主持嘉賓：世聯行西南區域顧問事業部總經理 李璽女士

討論嘉賓：中國企業投資協會副會長；中房集團、幸福人壽保險公司前董事長孟曉蘇先生；重慶市房地產業協會會長莫元春先生；北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹女士

李璽：今天非常激動，有這樣一個機會，跟大家進行這樣一個溝通，因為今年的樓市確實給大家怎麼樣一種感覺呢，叫危機症。在去年下半年到今年已經蔓延到了很多所謂的城市羣，一些重點的城市經濟羣，整個上半年我們統計到，地王大概有400多億成交額，到底是樓市本身房價在助推地價，還是地價在助推房價？這兩者之間到底有什麼樣的關係，有沒有可能緩解呢？想請問一下孟先生。

孟曉蘇：一些部分二線城市房價蠻高，就會有土地需求，我們看到去年供地減少了三分之一，因為減少供了就造成了稀缺。關於房價和地價問題也引發議論，應當說兩者是一個雞與蛋的關係。現在這些高地價會變成推高房價，如果市場上能接受這些高房價，就解放了。說明中國的樓市價格總體是向上，深層包含的問題，是土地制度問題。是現在的供應制度問題，這個問題我們可以進一步研究。

但是我覺得和全國房價地價走到鮮明對比的是重慶的銷量大，而地價平穩。全國都需要擴大土地的供應量的時候，特別是一二線城市，我覺得重慶的經驗值得各地學習。

李璽：中國也是一個政策性的城市，包括這兩個月地王頻出房價陡增，廈門、南京、合肥等城市都紛紛限購了，是否會出現限購又回到以前的循環？也想問一下莫會長，到底這個政策真的能抑制住現在地王頻出，或者是樓市過熱的現象嗎，在你看來樓市過熱是真的熱，還是隻是一個偶然性的一個現象？

莫元春：作為樓市的話，過熱不過熱跟地域有很大的關係。現在主要是一線城市和有些二線城市過熱，三四線城市還是非常冷。重慶我自己認為，正好處於這個交點上，重慶的成交量應該說是全國最大的之一，但是價格非常平穩，它處在一個一二線城市和三四線城市交叉的一個位置。

李璽：兩位領導都不斷在提重慶，有提到健康，包括三四線城市，還是感覺有一些問題的。大家都在期待，重慶這個房價會不會漲，雖然這個問題比較敏感一些，大家覺得重慶這個地方，在重慶這個城市潛力上您怎麼看？重慶的城市環境和城市經濟，現在比較火我們看到的是長三角珠三角，以及環渤海的經濟羣，我們看待西南經濟羣，它們的走勢會怎麼樣？

莫元春：我個人認為的話，重慶的樓價和重慶城市地位，是不相匹配的。重慶的經濟發展很好，重慶的城市地位也比較高，各方面的資源也不錯，但是重慶的樓價一直是不溫不火，為什麼？主要是一個供求關係問題，重慶土地供應量一直很大，但是重慶又是一個本土的市場，以我多年的監測，重慶市以外的人口購房者，只佔15%左右。

剛才我們曉蘇總強調了一下，因地制宜分層施策的問題，重慶對這個問題我個人認為做得很好，在過去國家提出抑制房價過快上漲的時候，重慶就是分層施策，重慶有一些特殊的政策，比如說土地的供應，土地的供應掌握在政府的手裏面。不像有些城市，開發商已經把地買了以後。重慶有幾大公司，比如地產集團，這些土地整治，整治以後再交給政府，政府再進行出讓。這個地在政府的手上。

第二重慶比如房產稅的試點，除上海以外是沒有的。還有抑制房價過快上漲的時候，重慶是不限購的，重慶的公租房都是因地制宜。減少土地的供應量降低開發商融資成本，調整企業增值稅，縮短土地保證金返還的時間等等。比如說車庫不好賣政府出臺一些政策，對商業地產過剩，政府也在出臺商改住的政策，比如三四線城市不好賣，政府也出臺了一些避暑休閒的政策鼓勵，重慶一直按照因地制宜分層施策的要求在做，所以重慶的房價不溫不火一直是這樣的。

李璽：央行也提出了很多對於在金融方面，對於房地產所謂叫抑制泡沫的一些信號，在房地產整個信貸市場上，會出現一個調整。請問一下杜女士，您認為這個政策的出臺，或者是未來現在發出的這個信號，對未來的影響，真的能解決到我們所謂的地王平租的信號，包括抑制房價？這樣的一些政策，能起到緩解的作用嗎？

杜麗虹：首先我想說一下，我覺得雖然說央行說他不願意背這個鍋。但是實際上各種數據來看，寬鬆的貨幣政策，絕對是這輪房價上漲的主導因素，2016年1—8月貨幣供應量M1增長了25點多，過去是15，在過去20年只有09年4萬億下去的時候，貨幣量達到過30多。但是貨幣增了這麼多，但是前8個月的增速只有8%，其他的都是個人的購房貸款，從貸款的結構來看。個人短期消費貸款，信用卡貸款是下降的，企業貸款1—8月是下降了13%。只有個人居民中長期貸款是大幅增長的。增長90%，居民的個人中長期貸款，主要就是房地產貸款，所以這就導致今年前8個月，個人的中長期貸款，在全部貸款中的佔比是從之前的22%，增長到了40%。企業貸款佔比是去年66%下降到了52%。

所以大家可以看到，增加的貨幣其實很顯然，很明顯是通過個人的購房貸款進入到了市場。這也說明央行儘管不想背這個鍋，不管是有意還是無意，確實他在這個裏面發揮了一個很重要的作用。如果央行真的是要縮減這個貸款，他肯定會產生一定負面影響。關鍵的問題是，確實現在央行又不敢，雖然各地都在出臺一些政策，其實很多時候，我們感覺到這個政策好像有點撓癢癢的感覺，政策的力度比大家的預想小很多，經濟面臨着一定的增長壓力，在這種情況下，央行必然要實施寬鬆的貨幣政策，不可能在這個時候加息或者縮減貨幣的供應。寬鬆的貨幣政策是一個必然的趨勢，具體這個錢流向哪裏，可能能夠通過一些具體，來限制向房地產領域流向。它的手段和措施也不是很多，在寬鬆的貨幣政策下，還是必然會有比較大量的貨幣進入到房地產領域，尤其是在其他的實體投資的回報率，目前還是在下降。

房地產重新成為一個保值增值重要投資領域，也使得寬鬆貨幣政策下，必然會有大量的資金流到房地產領域。這個鍋肯定央行是要背的，它也沒有太多的措施可以限制這個資金的流向。所以可能政策會有一定的影響，可能影響沒有他想像的那麼有效。

李璽：最後一個問題想問一下孟先生，在供給側改革裏面，整個樓市的推動，是不是這一波是貨幣的紅利，供給側就是需求側進行改革，到底整個樓市環境，需要以一種什麼樣的外部環境，讓這個樓市更加正常一點？

孟曉蘇：對於今年1季度貨幣突然增加供應，通過低息貸一下子壓低了整個社會的利息率。整個利息率降下來了，怎麼回事兒呢，就是一季度的放水，多少解了地方政府的圍。如果繼續這麼發的話，這種風險轉移到了老百姓的存款，引發金融風險。所以必須得制止，我認為說起來投入還是有正面作用的。及時停止達到一定目的以後就停止，說明在戰術上面還是成功的。

銀行沒有什麼辦法來管理商業銀行的股票，商業銀行現在非常清楚，把資金投向這些製造業，你投什麼？你投向鋼鐵、煤炭、化工全都成為過剩產能，你都收不回來了，他投什麼最合適，老百姓買房是最終消費，因為老百姓買房，房地產商就通過貸款，就把錢收回來了。施工單位就有錢了，再支付給供應商，這樣逐漸傳導到了實體經濟。發揮好貨幣政策的傳導作用，我認為商業銀行的行為無可指責，金融是經濟的血脈，金融適當的傾向於老百姓購房，這是銀行理性的表現。

按照過去的傳統調整思維，房價一上漲就得打壓了，我們現在看到的是各地這種房價上漲的原因是什麼？它和重慶不同就是土地供應太少，這個短期問題不好解決，信貸影響到了產出，現在出問題的往往是限購城市，他們房價上漲，不限購的什麼事都沒有發生，重慶的房價應該再高一點，反而是這樣想。

我們要反思這種限購政策，對於正常的市場行為起到的破壞作用。我認為在未來的發展中，還是要進一步推動改革，發揮市場經濟作用，政府在應當發揮作用是保障，一個是保障房的提供，要適當的提供，把這些學問做好，適當再控制一下金融。現在不光是在研究地產開發的一些技巧，房地產企業都知道，我們更關注的是整個政策走向，房地產政策在住進走向理性，中國的經濟會慢慢好起來，房地產主導產業作用，會進一步在下一個增長過程中，發揮作用。

李璽：謝謝三位嘉賓，地王這個東西，因為供給和需求不停在變化，今天非常感謝三位嘉賓，給到大家的一些啓示。