陳延彬（中城投資首席研究員）：下面我跟大家首先分享一下我們針對存量時代的房地產投資策略，其實更多的來講，因為投資需要我們把握的是有三個方面，一個是掌握髮展的趨勢，另外是投資的週期很重要，再一個是分析我們所處的階段也很重要。這是我們分析的邏輯。
首先，我們先看一下房地產大的趨勢。我們從2016年的930政策前後，把這個劃分為上下半場，特別是2017年，我們認為是進入了房地產的下半場。房地產上半場，是從87年的第一宗的深圳國有土地的拍賣開始的。房地產市場的上半場的大力發展和快速發展是與98年的房改和03年的確立房地產支柱產業地位。之後房地產伴隨調控，但是總體來講是一個持續上行的週期。
在去年的930政策開始，陸續出臺了一系列的調控政策，特別是進入到2017年以後，這個調控政策是不斷的升級，而且這個調控政策的調控方向和之前也有不同。
區別2011年的限購限貸，目前是七限，除了限購限貸，還限價、限籤、限離等等，這一系列的政策的變化，包括2016年開始的租售並舉第二次住房制度改革，都預示着房地產行業進入到了下半場。
在房地產上半場是以一級土地開發和二級新房開發為主的，在下半場，主力開始向三級的存量房交易和四級存量房市場的出租服務等等。過去未去，未來如來。可以從幾組數據判斷我們目前為什麼說已經開始進入到下半場，進入了存量房的時代。
首先我們可以看一下過去18年的全國市場的銷售量，無論是商業房還是住宅的銷售量，在2016年達到了一個歷史的新高，商品房銷售面積超過15億平米，累計商品住宅過去18年銷售了120億平米，佔所有的存量，包括各類非商品房開發的住宅總量的一半。
第二組數據，我們看看新房和二手房的對比，這是住宅的數據。
從08年開始，北京上海開始進入存量房的時代，最近幾年二手房的交易量快速增長，到2016年，新房的交易額是在十萬億，二手房的交易額6.6萬億，二手房佔總體的交易額的40%。
除了北京、上海、深圳已經率先進入存量房時代，其餘的南京、蘇州等一系列新一線城市、區域中心城市，基本也在陸續進入存量房時代，而且未來更多的中心城市可能會陸續地進入存量房時代。
北京和上海更加典型。從08年開始，二手房的交易量超過一手房，2016年的時候達到了一個比例的峯值，北京和上海的二手房的交易量都超過了70%。北京的二手房的交易量是新房交易量的4.7倍，上海是3.4倍。
所以，無論是從數據反映的市場現狀，還是我們現在整個市場從宏觀到企業發展的特徵，都預示着存量房時代的到來。
存量房時代的到來伴隨着幾個變化，下半場會有什麼特徵呢？
第一，商用崛起，這是區別於自用的，可以是公寓的，也可以是商業地產的租賃。
第二，經營為王，服務為王，需要通過經營深化、內容生產、服務的升級。
第三，資產證券化大有可為。而且通過資產證券化可以實現投資大眾化。
我們看一下對市場的分類。傳統來講，是以住宅市場為主的，從最近幾年開始很多開發商或者投資機構，開始轉向非住宅的市場。在這裏面，我們是有區別的，住宅裏面有自用也有用來租賃和經營的，這是商用，所以我們未來會聚焦在商用的投資。我們再看幾組對比的數據，可以看到現在的發展階段以及未來發展的趨勢。
這是全球房地產企業的排名，全球房地產企業排名前30的，排名第一是650億美元，他的市值是中國最大的兩個房地產商——萬科和中海的市值之和。
這個是我們中國的房地產市值前20，可以看到，主要的還是以傳統的住宅開發商為主，但是未來的發展趨勢可以對比前面那個表，可以看到未來的發展趨勢和空間。
所以從整個的成熟市場的發展來看，REITs成為全球第八大行業部門，REITs資產證券化是未來很重要的發展方向，而且這個空間，從國外成熟的經驗來看，也是比較大的空間。
第三個方面，我們看一下對市場的觀察。首先是針對房地產產業的觀察，有幾個特徵。
第一是分化，主要是城市分化和企業分化。
現在城市分化已經不是一二線和三四線城市的分化，已經是城市羣的核心城市、都市圈與以外城市的分化。企業的分化更明顯，無論是百強的，二十強的，還是十強的，這個門檻在進一步的提升。而且過去我們講的小而美的企業越來越難做，相反集中度越來越高。
另外一個行業已經從過去的住宅的新房開發為主轉向做商業地產和產業地產，做創業園區，以及開始做開發和運營還做服務等等。
最後，在這個過程中伴隨着轉型創新，有些企業可能會在陸續離開房地產行業。所以我們作為投資來講，需要關注的是成長性的窪地，挖掘這個有潛力的城市，挖掘有潛力的業態。甚至不僅是新房市場，還有存量改造提升，通過經營深化提升的機會，我們叫做成長性的窪地，關注城市業態包括片區的組合。
這個是我們的一個判斷，未來的房地產的企業，十強的份額來講，會從目前的20%上升到40%，百強的份額會從45%上升到80%左右。
這個市場觀察，一個是資產荒在貨幣寬鬆的大週期以及房地產的上行期，或者是快速上行期到尾聲的階段，出現了一個資產荒的特徵。主要是大週期時代。
第二個是過度金融化，特別是我們的房地產企業的多重高槓杆，不光是企業融資方面的股票債券的大量發行，還包括我們前期拿地階段，銷售階段，各個階段的高槓杆。
第三個方面是市場的割裂，非公開市場和公開市場的一個市場割裂，這是我們針對房地產投資的一個市場觀察。
基於以上的分析，其實在未來來講，市場分化、企業分化會進一步加劇，在這個分化的過程中，專業機構的優勢會更加的凸顯，未來市場是由開發商、投資商、服務商、運營商共同組成的市場，這裏面的專業機構會更加勝出。
最後，跟大家分享一下我們中城在存量時代的一個投資觀點和策略。
首先，我們在未來的主戰場是聚焦商用不動產投資，關於商用不動產，我們剛才已經給大家做了一個解釋。我們怎麼做呢？
我們通過開發定製、併購整合，還有技術改造等等方式，實現物業在空間價值的最大化，這裏麪包括新房也包括存量物業的市場。
第二個方面，運營，通過經營深化、內容生產，通過我們的運營服務的升級，以投資收益率為核心，提升整個資產的價值。
最後我們通過資產證券化退出，也為投資者未來提供較好的具有穩定收益的投資產品，實現投資的大眾化。
這是我們針對商用不動產投資的邏輯和相應的策略，希望和大家有一定的借鑑，謝謝大家。