李戰洪（新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁）：今天主要是三個方面，第一是行業生態。剛才大家討論長效機制是什麼，我說10年前我就找到了長效機制，未來10年還是這個長效機制，每年就是這個“抓”字。這是我們政府在過去10年的長效機制，未來10年相信還是這樣的長效機制，這就是以行政手段為優先的長效機制。

這裏我列了一些數據，這是很有內涵的，這裏列的數據分別是1015、2025、5035、10045。1015是10強企業佔全國房地產市場15%的份額，我這裏的數字是取整的，把尾數全部去掉了。從這裏可以看出名堂，最後一個數字是100強房企佔45%的市場份額。

前幾年他們還是佔35%的市場份額，這幾年下來提升到45%，說明市場集中度越來越高，在這種特徵下，中小企業的生存會越來越困難。這個數字是今年最有規律的數據，5035是50強的企業35%的市場份額，2025是20強的企業佔25%的市場份額。

現在的市場集中度越來越高，死亡就越恐怖，這些大企業的份額基本上是以消滅中小開發商獲得的。特別有意思的是，基本上都是大開發商在說市場拐點來了，泡沫來了，叫人家快點走，它自己堅決不退，而是去收購、兼併那些小企業。

我認為未來還是戰國時代，不是春秋時代，春秋時代是追求領土擴張的模式，戰國時代是滅國戰爭。所以剛才說的1015和10045其實就是開展滅國戰爭後面的數據。

在行業生態下，行業趨勢中：倉皇、失措、慌不擇路。很多企業簡單找一個噱頭，對企業華麗包裝，以革命的名義達到不革命的目的，有些企業掛上狗頭，賣出羊肉。我認為房地產這個行業是國家除了壟斷的行業之外最好的行業之一，不管你往哪裏轉，回過頭來看，最好的行業還是房地產。

第二部分，房企ONE WAY。我一直認為老闆能力差，企業才多元化，中國地產企業的發展告訴我們，一致認為房地產拐點來臨，盲目轉型的企業不具備可持續發展能力，也不具備生存能力，你一直覺得沒有拐點，沒有泡沫，這個企業就有希望，以後就不會死。

過去20年中國房地產主要的能力是依靠一種特別突出的企業表現來求生存、謀發展，獲取政府資源、土地資源、政策資源、資金資源、市場資源、合作資源。過去20年的經驗告訴我們，要在中國房地產混下去，一定要獲得一個單項冠軍，在未來10年這一點依然有效。我一直認為在中國的房地產市場裏沒法獲得全能冠軍，大家獲得單項冠軍是很重要的。一定要把自己某一方面做到最強。

只會做一個市場的開發商往往會被優先淘汰，死掉的開發商只做一個市場，就是做房子的銷售市場，只會做一個市場的開發商基本上都被淘汰，你做兩個市場可以兩點一線，做三個市場可以做成立方體。

第三部分，地產加法。同樣是萬億時代，我們說的是房地產的萬億時代，我想到魯迅的一句話“世上本沒有路，走得人多了就成了路”。但是我們逆向思維，世上本來有路，走得人多了就沒有路。在萬億房地產時代下，我們發現了另外一個大蛋糕，就是文教衛市場，和房地產關聯發展，文教衛是關鍵。

新鷗鵬錯過了過去10年規模化發展或者全國化佈局的機會，現在只有100來億的規模，它把所有快速發展的錢拿去辦學校，辦了8所學校，其中有2所大學，回過頭來看，雖然當時有很多坎坷、酸甜苦辣，我們說人間正道是滄桑，雖然新鷗鵬錯過了以規模化為導向的全國化佈局，但是我們卻搶佔了全球佈局的先機，包括我們的教育現在已經有北美、澳洲、亞洲和歐洲教育中心。

這是我們做的佔地2.7平方公里的中國教育產業園。這是中國第一個教育綜合體，我們以前都聽過商業綜合體，以百貨、超市為主力店的綜合體。從某種角度來說，新鷗鵬是在複製七八十年代的青少年宮，把所有的教育集中到一個城裏面來，現在在國外已經有4個項目，在國內正在建的有5個，所以我們三年一飛沖天，三年一鳴驚人，這是我們的發展戰略。

（見PPT）這是我們的其中一個教育城。這是我們的教育產業園，這是新鷗鵬的學校，這個學校也被評為中國馳名商標，現在我們馬上要在美國辦學校。新鷗鵬有世界最大的房地產學院，世界上第一個開辦房地產本科的是沃頓，它有1萬多本科生，我們現在有1萬多本科生。後來瞭解到他們是總共畢業了2萬多畢業生，在校生只有2000多，所以我現在可以說新鷗鵬是世界上最大的房地產本科學院。

這是新鷗鵬的本科學院，在經濟類的學院裏面從第九名上升到第七名。

新鷗鵬主要是三個集團，教育集團、地產集團、產業集團，兩個馳名商標，2016年中國民營企業500強，排名第321位。

新鷗鵬三個階段的產品，我覺得這個思路很重要，有企業產品、城市產品、社會產品，我們一直按照這個思路來走。企業產品就是做開發、建房子。城市產品就是建社區，做服務。我們做社會產品就是建學校，做教育。

新鷗鵬集團主要是做學歷教育，區別於新東方，新東方是做培訓教育，我們的特點是做學歷教育，但是要從進入門檻來說，或者事實來說，做學歷教育的難度遠遠大於培訓教育。新東方在10年前就找我們新鷗鵬談過，現在就想跟我們合作，我們下一步做好學歷教育的同時，培訓教育也是我們的一個重要方向。

本文為作者在2017觀點年度論壇演講實錄 未經本人審閱