主持嘉賓：中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松先生
討論嘉賓：中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮先生；旭輝集團董事長林中先生；保利房地產（集團）股份有限公司副總經理餘英先生
巴曙松：最近一兩週，我發現房地產市場轉的段子有點像當年股市5000—6000點的時候的段子，非常多。現在有一句玩笑話說，現在中國的這些上市公司裏面，利潤能夠在北上廣深買一套房子的不到一半，所以在北京和上海的兩個本地人結婚，這個業務規模基本上相當於兩家上市公司併購。而且說這些房地產中介已經取代中國的上百家證券公司和投行，成為最大的投行，雖然撮合一單，成交額就上千萬。
我看這次的題目深“房地產迴歸與長效機制之問”，我們的文件一說“要建立××”，其實意思就是說現在還沒有。我們說要建立長效機制，說明現在還沒有。
我一直在想一個問題，兩會剛剛勝利結束，怎麼各地都搶着買房子，這些買房人到底擔心什麼呢？都有點恐慌性，站在買房者的角度，站在開發商的角度，站在政府的角度，他們怕什麼呢？為什麼會出現這樣的情況呢？我們先討論這個問題，請陳主任先給我們分享一下。
陳淮：說那麼長的主題詞，其實就一句話，什麼是長效機制。我覺得我們討論房地產長效機制，請金融專家來是個錯誤，尤其請金融專家做主持人就是更大的錯誤。因為長效機制和金融沒什麼關係。我們一些官員和金融專家都以為房地產的長效機制就是利率，就是貨幣供應量、貸款規模，最好給中央領導擱一個水龍頭，我的升息、降息、貸款規模多大，要多大開多大。
什麼叫長效機制呢？第一，是一個長期建設調整過程才能發揮效應的機制。
第二，建好了以後在一個長期過程中發揮效應的機制。這就是中文之妙，聽起來像繞口令，但是有道理。為什麼有那麼多剩女呢？因為“她從前喜歡一個人，現在就喜歡一個人”。
打個比方說，基礎設施、市政管廊、產業結構升級、城市功能區調整，是一天能建成的嗎？這是一個長期過程。但是當它完成以後，這個城市的國際競爭力，居民的福利資源等都會有一個非常大的提高，這就叫長期建設才能完成的事和建設以後在長期中發揮的效用。
有哪些呢？四條：第一，城市結構調整。人們都想去北上廣深。巴博士畫1萬張圖，從2017年畫到3017年它也是這樣，因為北京再加大土地供應，沒有人能憑空造出土地面積來，除了上帝，我估計劉謙也不行。
何況此地非彼地，誰能把北京核心市區擴張了，全中國十幾億人都想住到北京去，無論如何住不下，那怎麼辦？大中小城市均衡發展是出路，讓人們更均衡地分佈在更多的中心城市，讓福利資源、教育資源、就業資源，以及養老資源和很多商業資源更均衡地分佈在各個城市中，這叫長效機制。北京房價為什麼漲？就因為這個短缺，不均衡。調整的第一個長效機制和金融沒關係。
第二，土地制度的改革。土地不是今年、明年的供應量的大和小，而是要讓土地這種基礎要素真正成為市場競爭的、自由配置的、合理的要素。從政府的壟斷供給下解脫出來，從政府的行政性供給手段中解脫出來，這才能夠真的實現房地產市場的健康發展，這叫長效機制，這一條和利率、貨幣供應量、貸款規模也沒關係。
第三，這一點和金融有點關係，把長期依賴於銀行作為貨幣供應者的間接融資轉變為直接融資。這句話說了十幾年，由於銀行這個地位在其中，當人們要改變這個格局的時候，他說那不行，這是我的肥肉。
當一旦出現風險的時候，他說那不行，風險過多的集中在銀行的頭上了。實際上有很多人在不同層次上願意承擔房地產業的風險，比如債券，比如說更大的直接融資，這些事是根本解決房地產業抗風險能力的關鍵，這是長效機制。
第四，風險防範的堤壩。房地產業本來有風險，要有防範風險的堤壩，而不是說不讓風險出現，誰能控制得了地震、海嘯、火山爆發？只能在出現之後，人們有效的、高效率的、事先做好預案的機制下減少災害損失、人員傷亡。長效機制是幹這個的。
比如說明天突然通貨膨脹了，一大批在2014年、2015年、2016年買了房的人怎麼辦，利率上揚，月供翻了一番，你付得起嗎？怎麼對他們實行救助，這叫長效機制。一大批人想炒房子，炒房子的資產配置需求也是正當合理的市場需求，但是我們怎麼把他們從對實物型住宅的需求上引導到虛擬資產上？
比如說房地產價格指數，北上廣深出一個指數，你到市場上炒這個指數，你預期深圳房價漲，你買指數不就行了嗎，別買實物房，這叫長效機制。類似的防波堤還有很多，比如住宅儲蓄銀行，它是讓人們更多的對自己的住房責任承擔起更大的責任，比如說你自願地把你的錢存到巴曙松銀行的住宅儲蓄賬戶中來，政府給你免個人所得稅。但是你唱卡拉OK不行，你必須用於將來的住房消費，人們更自覺地在他的收入中對自己未來的住房負有責任，這些都是長效機制。
什麼叫長效機制，以上四個方面是我們房地產健康發展的短板，這是需要建立的長效機制。
巴曙松：我作為主持人評論三點：第一，陳主任把剛才的5分鐘已經佔用完了，而且這5分鐘講的比剛才15分鐘的實際內容還多。
第二，我原來一直以為是領導們不知道什麼叫長效機制，現在我明白了，他知道，他就是不做。
第三，我補充一個數據來證明房地產市場和金融業強相關。我們把這十幾年貨幣供應量和社會融資總額，和房價、房地產成交、市值，以及跟股市價格做了相關分析發現，中國的股市反而跟貨幣供應量關係還不是很大，反而房地產的關聯度非常大。所以還真的就是跟金融相關。所以下一次你還得請一個搞金融的來主持，我可以不來，但是還得找一個搞金融的來。
陳淮：房地產業和金融的關聯，和房地產業的長效機制和金融的關聯是兩碼事。股市和金融的關聯太大了，股價沒和金融的關聯聯繫起來，但是股價的波動和金融密切的聯繫起來了。
巴曙松：請業界的餘總和林總談談目前的房地產的狀況，怎麼看它的長效機制對我們業界的影響？順便也評論一下陳主任的看法。
林中：中央政府提出來長效機制，希望房地產行業能平穩健康的發展，因為這個行業涉及面很廣，既涉及到經濟又涉及到民生，這個出發點是好的，但是市場並不是能這麼平穩，每年跟GDP同樣的指數增長，可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府來看，房地產問題都不是一個純經濟問題，都是經濟加上政策一起作用的市場，全世界沒有一個是完全市場化的房地產市場。
中國走到現在，房地產面臨着新的問題，我們目前看到一個現狀，就是這個市場分化很厲害，二線城市就分化為四類，有壓力大的，壓力中的，壓力小的，還有沒壓力的，三四線城市也分了三四類，中國已經不能用漲和跌來看，所以我們要分化的調控。
但是在目前這個大的格局看，一線和二線城市其實面臨着很重要的問題是供應短缺，雖然我們現在強力在一線和二線城市打壓需求，大部分的投資需求打壓下去以後，其實它還有自住的剛性需求，這一塊的需求沒辦法被滿足，過一兩年以後，只要政策一放鬆，這種需求連帶的一些投資需求會爆發反彈，又會出現一些情況，一二線城市房價再漲百分之四五十，那是可以看得到的。
這就回到一個很重要的問題，長效機制裏面很重要的，比如說城鎮化政策，我們是想把人口導入到中小城鎮，控制大城市的發展，要控制大城市的絕對人口數量，比如說北京2200萬，上海2600萬，這種數量是不是有一個依據？
因為一個國家的人口分佈不是均衡在國土上，仁厚密度是平均的。我們看日本東京的人口密度和北海道的人口密度差了幾百倍。北海道的人口密度大概一平方公里只有幾十人，東京的仁厚密度在每平方公里大概有幾十萬人。
中國未來的國家的競爭力一定是在大的城市羣形成的帶動的創新的力量、金融的力量、產業轉換的力量，推動中國在世界上的競爭力。所以我們的城鎮化是不是要把人口往中小城市導入？中小城市有很多的土地供應，但是沒有需求。所以我們一邊壓制一二線城市的需求，不增加供應，一邊中小城市要大力去庫存，這個方面其實就是一個長效機制需要去解決的問題。
解決它的供需結構性錯位的問題，背後也涉及到土地的政策，包括陳主任也講18億畝紅線如何來分佈。我們看到上海、北京都沒地，其實你把上海的地圖拉開，上海和蘇州中間有大部分的綠地，那都是基本農田。
巴曙松：你覺得按照陳主任講話說的四個方面的長效機制，房價就能下來嗎？
林中：我覺得有可能，我們的改革是被倒逼的，只有矛盾到比較深刻的時候，這些機制才會出來，日子好過的時候，這些機制都不一定出來。
所以我認為長效機制的推出對整個行業的健康發展是很重要的，但是長效機制的推出涉及的面和利益是比較廣的，我們所有的改革都是倒逼的，只有到某一個時刻，我相信這些機制在可預見的將來一定會出來。
餘英：我非常同意陳主任的觀點，他提的四點是長效機制最主要的四點，當然不限於這四點。
巴曙松：你覺得還有哪些不足，再補充兩條。
餘英：就陳主任給大家說的話留下印象深的，我在他的觀點下再說一點問題，以證明他的觀點是正確的。
因為我是搞城市規劃出身的，這些年國家在推行城鎮化，希望控制特大城市規模，發展中小城市，但實際情況是村到鎮、鎮到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的現象非常嚴重。什麼原因？就是我們的醫療、教育等等資源全在最好的城市裏面，我們都希望能夠在最好的醫院、最好的學校旁邊有一套房子，這個房子能增值，誰佔領了這個房子，誰的增值最好。
那個青山綠水、新鮮空氣的水庫邊上、大湖邊上的房子不值錢。國外也一樣，我到德國去，德國人都往一些大城市走。
現在搞特色小鎮，希望開發商把醫院、學校都帶過去，人們都住在小鎮裏，如果真能做好當然非常好。
另外土地這一塊也是如此，前一段時間有一個謠傳說要放開土地，農民的宅基地可以流轉，我說這是好事，以後郊區的開發商的別墅沒人買了，開發商的別墅賣600萬，我買農民的地蓋個別墅最多100萬，無非開發商的別墅就是多一個會所，但是住別墅的人也不是天天到會所裏去。
到開發商那裏買的別墅可以抵押、銷售，農民地上建的別墅法律不保證，哪天被拆了，所以土地沒放開是不行的，現在只有一家賣地的，開發商就是買地，這一塊的長效機制沒有做到。
政府說它有一個工具箱，裏面有各種政策，隨時拿出來，裏面可能也有這個長效機制，但是目前來看用得比較立竿見影的，比較短的機制用得多一點，而真正的長效機制可能不是說一兩年就能解決的。
前段時間說廣深之爭，說深圳想超廣州，缺的不多，就缺幾個國際一流的學校、國際一流的醫院。這就是很大的缺口，跟北京、上海、廣州相比，深圳這方面確實缺得很大，但是深圳的創新環境很好，所以這一輪房價猛漲。如果深圳再把北上廣的好醫院、好大學、好中學都引進來，深圳的房子就可能不是今天均價十幾萬了，可能均價得20萬了。如果再往深圳集中，這個房價控不住。
但是如果在我們老家有特別好的學校、特別好的醫院，可能我們馬上都去買了。現在誰敢到郊區買房養老？突然得病了還得往廣州拉，路上兩個小時，如果是心臟病發作，十幾分鍾就沒希望了，所以這一級的長效機制非常重要。
當年有一位專家給領導建議說北京市交通堵就是因為有一環、兩環、三環、四環，說北京把環去掉了就不堵了，我覺得是瞎扯。北京為什麼堵？也是城市空間的問題，市政府、中央政府，各部位、央企總部全在中間，每天人往中間去辦事，能不堵嗎？所以現在北京搞了個通州，算是分散了，這就是一個城市結構調整帶來交通的改善。
假設我們在惠州海邊有更好的基礎設施，我相信住在深圳北部的人還不如住在東邊的惠州，但是實際情況不是這樣的，所以我覺得長效機制，可能陳主任說的幾條裏面，對整個結構的調整，減少分化非常有幫助。
現在看到了分化，前年就說分化，去年也說分化，今年的分化更嚴重，前兩年是北京、上海的人口淨流入，這兩年是廣州、深圳的人口淨流入，每年來幾十萬人，這是上了戶口的，還有大部分沒有戶口的，還有流動人口，人員越來越集中，房價越高。分化加劇，一線城市暴漲，這些問題需要一個長效機制來解決。
巴曙松：我聽出來了，你們三位說了房子還是要漲，但是你們聽聽坐在後面那些年輕人的憤怒。
我們從金融的角度還是看數字，現在中國老百姓持有的住宅房地產市值大概270萬億人民幣，還不算今年漲的這一波，這是去年下半年的估算。你們剛才說這一輪調控之後，一旦把限購取消，還要漲百分之三五十。270萬億，每漲10%就是27萬億，27萬億是什麼概念呢？上海證券交易所、深圳證券交易所和香港證券交易所，三個證券交易所所有的上市公司全買下來是70萬億，如果中國的房子漲10%，就能把上交所買下來，再漲10%，把深交所買下來，再漲10%，把港交所買下來。
房子作為資產，它跟其它的資產是有比較的，它就這麼一直漲下去？這是我的第一個疑問。
第二，周邊市場越來越開放，現在我們北上廣深比東京的房子貴，更不需要跟美國比了，我在紐約住了兩年，只要離開曼哈頓島，這個房子跟北京比較真是太便宜了。我們說人多有霧霾，為什麼人多呢？你說醫療條件好，在霧霾那麼重的地方，你說醫療條件好，這也是挺幽默的。
所以我的第二個問題要請教的，房地產這一個資產已經高達270萬億的市值，如果說它繼續漲，跟其它的資產的估值比較越拉越大，跟周邊的其他的經濟體的價格差異越拉越大，我們能不能想一下大概什麼時候是個頭？什麼時候是拐點？
巴曙松：反正也沒有回答我的問題，還是請你們兩位回答一下。
林中：剛才巴教授講中國270萬億的房屋的市值跟交易所的比較，我們沒有做過這個比較，比如說香港房地產市場的市值跟港交所的比較，我認為這個比較並不能代表什麼。
從房地產的趨勢來看，中國的房地產還是會向前，只有具備幾個大的趨勢出現以後，它才會放慢動作，第一個是中國城市化率超過75%了，整個中國大的城市人口的轉移、流動基本上進入一個比較均衡的狀態。第二，中國的GDP進入了一個低速增長期，GDP增長不會超過3%了。
第三，中國的人口的老化程度比較高了，到那個時候中國房地產可能會出現一些調整。
巴曙松：大概什麼時候呢？
林中：我不知道。
巴曙松：總得有一個人回答吧，餘總來回答。
餘英：說到房價這個事，包括國內的資產這麼大，有時候確實牽涉到一些國家的政策，不敢講了，現在人民幣也不讓出境了，以前買國外的房子也還可以每個月刷一下，現在刷不了，我有一些朋友到馬來西亞買房子，就靠刷卡付錢，現在也卡住了。
談到國內國外資產配置這一塊就不太好談，不好說。但是我想強調一點，我一直看好的是沿海這三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武漢、海西）。我認為這些地方在長效機制還沒發揮效應的時候，人還是往這邊集中，哪天長效機制發揮作用了，人們開始回鄉了，在國外也發生過，可能是10年、20年之後。
這個醫院、大學不是10年就能發揮作用的，大家還是往珠三角、長三角跑，振興東北老工業基地，2003年我在瀋陽工作，去振興老工業基地了，2007年我離開瀋陽，我發現自那之後大量的人都離開了東北。
你要說具體的時間，我不是算命先生，但是畢竟說國家的長效機制，應該以10年為一個單位來計算，在10年之內，我還是看好這三個區域的房價。本來不應該說房價，但是大家都很關心，我覺得至少這三大區域的房價不會跌，這是肯定的。能夠通過按揭貸款撬動的，你的錢被你的哥哥姐姐們炒房子發財了，你看到這個例子在你面前，你自己想吧。
巴曙松：本來想條件兩個問題，一個長效機制，最後也是在討論中。再想討論一下房價什麼時候出現拐點，我看回答的也很含糊，可能這就是現在房地產市場面臨的現狀，這個問題還在探索中，還沒有答案。所以我們觀點地產還得不斷地辦下去，不斷地討論下去。