劉偉（招商蛇口黨委書記、副總經理）：大家對招商地產比較熟，因為招商地產過去是上市公司，在2015年12月30日，招商蛇口吸收合併招商地產，重組整體上市，這個上市其實是一個全面的轉型，這個模式可以讓大家知道招商蛇口在幹什麼事。

今天介紹四個方面，首先談談蛇口模式的演變：在深圳建市之前就先有了蛇口，1979年有一位老人在中國的南海邊畫了一個圈，這個圈畫的就是蛇口，從此中國的改革開放拉開序幕，當時的招商蛇口就是以港口和臨港工業以及港航物流業為主的區域。

經過38年的演變，大家看到的新蛇口已經完全變成了一個現代的海濱新城，當然它還在不斷地演進之中，所以我們把它的模式叫做“港-區-城”。

蛇口工業區1979年建立，經歷了5次的產業升級和創新發展，在發展的過程當中，招商蛇口不斷地創新，實際上是開發了一種獨特的區域開發模式，或者說產業新城的模式，我們把它叫做蛇口模式。

這個模式就是政府賦予較大的自主權，由一個企業自籌資金，獨立開發、建設、經營、管理。這5次升級，很多熟悉歷史的都比較清楚，1979年改革開放第一炮，到我們引進三來一補的企業，到產業調整、升級，再到引進高科技的企業，以及到現在自貿區背景下的產業升級。

我們把全新的蛇口模式叫做“前港-中區-後城”的模式。我們把產業和城市綜合起來開發，以港口先行，產業園區跟進，再配套城市新區開發，從而實現成片區域的整體發展。這一模式實現了港、產、城聯動，將政府、企業和各類資源協同起來，其內涵是產業的流動和升級，從而把城市盤活。前港是有時間和空間的概念，前面是港口，中間是出口加工區+自貿區，加上後面的產業的升級。

蛇口模式1.0版，這是最開始的時候，實際上就是港口的建設。招商局的港口最開始是我們最大的一筆投資。我們講的1.0版的港口，原來是一些貨運碼頭、散雜貨。現在這個港口已經完成了幾次升級，除了貨品由散雜貨上升為集裝箱為主以外，現在中國最大的郵輪母港也在蛇口誕生了，是一個非常炫的港口，可以說它是中國乃至全世界郵輪中心裏邊最棒的，而且是由企業建設、管理和運營的。

蛇口模式2.0版，蛇口工業區逐步形成，過去都是製造業、加工業。這些工業也經過了廣東的騰籠換鳥，改造前後的影子在蛇口最能觀察到。陸陸續續這些工業都退出了，新的產業已經形成，還有一些舊的廠房，我們把它升級，做一些創意的產業，這也形成了一些新的樣板。

蛇口模式3.0版，此時蛇口已經從30多年前一個偏僻荒蕪的小漁村，發展成為人均GDP超過6萬美元的現代化、國際化、宜居宜業的濱海新城。過去我們那些廠房的產值，每平方米2000塊錢，去年每平方米的產出達到了10萬元。

蛇口模式4.0版，就是現在“前港-中區-後城”的模式，是我們經過38年的摸索，加上招商局在廈門對岸又一個56平方公里的漳州開發區的實踐，總結出的招商局關於產業園區、產業新城發展的新模式。

同時，我們跟隨母公司招商局積極參與國家“一帶一路”戰略，並聚焦招商局開發蛇口總結的“前港-中區-後城”經驗在東非國家吉布提等“一帶一路”沿線國家的複製。可以說，這將進入“蛇口模式4.0”時代。“一帶一路”沿線很多國家目前的狀況和當年的蛇口類似，結合蛇口的經驗，我們因地制宜，在海外直接複製升級版的蛇口模式4.0，同步開發“前港”、“中區”和“後城”。

所謂前港就是這個城市不能是空的，一定得有產業，這樣人們才能待得住，才不會出現鬼城，只有這樣的城市才是可持續的。我們的模式就是一定要把這個區域的人流、物流帶起來，然後才是紮紮實實的讓大家在這兒安居樂業。最終形成“前港-中區-後城”的模式。

現在招商蛇口用這個模式已走向了國內外，通過不同的方式實踐，以及這種實踐的效果，得到了當地老百姓和政府一致的肯定。

今天我們說房地產的萬億時代，其實我覺得過大的規模未必一定是好事，大象會跳舞，但是大象跳舞還是很累的。在中國城鎮化進程當中，對一個在這個行業中奮鬥的企業，我覺得可能要做更多有意義的事，對行業有更大貢獻的事，我覺得這可能是更精彩的。

招商蛇口轉型後，現在是中國領先的城市及園區開發與運營服務商的定位。在城市和園區的開發與運營方面，我們是做這樣的轉型，和過去的純房地產開發發生了根本的變化，成為中國城市升級，包括功能、產品、生活方式和產業服務升級的標兵。

我們的做法是依託產業園區，打造“產網融城一體化”的發展模式，形成社區、園區、郵輪三層業務。招商局的郵輪現在還沒有全面宣傳，我們在中國沿海主要的城市完成了郵輪母港的佈局。我們有了這些沿海的佈局，再加上接下來的郵輪運輸船隊，且是高端旅遊的郵輪，一個非常精彩的產業即將呈現。

我們的做法主要是“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”。轉型發展對每個企業來講都面臨很大的挑戰，在這方面我們除了傳統的社區或者說房地產開發以外，在園區和郵輪方面我們會發力，會為我們的新的競爭力的形成做出新的樣板。

對我們“前港-中區-後城”的再提煉和通用化，我們認為它叫SIDO模式，也就是戰略研究和佈局、產業導入和升級、一二級聯動開發、城市綜合運營。

“前港-中區-後城”模式是招商局的特色，我們經過幾十年的沉澱總結出這套模式。總的來說要想做成功，要有長期的準備，它有一個長週期、回報期較長，有可能在前期會有比較大的投入。回報在後期，如果你耐不住寂寞，可能你這個模式的選擇就會遇到挑戰。

當然，優勢就是我們有完整的體系，也有比較高的門檻，同時綜合開發帶來的豐厚的增值收益，可能比大家都在那兒搶地會好一些。更重要的是，由於在一個城市主控一個區域，它的整體性，“前港-中區-後城”的互動不割裂，就能形成城市與產業的有機運行。

我們積極踐行“一帶一路”、自貿區及雙創的國家戰略，在我們的區域中正在進行這些實踐。蛇口也被國家列為雙創示範基地，中國郵輪旅遊發展實驗區。

我們在全國已經做了十餘個園區，不必圖多，而應圖精、圖好，做得更有特色。根據城市的需求去開展一些從重資產到輕資產的園區。除了全國的園區以外，我們在“一帶一路”沿線國家也有項目落地。

關於合作的探討，請大家記住招商蛇口的名字，選取的是中國改革開放的歷史符號，而不僅限於蛇口這個地理名詞。除了我們在全國40個城市有佈局以外，我們在海外也有很多佈局，可以和合作夥伴一起做更多嘗試。

比如通州臺湖，我們和北京市政府合作，它也將呈現一個非常有特色的精緻城市、田園城鎮的方案。這個面積也很大，接下去還會有一些詳細的規劃，也希望到時候有合作方跟我們一起合作。

還有在湖北蘄春打造招商局大健康產業基地。蘄春是李時珍的故里，現在還是一個貧困縣，招商局對那裏進行產業扶貧，尤其是圍繞大健康來打造產業基地。那裏最有名的就是中草藥，我們將會在那裏打造出我們的大健康產業。