王威（永正資本總裁）：非常高興有這個機會和大家交流，感謝觀點地產網的邀請。

大背景剛才下午的嘉賓說了不少，併購已經是一個行業的趨勢，現在併購是越來越頻繁，而且特別最近，北京和上海這兩個地方的調控政策，對於這種商辦類物業的嚴格調控，已經不能小隻能自持，這樣就意味着退出就只能整賣，這個對核心城市來說，我相信廣州深圳等等很多核心城市都會遇到這樣的問題，這意味着政策層面已經把散售的路堵死了，以後只能通過併購和資產證券化解決。

我們看不同的物業類型會有不同的難度，在土地、在建工程、新開業和成熟物業來說，土地階段是最容易的，是一張白紙，對買家而言是比較容易談的，因為可以按照自己的圖紙來設計。

成熟物業，相對容易，對已經開業的項目，已經城市的項目，不管是寫字樓還是商場，都相對容易，因為已經風險比較低。新開業次之，還有一點風險，因為是否可以運營好，有一定的不確定性，最難的是在建工程，因為已經不是一張白紙，已經被原建設方施工，可能不符合收購方的要求。同時裏面還沒有開業，所以未來的市場風險也很大，所以在建工程是難度最大的類型。

我們可以按照不同的類型來看，難度也有差異，這個和生意本身直接相關，什麼生意可以做，什麼併購就容易，什麼生意難做，併購就難。

最簡單的是住宅，最容易做，併購難度也最小，因為大家對住宅類型項目的價格價值的判斷，相對來說很容易達成一致，本身的過程也比較簡單，最難的是購物中心，因為買賣雙方對購物中心的價值判斷很難達成一致，租金多少錢，有重大的不同的判斷。什麼是最難，最難的就是在建工程的購物中心，這就是最難的，難上加難。

對於做大宗物業的併購來講，這個就是一種行業裏面皇冠上的明珠，這種交易歷史上非常少，包括最近幾年也很少，我06年開始做商業地產的併購，在這個商業地產的併購，我和我團隊是做的時間最長的，包括我自己本人負責成交的項目超過20個，我們成交的案例是最多，投的錢也是最多的，我們當年就做了很多這樣的。

現在我們自己做成了一個，上海的朋友可能比較熟悉，這是綠地跟復星合作的一個購物中心，在建工程，這是最難的交易，原來的綠地，也是找了很多人幫他們，因為背後的基金不得不退出都沒有成功，他們是我們的諮詢客戶，我們跟他很熟悉，我們就幫他運作了，我們也足足用了一年零七個月的時間才做起來，難度非常之大。

儘管我們在這個行業裏面有非常完善的資源，這個行業裏面最早的主要做商業地產的公司，朋友，都跟我特別熟悉，但是即使如此，我們依然做了一年半的時間。

難度最大的在什麼地方，就是在於我剛才說的，對未來三年五年的價值判斷，買賣雙方是有重大差異。所以說，我們在中間做了很重要的工作就是通過我們的專業，我們是買方出身，這兩年在做這個中間業務，通過我們的專業能力，使雙方能夠對價值判斷達成一致，甚至雙方的投資模型都是我們提供的，包括租金、圖紙，都是我在看。這個過程我們用了一年半的時間才做成，很難。到目前為止，就是我們四年來唯一成交的項目。

我也給開發商提醒一下，如果你們有購物中心這樣的地，最好在建之前賣，要不然就自己拿着，能夠開出來，這樣比較簡單，中間最痛苦，非常痛苦。

這個相對簡單一些，蘇州的IFC，如果你們在這個市場裏面，肯定知道這個項目，這個在市場上漂了兩年多，是美國凱雷的，16年我們接手以後，我們用了三個月時間，迅速地成交，原因是我們的專業和資源能夠有說服力和影響力，不是簡單的信息和郵件。

因為我們本身在做這個事情之前，我本人做了十幾年時間，而且我離開之前是首席投資官，現在這個市場當中的買家基本都是我們熟悉的朋友，而且關鍵是他們的成績，我的成績跟他們是一樣，他們在各領域當老闆也好，合夥人也好，我離開之前也是，我們的級別跟他們一樣，我們的話語權和專業能力是有影響力的，這是很重要的關鍵點，也不僅僅是一個信息，不僅僅是認識誰，認識誰關鍵是你的話，你的判斷力，有沒有對買賣雙方有足夠的影響力，我們之所以迅速成交是因為我們專業的判斷得到買賣雙方的認可。這是很重要的，因為我們以前就是買家，我們做的交易最多，我們不是一個純中介出身，我們自己當年就是最大的買家。

這個案例是二線城市的寫字樓，不容易做，在二線城市做交易難，一線城市的成熟寫字樓交易相對比較活躍。可能很多朋友不知道我們永正資本，瞭解我的人可能知道多一點，特別是商業地產領域。

我們其實12年開始做這個行業，出來創業，之前我們是在保德信，還有更早的時候是在凱德商用，專門做商用地產，我們是最早做REITs的，06年就做了REITs，在新加坡，本人是第一批成員，我們做併購的時候，凱德商用一直是這個行業裏面最大的買家，做的併購是最多的，投資量最大，數量也最多，我比較幸運最早加入，所以我們的經驗，也是最豐富的之一，到今天為止，我們投資接近500億。

我們看過的項目1200多個，有29個項目成功併購，這裏面有24個是我作為買方直接買的，我們的經驗在於我們是一個鏈條非常全的，我們買過土地，買過在建工程，買過已經完工但沒有開業的項目，我們的錢也很多，自有資金、上市公司、REITs資金，我們還得益於凱德的平臺我還在三線城市做過。這是我們在這個領域裏面積累的專業度和經驗，以及背後相對應的資源，以及我們原來華潤、凱德和保德信公司在人才方面的效應。這是我們的優勢。

而併購本身，是非常複雜的，時間很長，影響因素很多，也很敏感，所以，對我們買方來說，很少出來做這樣的生意，我們也不是隻做這個生意，因為時間關係，我就只跟大家交流這一塊。

我們今天只跟大家交流投行業務。這個過程，做大宗交易很難，一年也沒有多少宗的成交，跟土地市場差很遠，交易頻度差很遠，做大宗交易中，任何一個小的細節就會影響交易的成功，可能因為一句話說不好就會影響交易的達成。這是很敏感的過程，這裏面最難的是持有性地產，這個不講了。

未來我們最大的難題，是怎麼變現的問題，怎麼資本化的問題，我們通過REITs，通過資產證券化，資產證券化還是以債的形式為主，還有一個形式是併購，我們的業務，我們希望跟在座各位的合作，我們的定位是把大宗物業變現，這種變現包括了併購，包括了資產證券化，也包括REITs，這都是我們的強項，也是我們未來認為行業的趨勢之一，謝謝大家。