黎明楷（中原集團中國大陸區主席）：我講的是中國地產的發展與機會，這個會比較理論一點，因為都是關於城市發展方面的一些問題。

在全國，有一些特別的地方可以說一下，我們看一些核心城市對於周邊的影響是什麼？基本上有兩個不同的影響。比如某一些地區，影響是一個虹吸的效應，就是這個城市的城市化率高，反而周邊的一些城市化率就低，資源都被它吸走了。

另外一個效應是外溢效應，就是這個城市變好了，周邊的城市也好。所以以此來看，一個城市的不同發展階段，會影響本身城市化率，當然也可以根據房地產市場的變化看出來。

有一個比較特別的現象，除了沿海城市可以看到城市化率高，東北城市化率也很高。大家都知道東北好像不大行，但是城市化率是高的，所以我們不能說城市化率高的城市房地產市場一定也是好的。

東北的城市化率高，因為是工業化最早的地方，以前工業都在東北，所以那邊工人多，農民相對少，所以城市化率就會相對高一點。

說完城市化率，說一下房價。沿海城市的房價比較高，一個是在長三角，一個是在珠三角，還有就是京津冀，這些區域相對全國來說樓價是偏高的。中西部地區成渝片區樓價相對高一點，其他周邊的樓價相對比較低。

因為我要講機遇，講機遇不能老是說一線城市。曾經有一段時間，我覺得中國的房價趨向還是比較有趣的，大家都說三四線城市發展很好，所以全都撲向三四線城市，導致現在要去庫存。

後來也有一段時間說三四線不成了，要回歸一線，但其實一線城市一方面成本很高，利潤很低，另一方面機會也少了，想買地也沒有地可以買。所以從發展來看，有些二三線城市還是可以發展的。

5月11日，李克強主持國務院常務會議，通過《長江三角洲發展規劃》，指出發揮上海中心城市作用，推進南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波等都市圈同城化發展。在十三五也提出19個城市羣，其中包括京津冀、長三角、珠三角、成渝這些地方。

未來有哪些城市羣周邊的發展機會比較大，有哪些機會比較少？就城市羣的佈局來說，不止是核心城市，包括周邊其實還有一些機會。但如果有一些是孤零零的，交通又連不上的城市，這些未來的發展空間就會比較低。

看一下海外城市羣的發展經驗，海外現在叫六大城市羣，這些都是跟房地產市場有關係，其實並不見得完全跟經濟有關係，房價市場都是相對高一點的。

美國有兩個，一個是東北部，大西洋沿岸的這一部分，還有五大湖周邊的也是一個城市帶。在美國有兩個比較集中的城市帶，房價都是相對比其他地區要高。日本集中在東京、橫濱，價格也是相對較高的。

中國主要就是我們現在看的幾個城市羣，體量規模比較大的還是在長三角。其實長三角整體的體量比珠三角大很多，所以長三角城市羣未來的空間應該是不少。

歐洲主要是在英國，英國整體發展比較均衡，倫敦附近城市羣不錯；歐洲大陸是巴黎、法國那邊，其他的地方包括了德國。

其他國家的城市羣都是以一百年、幾十年發展而來的，大陸的發展相對比較快，速度比較高。

第一，人口流入一些核心的城市。城市出來了慢慢吸引周邊的人口流進這個城市；第二，城市因為人口流入，生活需求比較高，變成有一些人外流，慢慢帶動大城市的郊區發展，還可以延伸到其他的城市；第三，慢慢形成城市羣，城市羣就是一個核心城市還帶動了周邊的幾個城市；第四，外溢效應。

大陸有五個片區，以成渝片區跟中西部來看，基本上還是處於第一個階段到第二個階段左右，還沒有形成一個很重要的城市羣，主要的發展都是在城市本身。成都、重慶的發展是不錯的，但是對於周邊的影響並不是帶動性的\外溢型的，還有一個虹吸的作用，就是把周邊的資源吸進去，沒有對周邊的城市帶來好處。

有哪些是開始形成第三到第四階段？主要是長三角跟珠三角這兩個地方，基本上已經開始形成城市羣，進入了這個階段以後，房地產會有一些特徵，一是新建住宅會減少，已經沒有多少新的地了，市場是以存量交易為主的。

寫字樓跟商業方面的新增供應主要都是以存量房的改造為主，也不是靠新建出來的，只是把舊的一些項目通過併購，然後再改造提升。

三是住宅租賃市場更加活躍，因為在城市羣裏面一個比較大的特徵就是房價比較高。一般一個城市當中，大多中低層的人員買不起房，就導致租賃市場會偏向活躍，所以現在有一些資產管理公司出現了，因為租賃市場方面有這樣的需求存在。

另外，商業地產的模式其實也逐步會過渡，由以前蓋了就賣的形式變成持有。因為城市羣成熟之後，土地比較稀缺，賣了就沒有了，有錢的、有能力的會盡量把這些資產保留。

未來圍繞着這些存量房持有，一些服務會增加。海外的城市羣發展大概是這樣子的，目前大陸應該只有長三角跟珠三角具備現在這個特徵。

有些中心城市周邊的二三線城市，其實表現確實不錯，從幾個方面來講：

第一，庫存。庫存消化週期都不長，有部分城市比城市羣裏面的核心城市指標更漂亮。比如說南京，如果用這個來算，過去幾個月可能成交量暴漲。

可以看到，這些二線城市其實基本上不存在什麼去庫存的問題，而且二手房的成交佔比也慢慢在追上來，南京、杭州、寧波這些城市的房地產市場是相對比較健康的。

分化已經開始了，某些二三線城市表現很不錯，房價漲幅除了上海還有一些比較亮麗的，這些城市的潛力相當不錯。

第二，人口。人口對於房價是很重要的，很多我們所說的二三線城市，儘管現在看起來有一些問題，但是實際上以人口方面來看，未來前景應該還是可以的。

放開二胎也會對這些二三線人口的變化有一些幫助，對於一些二三線城市，尤其是中西部的城市，生育率基本上還算是不錯的，未來人口也會增加。

當然有一點也要注意，雖然生育的人口可能增加，但是不排除這些人成年之後，有可能會外流到一線城市羣裏，所以並不是生育多了就一定好。

我們現在講“一帶一路”，還有高鐵大戰略，會發現有幾個經濟帶在未來是可以持續看好的。這裏除了我們比較熟悉的京津冀，還有上海。“一帶一路”影響下的經濟帶，未來也是應該有不錯的發展前景。

我們未來去判斷一些城市有哪些發展的空間，房地產方面有什麼機遇，看的就是能不能合在一起，如果這個城市在城市羣裏有好的功能發揮，未來的發展前景就會更好。

合羣則興，離羣則衰。一個城市離開了城市羣就組不成團，未來的發展空間就可能會差一點。