主持人：首先請主持嘉賓上臺就坐，有請：魔方金服創始人兼CEO凌駿先生
接下來有請討論嘉賓，他們是：
華住酒店集團總裁兼城家董事長、CEO金輝先生
YOU+國際青年社區創始人及董事長劉洋先生
上海優帕克投資管理有限公司COO楊劍凌先生
舒格國際青年社區創始人、CEO李錦猛先生
未來域創始合夥人兼高級副總裁徐郝捷先生
上海世聯行股權投資管理有限公司董事總經理胡紫嵐女士
謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請凌駿先生開始主持今天第三場主題討論會，討論時間是40分鐘。
凌駿：非常感謝主辦方觀點地產邀請我們參加今天的圓桌論壇，我是魔方金服的CEO，我今天很榮幸作為主持人，以人民的名義和大家探討我們長租公寓在市場上處於什麼樣的發展趨勢，未來長租公寓會走向何方，未來我們長租公寓的從業者和領軍人如何看待金融對於長租公寓的結合，能創造什麼樣的火花。
下面我們就開始今天的圓桌議題。
首先，在過去的三到五年裏面，我們看到這個市場有大量的長租公寓蜂擁而起，而且今年上半年，我們國務院提出房子是用來住的，不是用來炒的，我想看看各位怎麼看待當下的長租公寓的機遇和麪臨的挑戰。
有請華住酒店集團的金總講講他們是怎麼看待這個機會的。
金輝：非常榮幸參加房地產的論壇，以前一直參加酒店類的論壇，我是負責華住集團的發展業務，主要是在酒店板塊參與的業務比較多，可能大家也很好奇，為什麼華住進入公寓，大家知道華住在酒店業過去十年當中，在中國發展非常快，我們已經孵化了將近20個酒店品牌，涵蓋了從經濟型一直到高端五星的市場。
我在公寓這個行業裏面還是一個新兵，我本人是去年七月份進入這個行業的，談談我們的想法，我覺得酒店原來住宿的客人是一到兩天，平均是1.4天，公寓市場我們過去兩年看到一個明顯的趨勢，大城市的房子越來越貴，年輕人再也買不起了，未來他們是以租房為他們的主要形態，這是一個必然的趨勢。
作為一個聚焦住的產業的集團，我們必然進入這樣一個巨大的市場，整個中國住宿市場的規模是以萬億計的，我們肯定要進入這樣的市場。既然有這個趨勢，我覺得作為我們這樣一個企業，我們利用原來在住宿行業對住的認識、理解，供應鏈的優勢，管理能力的打造，我們必然要進入這樣一個非常大的市場。我們眼裏這個市場肯定是一個巨大的市場，而且是有非常大的增長潛力的，我們就毅然進入這個市場，當然目前這個市場還面臨很多不成熟的條件，或者是各種困難，但是我們堅信，在各位在座同仁的努力下，我們一定把這個市場越做越好，而且這個市場的未來一定也會越來越好。謝謝。
凌駿：謝謝金總的精彩發言，華住集團在長租公寓領域確實是一家有着非常有實力的品牌公司，前面金總介紹了他們這個行業的看法，我簡單理解他認為行業的機會很多，空間很大。下面有請YOU+的劉總給我們講講。
劉洋：非常榮幸參加今天的論壇，我做公寓這個行業，2011年開始，到現在為止，六年多的時間，YOU+這個項目和傳統公寓相比，持續的時候就不同，因為他多了一個大廳，把房間做的更小，我們2013年在廣州不斷地調試一個新的產品模型，2014年拿到了融資以後，我們才往全國其他的城市發展，但是沒想到在2014年之前，我們在廣東取得一個特殊人羣裏面的口碑做的極其好，這也是讓我們零招租成本、零推廣成本，到現在為止，全中國人知道YOU+的產品，是一分錢推廣都沒有花過的，挺有意思的。
可以和大家分享一下，YOU+實際上是從消費者的需求思考，在城市裏面缺少這樣一個小戶型，而對於他來講，他需要的那個最準確的產品，沒有在這個時候順利出現。所以我們從他的內心深處切入，從情感和硬件兩個角度切入。
第一個角度是切的硬件部分，我們打造了讓他可以跟一羣人生活的社區，這是一個角度。
第二個角度，為什麼這樣做，他內心的孤單寂寞，而且他是需要發展的，所以我們把房間裏面的一部分，一個一週之內不用的面積都拉出來，變成一個統一的大廳，在實際的房屋分配上，我們房屋數量和傳統其他的公寓數量相比並不少，也就是我們在單房的面積裏面，反而返回給我們的租戶，這樣的產品讓更多的消費者找到了真正的興趣相投的人。
後期2014年以後第一批衝進這個行業裏面的人，我們酒店行業的，尤其是華住、如家、七天，三大品牌，全部進入，2015年，市場變得非常的火熱，投資人也紛紛下海，來做創業。IDG也出來人了，都做公寓這個行業。
從2015年下半年開始，整個地產行業，由於地產本身行業的變動，包括不管是存量還是什麼，我參加了很多地產峯會，我發現大家對於萬億級的市場不斷的慢慢深入研究的，不僅僅是萬億級的問題，還有一個是本身地產行業的變化。
麪粉比麪包貴也好，還是原先賺的所有錢，現在只夠拿一塊地，還是說所有的槓桿慢慢的出現了不同的想法，整個戰略的轉型，金融的轉型，反而大家找到了說，長租公寓這一個體塊和業態，是不是能給未來地產的經營找到另外的一塊熱土，很多人紛紛到YOU+找我聊，我也參加很多地產峯會，對於我這個人來說，我沒有任何隱瞞，我做任何事情都是把所有的東西都可以清囊而出的。
所以我跟大家說一下，我個人對長租公寓這件事情一定是看好的，但是我對於只吃房租收益這個部分的事情，我是個人有保守意見的。因為這個市場中，進入的人越來越多，大家紛紛用各種手段，各種方法，競價也好，還是讓持有物業者獲取了更高的房屋租金價格，而我們通過裝修再租給消費者，這時候的利潤是非常薄的這是一種。
還有一種是房地產本身自持這塊，從中國，比如今年和未來三年，消費者能承受的租金價格，根本滿足不了現在我們這一棟房子所投入的資本的3%，也就是回報率不高。大家看的是未來五年十年二十年怎麼樣，YOU+一直在致力於另外一個模型的打造，我們從房租模型以外的部分，我再找看看有沒有可能帶來更大其他的收入。我認為這個是我今天可以跟大家分享的。
既然大家很多做地產行業已經進入了公寓，我認為這個裏面一定要知道我們未來不僅僅要講故事，最重要的是我們要真正做到的是什麼，我認為有幾個關健詞，第一，滿租率，沒有滿租率什麼都是扯淡，第二，招租成本的下降，你獲客成本的下降，如果用一個月的租金換取一個只住三個月的客人，你虧大了。
第三，你真正可以吸引的人是不是願意跟你們這個樓裏面其他人在一起，還是最後變成你是你，我是我，大家完全還是以租房的形式租房，我認為沒有這樣的一個黏性的話，他憑什麼會住在一個有管理的小戶型裏面，在同等價格上，民宅可能優勢更大。
我為什麼可以做這樣的比喻，我之前做過一些瞭解，我們說現在目前所有的社會上的年輕人，有人露宿街頭嗎，他們都有安身之所，他們住的環境會差到什麼程度嗎，每個人在不斷的提升自己的消費觀、消費意識和他的消費升級，整個市場的剛需是在小戶型上，不是需在房子上，國家在之前的幾十年中，做的所有房地產開發的生地變熟地，多半是兩戶以上的戶型，整個市場總量的小戶型是個位數。
凌駿：YOU+是非常講情懷的公司，房子是冰冷的，情懷是有溫度的，情懷讓YOU+這樣的企業有了更多想像的空間，有了更多未來可以增值的思考的方式。感謝下面我們有請楊劍凌介紹一下。
楊劍凌：優帕克確實是比較低調。回到主持人的問題，公寓的這個市場前景的問題，從優帕克集團來說，為什麼我們這麼低調！其實本身長租的市場就是一個長期存在波瀾不驚的市場，為什麼這兩年突然到了風口，大量的人進來，大家開始關注這個市場。
從某個角度來看，這裏面有兩個主要的因素，整個中國社會發展到現在，特別是10年以後，大家的消費升級可以看到，不管是衣食住行還是各個方面，大家開始意識到，我願意用更多的付出來享受更好的品質，在這樣的消費大升級的背景下，不管是剛剛步出校園的年輕人，還是我們中產階層，住的方面不能湊合，我希望多付一點錢，可以有一個像家一樣的房子，而不是以前跟個人業主、個人房東主導的房子，你碰到好的房東好一些，碰到差的也不能挑。
第二個，我們優帕克主要是在北京上海廣州這樣的一線大都市，這跟中國的高房價有很大的關係，本來大量的應該到結婚的年齡，或者應該買房的人羣被趕到了租房市場，這是非常明顯的趨勢。比如說像北京，到了16年，他第一次買房的平均年齡已經到了34歲，在五年之前可能就是29歲，已經推遲了五年，這五年有成千上萬的人必須租房，他們大量的進入租房市場，和原來一畢業就必然要租房的人羣。
這是我們優帕克自己定位在中高端，我們很看好市場，這部分的人羣被趕到租房市場以後，他們的需求和之前的不一樣的，我們優帕克其實非常高興得看到這樣一個非常好的趨勢，我們一直覺得，如果定位在一個成熟社會的結構，應該是橄欖型的。這是我們的一個看法，謝謝。
凌駿：謝謝楊總，優帕克定位非常精準，不僅是對於用戶羣體的定位，對於市場的定位對城市的不具有非常深入的思考，這是為什麼優帕克這麼長時間裏面，有這麼高的市場份額，有這麼好盈利能力的原因。
下面我們有請舒格給我們介紹一下，他們是上海比較活躍的公司，在上海集中式公寓競爭非常激烈的環境下，舒格有怎樣的優勢和獨到的地方，可以在這個市場上有自己的地位。
李錦猛：對於我來講，之前很多人不太瞭解，或者我們沒有活躍在平臺上，我們是同策戰略投資的，16年1月份投資的，我們重點領域是研究房地產的存量市場，怎麼樣幫助開發商賣房子，怎麼樣來做好賣後的資產運營以及如何快速的促進成交，還有促進成交以後的交易環節怎麼樣規避政府的政策因素，我們一直是做這個方向。
我們從去年到現在，一直是在跟房地產品牌打交道，在中國排名前200位都有交流，大的有華潤、綠地，現在也有很多項目在合作。同時我們的角度和定位是偏向服務於他們，服務於開發商為基礎，同時來切入C端的業主，通過業主的不動產的增值運營，切我們C端用戶。
我們對於C端用戶這塊來說是打造了一個租住文化，我們和開發商接觸下來以後，開發商引入我們以後，除了對銷售有促進，他特別擔心你後期運營不下去怎麼辦，還有你能提供什麼配套的服務和增值的服務，讓他們賣給小業主以後更穩妥，從政策上可以規避。
因為現在在上海，一些限購，包括現在非改居的屬性，還有前段時間綠地的項目，買完以後交不了房，這個怎麼辦，這是我們目前和開發商應對的觀點和角度，我們也有一定的解決方案，我們的核心點還是服務於開發商為主導，來發展舒格的品牌。
我們更加傾向於說我們是服務型的公寓品牌，我們和接觸的開發商也好，他們除了引入一個常規的公寓是遠遠不夠的，引入這個長租公寓以後，能不能帶來一些新的商業，新的商業也是反哺的，這些人住進來以後，他需要什麼，他可能需要一些咖啡，需要一些工位，需要一些生活的配套，這也是我們舒格孵化的。比如我們的格格公社，不屬於創客，是屬於共享辦公，只是一個工位的出租。
現在我們發現很多開發商把一些書吧、咖啡提前引入，我們從服務開發商的角度來講，以及未來業主買完以後的信息來說，我們這些東西都是前置的，從租住文化來說，這個租客只能想到三個方面，租辦公、租居住以及租車，我們從租的角度，為C端的租客提供他們住在這裏之後需要租賃的各種配套服務，包括上面魔方說的提供很多第三方的接入。
從住的角度來說，一是房屋的買賣，第二是房屋的居住，然後這兩點，我們圍繞着住這個核心點，為我們租客提供一系列的便捷性。另外我們服務於開發商，服務於商辦，以標準化的產品，一個租住全業態的服務鏈的生活配套的角度來做這個事兒。
凌駿：感謝李總，介紹的非常詳細，憑藉同策的資源以及對開發商這麼一個羣體的把控和了解，舒格更多的是面向服務開發商的資管公司。而據我們瞭解，現在整個開發商去庫存，包括持有型的要求，也說明了未來舒格的模式在新的房地產後時代是存在巨大機遇和巨大發展空間的。
下面我們有請未來域的創始人徐郝捷給我們介紹一下，未來域改為了未來域資管公司，也換了LOGO，請您給我們介紹一下。
徐郝捷：感謝觀點提供這樣一個平臺和機會跟大家在一起交流，未來域是2010年開始啓動，我們一直是做集中式公寓，做到今天也有七年多時間了，這個裏面我們一直是在集中式公寓進行開發和建設，最早是從老舊物業的改造開始，逐步走到今天。
剛才主持人提到未來域在去年下半年進行了第二輪的融資也有戰略合夥人進入，到今年為止，我們未來域已經把傳統的公寓開發和運營演變成一個集合型的平臺。我們的觀點是這樣的，單純一個公寓的業態，還略顯單薄，所有的存量資產我們看來源的時候，我們發現大部分的存量資產來自於國有企業，特別是老舊廠房退出，老舊辦公樓的退出，會有大量的存量資產出現，還有南京、杭州、蘇州這樣的城市，每年存量的公寓類項目很多，這些項目進入交付以後，大量的物業需要有人運營，這些物業的運營如果單純從一個單一的公寓業態來講，還略顯單薄。
所以我們認為要增加很多的內容，從長租公寓公司，到長短租結合的產品，到純粹的酒店類的產品，這個純粹的酒店類產品還不一樣。因為我們現在看到很多的酒店實際上是在設計的時候就是做的酒店設計，現在大部分的項目，在報規的是按照辦公報的，銷售的時候是以酒店的性質銷售的，這個現在已經有一定的風險，這些項目運營的時候，就有很多的困難，包括房源不規整，包括消防和特行證的獲取都有困難。我們可以通過綜合性的運行解決這些問題，這是我們未來域未來運營方向和內容的調整。
從長租公寓來說，我們一直對市場非常看好，一直非常有信心，我剛才說過，我們每年關注的這些重點城市，他的項目不斷的迭代，不斷的出新，這些量很大，我們之前一直是做B端，或者說我們一直拿一個物業而已，現在其實更多的是C端用戶的需求非常的龐大，這一部分現在就是我們關注的重點，所有的開發商類型的項目，或者是政府類的公寓項目，其實都會成為我們未來域或者各位大咖企業服務的對象，這些物業的存量一直會很大，而且持續不斷的出來。
從長遠來看，這個市場一定會很好，只不過大家思考的方向不一樣，每個企業的特點不一樣，大家走的路會有不同，但是這個行業有一個很有趣的現象，公寓整個的發展到今天，有一個非常明顯的趨向，叫做多元化，我們現在看到上海也好，北京也好，看到很多新興的公寓品牌和產品，越來越不像公寓，附加了很多的功能，也有很多運營的手法和金融產品的進入，這個非常好，這是大家努力的方向我認為一個公寓的市場絕對是OK，第二，公寓的多元化，同時公寓的產業化和金融化會越來越明顯，謝謝。
凌駿：謝謝徐總的發言，徐總的介紹把未來域的未來方向以及這個行業的走向做了一個很好的剖析，我認為，長租公寓未來模式是多元化的，同時他的空間也會隨着市場的不斷變化而不斷的演變。
最後我們有請來自上海世聯行的胡紫嵐總經理給我們介紹一下。
前面各位嘉賓都非常看好我們長租公寓，作為資本公司，希望可以提一下不同的聲音，據我瞭解，過去14年到16年，資本對這個領域是非常狂熱的，但是到了17年上半年，到現在為止，我看到融資的信息非常少，甚至大量的聲音說這個行業其實資本的風口已經過去了，我想請胡總髮表一下對這個行業的觀點。
胡紫嵐：首先道歉，今天我有點是上錯論壇的感覺，為什麼呢？第一，世聯行股權投資是世聯行旗下的一個專門從事房地產直投的資管平臺，我們自己本身是沒有涉足過長租公寓，所知也甚少，世聯行本身是長租公寓的參與方，我自己本身是一個旁觀者，我把我所知道的跟大家分享，我們世聯行從前年開始做了一個品牌，有集中式，也有分散式的公寓，今年是集中上量，今年希望達到20萬間的數字，從我們旁觀者的角度我是覺得做這個業務相對來說總是需要一個切入點，就拿世聯行來說，為什麼想做這個事，跟三個事情相關，一個是房源，因為世聯行是全國最大的房地產代理商，一手房代理商，也有一些二手房代理的門店，本身對我們來說，房源是我們比較大的優勢。
第二，客戶的運營力，包括招租能力，客戶服務能力，物業管理能力，這一點我們本身有自己旗下的物業管理公司，從這個角度來說，這是我們的強項，唯一的一個弱項，現在也開始動的就是裝修。
第三塊，資本市場的能力，當你租滿了以後，你是否可以實現退出，這一塊相對來說也是我們相對比較強的地方，因為我們畢竟是上市公司，和各類機構進行產品設計的時候，我們有一定的徵信能力。這是世聯行進入這個行業的一個考量。我只是站在我的角度，從旁觀者的角度討論一下這個事情。
凌駿：謝謝胡總，六位嘉賓從自己的視角討論了長租公寓面臨的挑戰和未來的機遇，總體來說，這個行業充滿了機會，充滿了希望。作為一個行業的從業人員，我也接觸了很多品牌企業和創始人，我最早進入這個行業的時候我認為這是一個升級版的精細化品牌化的二房東的行業，但是在過去一年多時間裏面，我慢慢的發現，很多知名品牌，在論壇也好，媒體也好，他說自己不是做二房東的，是做金融的，第二個，有的企業突然說是做IT系統的，也有一些企業說未來是做一個社羣，做大數據，做租客的租後生活，甚至也在執行這樣的路徑。
包括很多的企業也覺得公寓行業太狹小了，整個房地產存量物業有辦公、酒店，包括很多的商業，未來要走向多元化，包括還有一家公寓，放棄了租房這塊的中心，而做了一個資管公司，收購併購一些物業，所有一個旁觀者，這個問題我也是比較困惑的，到底這個長租公寓未來的方向走向哪裏，是金融化還是互聯網，還是說維持我們這個資管的模式，不斷的精耕細作，我想請教一下在座的各位，從金總開始，每個人發表自己的觀點。
金輝：我覺得任何生意，要追求業務的本質，做經營就是要提升價值，增加品效，做酒店也是一樣，一個品牌公司怎麼樣做到開源節流，使品效得到最大的提升，這是任何一個業務的本質。
為什麼長租公寓都說難，這個難在哪裏從天然的商業模式來講，有一些比酒店難的地方，我們說最老的生意就是拼差價，酒店一個是時間上的拼差價，一個是空間上的拼差價，對整個運營精細化的要求更高，因為利潤率更薄，所以我覺得，我們的理解，非常簡單，我們既然投入這個行業，我們酒店業過去十幾年的精細化運營的能力和態度，把我們的產品，把我們的運營，把我們的體系打磨好。
另一方面，利用我們自己在華住積累的八千多萬會員，迅速的變現，帶來出租率的提升。第三個是在產品端服務端，怎麼樣貼近顧客，因為顧客在那裏，我們有這麼多的顧客期待這樣的產品，我們有沒有做好這個產品的服務對接，這個差距還非常大，通過產品和品牌的打磨，提升品牌溢價能力，也是我們未來非常需要關注和聚焦的。比如說將來這些客戶都和別人合租在一個公寓裏面，我們能不能打動他們，客戶就在那裏，為什麼不做呢？
我覺得華住體系，我們一直思考的非常簡單，還沒有考慮到其他的錦上添花的事情，我們一直聚焦如何使我們本身的價值最大化，品效提升。另外我們簡單介紹一下，今天的話題是存量地產，我們看到存量地產在過去或者未來的趨勢，我們非常期待，也投資了一些分享辦公企業，正華住企業非常期待做酒店公寓和空間的最專業化的運營商，提供給所有開發商最高效的品效運營的供應商，跟存量資產結合。
這是我們下一步馬上要啓動的事情，這也是我第一次參加房地產界的活動，也是非常期待更多的和大家分享，我們非常堅信，在酒店公寓和辦公這個領域，未來分享辦公的領域，我們一定是整個行業經營品效能力最高的企業，我們非常有這個自信，將來更多的和開發商做這樣的對接。謝謝大家。
凌駿：謝謝金總，在今天這個場合把公司的新聞披露了，希望金總對公寓的理解和他的專注，在今後華住發展的越來越好。
下面有請YOU+的劉總，YOU+作為一個創新能力和跨界方面的公司，怎麼看待投資物業的創新方面的實踐和未來的方向。
劉洋：還是接着金總的話，我們所有的做運營的都是在研究品效如何最大化，包括滿租率也是品效最大化，我們如何從地上要面積，到牆上要面積，到每一個門上要回報，到每一個入門的門口要回報，我們現在研究這個東西。
我認為，可能是我們之前在不同的運營方式，我是市場品牌工作出身，我現在很清楚我的目的是什麼，我不是為了做開發，我認為多元化是必然的，大家都在找這個方向的出口，都在找這個方向裏面可以試探出更有意思的模型。
現在目前不管是做數據也好，做社羣也好，還是做資管也好，都是在找未來這種平穩運營很薄利的狀態下是否有其他的收入，不然這個行業就站不住腳，如果可以找到其他的收入，哪怕一個方面多拿那麼一點點，也可以湊的出來一個良性的很好的公司，美國、日本等全球很多的長租公寓也打了個樣子，美國最好的公寓運營商目前也是280多億美金的規模，上市也是幾十年了。不管REITs也好，還是從運營能力來講，到日本也有三四家，做的非常好，長達20年，這個事情，我認為中國未來的市場一定是這樣的。
但是中國目前有一個非常大的問題，就在於他房租差的比例的問題，利潤確實太薄了，如果我們目前所有做公寓的這幫人，我們一起去日本，或者我們一起去美國，我說我絕對能把他們幹趴下，我們前天正式宣佈出海，我在香港有一家公司，我們注資進去，和他聯合打造香港市場，我一測算發現，香港市場的利潤還是可以的。
現在國內在找除了房租以外其他的收益，包括存量房如何資管，如何交易，還有我們也覺得房地產確實太肥了，這個機會給我們分一點點，我們也可以活的很好。另外一個百花齊放以後，為什麼要百花齊放，這也是我們看到的這個市場不可迴避的問題，利潤點太薄，或者利潤點不成立，最早談融資的時候，有人說我們這個利潤點不成立，市場一競爭，你的房價沒有辦法高起來，你中間的利潤空間被榨乾了，你怎麼活，未來我們都在不斷的找其他的機會。不管是吹牛也好，還是真的想，要往那個方向探索。
我認為，中國整個事托起來了，所有人也認為這個裏面有一定的紅利，未來的商業一定沒有一年回報30%到50%，都是迴歸到常識，我們目前就用常識的眼光來看，我拼命的壓縮我自己的管理成本，我以前一個店五個人管理，現在是一個點三個人管，以前一個人管30戶人，現在一個人管60戶人，甚至一直我們一個人都沒有，就可以管起來。
各種各樣的開銷和我拿地拿房的成本，我們一切的東西往裏面放，我給我自己做一個定位，我們做蛋糕上的奶油，跟房地產商合作的幾家，就是房屋這塊的租金成本，能租到多少錢，我給你，我不拿，我就是增值的部分，我可以獲取紅利，這樣的話，就不變成自己的分蛋糕的模型，兩個人一坐下來就是這個蛋糕怎麼分。
我現在不是這樣，這個蛋糕還是你的，我過來抹一層奶油，我有運營，用招租能力，用其他的收益來看能不能讓賣到好的價錢，我那這個奶油，這樣他就不用操心，我認為地產行業裏面最優秀的人，最厲害的就是他會整合資源，剛開始也不是我想出來的，是地產人想出來的，說讓我去試試，這個很好讓我們找到了非常多的模型。
另外一個，目前存量，一線市場都掃過一輪了，一線市場根本沒有存量，存量還是在三四線，我們這個會的主題說三四線市場還是大存量怎麼做，大存量怎麼做，我們看一下存量比例和存量的位置，有多少存量是合適做公寓的，如果到四五線市場，整個城市的租金平均的白領租金情況不超過1500塊錢，有存量我們也進不去，進去也是要養幾年，幾年之後才能有真正的溢價。
但是我認為，有人先去收割，我認為是對的，我們補賭三年以後的租金好，人流會進來，最起碼是幾千個房子是可以租出去的，因為是有剛需的，我認為這個大的租賃市場啓動和崛起，讓我們這個行業的人看到了希望，看到了好的收益。
我認為，對我來講，我只在一招，就是把我的運營做到全中國最好，就把這一招用好，就可以把所有的資源共享起來，這樣行業一定會有相互大融合，我跟幾個地產的前輩聊，他都說，地產是紛爭和激烈的其實不是，地產後來很多很多的合作，這個是中國特色，也是我們民族的特色，謝謝。
凌駿：謝謝劉總，劉總是以市場營銷跨界到我們公寓行業，確實帶來了很多跨界的想法，同時我聽下來，有點啓發，YOU+，包括劉總的理念，是非常切合當前共享經濟的理念。怎麼樣資源整合，互相在裏面發揮作用，在座開發商朋友，如果想把自己的社區變得更好玩，更有溫度，一定要找劉總洽談合作，謝謝。
下面我們有請優帕克的楊總，講講優帕克這麼一箇中高端定位的品牌公寓管理公司，怎麼樣看待服務公寓的創新。
楊劍凌：從我們17年整個公司定的戰略目標來看，大概做兩個事情，一個事情是集中式項目，我們14年就成立了集中式項目的部門，直到去年年底才拿了一個項目，這個樓是阿瑪尼在成都的項目，我們把這十幾年在中高端公寓的積累，和開發商進行一個結合，有一個匹配的目標人羣，從分散式進入到集中式，現在都是多元發展。
從集中式來說，這是我們今年主要的目標。我們也希望兩個方面，一個方面是和開發商合作，另外一個是模式，我們這個月馬上要公佈的一個項目，我們和一個基金合作的，這個基金是作為購買物業，我們來運營。
這個模式大家之前也討論過很多，最重要的是以後REITs的模式出現這對於我們整個公寓運營來說是非常好的事情，因為不管怎麼說，很多開發商自己也成立了公寓運營的公司和部門，特別是對一些特定人羣的把握，我覺得還是專業的公寓運營商有自己的優勢，我們希望將來有一個大家合作的形式，我們和開發商和基金一起做一些集中式的項目，因為大家都有共識。
另外一個是我們考慮的問題，我們優帕克做了十幾年，到現在我們在分散式的領域，應該說已經到了一個領先的地步，我們現在在看這個問題，其實分散式，這塊我們面向兩種人，一個是個人業主，一個是二房東，二房東其實很多是中小企業，我們從去年的下半年開始，我們優帕克在搭一個平臺，這個平臺已經上線，我們希望能夠搭建這樣一個平臺，可能是做一個事情，就是我們把我們優帕克這十幾年積累下來的整個公寓運營的產業鏈的環節，我們把他在這個平臺上面向所有的中小企業來提供運營的支持。
比如說你能拿到這個房屋，但是不知道這個房屋怎麼改造，我們有專業的設計，專業的房源，可以幫你改造，如果缺乏資金我們可以有資金的對接，如果這個消防有問題，我們也可以幫助解決。
租客服務沒有問題，我們希望搭建這樣一個平臺，可以為我們大量的中小企業服務，我們希望通過這個平臺把他們整合起來，最終，從這個市場來看，我們發現以後隨着個人業主的年齡的下探，現在我們大家看租房市場，如果你到門店找房子，你會發現現在很多房東都是老年人。
但是你會發現，現在越來越多的70後，現在父母年紀大了，不管這些事情，基本我們這個年齡的人代替這個房東的位置，我們這個人進來會有兩個選擇，一個選擇是託管給專業公司，還有一個選擇是我希望有專業的服務幫助我，我們希望那個平臺可以做到這個，B2B2C，以後會有大量的業主進來，我們提供一個專業的運營服務，像日本也好，美國也好，這個一定是一個專業的運營機構。
至於我要不要做租差的模式，那個模式是會越來越少。像優帕克，在10年之前，我們最大的利潤是價差，非常賺錢，大家現在越來越少，我們會迴歸到專業的運營的本質，我們為你提供運營的增值服務，從租金裏面拿出一部分給我作為一個服務費用。
凌駿：謝謝，楊總作為業務運營的負責人，從運營的視角把這個行業，把優帕克作為一個案例，做了非常詳細的剖析，我也學是到很多，確實優帕克在長租公寓領域，不僅是在分散式，在集中式裏面也有很多新的嘗試，這塊跟我們觀點這邊很多的開發商，特別是一些高端物業，是有很大的合作機會。謝謝，下面有請李總講一下，舒格對自己有資產管理的設想，請您說說。
李錦猛：我從一開始都是一直在跟開發商打交道的，包括我們同策做了十幾年的房地產代理業務，跟房地產的關聯性比較強，作為我們舒格來講，我們重點是打造租住文化，從住的角度上，我們服務於開發商，他們一些投資性物業，他們的需求很簡單，把房子賣掉，賣了以後，給我帶來增值，其次是商業帶來的帶動，我們也是採用了長短租結合的模式，現在我們深圳收購了一個項目，做下來以後，60多間房，長租可以做到4000多塊錢，短租可以做到9000多塊錢，我們這個配比就調整了，40間的短租和20間長租，這個溢價帶來的回報率是遠遠大於目前的收益率的。
第二個，一二線基本已經被掃完了，杭州、上海，包括南京，你拿項目的話，他拿地時候，地價已經很高了，但是出去的時候，可能會低於這個價格。他們對於回報率的要求非常高，基本在6到7，但是算下來，和周邊的租金相比，你這個旁邊的住宅才3000，這個出手價就要達到4000，還要扣除成本，我們基本要翻1000上去，這樣就是2000塊錢的差價，這個怎麼做。我們如果是切入短租的話，周邊可以做到300、400，你用短租的服務體系和運營人員反哺長租，這樣長租溢價可以做起來，服務品質也可以提升。
第二塊，現在的一些政策的因素影響，開發商必須自持，自持完了以後怎麼辦，傳統的你租賃，包括你幫他運營，他帶來的溢價也是有限，但是整體的自持，我們覺得，包括我們自己現在在嘗試的，可能更加傾向於資產證券化的屬性，因為開發商持有了這個產品，他標的是比較乾淨的，你通過運營是保證了一個穩定的現金流，他的回報率是有限的，特別是上海這樣的城市。從投資性的角度來講，我們目前服務的業主是兩千多戶，主要是在於三四線城市，像無錫、常州這樣的，他的供應量是比較大，怎麼做，我們最早的時候也不敢切，我們研究了很長時間，最後我們拿了一個綠地的項目，一千多間我們拿了一半，從產品的拆分開始做，我們做了一部分的高端公寓，也做了一部分中端，還有一部分的藍領，只有這樣才能把這個市場填充起來。
凌駿：謝謝，我之前經常收到觀點的記者採訪，跟我探討說長租公寓領域的開發商自己來做運營，到底是不是一個未來的趨勢，我基本是給一個否定的答案，我說這個長租公寓運營是又苦又累的活，聽了李總的介紹，他從每一個項目的成本洽談，到他的產品的定位，到他的不同的用戶羣體的畫像反推產品的設計，更加確信這個開發商如果做公寓還是要找專業運營商做比較好。
李錦猛：開發商自己做運營我們也是不建議的，最早我們接觸很多的開發商，他們自己也想切這個市場，但是怎麼做起來是非常難的。
凌駿：謝謝李總。下面有請未來域介紹一下未來域作為一個資管集團，在創新的模式方面有怎樣的一些探索和實踐，謝謝。
徐郝捷：這兩年我們和開發商合作比較多，我們發現了一些有趣的現象，這個行業在早些年沒有太多的競爭存在，所以開發商為了把公寓產品去化，用很高的投資回報面對投資人，把這些項目賣掉，但是這些項目進入運營以後是沒有辦法兌現的，這個情況全國都有。
其實劉總說的非常正確，南京、蘇州、杭州，這三個城市的數據就是3到3.5，整個的資產價格太高，我們在面對市場，我們面對開發企業的時候，我們非常抵制這種做法，未來域有一點是能夠做到的，我們相對比較真實一點，我們和開發商聊項目，所有的數據，我們怎麼樣切入下手，怎麼樣能夠匹配最後的運管服務，把最後的鏈條補上形成完整的閉環。
但是開發商老闆和營銷是完全不同的維度思考，老闆是想賣完以後剩下什麼，而職業經理人是怎麼樣賣掉，拿到更高的佣金，這就導致了在銷售端不一樣的動作，這個是很要命的，我們一定要在空間運營商再次榨取價值，這個同時還要考慮到如何通過對人的服務，對社羣的服務，對社區的服務，來提供更多的產品和服務，然後投入這些東西再增加我們的收入，這個才能夠構建一個穩定的持續的未來。
所以未來域的方向就是在空間和服務兩端，都希望榨取到最大的價值，但是這個價值運營商拿的是少的，我們都拿的不多，大部分是被業主方獲取，我們只能拿到很少，5%到10%，但是這樣做的話，才是一個正能量，正常的做法，而不是用數字槓桿玩數字遊戲，所以我們也是希望市場能夠更加的規範，大家都可以說一點真實的數據，或者做一點真實的事情，讓老百姓把預期往下降一點，開發商的心態再好一點，這樣無論是存量還是新增資產。
凌駿：現在隨着運營越來越重要，我們公寓的運營商和開發商更多是合作共贏的關係，而不是甲乙方的關係，我聽一些做資本的朋友講了很多，站在資本的角度怎麼樣投資，怎麼樣獲取物業，但是我覺得，資本投資物業，並非是通過投資獲取價值，而是通過運營創造價值這是我們未來後房地產時代最大的趨勢。
最後一位發言機會給到世聯行胡總，從資本的角度和股權直投的角度看一下我們輕資產的領域房地產的看法，以及公寓運營市場您怎麼評估，發表一下您的觀點。
胡紫嵐：我先跑個題，無論是主持和嘉賓都說了運營，這一點我們是非常同意的，我們世聯行投資本身經驗，我們成立公司的時候，主要的合夥人都是做投資出身的，但是我們很清楚的認識到我們公司的立足點是世聯行三個字，因為房地產進入到下半場，我們說前半場是說開發，後半場是存量時代，沒有那麼多的開發，現在就是銷售能力、招租能力、管理能力，這些能力從我們的角度來說，從投資的角度來說，其實全中國金融公司很多，投資機構很多，但是像世聯行這種級別的公司，其實是屈指可數的。
所以說，其實從下半場的角度來說，我們完全有能力創造一個獨立平臺的投資機構、資管機構。我們做的時候，我們業務分為三塊，一是存量資產的投資，可能做得最多的是辦公樓，辦公樓這塊我們比較看好上海北京核心區域，因為稀缺性和抗風險性，另外一塊我們也做，就是輕資產，輕資產這塊，我們跟各位做的不一樣的一點是着重於辦公物業的輕資產。
比如說在去年我們先後做了兩個，一個在上海，一個在蘇州，都是有一定特殊背景的，我認為這些經驗也可以和大家分享。從現在的市場來說，會出現兩種輕資產的可能機會，特別是辦公領域。
第一是會有一些上海北京這樣的資產本身是在國企手裏，處於種種原因，也不可能剝離也不願意剝離，但是他們又沒有足夠的能力和意願運營這些資產，如果他把運營權給你，十年二十年以後，資產升值了，還在他的表上，這是我們看到的一個機遇。
第二類是一些一線二線三線城市的辦公物業，這一類的物業，從我們投資的角度來說，我們認為他從風險的角度來說，並不適合投資，但是從租金差的角度來說是很好的現金流的物業，所以說這一類的物業，我們現在也很積極的看，從去年我們投資經驗來看，兩個項目都非常成功，一個是在上海的核心區域長寧區，在延安路這邊有兩個老的工業，包括了一部分的歷史建築，我們和上海萬科合作，打造了一個項目。還有蘇州的一個火車站對面，拿了一個綜合體，包括商業、辦公，簽約到現在，十萬平米已經出租了40%，已經有不少金融機構提前跟我們說，一旦我們進入成熟的租賃期，會願意跟我們合作。
輕資產的機會一直在，關鍵是怎麼挖掘，更重要是通過運營能力真正做到增值，因為金融本身並不增值。
主持人：謝謝胡總，最後我們用熱烈的掌聲感謝在座的六位嘉賓的分享，謝謝大家。