主持嘉賓：
中房集團理事長、匯力投資基金管理有限公司董事長 孟曉蘇
著名經濟學家 向松祚
對話嘉賓：
著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任 陳淮
交通銀行首席經濟學家 連平
麥格理集團首席中國經濟學家 胡偉俊
中原地產中國大陸區主席 黎明楷
旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席 林中
朗詩集團董事長、朗詩綠色地產有限公司董事局主席 田明
保利地產集團副總兼東南區域董事長 餘英
印力集團董事長兼首席執行官 丁力業
孟曉蘇：今天這個環節叫博鰲觀點夜話，我們是嚴格按照會議要求來做的，讓我跟向松祚主持，本來我想學學陳啓宗，說一句“現在由向松祚主持”就完了，但是向松祚給我說不要這樣，我們還是要遙相呼應。
我們按照會議要求來主持，因為題目很多，我們必須得在領導畫的圈裏跳，今天我看到會的都是聽領導話的，不聽領導話的都沒來。
這次要求我們談的是“改變的力量 中國房地產市場化30年”，我一讀這題我覺得奇怪，怎麼才30年？中國房地產從最早的一批房地產開發企業出現到現在已經有35年了。但是領導說是30年，肯定不會錯，我想想也是對的，市場化30年，這個市場化可以從1987年11月份深圳第一塊土地拍賣開始算，那時候田明還在政府工作。
從1990年上海出臺第一個房改方案，1991年開始又有24個城市被批准了房改方案，當然真正啓動房改的還是1998年的國務院文件，全面啓動了住房制度改革，中國房地產市場化從開始走到現在，進入了市場化大潮，整整30年的時間。
會議主辦方還讓我們談2016年發生的一次史無前例的改變，大家想想什麼事情是今年史無前例的呢？先把這個題目出給大家，這就是回顧過去，同時談談現在，還要展望未來，我們談的就是過去、現在和未來，正好和趙本山的那個小品《昨天、今天、明天》差不多。
題目很寬泛，我就先解解題，今天坐在臺上的有來自政府研究機構的經濟學家，有來自銀行和投行的經濟學家，也有來自開發企業一線的房地產專業人士。我看我們這麼寬的題目，我們就在這個題目裏展開講，下面請向松祚來主持。
向松祚：我認為要談昨天、今天、明天，不管是30年還是35年，最有資格的就是孟總了，所以既然讓我問問題，我這個人比較直率，很尖銳，我就想今天在座的每位嘉賓大家評價一下，中國房地產市場發展的30年，在你們看來最大的成功在哪裏？或者最大的敗筆在哪裏？
毫無疑問今天中國房地產是中國的一個支柱產業，沒有人否認，而且現在全世界來看，全世界最漂亮的房子、最漂亮的酒店、最漂亮的社區差不多都在中國，這是咱們巨大的成就。
但是我們同時也看到大家有很多的擔憂，比如說中國的房地產到底有沒有泡沫，中國的房地產是不是綁架了中國的經濟？這些都是非常尖銳的問題，這個題目雖然很多，但是我覺得我們可以聚焦一點，就是我們這30年，最大的成功在哪裏，或者有沒有敗筆，或者有敗筆的話，敗在哪裏？面向未來這些問題怎麼解決？孟總既然把主持的權力暫時交給我了，我第一個問題就想請你談一談，總共60分鐘，我希望每個人第一輪談2分鐘，孟總你先談，你是最有資格的，你是不是中國第一家房地產公司的老闆？
孟曉蘇：我要談我先從歷史談起，評價問題有很多的專家來談。
第一家房地產公司嚴格來說是在北京誕生的。中國的房地產業是從1980年4月2號鄧小平關於住房問題的一次談話作用起源，接着在1980年的年底就出現了第一批房地產公司，當時叫做北京市住房開發公司，接着又在1981年年初成立了北京城建開發和中國住房開發總公司。那時候的作用就是從原來的自建、聯建改成了統建，叫做綜合開發、配套建設，這個時候才出現了大批的住宅小區。
那個時候建的房子，說是商品化的，其實都是賣給單位了，1992年我到中房的時候，那時候還基本上都是賣給單位，人家來找我買房子，我就問老總經理，我說他要找我買房子，我要問他什麼？那個老總告訴我，你問他，你有指標嗎？我就問，你有指標嗎？他說有指標，我說有多少指標？他說有400萬，我說我給你200萬，這都是老總教我的，砍一刀，那時候房子都是這樣賣的，那時候我們翠微路的房子賣2600塊錢一平米。
向松祚：現在那裏應該有10萬了吧？
孟曉蘇：應該是8萬左右吧。
向松祚：不止，我估計有10萬。
孟曉蘇：我搞房地產的資格還不是很老的，我們的老前輩肖總是我們公司的第一任董事長，也是房地產協會的第一任會長，那是真正的房地產之父。
我是第三任董事長，在我們第二任董事長當時當副董事長的還有一位叫王岐山，他也算是中國房地產業的創始人之一。我就先講講歷史，那時候是發展正常的，沒有泡沫的，但是那時候最大的問題是市場化不夠。後面的事情陳淮會比我講得更精彩。
向松祚：下面請我的大師兄陳淮談一談，你對這30年怎麼評價？你覺得這30年到底怎麼樣？
陳淮：先得說誰不願意房地產市場化，有沒有人反對？很多聲音說毛主席那個時候房子不要錢多好，現在搞了掏空爹孃的錢，老百姓當房奴，市場化是一個極大的罪惡。福利分房不要錢，真有那麼多資源當然好。
實際上，你和房子的距離，比你從銀行貸款買房子的距離，在福利分房的情況下，前者更遠得多。我到90年代初期的時候是中國人民大學破格提拔的副教授，要分一套六七十平米的三居室，必須是夫婦兩個雙教授，48歲可以開始排隊，我估計退休之前是排不上了。
我們走過了這麼一條市場化的路，第一，極大地改變了原有體制下的道路，我們在改革過程中，資源要素的市場化運行要求我們對人的生活必需品，從舊體制下解脫出來，原來的房叫福利分房，現在市場化並行，我們叫保障。
保障和福利的區別在於，福利不一定是生活必需品，它是普惠制的，是人都有，保障指的是自己沒有能力獲取足夠的生活資源的時候，由社會和政府給你提供相應的救助。它有這樣的區別，並不等於說我們這個社會就拋棄了低端羣體。這是一個，極大地使我們的社會從舊體制下解脫出來。
第二，它極大地推動了中國的城市化。我們想不想讓中國成為一流的經濟體？光奧運拿金牌，和老百姓過好日子，中間還是隔着好幾道距離，但是多蓋房子和老百姓過好日子是直接相關的。
第三，它徹底地改變了人人都是無產階級這樣一個社會基礎。無產階級很好，我們孟總就是無產階級革命家，但是我們現在要的是讓越來越多的老百姓有產，這件事是我們社會穩定，經濟繁榮，實現三步走目標，更多的人民羣眾分享發展得好處最關鍵的一步，不是簡單的漲工資、增加收入就能實現的，核心問題是讓大多數人成為有產的中產階級。
第四，我們極大地促進了資源充分優化配置。我當政研中心主任的時候，給國務院主要領導提交的，而且國務院領導非常感興趣，批給建設部一個報告，說既然房地產這麼賺錢，為什麼不由政府辦，而是由這些民營企業家掙錢辦？而且是全國辦一個大開發企業給蓋房子掙錢，這樣多好。
這些人不知道，正是千千萬萬的房地產企業在市場中的搏殺，實際上並不僅僅是造就了老闆掙錢，它是把中國的土地、鋼筋、水泥、各種購買能力、消費供給的諸多資源，在優化的配置着，極大地推動了我們資源的充分優化配置，提高了效率。
我們可以這樣說，把30年的時間，30年所花費的資金，30年的建設力量都交給政府，絕蓋不出剛才孟總說的世界一流的這麼多的酒店、住宅、公用設施，都交給中房，絕蓋不出來，我想這應該是沒有什麼爭議的一個道理。
最後一點，我們這個市場化還極大地推動了產業結構的調整和要素的流動，福利分房下，不僅僅是土地資源的要素流動，而且人的流動也是極大地被束縛住的。一直到90年代中後期的時候，我在國務院發展研究中心工作，都改革開放20年了，你要調走，要把房子交回來，因為這個原因，就不離開了。
這樣很多人就沒辦法發展，崗位和人才之間就沒辦法優化選擇，市場化擺脫了這種生活必需品對人的後顧之憂的束縛。
市場化迄今的成績非常大，剛才向教授問有什麼不足，第一個不足就是我們在市場化的過程中，去福利化的過程中，最開始的時候市場化強、保障化弱，後來不斷加強，這個過程中有一個不平衡。第二，我們在和城鎮化結合的時候，大中小城市發展嚴重失衡，導致了我們一直到2016年還在說分化，三四線城市去庫存去不掉，一線城市又非常火爆。
第三，博鰲房地產論壇說了16年，年年說有泡沫，房地產很危險，其實這其中7到8成的因素是我們的社會從政府官員到專家，到開發商，到老百姓，特別是諸多的媒體，誰都沒經歷過老百姓有產這個社會，對有產這個過程中的負債、風險、資源配置，以及資產的開發，大家都是小學生，所以總怕自己掉到坑裏。
年年說有泡沫，我們的產業發展得越來越壯大，建設能力越來越提高，老百姓的住房改善越來越好，我想這也是一個客觀事實。
市場化最大的不足是，土地和資金這兩個要素至今還遠遠沒市場化。房子的出口端市場化了，房子最重要的依賴的兩個要素還遠沒市場化，利率還控制在政府手裏，政府對市場有所幹預是不可避免的，但是把土地和資金這兩個要素把在政府手裏，比如說政府是土地唯一壟斷的供應者，我們談不到什麼市場化。所以坦率說，30年了，我們這個房地產業是單腿蹦。
向松祚：我覺得陳淮教授已經講得很全了，好的也講了，不足的也講得很清楚了，等一會兒我還有問題接着問。我們還有一位經濟學者連教授，我想請您先等一下，我想先請企業家談一談30年的感受，我還是希望大家聚焦到，除了我們講的市場化取得了巨大的成就，到底我們今天面對的問題和挑戰有沒有？如果有的話在哪裏？
丁力業：30年對我來說挺長的，所以我就講自己的感想。1989年畢業以後去深圳，當時就開始做房地產。在2003年的時候，在深圳做房地產，我們有一個感覺，在寶安拿了一個地，政府說樓面地價700塊錢，基準地價680，我們七算八算，也只能賣3500，把成本除掉，覺得房地產的風險好像很大。
但是現在在深圳所有的還堅持做房地產的朋友，一個項目基本上就有1000個億，所以我覺得這幾年可能是變化太快。也是因為在2003年之前，覺得房地產在深圳不太好做了，所以我們開始做商業地產。
做了十幾年商業地產，只建不賣，現在又覺得商業地產不太好做了，所以這二三十年對我來說好像命都太苦，都是不好做的事情，但是我做了十幾年的地產，特別是這十幾年的商業地產，我覺得現在還是比較好過的時期，只要是專心的去做，將來的前途是比較好的。
向松祚：我正好有一個問題，我看到很多討論說去庫存，這個問題我希望等會兒各位都回答一下，我覺得很困惑，其實我聽到很多房地產的企業家的說法，我聽到陳啓宗先生有一個說法，他說根本沒有什麼去庫存的問題。
中央明確提出三去一降一補，我想這個決策是非常英明的，然後有一個說法說三四線城市去庫存的壓力非常大，二線城市比較大，一線城市基本沒有庫存壓力，特大城市根本就沒有去庫存的事，這是一個說法。第二個說法，中國商業地產的去庫存的壓力要遠遠超過住宅地產，丁總你怎麼看？這個說法對嗎？
丁力業：我覺得商業地產的庫存大主要是一個大概念，現在統計數據說有1.17億平方米或者1.5億平方米的庫存，這個統計數據是包括了很多方面的，比方說辦公室、商業街鋪、百貨公司、集市。
歸納到有規模的購物中心，這個轉化率從目前的水平來看不會到20%，這個轉化率的水平是很低的，國外的商業地產100萬平米，可能裏面有六七十萬平方米是購物中心，在中國並不是。
所以從這個角度來說，購物中心去庫存的壓力並不大，我想陳啓宗先生說的可能是這個方面，購物中心沒有太大的庫存。
但是從我們在全國30多個購物中心來看，目前壓力最大的還是在三四線城市。
向松祚：順便我就請保利的餘董事長聊一聊，我特別想了解這個問題，為什麼中央提出去庫存？好像企業家都覺得不是個事，中央這麼重要的文件提出要去庫存，這是什麼意思？
餘英：庫存是在三四線城市，有些房子蓋了賣不出去，有些地已經交了土地款，還沒蓋房子。當年響應政府號召，要搞城鎮化，很多開發商覺得一線城市的土地太貴了，就轉向三四線，花幾個億就拿了很大的一塊地，這個庫存確實存在，而且量很大，因為現在有很多人想把這些地賣給我們。
一線城市和強二線城市的市中心基本上不存在庫存，今天福州拍了一塊46000每平米的地，也是在市中心的，市中心斷供已經有半年了，沒房子賣，但是在福州周邊的縣城還是有一些庫存，尤其是人的活動半徑比較小，遠一點地方就沒有人買了。
回應剛才這個題目，我覺得中國房地產市場化30年，最大的成就就是因為政府的能力只能修修路、修修橋，蓋一些大公建，真正改變城市面貌的就是開發商。
除了那些公建以外，真正大的建築就是寫字樓、五星級酒店、小區、高爾夫、別墅等等，這都是開發商在做，大家徹底改變了中國的城市面貌。
另外一個，房子商品化以後，就像高考一樣，讓農村的孩子和城裏的孩子站在一個起跑線上，只要你有錢就可以買，不需要票。現在房子也不是買不到，很多地方有房子賣，這是房地產市場化的成就。
如果說到不足的話，我們說中國的房地產做出了最漂亮的園林，最美的造型，但是破壞大自然也是最厲害的，全世界多少山都被我們挖來了，我們到處用豪華裝修，把別人農村的樹砍過來種大樹，我覺得這個對自然的破壞是非常不好的，作為開發商我也自己檢討，我們應該注重環保。
另外一點，如果還有一個失敗的，以前我們叫做房地產，但是現在我們只能自稱為房產公司，我們沒有一級土地整理的能力，也沒有這個權力，如果還把一級土地整理像10年前那樣交給開發商，或者部分交給開發商，我相信我們今天很多人談的房價問題能解決一半。
我們年輕人到農村弄一塊宅基地去蓋房子，蓋一套房子也就20來萬，那個地也沒多少錢，你們都實現了別墅夢，但是你要買我的別墅，沒有300萬你買不着，因為地貴。
向松祚：餘總講的這一點我很有感慨，你講的這個是弊端之一，剛才陳淮大師兄沒有提到。剛才我們頒發的那個十大豪宅獎，我對市場化有一個疑惑，有一次我到南京參加一個會議，然後帶我們參觀一個高檔的住宅，這個高樓的公寓600平米一套，我就在想，中國這麼一個國家，資源非常緊缺，為什麼我們要發展超過400平米、500平米，甚至上千平米的別墅？為什麼國家沒有這個政策來管理這個事情？我到日本去過幾次，日本基本上沒什麼大房子，為什麼中國在這方面沒有限制，這是不是一個市場化的問題？當然這是一個題外話，我想請林總談一談，你可以先談一下市場化30年。
林中：我覺得國家不要干涉產品定位，產品的事情交給市場，市場有需求，他就會蓋這個，市場沒需求，他就不會蓋。
回過頭來說，豪宅是屬於金字塔頂端的少部分人的需求。我們有豪宅，也有中高檔的產品，不同的產品它的理念是不一樣的，我們做的豪宅有四五百平米的，中間有很多的空間，但是在剛需方面，在90平米做小四房，80平米做小三房，因為房價貴了，你要總價控制，一定要把面積做小。
我認為中國在這個方面，我們不應該干涉開發商蓋房子，這個市場一定有人需求200平米的，未來我們還會大量開發20平米、30平米的一房、一房半，因為地價太貴了，你買不起，你只能把他買得起的總價降低，這就是我們要發展的面積，我認為中國的市場化在這一塊做得比較好。
早幾年經常有人講，說富豪榜上怎麼都是房地產商？我說那隻能證明兩個事，第一，房地產行業是對民營企業開放的，我說中國有很多銀行，什麼時候變成了私有的，兩桶油變成了民營的，房地產就在富豪榜上排不上號了，所以說明房地產行業是很開放的。
我是1990年大學畢業就進入房地產，那時候沒有民營房地產企業，全是國有的企業。1993年我們搞房地產的時候，那時候也沒有民營房地產企業，那時候的房地產企業是有名額制的。
向松祚：萬達不是1989年成立的嗎？
林中：那時候也是區屬的集體企業。
孟曉蘇：沒錯，萬達是地方國有企業，後來改制變成了股份制企業。
林中：1993年我們搞房地產的時候也不是民營企業，因為那時候市裏給了指標，組織部、統戰部、宣傳部、委辦局各有一家房地產企業、外貿企業的名額。
1996年才可以註冊民營企業，所以我們1996年就改制了，把那個掛靠的帽子摘了，如果當時不摘，現在就摘不掉了。
所以你看這個行業，現在的變化非常大，中國這30年的房地產市場化發生了翻天覆地的變化。1983年的時候，我父母都是教師，我們家裏才分到了第一套房，三居室，還沒衛生間，也沒煤氣，那時候覺得那個房子已經很好了。
從1998年以後，中國房地產市場的發展是非常迅速的，所以中國現在的產品在過去這二三十年內更新換代是很快的，所以我們最近在看蠻多買房的人是改善的，因為10年前買的房子和現在相比已經相差很多。
把歷史拉長來看，如果用300年來看，從1998年以後的60年，這應該是中國房地產行業最好的60年，其實也完成了一次非常大的變化，就是中國人口的遷移，幾百年來最大規模的人口遷移是在這個時候，通過房地產、通過人口流動來解決。所以中國的房地產取得了非常大的發展，在城市化建設的高速發展期，給很多企業帶來了很多的機會。
同時，這個行業從2008年才成為支柱行業，無論是開發量還是交易的總金額，不管承不承認，房地產保持每年10億平米的銷售面積，8萬億的銷售金額的時候，它對國民經濟的影響非常大，所以無論是行政政策還是金融政策，對這個行業的影響都比較大。所以我一直認為，房地產的調控不應該全靠市場，全世界沒有哪個國家只靠市場，一定是政策和市場一起結合。
目前來看，中國房地產也碰到了新問題，特別是最近這一兩年來大家對未來的不確定性，以及對不穩定性有蠻多的想法，比如說未來國家繼續實行改革開放和市場經濟，在土地市場上有很大的改變空間。
就像今天很多專家提出來的，中國面臨着全國供需結構的不均衡，其實在一線和熱點的二線城市已經沒有庫存了，他們的庫存都在三四個月，已經不夠賣了，而不是有庫存的問題。但是在中國很多的三四線城市，特別是中西部地區，西北、東北的三四線城市，庫存非常可怕，可能5年都賣不完。
我們認為要調整一些土地的政策，對有強烈需求的地方要供地，對那些三四線城市，我有時候跟政府交流，我說你們為什麼還要賣地，你們都沒多少需求。他說沒賣地就沒收入，那可不可以給他們地票，把指標讓給一二線城市，因為你這邊賣了之後房子也賣不出去，一二線城市又沒有房子賣。
在市場發展以後，人口自由移動，我們還要看這些城市的人口總量會發展成什麼樣，我們不能有一個行政命令說人口就要控制在多少，我們的很多城市規劃是滯後於現狀的，所以才會面臨着路剛修好過一兩年就堵了，水源又不夠了，這是我們對人口在自由市場中的流動沒有科學論證導致的，這一系列的問題如果能解決，我相信對中國未來30年房地產市場非常有信心。
向松祚：林總提到了這個話題非常好，過去30年中國房地產市場沒有解決好，未來怎麼解決好我也不知道，就像周其仁講的，感覺一直在調控，但是一直沒有調控到一個好的狀態，未來怎麼調控？
我想請連教授談一談，因為我知道連平教授對調控寫過很多的文章，這個調控是怎麼回事？房地產老在變，稅收政策、金融政策、信貸政策，有沒有辦法在市場中找到一個長期、穩定的政策，其他的就交給市場來做，請連教授談談你的看法。
連平：這個問題我真是答不上來。剛才各位都提到，在幾十年前房地產住宅資源極其的匱乏，到了今天到了什麼狀態，過去是如此的匱乏，上海人有一句話，寧要浦西一張牀，不要浦東一間房。經過這麼多年的發展，居然這個市場現在徹底改變了過去市場供需關係非常緊張，就是供給遠遠跟不上需求的狀態，現在變成了總體來說，是供給大於需求，所以才有了所為的去庫存。
如果說沒有供給大於需求，肯定不需要去庫存，但是現在已經很明確，我們又看到第二個跟市場發展有關的問題，就是整個市場目前出現了一個分化，剛才其實各位也都提到了，就是在一線城市和部分的二線城市，由於供求關係比較緊，該賣的地都賣得差不多了，但是在一線和部分的二線城市，確實城市的居住的環境和各方面條件有很大的改變。
比如說像長三角地區，常州、蘇州、南京都是在上海一小時高鐵範圍內，確實也流失了，在過去不可想像的事情現在都很簡單，比如說上海下班的時候會打個電話，我們就去坐高鐵去蘇州、崑山吃個晚飯，在一小時的範圍內。過去像崑山、蘇州，城市經濟得到飛速發展，規模非常大，這是一個最大的縣和一個最大的二級城市，甚至於比直轄市都要來得厲害，就是因為它跟上海靠得比較近。
現在這個圈子進一步向外擴展，擴展到南京和杭州，所以幾年前在觀察南京和杭州房價的時候，就感覺到跟上海落差太大了。現在在上海市中心稍微能看到一點點水的地方，一開盤就是十三四萬，所以杭州南京肯定會漲。中國的財富集中我覺得趨勢越來越明顯，財富增長的同時，收入兩極分化，部分人羣財富越來越多，它的集中度越來越大。
向松祚：我看到一個說法，說中國房地產特大城市吸一線城市的血，一線城市吸二線城市的血，二線城市吸三四線城市的血，是不是這樣？
連平：我覺得這是城市發展的必然規律，談不上吸血，因為他們在一起，說白了就是共榮共生。我覺得市場的分化和市場供求關係的徹底改變，其實都是市場化的非常典型的特徵。比如說供求關係改變了，我們以前經常批評資本主義生產過剩的危機，資本主義兩個特點，一個是私有制，第二個是市場經濟，其實就是市場經濟的一個具體表現，市場經濟不斷地發展，達到相當的水平之後，通常的情況下就是供大於求。
在今天市場到了兩極分化的狀態，監管怎麼調控呢？我個人也沒做過很好的研究，只是長期以來在對這個事進行琢磨。市場是沒有錯的，但是我們在管理上沒有跟上，沒有針對性，還有在這個過程當中有其它的許多非理性的，甚至是不合法的許多行為，這個市場最終就會走向畸形或者是扭曲。現在我們這個市場中間看到很多問題，比如剛才講到的土地供應的問題，既然一線和個別的二線城市房價漲得如此厲害，為什麼土地制度改革就推不上去呢？在這樣的過程中既然有這樣那樣的問題，為什麼我們的稅收制度的改革在2012、2013年說得很多，結果2014年經濟突然下行，馬上就不談了？
現在又是三年過去了，現在又把這個事提出來說，要推出房產稅，房產的持有成本要提高，所以這不光是一個稅收的問題，主要還是一個管理市場的問題。比如說德國、美國等好多國家在房地產管理方面還是管得不錯的，其中很重要的就是稅收方面發揮了重要的作用，使得房地產的需求總體上定位在一個自住性的需求，而不是把它作為一個投資，這樣這個市場才能夠比較平穩，不至於出現很大的問題，所以我覺得在未來土地制度需要改革，稅收制度以及其它相關的制度都需要改革。
我覺得在中國的房地產市場上，有些事情其實是很好的事情，但就是做不了，比如說房子是按建築面積來進行銷售的，這個建築面積跟它的實際面積之間怎麼來算？誰來解釋？標準是怎麼樣的？這裏面的空間就比較大。但是在大多數的發達國家，基本上都是按照實際面積來計算，就是我住了多少面積，我就買多少面積。這裏面就沒有很多貓膩的東西，像這種事情挺好的，為什麼中國絕大部分的省份全都是按照建築面積來的，只有重慶是按套內面積來計算的。所以我覺得有很多方面的制度，確實是應該朝着集約化、精細化、更合理化的關聯方向來加以推進。
向松祚：其實連教授有很多話題還沒談完，但是我看孟總已經在看錶了，我們今天人均只有6分鐘，下面還有三位老總還沒談，請三位老總說完。
田明：其實我覺得房地產只有15年，因為我下海做房地產只有15年，前面15年我沒關注，聽了一些故事，就跟看歷史一樣，我印象比較深的是後面這15年。
這15年裏面，感覺房地產最大的成就是市場化，中國的房地產是國民經濟的主要經濟部門裏面市場化程度最高的。
舉個例子，中國有一個企業家組織叫阿拉善SEE，這裏面參加企業家環保公益組織的成員，大部分來自房地產。我當時很奇怪，為什麼全是房地產商？它的第一任會長是劉曉光，然後王石、馮侖、任志強等，全是房地產商，中間只有一個來自臺灣的會長是非房地產商。
我當時覺得很奇怪，地產商為什麼話語權那麼強，為什麼那麼張揚？後來發現不是這麼回事，而是因為中國的改革開放這麼多年，各行各業裏面，真正大的部門裏面，房地產是市場化程度最高的，產生一批企業家也正常。
中國的房地產市場化實際上推動了中國改革開放的後半場，前半場是改革開放，然後就靠房地產，房地產讓中國的城鄉面貌發生了很大的變化，市場化功不可沒。
如果說房地產這麼多年最大的遺憾是什麼，我覺得首先是地方政府對房地產高度依賴，現在中央政府對房地產也高度依賴，這種依賴症是最遺憾的地方，這種依賴正在讓中國的社會經濟發展揹負着越來越大的風險。
我覺得現在我們像日本上世紀的80年代末期，日本在上世紀80年代末期，僅僅東京一個城市的房地產市值就超過了美國的全國，美國的人口是3億，東京最多是3000萬，美國當時的人均GDP比日本要高一倍，但是全日本的經濟學家、分析師、地產商們，沒有人認為日本的房地產的繁榮有任何問題，但是最後該有問題的時候還是有問題，日本的資產泡沫破滅，讓日本的經濟下滑了20年，到現在也沒有翻身，它的匯率也受到影響。
我覺得這時候中國的地產行業、中國的經濟學家、中國的學界，包括中國的政府應當警惕房地產的泡沫，地價漲這麼快，房價漲這麼快，地價比房價漲得更快，其它各行各業都投不了了，大部分地區房地產也投不了了，能投的只有少部分的地區，我們都在進行最後的狂歡，這個狂歡不知道還能持續多少年，但是我覺得它很快會破滅，我們要警惕這個風險。
向松祚：田總說得比較嚴重，他說是最後的狂歡。我給你一個角度，我前天才從日本進來，我有一個日本的朋友是在那邊做房地產的，他開車帶我去離東京一個小時車程的地方，那個地方的房子是有花園的，190平米，他們賣的價格是120萬人民幣，是價格最高時期的1/5。
田明：我也去過日本的很多地方，問他們買了房子怎麼樣，能升值嗎？他們說每年要貶1%。
向松祚：下面一個問題是問黎明楷先生，這個市場化是不是最後的狂歡，還是比較美好的？
黎明楷：我是1989年進入房地產這個行業的，我當時對大陸的房地產還不是很瞭解，我是90年代才在大陸做，我做的是比較特別的，是在珠三角拿一些房產去香港賣，等於我是進口商，進了珠三角的房子，所以對其它方面的概念我一點都沒有。可能大家覺得做開發很困難，我做的珠三角這些城市都是小城市，管得很鬆，當時主要是淡水、惠陽那邊，還有就是東莞、中山，那些開工廠的隨便就可以圈一塊地，隨便就可以蓋房了，沒有說一定要有什麼資格才能蓋的，當時蓋了之後也是拿到香港去賣。
從當時的設計來講，我覺得設計還是比較粗糙的，當時請一個設計師給他們設計好，他們看了之後覺得可以，就去找公司建了，所以當時的產品並不是很好。因為香港有錢的人當時也不會買這些房子，賣的對象是香港那些比較窮的人，很多都是住廉租屋的，賣的房子只要比他原來住的廉租屋好一點，他就覺得這個產品不錯，這樣就賣得出去。
這些年產品的升級換代是比較快的，從以前一些比較差的產品，到目前來講，我們現在最好的產品都在中國，中國有很多好的產品，所以我說這幾十年應該也是市場化的力量促進房地產業的發展，對居民的生活條件有很大的改善，如果沒有這個市場化，沒有大家努力去爭奪客戶，去研發新的產品，去改善你的質量，如果還是福利分房，我覺得現在大家還是住破房子，跟30年前好不到哪裏去。所以我覺得房地產這些年對社會很大的一個貢獻就是居住環境的改善，衣食住行，住是其中很重要的一塊，這個住房的改善也是很大的貢獻。
另外開個玩笑講，我們的房地產業造就了大陸很多的富翁，不僅是做房地產開發的，做房地產開發當然很賺錢，其實持有房產的老百姓，他的財富也很多，現在我們看到很多中國人去全世界消費，他們的錢從哪裏來呢？我覺得憑他本身的工資收入，是沒有這麼多人能花得起這麼多的錢在國外消費，但是由於房地產資產的升值，突然很多人就富裕了。就像我們在上海分公司的幾個司機，他們都很有錢，因為他有幾套房，這些房子不是他買的，而是以前拆遷的時候換的，一個司機如果說要平他賺的工資，一個月才幾千塊錢，根本沒有什麼消費能力，但是他分了很多房，所以他現在的消費能力也很高，也可以出國旅遊。所以我想財富的積累，通過房地產的資產升值，對於他們的財富有很大的增加。
當然現在也帶來一個隱患，這個隱患就是有產階級和無產階級之間的財富懸殊越來越大，沒有資產的現在只是乾着急，看着房價一直漲，買不起。有資產的看着房價一直漲，很開心。未來如果貧富懸殊的差距越拉越遠，不僅是泡沫破裂的問題，如果泡沫破裂了還好，又拉平均一點了，如果不破裂，永遠有一批人比一些人富裕太多，未來整個社會的不和諧、矛盾會越來越大，這是我看整個社會的隱患，如果破裂了就好一點，可能大家心理還平衡一點。
向松祚：黎總又談到市場化的另外一個問題，就是財產性收入佔的比重越來越高，與此同時出現了貧富差距的問題，但是這個問題有多嚴重，也是有各種說法的。最後請胡總談一談。
胡偉俊：剛剛孟總說我們要聊一下昨天、今天和明天，剛剛很多大佬都聊了昨天和今天，我想更多講講明天，因為我的職業背景是從資本市場過來的，對資本市場來說，可能明天比昨天和今天更加重要。
我覺得中國房地產最有意思的一點，就是你很難單從房地產本身看房地產，我覺得中國房地產過去十幾年這麼成功，它是和很多因素配合在一塊的，它最後達到了自然界裏面最厲害的一點，就是三個字——正反饋，在股市裏面最厲害的也是正反饋，我們看到中國十幾年前出口起來了，大量的農民從農村到城市，他的收入上去了，收入上去之後，正好政府又壟斷了土地，他可以通過土地拿到很多錢做投資，讓中國的出口競爭力進一步上去，更多的農民進入城市，或者城市原來的居民他的生產力更高，這是一個正反饋，在過去這是非常成功的。
我平時和海外投資者打交道比較多，很多海外投資者覺得中國的房價是有泡沫的，我一直跟他們爭論說，中國是沒有泡沫的。不管是美國還是日本，在你們人生中，你們的收入可以比你們父母的收入翻倍就很不錯了，而他們看到中國房地產價格十幾年上漲那麼多，要照他們國家的經歷，不知道崩盤了多少次。但是在中國，我們看到中國的平均收入在過去15年已經上升了7倍，對於北上廣深或者年輕人的收入可能上升得更多，所以我認為過去是一個比較輝煌的過去，但是我們看未來，我想有幾個東西可以拋出來給大家思考一下。
過去十幾年，中國的人均收入上升了六七倍，房價如果也是上升六七倍，或者更多一些的話，那是可以接受的，就像我們股市，你的股價上升很多，如果你的業績能上來的話，那也是可以接受的。接下來會怎麼樣？我剛才說到了一個正反饋，有很強的一個出口的因素，但是現在我們知道，全球化的趨勢在逆轉，這個出口沒有了，這個怎麼來？
還有一點，剛剛向總也提到了調控，對房地產本身而言，房地產至少是四部分，土地、房屋、人口和資金，房屋是非常市場化的，但是土地、人口流動和資金都不是市場化的，包括中國的社保都是每個地方不一樣的，這些條件的改變都會影響大家的看法，接下來這個遊戲規則就會改變。
甚至另外一方面，我們知道過去十幾年，很多人買房子，是因為大家沒有什麼投資的渠道，我相信接下來大家投資的渠道會越來越多，雖然過去一段時間內，中國資本管制有所加強，但是未來一段時間，我相信老百姓不管是往外投資，或者是國內，有更多的投資渠道，也許房地產投資的功能會慢慢降低。
我們知道中國未來有幾個大的趨勢，像剛剛消費升級、城市羣的形成、服務業的上升等等，這些是幾乎可以確定的，我們看所有的國家，它的收入上升之後，服務業的比重都是上升的，這些東西對房地產有什麼影響？我覺得這些都是非常有意思的問題，值得我們去思考。
向松祚：我覺得幾位談了以後，綜合起來，這30年好像聽下來已經比較清楚了，下面把時間交給孟總來總結。
孟曉蘇：我們一小時講了30年，30年前是什麼情況？從建國到30年前房地產市場化之前，當年的建設部有一個統計，由於城鎮人口增加，但住房沒有建設，多年欠賬，造成了在30年前的時候人均住房面積從解放初期人均4.2平米下降到人均3.7平米，下降了0.5平米。包括前總理溫家寶講，自己當年5口人擠在9平米的房子裏。
房地產市場化30年，這個產業改變了歷史，造成了社會財富的充分湧流，人均居住面積和居住品質的迅速提高，又帶動了相關產業的發展，推動了中國經濟的持續發展，還改變了中國企業的產權結構，大量民營經濟在這個行業施展作為，而且還改變了中國的社會結構，使過去城鎮無產者變成了有房的有產者，這麼多的變化都是市場化帶來的，當然在市場化過程中，必要的政府調控是需要的，但是過度的市場調控就會成為阻礙市場發展的力量。
講到當前的問題，更多的專家關注的就是土地制度改革、財稅制度改革，這些阻礙着市場化進一步發展的問題，這也是中央政治局和最近中央文件明確提出來的，去庫存、補短板，是要以有序推進進城人員市場化來作為主要抓手。
展望未來，目前我就想到了主辦機構給我們出的題目，2016年發生了一件史無前例的事，是什麼史無前例的事呢？就是從去年年底中央要啓動以適應新市民需要為重點的新的住房制度改革，而且最近又推出了關於若干財稅措施，解決脫離土地的農民進城市的財稅政策，這個變化是巨大的。所以剛才我們講到的土地制度、財稅制度改革，需要適應這個發展的需要，一旦7億農民大量的進入城市，他們所需要的這些住宅和基礎設施建設將會持續拉動經濟增長。我看我們對未來的房地產發展，至少是未來20年應當抱有正面的態度和具有一定的信心。
時間到了，我們的討論就到這裏，謝謝大家。