嘉賓主持：中國企業投資協會副會長；中房集團、幸福人壽保險公司前董事長孟曉蘇先生；首都機場地產集團重慶公司副總經理李則林先生
討論嘉賓：金科地產集團股份有限公司總裁特別助理方明富先生；北京城建重慶地產有限公司董事總經理張立新先生；陽光100阿爾勒項目總經理黃緒虎先生；重慶市房地產開發協會祕書長尹嚴全先生；戴德梁行房地產顧問（重慶）有限公司總經理江冰河先生；魔方金服創始人凌駿先生；匯聯金融·匯聯易家西南區域公司重慶事業部總經理心寧先生
孟曉蘇：對重慶房地產和樓市現狀的看法，重慶的土地供應有一個是地票，國務院也去調研，國務院領導同志還想在全國推廣。重慶的地票對於外來人，覺得新鮮，而且可能很有意義。想就這個問題，特別希望請拿地票的重慶企業談一談。
房價的走勢，全國的房價走勢不說，還有一位專門研究房價的大專家黃緒虎，他的建議也被國家採納。房價問題不光是要請黃緒虎談，還要再請有關金融機構的人談。先談談樓市。對於這個樓市最有發言權的是重慶公司和重慶的協會，又是首都機場重慶公司總經理李則林。談重慶的樓市，需要從尹會長講，頭一個題目也就是一刻鐘。
尹嚴全：剛剛主持人談到重慶的樓市情況，應該說，從微觀的層面來看，我市期房銷售均價從2014年下半年開始，即呈現出房價穩定、總體橫向平穩運行的特徵。就今年來講，從二季度開始，樓市出現明顯回暖，重慶房地產開發態勢整體呈現穩中有升。儘管如此，房價在一定程度上與重慶的地位、城市發展質量、發展潛力等應該說還是不匹配的。
但是有一個好處，重慶樓市沒有出現大起大落，而是一個平穩發展的態勢。這在全國省會城市當中是不多見的。應該說是利好，沒有出現大起大落，而是平穩的增長、平穩的發展。這是好事情，我們不希望樓市出現一個大的起落。同時，我們樓市的發展還有潛力。就房價來講，給大家簡要分析一下，我們今年整個樓市出現回暖，二季度的銷售也比一季度出現回暖的跡象。房地產的庫存出現下降。也就是講，今年二季度整個樓市回暖了，銷售也回暖了，庫存量下降了。大家可以判斷，房價再出現下滑的可能性較小，因而未來穩中有升的可能性較大。藉此機會，希望開發企業要堅持走品質發展道路，走綠色小區的開發道路，走低碳節能的道路。這樣，我們房價就更有增長的空間和餘地。
孟曉蘇：北京城建作為一個北京企業，怎麼看重慶的地產形勢？或許你能夠把重慶和北京做一個比較。
張立新：我是今年調到重慶，我是從成都調到重慶市場。我來了幾個月，第一，目前整個政府供地市場已經開始縮減，成交比例量都在上升。按照審批和報批節奏，在下半年就要面市。基於土地供應以及目前整個市場發展趨勢來看，應該說重慶市場的地價以及房價都會有一個上升的趨勢。
北京跟重慶相比，今年北京整個出現高速拿地瘋狂的階段，拿地預期值太高了，而在重慶比較平穩，對於大家預期這部分，可能相對保守，因為是市場的供應量決定的。還有一些局部，現在在九龍坡區有三個項目，這個區域比較平，我們的感受是比較平，甚至我們有的樓盤都在掙扎。這是我們深切的感受，我的判斷是房價肯定會有大的提升。
孟曉蘇：咱們請江總講一下。
江冰河：剛才講重慶這幾年發展非常平穩，房價也非常平穩，平穩是個好事，我覺得一個正常發展的城市，應該不是要大幅度增長，應該是小幅度有一個增長。
我覺得重慶房價應該有一個小幅的增長，為什麼它沒有增長？我們從供應端來看，現在供給結構還是有一些問題，現在好多政府批的地都是在外圍最多，城市中心改造新的地塊還是少，所以在供地這裏應該增加主城區的一些土地。為什麼房價漲不起來？從需求端來看，像主城區有一些銷售非常好，在巴南有些遠郊區量很少，導致我們重慶的房價保持平穩。未來的市場我判斷，應該這個拐點在三五年期間，重慶的機會應該就來了。
我來重慶五年，為什麼重慶的房價一直不漲，成交量非常大，結構是有問題的。還有就是二手房的成交沒有推動一手房的成交，二手房的成交是最平穩的，二手房的成交穩定增長，一定能夠推動一手房快速增長。一線城市的例子就是這樣，二手房激發出來，重慶的房價應該會起來了。
現在我在觀察，有可能我也想下手，重慶下一個機會，應該就在這三五年。
孟曉蘇：重慶的房價大家又期盼它平穩，又說它不漲好，重慶的老百姓也說在重慶買房這麼多年了，老是不漲。咱們這裏有北京房價的專家，談樓市再請一位談就夠了，就是已經進入重慶的魔方凌駿，介紹一下你是怎麼做的？
凌駿：各位都是專家，我們是一家比較創新的公司。現在國家的口號是去庫存，我們有一些不太一樣的看法，我們認為真正的庫存是從一個商品到消費者手上作為一個使用，是一個去庫存的表現。很多一線城市地產，很多是投資客在裏面炒房，投資客的作用是一個渠道商，並不認為把房子賣給投資客是去庫存，只有把房子賣到消費者手上去使用，這才是真正的去庫存。
我們關注租賃市場，我們去面向租賃市場做一個商業模式。我來重慶，可能有4—5年了，重慶的房價非常平穩，我研究了一下重慶租房市場的情況，對比北上廣深，發現重慶的租金價格，其實是遠遠低於北上廣深。以住宅為例，重慶每月每平米的租金價格是在22塊，北京現在已經是80多塊，上海是70多塊，廣州也是近70塊。感覺上海的租金價格很低，實際上除以房價發現北京的房價可能在5萬以上，80除以5大概就是15左右；重慶如果說是22塊除1萬，重慶的租金回報比較高，重慶的房價漲幅較小，租金的價格對於一線城市來看，有很大的優勢。我們認為在重慶做長租市場是有非常大的潛力。
我這次來重慶瞭解了一下重慶房價的情況，他們都想投資，去年年底到今年這段時間裏面，從北京、上海、廣州開始，一波炒房的熱潮。今天我看到一個新聞，成都有一個浙江的土豪拿了9千多萬資金，來成都炒房了。重慶這樣的城市，我個人覺得非常具有投資潛力。投資一方面是房屋的一個購買，另一方面長期租賃也是一種很好的投資方式，長期租賃前面杜總講了地產的投資回報概念，基本上目前投資回報在3—4年，我認為重慶的投資回報可能會更短，我們是加上包租改造的方式。個人覺得目前重慶地產的不管是租賃還是購買都有很大的潛力。
孟曉蘇：這句話上海書記曾經說過，房子不好做，政府做算了，企業做不賺錢。凌駿講重慶做公租房，做租賃，做商品性租賃房，要比一線城市好做。
談了樓市以後，我們關注的是第二個層面叫做地票，重慶的地票進城是在全國領先的。07年清華大學的教授李津葵（音）他提出來的，讓農民全家帶着地票進城。重慶是一個能夠很迅速接受創新理念，並且把它執行的城市。地票使得400萬農民帶着地票進城，一部分農民土地還耕了，另外就是城市的建設。金科在這方面是有實踐的，這個地塊怎麼操作呢？我們更想知道，這個土地指標就不那麼緊張了。
方明富：地票進城在重慶實施了5—6年吧，我們企業通過這種方式獲取了一些土地。方式非常簡單，是國土局下面有一個地票交易中心，這個指標是在農村通過宅基地的整治以後，獲取的整治土地指標，放到了市裏面國土交易中心裏面去，如果我們企業想獲取土地。假如說我現在重慶主城某一個區，看中那塊土地，實際上這個沒有指標。沒有指標就從地票交易所買這個指標。包括在榮昌，當時拿了500畝地，當時國土局沒有這個指標，指標用完了，怎麼辦？就是通過地票交易，獲取了這個土地。就是這樣操作的。
孟曉蘇：這個地票是農民的宅基地？
方明富：就是農村一些耕地之外的土地。
孟曉蘇：一畝地賣20—30萬。
方明富：最先是十幾萬，現在量也少了，2013年那個時候最多，可能上萬畝。現在指標上比較少，現在可能要到30萬一畝。
孟曉蘇：我們再問問尹會長，地票價值是在政府包括村裏面和農民個人，是不是都讓政府拿走了還是分給農民。
尹嚴全：保持重慶房地產持續穩定發展，在這樣一個要求下，就需要一個創新，需要一些改革，我們的地票就是應運而生的，實際上就是一些可以流轉的土地。根據自身土地資源優勢，包括區位優勢，交通優勢等等。這些來決定它的價值，這是一個方面，另外還有一個特點，重慶市房地產市場之所以能夠平穩有序發展，實際上得益於地票交易的改革，有序流轉可利用的土地。
還有一些土地儲備公司，由政府把土地儲備起來，有效調節我們的土地。不會像有些省市無序大量把土地上市，有些企業拿去以後長期沒有開發。我們現在提出為了去庫存，在土地這個拍賣方面，我們有序調控，減少10%左右，實際上也是為了保證拿出的土地就能產生效益，就能開發和銷售，產生價值，保證整個市場有序健康穩定地發展。
孟曉蘇：現在我們需要把重慶地票經驗推廣出去，假如地票不光是重慶農民的地票賣給重慶市政府，而是能夠賣給上海，上海土地指標多少錢？150萬，這樣的話放棄了土地指標的這些村落和農民，就能得到更多資金，如果重慶農民到上海就業，就可以帶着地票進入上海，就可以在上海買一套經濟適用房。國務院有意要推廣重慶的地票經驗，我也是力推要把重慶的地票變成全國流通的地票，如果真是這麼做，我們協會和企業也可以給一些地方介紹介紹，把重慶這方面的改革經驗傳播出去。
最後我們關注的就是房價了。現在對全國的房價議論紛紛，一線城市爆漲，三四線城市漲了嗎？有人說是傳導效應，也有人說房價未來要下降，還有崩盤說，這些方面的恐慌。老百姓信還是不信？有的信他們崩盤說了，信了十多年了，吃大虧了。說原來買套房子，現在只能買一個衛生間了。黃緒虎黃總你來講一講房價理論。
黃緒虎：我不是專家，只是對房價有一點感興趣。房價是一個非常複雜的問題，十年前我選擇了這個題目，一跳進去了以後發現有太多的障礙。先從宏觀上看，中國的經濟在世界範圍都是非常獨特的經濟體，我們目前的現象很難用傳統的古典的經濟學理論進行解釋。幾乎是解釋不通的，很多經濟學家在十年前左右離開中國，說中國要崩盤了。從我現在的體會，中國的GDP已經到了世界第二了，如果用古典的經濟學的理論，就像牛頓的力學理論來解決宏觀問題，牛頓理論是錯的，用日本20年前那樣的案例，來推導中國一定要破滅泡沫，我個人認為是不科學的。包括歐洲跟美國其他差別太大，體量不一樣，一旦經濟的數量級在變化的時候，規律在變化，這是我的一個觀點。
中國跟日本完全不一樣，日本可以說是一個民主化的國家。中國正在走向民主的過程，治理結構不一樣。不是房價本身的問題，是社會問題，是政治問題，是一個社會穩定的問題。我的結論是不可能崩盤。
孟曉蘇：你從理論上研究得夠到位了，日本的事情住建部講了兩個不同，一個叫國情不同，一個叫時代不同，所以中國不會成為日本。有人說德國好，35年不漲反跌，我就找了德國人，為什麼德國跟別的國家不一樣？你們都忘記了兩個合併這件事。這使我們恍然大悟。相當於把上海和青海合併了，一下子房價就跌了。其實我們知道年年在漲，只不過是漲得慢，特別是柏林一般是東德，一邊是西德。所以柏林房價漲得慢是因為拉平了。重慶的房價到底是漲還是不漲，你還沒有回答我，恰好還有一位專家給我們講講重慶的房價到底是漲還是跌？
心寧：首先我先糾正一下，今天劉浩宇先生因故不能前來，由我來講解。前面的幾位專家都說重慶的房價要漲，我也是這樣想的。從今年“一帶一路”政策上來看，尤其像今年成渝高鐵的開通，都會加強重慶與周邊的聯繫，這也進一步促使了之前所提到的農民工進城，農民進城之後也會進一步釋放剛需的住房需求。
從土地供給上來說，今年土地供給其實是從去年開始，就進一步收緊，土地供應量的減少，住房供應量也就減少了，重慶政府對開發商所得稅率以及土地增值稅有了適當的下調。另外還允許了商業用地經審批可以轉變為住宅開發用地。允許商業用房經審批改建為租賃住房，這些都是一些利好的政策。
從另一個數據上來說，我分三個方面，第一從寫字樓方面來說，重慶市寫字樓均值在2.4萬，遠遠低於北上廣5萬多的均值。它具備投資價值寫字樓佔比可能達到23.5%，可供出售的達到4.7%。這種優質物業裏面，可具備這種投資價值佔比只有41.1%，而可供出售的只有7.6%，這麼大的一個差異化的原因，主要因為現在市場上土地的獲取方式，有了很大的變化，現在更多是出現一些併購轉讓的方式，合作的方式。
開發商之間會強強聯合去開發，重慶的開發商更多會迴歸主城區，迴歸核心地段，造成強者很強，弱者愈弱。住宅方面重慶市主要需求還是在剛性需求，以緊湊的兩三房為主，從今年開始改善性住房需求有了進一步增大。既然有改善性的增長，說明很多居民對於這個市場，大家都想改善，肯定房價會有一定的增長空間。
再從一些源頭上來看，地產行業也是一個產業鏈，從煤炭、鋼鐵這些來看，原材料的漲價也會進一步增加，說明這個市場更加活躍了。對重慶地產樓市來說，我覺得是利好的，肯定是穩中會逐步增長，尤其是一些優質核心地段，核心片區的大的開發商品牌物業，肯定是具有較大的投資價值，以及租金回報。
孟曉蘇：現在就請則林總結總結。
李則林：聽了地產界嘉賓們發表了自己的觀點和看法，我感覺到，大家認為重慶人民是幸福的，第二重慶的房價現在來說還是便宜的。
從一個數據上來看，今年重慶市也在控制土地供應，土地供應和成交量低於去年。1—8月份房價在7200—7300元左右，住宅才6900元多，我們集團總部在北京，覺得重慶人民真幸福，他們在北京賣一個小房子，過來可以開奔馳住別墅。杭州、鄭州包括無錫、合肥這些地方在瘋漲，重慶還是控制了自己的節奏。
我們也希望重慶的樓市會越來越好，各位可以各自判斷，根據各自需要去買房。謝謝。
黃緒虎：崩盤論的問題，我們中國整個房價是不均衡的，是有泡沫的。怎麼解決這個泡沫問題？我個人認為就是說，只有讓房價保持合理，只有人民幣貶值，你今年收入1萬塊錢，房價是你的五倍，因為房價不能降，房價一降整個不是老百姓的問題，不是投資者的問題是金融系統問題，所以說房價不能動，後面所有的東西往上漲。不可能一下崩了，大中國就完了。
重慶的觀點我再說一下，重慶的房價一個字，漲！肯定的，沒什麼懷疑的。怎麼漲的問題？我講了三個觀點，房價的動力到底誰在推動？是供應還是需求？供應系統跟需求系統，最重要是宏觀。十多年房價的變化過程當中，實際上是宏觀在決定着房價。
在重慶來說，宏觀力最重要的還是政府，就是領導人的偏好，決定漲幅多高多快。一個是普漲的可能性，還有總價特別高的這塊不會漲幅特別大，因為這幾年中國各行各業收入不好，高收入的減少，所以購買特別高端可能有些問題。大別墅，一千萬兩千萬的別墅，可能漲幅不會特別高，最底價的一部分，底部抬高以後，農民進城有問題了。最重要的漲幅是在改善當中，這樣的比較多。
以前我們專家講，貴的很貴，漲幅大，再一個就是重慶土地供應是開放性的，為什麼漲不了？現在變了，外地人進來了，投資人進來了。高差出現了，要拉平了，外面進來以後在變化了。各位開發商朋友，你設計產品的時候，可能現在就要改變觀點了，不僅僅是滿足重慶人的需求，要滿足投資人的需求。
孟曉蘇：大家從全國講到了重慶，現在我們的論壇結束了，謝謝大家。