白英華（野村綜研(上海)諮詢有限公司產業諮詢事業部總監）：大家好，我是野村綜研的白英華，我今天會就房地產房地產企業的多元化發展這個主題給國內的企業帶來什麼樣的啓示，以這個為核心內容進行講演。
首先在進入演講之前，我首先簡單介紹一下我們公司，很多同行會問我們野村綜研是什麼樣的公司，可能是個日資背景的公司，是做什麼的。
野村證券是日本最大的證券公司，2008年他收購了雷曼兄弟的投行板塊，我們公司是從野村證券的研究部門分離出來，65年的時候，慢慢發展壯大，最後在日本上市，可以說是日本目前規模最大的一家智庫機構。
本身我們的板塊有一個智庫諮詢板塊和系統集成IT板塊，我們是集智庫諮詢、IT、金融資產為一體的亞洲最大規模的諮詢公司，目前有一萬人的規模。
今天我的主題是講日本，不是因為我們公司是一個日資背景的公司所以講日本。其實看這個圖，剛剛前面的嘉賓也講過REITs的問題，如果看全球的地產行業，首先是看美國，美國很多是從REITs起步的，亞洲我們看這裏排名，前二十名有11家公司是在美國的公司，其他是亞洲，香港、新加坡、日本為主的。
在這裏，不同於歐美的公司，亞洲的這些地產公司主要是以地產開發慢慢成長壯大的。日本的房地產市場相對來說成熟度比較高，尤其是經歷過地產泡沫的過程，破裂以後，他的成長經歷和成熟化過程，對中國企業會有很大的參考價值和借鑑作用，我們今天主要圍繞日本企業的發展和歷程進行一個分享。
談到日本，這個行業會說到泡沫，中國的市場不斷的在研究日本的泡沫會不會到中國來，等等各個層面都有研究。
我們今天不講泡沫，是講這個日本的泡沫發生以後，日本到現在為止，整個市場是受到嚴重的打擊和衝擊。
可以看出，在2005年前後，日本是出現了一些恢復，地價是有一些增長的趨勢，但是08年又迎來了金融危機，他是在非常不好的大環境下來生存的。在這當中，日本企業是如何生存的他有什麼好的可取之處，可以供我們借鑑。
從日本這個圖來看，這是很有意思的圖，我們稍微梳理一下，日本的整個地產公司的歷史，我上面寫的比較嚴格的用詞是“存活”，日本有很多類的開發企業，在建築和地產行業。
比如純粹的地產開發商，類似我們的萬科，包括一些地產的銷售、中介的公司，或者是做一些資產管理，包括運營的公司，他的細分化非常發達，還包括一些建築公司，做一些工程的公司。
從我們日本的歷史來看，就以這些單一的，較為單一的業務為主體的公司，從泡沫以後的幾十年來看，都是面臨很巨大的挑戰，可以說生存的壓力非常大。
我們看這個粉色的生存率，可以說是非常艱難的。企業的生存無非是兩步，第一是能不能在這個環境變化下存活下來，第二步就是在這個存活當中，我無論是在夾縫中生存，還是在什麼樣的環境下生存，能不能讓自己有一個非常好的健康成長，一個比較高的成長，這是我們能做一個成功企業的比較重要的考量。
從日本整個的歷程來看，首先是能否存活，地產行業有基礎施工，還有純開發商，純住宅的開發商，還有一些資產公司，單一的公司存活率是比較低的，有很多公司的確是消失了。
有很多公司在日本已經不存在了。這些公司以外能夠存活下來的，我們觀察下來，他一定是有一個很持有的安定的優質事業，可以給他帶來一定的安定的收益。
在這個存活下來的企業當中，成長停滯或者不斷成長，這是一個比較大的分水嶺，我們的結論是在日本看來，綜合開發商，不是以單一業務作為成長的根基的企業，他是可以獲得較為成功的成長。
其實綜合開發商的成長的因素我們梳理一下，一個是投資風險的大和小，包括投資回報的大和小。他們是如何交叉，如何進行一個平衡和組合的，這是非常重要的。
這裏我們主要抓了三個。首先最左邊的這個，是一個投資回報型，這個簡單說就是我們的住宅銷售，當然以前都是住宅賣掉，現在我們做一些項目也是，我要把它快點回款，這是一個銷售項目，無論是寫字樓還是商業、住宅等等，這個前期投資是需要比較大的，而且回報也是非常快的。
但是，如果銷售不好，比如住宅有庫存的話，消化非常難的問題的話，一定會帶來資金週轉和回收的困難。
第二個，中間這個我們叫做持有租賃型，是我自己持有，我依靠租金來維持一定的平衡，包括我會有一些長期的穩定的收益，但是這個相對時間比較長。
最右邊的是收取費用型，這個在國內是比較少一些的，但是有一些企業也包含這些，比如萬科，他是有自己的物業管理，他目前也開始對外輸出他的物業管理的業務。
但是，很多我們的開發商還是從銷售變成慢慢持有，當然我是想說後面這一塊，就是收費的這個部分，是不是能夠擴大。這個地方是非常大，而且有長期穩定收益的，而且是輕資產的，是非常合適的事業板塊。
下面我們以三井不動產的例子來進行一個說明，他是日本最大的不動產開發商，這邊我們整理了他2015年的營業額的幾個分類，他的銷售的板塊，持有的租賃板塊，包括他的業務管理的收費板塊，基本都是20%到30%，是比較均衡的，還有一些其他的業務板塊。比如他的改造項目、酒店等等，這在其他的業務板塊裏面。
從這裏面來看，還是有一些平衡的，比如他的租賃，一部分是商業，一部分是寫字樓。他會做各種的平衡，因為很難說這個市場未來大的方向是什麼樣的，包括他的住宅銷售，一些產品銷售，也是面向個人和投資者的。
我們看到，其實他的主要開發領域已經從住宅、商業，包括寫字樓，這個基礎的地產行業慢慢拓展到其他的，比如物流板塊，包括資產運營等等，他可以說是一個在日本很有代表性的，非常成功的一個多元化轉型的公司，包括很多業務都是持續穩定的，而不是今天把住宅做大把商業縮小，都是經過了一定的平衡進行業務的取捨。
我們這裏說個例子，是一個地產企業的業務板塊，這是我們以前操作的某一個公司的項目，其實我們覺得一個較為成功的企業，從我們以前的一些業務經驗來說根本還是從他的銷售持有管理三個軸線來看，我們對他本身的業務板塊進行評估，對他整個的資源情況、外部的發展環境等等，在衡量的基礎上，對整個的板塊進行一下預測。
後面的話，當然會對他未來理想化的，收益性比較好的，風險稍微小一點的，從他成長性的維度，從他承擔的風險，包括投資的一些力度也好，等等的條件下進行設定，進行一個理想化的模塊設計。
還有一個是地產的板塊，很多企業，比如說剛剛今天講的這個主題是存量，很多未必是地產企業，比如某某一個大的國有工業製造業企業，在上海的生意，有很多的土地，或者做部分的新轉型，可能會做一些新的養老地產，或者新農業也好，新能源也好等等。
如何把他持有的土地，包括一些持有的寫字樓進行一個更有效率的調整，這是他整個資產的運營，資產板塊裏面的取捨，包括有一部分自己要消化，把一部分用外面的力量，對外進行出租也好，如何進行二次開發，或者轉讓出售，包括他一些閒置的土地，如何進行更有效率的開發。
這個其實無非就是對整個的資產運營進行評估以後做一個資產投資的重組最佳方案。這裏我們從公司整個的發展願景也好，發展的戰略也好，讓他在市場瞄準什麼樣的定位，是做旅遊地產的老大還是做一個住宅運營的老二等等。
我們會對他進行整個的平衡，做一個判斷和取捨，對他做一個比較理想化的資產管理的重組方案的建議。
今天由於時間的關係，我可能講的不是太透徹，各位的資料袋裏面有我們公司的介紹，我們進入地產板塊比較晚，我們和中國地方政府的合作非常多，做一些大的區域開發，包括裏面的一些產業導入非常多。
目前這些年，國內也發現有很多的企業找到我們，也是考量一些整個資產和運營，包括一些更小的好的物業，如何參考日本的發展，包括商業和改造項目，包括一些住宅的改造等等，參考日本的模式。
我今天分享的內容很有限，其實我們公司承擔的領域是非常廣泛的，希望像我開始介紹的那樣，我們可以用外部的資源為國內的企業，包括企業本身開發的項目，來做一些很好的服務，謝謝大家。