了。量上的同時，是不是今年全部都上？
我現在還有2200多億的土地儲備，都在一二線，我一年把它全部幹掉，可能今年就衝800億了，但是這800億銷售完了，你再買地時候就很痛苦，因為你根本實現不了你的盈利空間。所以這也是值得我們深思的，應該說在量跟質提升的方面，值得行業深究，值得資本市場引導。
巴曙松：下面請摩根士丹利的李尤佳小姐評論，而且你正好來自資本市場，為什麼只注意量，不注意質？你評論林龍安主席和劉愛明先生談的變化，然後講講你的觀點。
李尤佳：今天在臺上的男士們全都是穿的藍色的會服，有點分不清。
巴曙松：這就像房地產公司商業模式趨同，下一步要分化，要多一種選擇，以後我們博鰲論壇要更多種衣服來選，不能過於趨同。
李尤佳：剛才劉總說的我很認同，就像您剛才講，我也是做資本市場的，做了大概20年，我很認同劉總說的兩個趨向，一個是房地產市場會進一步整合。
我從大概十幾年前開始做投行，經常參加所有的上市公司的業績發佈會，大概是2009、2010年的時候去萬科在香港的業績發佈會，萬科那時候已經是行業的老大，那一年它的銷售量第一次突破1000億，當時我的老闆就問了王石一個問題，您現在已經做到1000億了，已經有很大的基數了，但是中國房地產市場還是一個很高增長的行業，這個盡頭在什麼地方？難道真的能到2000億嗎？
當然今天在座的各位都知道，今年已經有好幾個企業突破3000億了，還有企業可能會突破5000億，在那個時候的萬科，它的市場份額才佔整個中國房地產市場的2.3%，前十加起來也不到7%，現在的市場佔有率已經到了31%，這個過程才花了短短的六七年，從很大程度上能夠看出這些企業的前瞻性和活躍程度。
巴曙松：你同不同意劉總說的5年之後Top10的市場佔有率到40%？
李尤佳：非常同意，我覺得可能還會更高。
巴曙松：要到多少？
李尤佳：45%。
巴曙松：大家做好記錄，我們摩根士丹利的李尤佳小姐說了，到2022年，Top10的地產商佔45%，那是多大的量？
李尤佳：以前1000億不敢想，現在5000億也成了事實，所以我們要敢想。
剛才劉總也談到，以後大家肯定要做存量的市場，這個我也同意。在海外走在中國前面的市場，包括美國、歐洲、日本、澳大利亞、香港、新加坡，大部分地產公司的業務要不然就是極其細化，比如美國做辦公樓的只做辦公樓，做商業的只做商業，做租賃住宅的只做租賃住宅。
在其它的一些發達國家，很多地產商肯定是既做住宅，也做很大的投資物業，包括租賃市場這種行業。包括恆隆、凱德，他們的住宅和商業的業務比例肯定是很均衡的，所以我覺得這個也肯定是中國時尚發生的一個必須的趨勢。
回到林總這邊，我跟林總也認識很多年，我們摩根士丹利幾年前幫禹洲地產上市，這是一個非常好的公司，我也非常認同林總的觀點。
以前有一個新公司找我們說想上市，肯定都是說土地儲備，那時候大家玩房地產的方式方法是賣公司資產價值是多少，現在看到香港的這些地產公司，還是在看資產價值的概念，很多時候他們的市場價值並不能體現他們的資產價值，因為他們的資產價值不能被有效的實現，他們也很少會賣資產。
巴曙松：那他們是不是也有做得不對的地方呢？
李尤佳：肯定是的，但是林總剛才說的這幾年中國的房地產商做的事情是把一個資產有效地轉化成了利潤，這就是說現在為什麼中國的房地產公司主要的估值的標準是用PE倍數，就是說它怎麼從有效的、儘快的、高毛利的情況下把這個土地轉換成利潤。
這樣的公司才是好公司，才是有競爭力的公司，尤其在這樣這種高稅率、高貸款成本的情況下，你要想生存，你要想繼續做大，想要有生存力，肯定是要有本事，有更好的能力。
巴曙松：對中國的房地產上市公司有什麼建議？
李尤佳：在激進的同時也要有穩健性。
巴曙松：誰是典型的激進？
李尤佳：今年誰做3000億，誰做5000億？我就不用點名了。
巴曙松：怎麼穩健呢？
李尤佳：我們可以看萬科作為一個住宅房地產的先鋒，它其實已經在很多年前就着手投資和研發，不光是在房地產科技方面的研發，而且它也着手考慮怎麼來做投資物業。
咱們這個課題是說多元化的房地產，我們可以看到以萬科為代表的大企業，他們在很早就開始研究怎麼把房地產多元化，他們也做了商業，他們也對物流產業做了很大的投資，當然他們在養老、教育等等很多的方面，都做了一定的投資和安排，我覺得這個肯定是以後一個企業繼續有生存力、穩健發展、多元化發展的好處。
巴曙松：剛才陳啓宗先生演講的時候說搞這些地產根本就是瞎做，根本是賺不到錢的，按照你說的，是陳啓宗先生講錯了，他錯在什麼地方？
李尤佳：他自己本身很早就在做多元化產品。
巴曙松：就是說他自己做了，然後來誤導別人，我在多元化，然後我告訴你專業化，他為什麼說一套做一套呢？
李尤佳：很多老牌的香港開發商，他們自己所說的多元化跟我們說的多元化可能不是一個層面上的，也就是說他們說的多元化還是傳統地產，比如說我要開發一些商業，我要做一些辦公樓，然後做一個綜合類的開發項目，這就是我的多元化。可是在國內，因為現在科技和互聯網對經濟帶來的推動，我們做的多元化其實已經更顛覆性，比傳統的香港地產商所理解的多元化是不一樣的。
巴曙松：你從香港來，我再追問你一個問題，上一節我們的討論，你覺得現在內地地產商到香港會怎麼改變香港市場？會有哪些改變？
李尤佳：我覺得香港的地產商有很大的競爭優勢，剛才陳總也說了，香港的地產商有很多農地，這些農地是積累了很多年的資源，但是他們並不開發，他們每年可能只轉換一點點農地。
巴曙松：開發了不就把房價弄下來了嗎？所以香港地價高的祕密就是這幾家壟斷的。
李尤佳：還有一個就是樊綱老師講的，香港沒有地產稅，利潤空間是巨大的，它的稅率非常低。
巴曙松：你覺得會有什麼改變？
李尤佳：從競爭的角度來講，香港的地產商肯定是會受到嚴重的挑戰，但是如果整個市場的法律法規不有所改變的話，他們還會有很大的優勢。
巴曙松：怎麼改變？
李尤佳：需要徵地產稅。世界上每個發達的地產市場，美國、歐洲、英國、日本、澳大利亞，哪裏不徵地產稅？地產在香港已經是最大財富的積累，整個社會所有的一切都是地產來控制的，在房產的價值上要開始徵稅。
巴曙松：還有兩位男士和一位美女沒有發言。
何劍波：我是五礦地產的何劍波，主持人提了一個問題，就是對未來5年的判斷，站在後天看明天，我覺得站在後天看明天肯定是正確的，但是我們站不到，我們只能站在今天，所以我覺得預測未來是挺困難的一件事情。當然對經濟學家來說，預測比較容易。
巴曙松：不困難也不讓你說了。
何劍波：經濟學家預測，就跟世界銀行預測全世界GDP一樣，每個季度都修正一次，它永遠接近正確。但是作為我們做實業的企業家來說，那不一樣，因為我們每次做預測的時候其實是非常謹慎、非常小心，而且覺得確實很難看得清楚。
巴曙松：看錯了就把錢砸進去了。
何劍波：沒錯，因為我們做預測的時候，實際上後面是連續着一個決策的問題。所以對企業來說，我覺得預測未來是不輕鬆的一件事情，就好像2014年這個時候，我們預測2015、2016年的時候，我們誰也沒想到這個市場會出現一個報復式的上漲，而且在房價已經很高的情況下，一線城市已經漲了一倍，其它地方也漲了很多，所以我覺得這個預測是很困難的。
今天說預測，我覺得有幾個趨勢還是可以說的，一個就是可以預計未來5年，政府對房地產的管控肯定是非常嚴格的，力度是非常大，這跟現在政府的方向性的變化有關，他不會放任這個市場亂跑，它一定會把你控制在一個它認為滿意的限度內。
巴曙松：你的意思是以後要物價局來定各地的房價，那你就說5年內還是由物價局控制房價的狀況不會改變？
何劍波：可能不僅僅是物價局，其實有很多的行政手段把這個控制死，不會讓開發商有暴利，這是一個。另外一個，我覺得房價應該是一個穩定增長，或者平穩增長的態勢。
巴曙松：多高叫平穩？
何劍波：我覺得有5%、8%的增長，5年平均來看，這是比較現實的。
未來不管企業大還是小，企業都會關注兩件事情，第一個是產品的品質，第二個是相應的服務，這個我覺得對於房地產企業來說是至關重要的。因為隨着我們整個國家的人均收入增長，消費的升級，實際上大家對住的需求已經從簡單的住得更大一點而轉為住得更好一點，所以在這一點來說，我認為未來應該是在品質和服務方面，作為開發商來說有很大的努力空間。
巴曙松：你也對香港很熟，對香港市場你怎麼看，5年後香港有什麼變化？
何劍波：我對香港的情況有一些不同的想法。本來我們就是香港公司，在香港也是觀察了很久，去年8月份我們在香港拿了一塊地，當時也在香港市場挺震動的，都上了頭條。
我們是第一個吃螃蟹的，當然之前也有中資企業去了，但是還很少，我們那一次花了40億拿了一塊地，是在海邊的非常好的地，反響非常大，後面這個市場一聲驚雷，大家都突然明白過來了，都跑到香港搶地了，而且越搶越高。
內地開發商到香港並不是要佔領香港市場，而是一個資產配置，或者業務區域多元化的策略，去年在宏觀調控的情況下，限購、限售、限自持，包括地價比房價貴的情況下，很多人覺得香港市場更有吸引力，所以我覺得這個是非常好的。另外一個就是開發商到香港，會逐漸改變香港市場的結構。
巴曙松：怎麼改變？
何劍波：因為內地開發商的打法不一樣，剛才在臺上也說到，內地開發商對利潤看的是比較保守的，它更注重戰略的進入。另外由於土地競爭的激烈，地價的上漲，其實會通過房價的上漲。
巴曙松：你的判斷是即使地價漲了，利潤縮一點，房價不一定漲。我們待會兒再討論。
邵宇：未來5年我們幹得好就是歐美，幹得差就是拉美，其中房地產又是至關重要的。
剛才大家提了這麼多的轉型，其實某種意義上我們挺羨慕房地產行業的，剛才大家說房地產行業很掙錢，我認為，掙錢就掙三個錢，第一是掙經濟增長的錢，在過去30年，中國作為一家母公司，每年增長16%，你有沒有掙到這個數，如果沒有掙到這個數，你對不起這家母公司。
第二你可以掙印鈔機的錢，每年我們是21%的M2的增速，你掙不過這個，那你就生活在一個貨幣幻覺裏頭。第三，如果這兩個你都掙不到，你還可以掙一個錢，就是掙隔壁老王的錢，也就是你把其它行業的錢都掙了。房地產行業基本上這三種錢都掙了。
接下來有幾個關鍵的事實，第一，我們現在掙經濟的錢只有6.9%了，掙印鈔的錢只有9.4%了，同時資本賬戶還不能往外做到負債人民幣化和資產美元化，這麼多錢只能在鍋裏不斷地賺。這種情況下怎麼做房地產轉型，這就非常重要。剛才提到很多多元化轉型，我是房地產的外行，我不太懂，剛才我看到何總和中原有一個激烈的爭論，就是說到所謂的新的模式，新的模式新到什麼程度呢？可能比較好的案例是Airbnb、uber，如果沒有互聯網的基因，傳統的房地產企業也做不到。
最後一個轉型，現在我們的人均GDP是8000，如果未來5年每年增長7%，就可以達到1.2萬美元，這就是發達國家的水平。如果房地產行業出現任何的風險和差池，現在要設立國務院金融穩定發展的委員會，如果5年之內我們再出現問題，我們就會掉下去。
怎麼解決這個轉型，明天我有一個主題演講，我會提到深度城市化，到時候再跟大家分享。
巴曙松：5年內有什麼標誌性的變化？
邵宇：未來的深度城市化將使整個房地產發生根本性的變化。
巴曙松：怎麼變化？
邵宇：以前大家說一二三四線城市，我覺得以後是一線城市羣、二線城市羣和三線城市羣和周邊的朋友圈，這時候在這些區域做投資使有機會的。
巴曙松：一線城市羣佔多大的房地產開發量？
邵宇：一線城市羣加上二線，可以佔到中國城市化人口的70%，這是主戰場，相應的房地產開發的量級也應該達到這個水平。
巴曙松：請羅韶穎小姐點評。
羅韶穎：兩位的觀點我都有認同的地方。
巴曙松：也有不認同的地方？
羅韶穎：對。
巴曙松：先講不認同的地方。
羅韶穎：不太認同的地方，第一，我自己對未來持續的增長，我覺得是需要定義的，我們過往的對於房地產開發是更多定義為你蓋了來賣，是很狹義的房地產。在過往的定義下，一個是增長率往下，接下來是整個增長的停滯，這是一個大的趨勢。人口的走勢大家都可以看到，在大體會萎縮的人口基數羣裏，人口的流向分化也會越來越加劇，那種加劇是會往一線城市去流，就是說馬太效應，強者恆強，有黑洞能力的城市繼續有更強大的黑洞能力，但是這種城市的存量已經很大了。
巴曙松：如果都這樣的話，將來北上深港這樣四個一線城市的人口會到多少？
羅韶穎：拿經濟的量級來講，我簡單粗暴地切一下，我覺得一個一個級數往下，一線城市可能是50%的經濟量級，再往下一線的城市級是25%，再往下一級是12.5%。
巴曙松：今天的時間有點超了，下面我們請兩位總評論人，一位是朱中一會長，一個是來自香港的施永青先生，你們每個人簡單評論一下，除了我主持的不太好，時間有點超之外，看這一節講的有點價值的地方是什麼？給到現在還在餓着肚子聽的朋友做一個小結。
朱中一：我講我上午聽了之後的體會，我體會最深的就是旭輝的林董事長的思維方式，我們過去的做法確確實實是按照前天、昨天的模式考慮的，現在我們確實要考慮一種新的模式，就是站在後天看明天，從更遠的未來來看未來。我為什麼說這個問題呢？儘管這句話非常通俗，但是很有可能是咱們調控的主線條，就是房子是用來住的，不是用來炒的。
施永青：我看臺上的人大部分都看好這個行業，這是因為他們在房地產行業。
巴曙松：也有說增速會減緩的。
施永青：但是大部分都是看好的，這是你們的利益攸關所造成的。你們以為可以透過提升質量、加強服務，或者加一點其它的多元化，去解決面對的問題，我覺得未來5年是一個變化很大的5年。
為什麼變化很大呢？我之前也說過，中國在改革開放之前30年沒建過什麼房地產，改革開放之後才開始建，建30年就已經多了，以後再建就變成浪費了，當然以後還會增長，但是增長的速度沒有以前這麼快。所以開發商扮演的角色一定會減小，會減小的結果就是你們競爭激烈之後會形成合並，一些大的吃掉小的情況會越來越多，這樣幾個大的開發商佔比就會很快的上升，上升不是到40%、45%，我認為會超過50%，這個是一定會出現的。
巴曙松：我非常能明白施總的提醒，在觀點的辯論中，一個觀點戰勝另一個觀點，並不是說持有這個觀點的人說服了另外一個觀點的人，而是因為從思想史的發展看，是因為後來的人不信原來那個觀點，或者信那個觀點的人被消滅了，被市場淘汰了，今天市場上這個不同的觀點，我們就等着未來5年來洗牌，來淘汰，看是樂觀者被淘汰，還是悲觀者被淘汰。這就是我們博鰲房地產論壇的價值所在，每年呈現不同的觀點，來給大家的決策做一個參考。謝謝各位。