主持嘉賓：

億利金威控股股份有限公司總裁 趙毅

討論嘉賓：

著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任 陳淮

中國人民大學教授、國際貨幣研究所副所長​ 向松祚

首都機場地產集團有限公司董事長 李洪

陽光100中國控股有限公司常務副總裁 範小衝

億達中國控股有限公司執行董事 高煒

路勁地產集團聯席董事 刁露

泰禾集團副總裁 沈力男

旭輝集團副總裁兼北京區域事業部總經理 孔鵬

萬科高端事業部運營總監 高興

五礦（營口）產業園發展有限公司副總經理 張百平

鼎信長城基金董事長 章華

 

趙毅：從去年下半年開始，房地產行業在新常態下承擔了一個歷史重任，密集的、大力度的政策發佈。最終在年底，房地產又承擔起了支柱產業的作用。在全國GDP增速6.9%中，房地產在去年下半年做出了應有的貢獻。

但是最後帶來一個結果是本來希望以去庫存、分類調控為主要目的的政策，到春節前後出現了一線城市房價的暴漲，可能這是根據政策導向的意外收穫，或者說房價到今天為止出現如此大的變化，可能與去年下半年的一些政策有關係。

北上深這三個城市的房價還會漲嗎？問題回答起來我相信並不簡單。為了節省時間，希望各位嘉賓從這幾個方面聚焦一下，首先從政策角度分化與調控在這一輪房價的走向；第二個，從土地共贏角度看看房價的未來；第三個可能這一次房價暴漲與改善性需求；第四個在發展模式方面，在一線城市房價上漲的過程中間，產業地產未來的方向和未來的走向，和房地產的作用。

各位專家請從這四個角度發表一下見解，首先請陳教授。

陳淮：房價會不會漲的問題就跟如同會不會得病一樣，你今天這麼健康，誰敢說以後不得病？百分百的說你還會得病，百分百的說房價會漲，因為沒說多長時間，明天？明年？還是三十年。

第二，在這個週期內是有漲有跌，還是一直漲？這兩個問題說不清楚。大約的說，隨着城市整個格局、整個城鎮化的進程，房價會有越來越明顯的波動週期，這已經是顯而易見的。但是優質城市的資產會越來越貴，這也是符合規律的。

趙毅：分化政策是否達到目標，您怎麼看這個事情？

陳淮：這個目標分為三個層次：從短期看，穩定2016年經濟增長目標，房地產起了很重要的作用。一季度全國的房地產業成交面積比去年同期增長了34%，成交總額增長了54%。

剛才向博士說一季度增長6.7%，和去年同期相比，這個6.7%放在房地產業的目標是非常大。然後活躍市場此前不合時宜的政策，比如政府行政手段過多，不必要的行政手段退出達到了沒有？這些方面都起了很重要的作用。

但是我們對分化估計得不充分，對去庫存估計得過度了。有些庫存不是指望2016年，或者三五年就能賣掉的。去庫存不一定能賣掉，恐怕就是要擱置或者拆了，可能在十年之內人口都達不到這樣的規模。

別把去庫存解釋為一定要賣，媒體喜歡把房價調下來當成政策的目標，老說政策調控變成空調，非得調成買得起就叫達到目標了嗎？

趙毅：好，謝謝。向博士，您提出兩個數據，一個GDP增長最高，貢獻率21%，第二是佔有社會性金融資源41%，我想您可以從經濟專家角度，對房地產提一些個人的見解。

向松祚：剛才演講也說了，我從來沒有否認，至少從量上來說，房地產是中國經濟的一個支柱產業，房地產對中國經濟做出了很大的貢獻，這個無法否認的，這不需要否認。

房地產在過去十多年的狂飆突進，有客觀的必然性和客觀的需求，這也是不可否認的。但是不能因為它是一個支柱產業，或者對中國經濟做出很大貢獻，就認為現在房地產包括這些政策都是對的，或者中國經濟增長就永遠要依靠房地產。

但是我認為今天很多地方政府仍然是這個思維，要穩增長，就把房子搞起來讓大家都買房，把土地搞上去。我認為這裏面隱含了巨大的風險，這個風險未來就是看誰來承擔了。

所以我覺得應該反思這個問題，一個國家的經濟不行了，要穩增長了，總是想到房地產。我認為至少這種思維方式是非常麻煩的，也許還能搞幾年吧，長期是巨大的麻煩。

趙毅：謝謝向教授。其實作為房地產從業人士，我想替房地產從業者說一句話。從2014年以來，房地產轉型應該說是在歷史上做得非常特別的一年，因為客戶的變化，人口基數變化。

所以我也寫了很多文章，把去年2015年定義為房地產業內的客戶元年，就是正因為大家過了很多年的舒服的日子，在日子不好過的時候，大家開始真正琢磨怎麼讓客戶願意買你單，如果房地產做到這一點，我相信就不需要改革。

下面是李總，您在產業地產方面做了很多工作，您能不能在這一塊分享您的觀點。

李洪：這幾年整個房地產行業確實面臨轉型的問題，未來房地產行業我認為應該往專業化、精細化方向發展。首地集團是首都機場集團公司臨空地產業務的運作平臺，我們抓住臨空經濟發展機遇，根據自身條件和優勢選擇做臨空地產，主要圍繞機場周邊做一些項目。

產業地產內容很多，有養老地產的、旅遊地產的、文創的、創客的、孵化器等方方面面，還有主題公園。

做了這幾年，我有幾個觀點：一是產業地產不是誰都能做的。產業地產要考慮的因素非常多，而且涉及到跟政府的關係，所以不是誰都能做的；二是產業地產不是在哪都可以做，或者是很輕易的就能複製的。

例如華夏幸福，可能在固安那個地方搞得很好，在無錫也還幹得不錯，但是搬到瀋陽會是什麼結果？因為產業具有區域選擇性，在這個地方合作很好，但是複製到別的地方去也很難實現。

包括旅遊地產也是同樣的情況，旅遊地產一個比較大的難題就是資源稀缺，但是季節性非常強，任何一個旅遊景點都有這個特點。所以不是說誰都能做，不是哪個地方都能做。

三是產業地產要把商業模式琢磨好。比如這個養老地產，大家都挺看好，未來中國社會老齡化非常嚴重，這種需求非常大。但是養老地產現在感覺到還沒有完全找到一個很好的模式，到底靠什麼賺錢？因為收費太貴可能人就不去了，而且現在中國提倡居家養老為主、社區養老為輔，其次才是機構養老。

趙毅：您對北上深這三個城市的房價？

李洪：個人判斷未來在短期之內會受影響。

趙毅：這個短期是多長時間？

李洪：時間不會太長，三個月之內會受影響。兩個因素：一是調控政策確實影響了需求。比如限購，過去上海由兩年社保一下變成五年社保，兩年之後社保的這些人一下子買不了。

還有貨幣政策，因為房地產在某種意義上講受貨幣政策影響非常大，過去說是穩健實際上是偏松的，相信會恢復到中期，所以說短期會受影響。但是長期因為還是供不應求，這幾個城市已經從一些指標上已經看出來了，明顯是供不應求。

趙毅：謝謝。下一位範總，您是地產界的前輩，您對這個話題有什麼觀點？

範小衝：對於房價，我同意前面的觀點。前面實際上是在暴漲，現在貨幣政策已經有調整，而且本身也在慢慢出現一個盤整。如果沒有出現泡沫的崩潰，這個房價的趨勢在一線城市還是在漲的，因為人口也在漲，資源都在往這邊集中。

實際上我呼籲的就是希望政策要穩定預期，因為房地產是個大投資，而且長週期。但是房企現在搶地王，大量的放地，然後賣的時候又限購又控制，最後就會使得市場的信息形成扭曲，所以比起現在簡單地說房價漲和跌，穩定政策對房地產才是最關鍵的。

高煒：我覺得剛才陳老師還有向教授講得都非常到位了，我們的研究方法肯定不能從過去那種簡單的統計數字和總量來看，分化也好、結構化也好，實際上肯定都是還要針對具體的各個城市的情況來研究。

像北上深這樣的城市是有真實的需求，這個真實的需求是在哪？即使說上海人口已經沒有淨增長，有淨流出了，去看看進來的人是什麼人，走的是什麼人。我們是做園區的，大量的年輕人大學畢業以後都在這三個城市找工作機會，我們隨便建一個園區在北京幾個月內就可能上萬平米，甚至一個企業一下子從一百人發展到五六千人，別的城市根本就沒法兒比。

看看這些年輕人，看看晚上12點以後燈火通明的園區，他們現在是為了他們的預期進行奮鬥的，這就是最真實的需求。深圳也是如此，大城市的就業機會、成長機會以及教育和就醫條件，都是根本的因素。這三個城市一定是長期看好，而且一定是結構化的，最後會使有預期的人、有財力的人留下來，肯定是這樣的一種趨勢。

租房市場也是真實的需求，這些真實的需求是其他城市根本不可比擬的。我最近這一兩年到過太多的二三線城市，大量的控制樓宇，大量的控制房子。這些都是真實的，根本沒有人，沒有人住，就不可能建學校，也不可能建醫療，全是假的。這些大量的土地財政支持的二三四線城市的地方經濟的發展模式已經根本不可為繼。

趙毅：一個經濟學家進行數據分析做了一個判斷，他的觀點是中國人不要把資金都投到海外，比如說紐約、東京這些城市，他判斷十年內，如果從資產價值角度，北上深這三個城市一定是最有價值的城市之一，我個人認同這個觀點。下面是孔鵬先生，您對北京上海包括深圳這三個城市，您的發展策略是基於什麼原因這樣突飛猛進的？

孔鵬：我從業16年，被人問的最多的問題就是北京的房子還會漲嗎？為什麼問這個問題？其實我們的角度不一樣，因為大多數問這個問題的人可能都是有購房的需求，或者已經購房的人，出於釋放自己的需求，或者資產保值的需要。

我特別同意剛才陳教授講的，上漲是一個趨勢，這個趨勢是毋庸置疑的，但是怎麼來把這個趨勢稍微分解一下？

如果簡單來說，一線城市的房地產有一個趨勢，這個趨勢就是叫做總體上漲趨勢不變；第二是短週期，大概三到四年會經歷一個波動，這個波動會是一個短週期；第三個就是在箱體內波動，這個箱體的意思是當漲的多，猛政策就會往下調一調，它是一個政策和市場的互動式；第四個是它的增速已經由加速變為減速，還在增長，但是增速已經過了拐點。所以大概用這幾句話可以把房地產市場的一個整體趨勢大概描摹一下。

在這個背景下，作為一個從業者為什麼要看待漲與不漲？這就是要談結構，其實我們關心的並不是漲不漲，大趨勢肯定會漲，我們關心的是漲幅。

房價的漲幅能不能覆蓋地價的漲幅，能不能考慮通脹，能不能覆蓋其他投資機會的漲幅。原來對於老百姓來說房子是一個好的投資行為。現在再買房子，三年的收益一平化，沒準只有3%、4%，而我們關心的是房價的漲結構是什麼樣的，哪個板塊會漲，是一手漲還是二手漲？哪個業態漲，住宅、酒店、寫字樓、商業這些漲不漲。

所以在這個裏面，作為從業者，在這個大的趨勢下我們還是要做非常多的思考。但是有一點是毋庸置疑的，就是房價會漲。但是前面所有拋出來的問題我想都已經變成挑戰了。基於這個挑戰，作為企業要做很多的應對工作。

趙毅：下面是路勁的聯席董事，您對今天的主題，就是房價或者產業這一塊有什麼見解？

刁露：今天這個主題是說一線城市的房價漲還是不漲。現在定義一線城市就是北上深，一線城市的房價漲不漲，要看大數據，我覺得論房價漲與不漲，首先第一個是看人口流動。

對於一線城市，尤其是北京，大家還都是在往北京走。我們看未來這個大數據，北京其實戶籍人口和流動人口有三千多萬。如果看全球三千多萬的大城市來講，大城市最可比的是東京，東京應該也是三千多萬，這些人為什麼還是聚集在東京？

我覺得這個其實首先要探討這個城市給了大傢什麼樣的資源。像北京，最重要的政治、文化中心，經濟當然也還是比較強的。當然上海現在是華東的金融、經濟中心，深圳毋庸置疑是南方的一個重鎮，一個經濟中心。

所以人口的流動一定是向機會多的地方走，多少年輕人到大城市來工作，即便蝸居在小地方還是要來這個地方。所以對於一線城市來講，人口的流入，人口的導向，在中國是非常明顯的。

其次對企業來講，或者從房價來講，最關注的是成本問題。成本一是土地，土地是開發商面臨的最大的土地成本，蓋房子的成本。還有一個是不斷上漲的人工成本和材料成本。

但是房價不增長，這感覺好像是一個悖論。如果在土地不斷增長的情況下，材料和人工成本不斷增長的情況下，房價怎麼不增長？當然今天探討的就是漲價多與少的問題，這個是值得探討的。對於一線城市來講，房價從長期來講，從大數據來看，從科學觀來講，應該還是要上漲的。

趙毅：剛才刁總說到了土地成本，下面請泰禾的沈總，泰禾的產品在北京是讓人眼前一亮的產品，您如何看待在一線城市改善性需求，您泰禾這一塊如何做這個產品的？

沈力男：首先講泰禾一個明細，我們現在很多總部的工作都在北京，三代以上是農民，我們還是記得自己的出身的。剛才講到院子，其實院子（音）是針對北京高端市場做的這樣一個產品，特別是一千萬到三千萬這樣一個市場，在北京擁有量非常大的，另外一個角度來講北京擁有極大的購買力。北上廣的房價能不能再往前走？

再往前走應該是值得相信的。昨天可能網上傳樂視購買物業，說樂視出手了，是不是房價會降一半了？我聯想到最早房地產業很焦慮的時候，萬科行業大哥走訪互聯網企業，走到雷軍小米的時候，雷軍劈頭就問他，你看房地產能不能以互聯網思維的方式房價降一半？萬科也非常謙虛的說我們要研究這個問題。

其實房地產企業也很謙虛向互聯網企業學習，但是互聯網企業基本都缺乏房地產思維。像北京的地價基本上佔到房價售價的六到七成以上，怎麼可能降到一半。現在聲音要控制特大城市的發展，比如說原來是北京，現在要做成京津冀。泰禾發展離不開中心城市的發展，京津冀是我們的重鎮，長三角的發展以上海為主，我們以廣深為發展核心的珠三角，是我們的一個重要發展區域。

北京再怎麼控人口還是會進來，北京特別特殊。南方可能還有一些選擇，北京其實某種意義上可能是唯一好選擇的一個地方，我們在座的可以做個統計，我估計基本上都是外地人，所以很多人講是不是到北京是為了看病方便，上學方便。

我還是覺得不太認同，主要是發展，除了生存其實就是發展。我們到北京不是為了來看病，北京現在往外趕人，小孩子上學也沒那麼容易，經常都到其他民辦學校去了。其實就是發展，我們在這兒能夠發展。其實就像互聯網企業的BAT一樣，中國整個的城市羣，北京上海深圳就是我們城市裏面的BAT，從這個程度來講我們是可以中長線來看好它。

趙毅：萬科的高總，您對房價這一塊，對這三個一線城市，它的房價發展，您萬科未來產品走向。我也注意到萬科未來也開始出現一些高端產品，您是怎麼看的？

高興：2015年出現了很多高價地，陸陸續續在今年也都會再出現。從銷售的數據上來看，其實2015年全年單價超過十萬塊錢以上的項目已經到了250套以上，這個數據是2014年的10倍。總價超一千萬的這種項目，我們在成交量2015年全年已經到達了三千套以上，這個數據也是同比上漲了超過50%。

所以從這些數據上可以看到，比如說以前所定位的這種高端和頂豪，到現在來看已經不是什麼高不可攀的這種產品了。可能這樣的一個房價在北五環或者東五環，也就能買一個三居室，或者是一個緊湊型的四居。那麼為什麼這麼高的房價還有這麼強的需求量？

更多的是一個強大的市場需求所決定的，總而言之有三點，一個是現在的家庭結構所決定的，現在第二胎的政策釋放，很多人都是以空間需求或者居室的改善，作為最首要的現居條件。還有對於保值和增值方面，在房地產投資渠道來看相對是比較好的。第三是更多的有品質的人願意為更高的品質生活花錢買單。所以從這幾點來看，這種上千萬的產品市場表現能力是非常強的。

說到萬科，萬科北京公司今年也是在遵循這樣的一個市場大環境。我們剛剛推出了最新的兩個產品系，一個是翡翠系，另外一個是大都會系，這兩條產品系。翡翠系定位為城市精英的品質生活。

今年會出兩個項目，第一個在北五環馬上就要在市場上推出，下半年也會推出翡翠長安項目。還有一個是頂豪項目，距離鳥巢不到3公里，佔據城市最核心的這麼一個區域，我們也是會精心去打造一個現在在市場上非常奢華頂豪的產品。

趙毅：下面是一個國企，五礦的張總，您對前面十位嘉賓的觀點，你個人是什麼觀點？

張百平：前面嘉賓都是意見一致，都是漲漲漲。對於聚焦北京來講，我也非常認同，因為從影響房價的幾個基本的市場因素，比如說土地的稀缺性，人口的湧入，貨幣量供應，從這幾點上大家是沒有疑問的。這裏面有點不確定的可能就是政策，所以我的觀點，就是尤其北京的房價，應該就是在打壓中上漲，謝謝。

趙毅：下面是在座的唯一一位基金業的代表，鼎信長城基金董事長章總，剛才很多老闆都說缺錢，實際上在座的絕大部分中小企業今天還會說缺錢，您對這個觀點怎麼看待？

章華：房地產企業是最有錢的企業，現在全世界排名前十的房地產企業基本上被中國佔據了，所以現在不是一個缺錢的問題，現在是錢往哪投的問題。剛才大家都是清一色的說房價一路漲。過去十幾年下來，其實有兩個觀點，經濟學家像陳淮和向松祚這兩位師兄，都一路認為一線城市價格是需要向上走的。

現在的問題也不再是說一線城市漲不漲的問題了，是漲多少的問題。近期土地拍出來，麪粉和麪包一樣貴，所以如果說漲的幅度小了，可能在座的開發商都會虧錢。中國房地產一百強有三十家我們是他們的股東，他們始終認為機會一直在，我們始終有顧慮。

這個顧慮站在兩個角度，一個角度其實是房地產市場還是與整個經濟形勢和貨幣緊密相關的。過去GDP從一萬億幹到十萬億美金，貨幣MR從1992年的1.54萬億幹到現在的一百多億，走到現在還有這麼大的一個幅度嗎？很明顯是沒有了，所以我們不太可能再賭這一波大趨勢。仍然說每一年經濟貨幣有兩位數以上的增長，其實這個基礎是沒有了，不能有過高的一個預期。

但是錢仍然是往一線來聚，國際上那些最大的城市，巴黎、倫敦，其實北京上海的房價跟他們比已經不低了，甚至我們比他們還要高，所以從這個意義上來講，站在國際上來比較，我認為大漲的概率是沒有了，投資還是需要謹慎。

趙毅：謝謝張總，其實今天這個話題不應該成為話題，房價漲與跌是一個正常的經濟現象，過去看漲或者看跌都不是一個正常的經濟學觀點。

所以從資源集聚、集中這個角度來看，13億人口只有3個一線城市，它的資源是其他城市或者全球範圍內極少出現的一個現象，所以無論從消費者自用的角度，或者改善與需求角度，或者從教育各方面角度，甚至從投資角度，長週期的這個收益是必然存在的。

無非就是未來的收益不像十年前可能一夜之間資產暴漲。所以只要有這一點的認識，從投資角度，從自住角度，一線城市的房價總體向上走，這是一個不容忽視的正常規律，沒必要把它看得太嚴重。所以非常感謝各位嘉賓的分享，也希望大家能在下午的會議中，吸收更多更有價值的一些觀點，謝謝大家，也謝謝各位嘉賓！