孟曉蘇：很高興能到重慶來跟大家共同探討改革的問題。剛才莫會長講了，重慶GDP連續十個季度領跑全國，我們知道重慶在很長時間，GDP增量都是第一，現在可以說叫數一數二。美麗的山城過去是晚上看，白天看不好看，現在是白天晚上都好看。特別是重慶的公租房，使得商品房價格漲幅平穩。
中國企業投資協會副會長；中房集團、幸福人壽保險公司前董事長孟曉蘇
取得這些成果我覺得和重慶市的領導人堅定的推進改革有關，重慶從2008年開始，解決了城市用地的難題，全國各地土地指標回籌。解決了農民的收入水平提高，解決了城市化的加快，也解決了農村耕地的增加。改革推動了重慶今天的繁榮。
今天樓市下半場，先談一下樓市上半場，上半場和下半場改革都是主旋律。我們談上半場，從現在開始算，往前算的話1996年房改到現在20年，1996年開始，我有幸擔任了當年由國家建委和國家科委共同舉辦的房改課題組，我擔任主任。這個課題組有一些老領導和大專家的支持和幫助。房改課題經過一年半的研究，包括設計的市場提供商品房，政府提供廉租房，後來叫公租房。
國務院在1998年接受了這個方案，啓動了轟轟烈烈的房改。為什麼當年要啓動房改，源於我們多年的經歷。改革從安徽開始，到全國已經為人們所接受，改革從萬里開始，開放從習仲勳開始。這句話現在也被人們接受，當年這兩位和中央領導同志的改革思路，還影響了我的老同學李克強，當年我們共同從北大畢業的時候，曾經寫了一個口號，成了我們一生的奮鬥目標。在畢業之後，中南海這些改革思路，我們這些年輕人經常在一起研究和探討。在1988年—1990年我們又共同返校，在北京大學讀了碩士研究生，李克強的碩士論文，最早提出了改變城鄉二元結構，這本書《走向繁榮的戰略選擇》，這是我們當年碩士論文匯成了一本書。
這些改革的經歷，使我們能夠把握中國經濟脈絡的走向，所以在1996年中國經濟最低迷的時期，我們開始啓動了改革。後來周總理提出了著名的說法，這些思想的形成，不光來源對中國改革進步的把握，而且還是對國際經驗的學習。我在1996年曾經到美國做訪問學者，美國人的夢，一套住房一輛汽車，我認為中國人發展之後，也會出現中國人的夢，通過房改這個目標實現了，房改使得汽車進入家庭，成功推動中國經濟進行轉型。周總理高興的說，房地產拉動了一百多個產業的發展，這種拉動力應該也來自於國家的經濟理論，叫做主導產業論。
在這種拉動力被普遍認識的情況下，房地產業列為國民經濟主導產業的建議，被國務院接受，國務院的文件裏是叫支柱產業，我認為現在應該叫主導產業，主導產業是西方現在經濟理論和我們現在理論提到的火頭車的作用。這種產業拉動一度被人質疑。從2011年以來，一直內需的調整，一刀切的限購不光是房地產業受到損害，使得相關製造業受到了更大的損害和打擊，當年設想打壓房地產確實振興製造業可笑的做法，很快在實踐中被證明是錯誤的。8個月後開始要淘汰了，所以產業政策這種失誤，在近年又一次體現出來。
在現在這些政策的錯誤領導下，房地產業知道得開發商業地產，現在商業地產過剩，房地產業現在一線城市不好投資，於是都到三四線去，主管部門不斷號召大家你們開發三四線，結果造成了現在的怪象，這不就是錯誤調控的後果嗎？作為房地產的一個資深人士，我在2013年通過一篇長微博，批評了這種現象。他們說我們都不講房地產調控，之後做了調研，提出了關於因地制宜分層施策這樣調宏觀，目前是為了保持房地產的長期平穩發展。
房地產本身是一個滯後，對政策滯後的行業，在2014年和2015年我們看到了，前幾年調控政策的惡果，都是增速。到今年才開始回升。房地產投資增幅下降，投資大約3萬億元，造成銷售增幅下降，減少了銷售額的3.8萬億，這些都是直接損失。相對拉動相關產業就更大了。所以我們看到了，內陸國家統計局統計的40主要製造業，大量的產業出現了產能過剩和下滑，出現了絕對產能過剩和相對產能過剩。
按照總書記說的產能過剩的一，因為銷售下降造成的，產能過剩二是絕對量增加造成的過剩。在這樣的經濟壓力下，中國的經濟就走出了“L”型。是逐漸向下的L型。主導產業和相關產業都下滑，中國的股市好得了嗎？所以股市也在節節下滑，這種情況引發了中央領導人的重視，李克強總理提出了打造雙引擎實現雙中高。他認為創新是好事，厲以寧提出創新需要實踐，創新轉化為產品，不然就會動力不足。他講了之後，我多次呼籲，要重啓拉動經濟的主引擎，否則不管累而且慢。習主書記在經濟工作會議上提出了劃界房地產的政策要求。隨後在政府工作報告上，又明確提出了去庫存。
從去年下半年開始樓市逐漸趨穩，今年出現了冰火兩重天。這種現象逐漸從一線城市傳導到二三線城市。增幅仍然還是低於兩位數，以往都是22，現在只是5點幾，全國的投資包括民間投資都是在下滑，特別是企業購地在全國下滑。所以在這種情況下，我主張不要光被一二線城市的房價看漲遮住我們的眼睛，我們要看全局。
第二樓市下半場供給側改革，習主席在G20會議上講到，已經站在了新的歷史起點上，要義無反顧的推動改革。主要通過什麼改革？他提出了關於國內加強供給側結構性改革。黃市長明確講解了他對供給側改革，對於開放都是供給側改革，他分析了，供給側改革作為三部分改革，一個制度供給、管理供給，第三創新供給。首先制度供給，中國改革開放以來，正是因為改革的制度，所以才使得中國生產力得到了極大提高，而現在我們需要延續上一個房改，推動新一輪房改。而且要惠及全體人民的改革，這種改革將加快農民工進城，讓他們能夠進城居住，改善他們生活條件。
從前年開始，政府通過補貼，企業通過優惠，補貼農民進城買房，特別是鼓勵農民城市居民淘汰的轉讓的二手房。
我們看到中國城鎮化剛剛起步。李克強總理說城鎮化是中國最大的內需。土地是因為制度限制，是有土地而沒有納入到可以供應市場的渠道。現在我們看到了購買力回到市場，因為土地供給的關係，因為房地產生產滯後，房地產本身有一個滯後性，再有一個不可移動性，我們能不能把三線城市變成一二線城市，不可能。土地供給是一個最大問題，我們看到了北京、上海，北京的地價都超過了5萬塊錢一平米。其實解決農民進城，農民進城的時候，農民也要流轉。當年我跟萬里同志講到這個問題的時候，他就明確的提出來，修改法律讓宅基地流動合法。農村承包制開始也是違法的，後來修改了法律不就不違法了嗎？他說的對，然後他說必須這樣。萬里同志說了這句話以後，我和中央一些領導的意見有一些很大區別，但是我在這之前我沒有講過說是萬里同志講的。是農村改革最初的領導人，他要我講的。
按照這個思想，在2007年我在清華大學一次研討會上，我提出了讓農民全家帶着地票進城。很快就能夠在最有改革競爭的城市重慶來推進，解決了城市用地問題，也解決了農村耕地增加的問題。黃市長跟我講，一個農民進入城市，城市只需要一百平方米，而在農村他需要250平方米，農民進入城市以後是能夠多出耕地的，城鎮化從來都是能夠增加耕地。這是一個很重要的制度供給，如果北京上海也能夠實現這個制度，如果重慶的地票能夠流通到北京上海，能不能讓貴州西部的雲南西部的那些農民土地流轉到北京上海？那樣的農民就能夠獲得更好的生活條件，同時也能夠讓城市獲得更多的土地。最近剛剛閉幕的G20會議，就是叫做國家治理，中國人在國家治理上發揮了作用，光是基礎設施建設，就可以創造兩萬億就業機會。當年所推動的中房指數，也是為加強管理提供一個科學數據。
前一段時間下海抓了七個竄逃者，把他前些年上海的限購政策抓出來重說一遍，當年是真事。曾經一段時間促使了離婚潮，為什麼呢？就是為了買房。怎麼會離婚買房，原來這些城市一個家庭只能夠買一套房，屬於買第二套房要首付增加，貸款利息不優惠，第三稅收增加。老百姓一算還是離婚合算。兩個人離婚以後，把房子先過戶到一個人名下，一個人淨身出戶，然後開了單子就能夠買房，就可以享受到這三個優惠，然後買房了再復婚，如此往復循環。我們要反思過去的政策，中國老百姓已經能夠應對這個政策，所以杭州出了調控政策，不拿人家婚姻做遊戲了，就限制外地人買房。中國老百姓通過離婚這種方式，就把你的調控破解了，說明中國人有足夠的智慧，有一句網民說得好，叫敢離婚才叫真愛。
下面講講創新供給，如果房地產業的發展，很多創新就不能夠落地，我們的金融創新，是在創新裏面最有價值的。房改以來我們推動眾多的金融創新。其中包括了住房抵押貸款，是宣傳了三年以後才被接受。怎麼讓老百姓借款買房呢？他就編了一箇中國老太太和美國老太太天堂對話的故事，一下子就把買房的事給推開了，到現在看來是很簡單的一個政策，一個金融創新，當年就推了這麼長時間。金融創新就是我所用13年實踐推動的反向抵押保險。後來曾經通過保監會發過文，在2013年國務院重新啓動老年人住房反向抵押養老保險，幸福人壽率先推出了，現在已經有4個試點城市，有一半是無子女和失獨。有子女的子女也很滿意，因為老人有了錢以後，還是把錢給子女。老人按月給子女錢，就使得老人在子女面前，又覺得自己恢復了他的能力，因此進一步維護了父慈子孝的這種家庭和睦。
最後一個金融創新，就是最近正在一些城市，30萬地方債，形成了108萬的地方資產。還錢是最大的困難，能不能以別的方式，用證券化的方式解決這個問題？這一年我不斷的推動國外的房地產投資信託基金進入中國，讓他從政府的資產落地，因為中國現在只有政府的資產最大，同時政府的債務最大。要調整過來，用市場化的手段積極化解地方債，國務院出了文，投資房地產信託基金，英語叫REITs，把不動產的基金變成收益權，把收益權拿到市場上流通，從而保持對房地產不動產的持有，這樣的一種金融手段和工具。通過從基金向政府收購，和政府整體回租，在全國租回的方式，來解決收益率問題。政府就可以從大量的不動產中解套了，他們可以拿回上百億的資金，這部分資金是用於還債還是新的政府，完全由政府獨立支配。就減少了政府的負債，而這些收益證券，是可以上市流通的。可以上滬市深市。
十年之後保持你的收益率，政府再回購，那個時候我們都知道，就成倍增長了。這樣可以解決國有資產規律，REITs成為一種社會投資，而不再是政府的負債。我們所設計的這個REITs，就是共同資產證券化的最好辦法，這種方式把抵押權混合起來，是我們中國人發明的一個很好的經驗。現在國家在提倡PPP，我們認為不光是增量，應該把存量納入，這樣投資人才更願意投資，政府拿到這些資金，就可以進一步開發，開發以後再傳給REITs。現在REITs試點已在多個省市試點，總理和總書記都很關心重慶，李克強總理講到改革的時候，講到的改革逆水行走不進則退。總書記提出的要求，確保如期全面建成小康社會，建設新生活，建設社會主義，我就講到這裏，謝謝大家。