陳淮（著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任）：特別聲明一下，一線城市沒有什麼分化。分化的具體表現可以分為幾個方面，第一個分化是一線和三四線城市的分化。我們可以看到今年一季度和二季度的前半部分，一線城市成交量迅速放大，包括二手房市場，而三四線城市的去庫存進展不理想。
第二個分化是二線城市內部明顯的分化，比如南京、合肥、蘇州、杭州、廈門這些城市相對地在一線城市之後有一個火爆期。例如天津作為直轄市，最近房地產業十分活躍，這表明二線城市的擴展明顯增加。但80%的省會級及重要的城市並沒有多大的供給，比如長沙仍然供大於求，還有東北三省的省會，哈爾濱、瀋陽、長春。
第三個分化是成交量的市場、成交額的市場，和開發商儲備土地的增量相比較明顯分化。如果說一線城市和二線城市表現有區別的話，就是在過去二季度以來，漲價最厲害的城市，如北京、上海、深圳等，土地成交寥寥無幾。
說地王頻出是不對的，一線城市根本就沒出地王，幾乎沒有多少大開發商拿地，拿地多的是二線當中的少部分，就是剛才說到的南京、合肥、蘇州等這些地方。
這才是分化，沒有什麼一線城市的分化，一線城市沒什麼分化，基本是同步進退的。
一線城市上也算不上什麼調控，春節前後一線城市的成交量和價格突然出現了異動，實際上有兩個主要的因素，一是沉寂了幾年的被壓抑的改善性需求突然爆發，第二是由此帶出的一種恐慌性需求加入。
所以在一段時間內，甚至兩三個星期內，會出現價格不斷跳漲的現象。例如二手房市場，明天簽約的房子，儘管今天談好，但是到了明天價格又漲了。
其實這是很正常的，我們也別把這個異動看得太過了。因為在上海、北京這樣大的城市存量和總資源量中，三兩個月的成交量所佔比重是很微不足道的，在經濟學中也僅僅是個沒有多大意義的邊際價格。
一萬個人裏面有一個人一頓吃十個饅頭，說明不了大家有多大的飯量。當時我們就判斷，這些一線城市將會得到調控，因為隨着這些改善性需求的逐步釋放，增速會有所放緩。
我們在解讀一線城市這些政策時，務必注意到整個房地產領域面對的政策形勢其實沒有多大的變化。2016年房地產業所面臨的政策可以分為三個層面：第一，政策的目的並非限制房地產業發展，也並非通過限制開發商去調控房地產，而是為了維持國民經濟短期穩定的運行。
比如說貨幣政策、財政政策的一些調整，再比如說去庫存、去槓桿，這是和我們面對2016年經濟增速下行以及物價水平低迷可能出現通貨緊縮密切相關的，同時還和十三五規劃開局積極穩妥走向城鎮化，走上健康發展之路密切相關的。
但是毫無疑問，貨幣政策使得財務成本降低，加上降低利率的影響，肯定對房地產業有着重要影響，不過別把這個看作是對房地產業的調控，而且和一二線沒有多大關係。
第二，真正針對房地產業的政策，我認為一線城市的房地產政策到今天也沒有什麼變化。從去年末的中央經濟工作會議到今年政府工作報告中，關於房地產的政策，特別強調了對過去那些不合時宜，已經時過境遷的政策要做出調整。
一是比如說原來的國十、國八、國五條都說要千方百計增加供給，從去年起我們提出房地產業面對嚴重的去庫化壓力。特別去年中央經濟工作會提出第一層面經濟發展的一個重要調整目標，就是除了去槓桿、補短板以外，房地產業要去庫存。顯而易見，我們並不是像以前要增加供給。
二是過去每一個調控房地產的政策都說堅決打擊抑制投機性需求，但從去年以來的政策就特別明確地指出了鼓勵個人和企業，也就是企業法人、機構購買存量房，用於出租或者是其他的方式，獲取收益，也就是持有資產，鼓勵人們在房地產業的投資性需求，其中特別重點強調了發展租賃市場。
這個政策調整不僅滿足了投資性的需求，而且實際上更大、更靈活、更多層次地滿足了低端羣體的需求。租賃市場要發展，沒有人買第二、第三、第五套房，哪裏來的租賃市場？租賃市場對房地產市場來說，是一個極為重要的市場。
美國有25%-30%以上的人羣是租房子住的，但並不等於他們買不起房子，他可能在紐約有一套房子，但是在洛杉磯、舊金山就職，相反也一樣，人們不僅僅是因為異地有不房而出租，還有更多有兩套、三套房，把它租出去牟利。
為什麼美國重視和發展房地產租賃市場？我們知道市場經濟下租賃市場有三個重要意義：一是最接近於低端需求，對於買不起房的人而言就是一個過渡性的需求。比如年輕人蔘加工作不久，就處於整個低端就業羣體的需求，租賃市場是一個靈活多樣能滿足他需求的供給方。
二是租賃市場最直接地反映了實際需求的大小。一般說人們不會租了房子去當二房東來牟利，這樣的情況是很罕見的，當然大機構、持有商業機構的資產另當別論。
三是租金的回報。不管是開發商拿地建房子，還是老百姓買房子謀取租賃收益，這都是一個標杆。房地產業興旺與否與租金的高低很重要，所以租賃市場是房地產業不可或缺的，我們簡單的把它歸納為投資或者投機性需求加以遏制，顯然是不合時宜的，需要改進。
最近有一條消息，雖然沒有看到正式文件，但是私底下卻有這樣的議論。比如說建設部正在討論，建議住房分割出租，這樣50平米、40平米的大面積客廳，可以分為兩到三間的面積，通過分割出租可以增加低端租賃市場的供給源，滿足中低端需求或流動性需求、過渡性需求，我覺得這和中央所提出的發展租賃市場是一脈相承的政策變化。
第三，房地產業在2016年的政策是否會走向棚戶區改造，其實這是有跡可循的。棚戶區改造並非從2016年開局，實際上2014年下半年就提出了，直至2016年和十三五規劃相結合，明確提出十二五期間3600萬套保障房不一定是合理的方式。所以在十三五規劃的主流中，不是要找一片地蓋保障房，而是在核心市區成片改造老舊危房，改造棚戶區，其實這也隱含着一個重大的政策變化。
在十二五的前期和中期，大家都在討論棚戶區改造。其實這個棚戶區改造當時專門指的是國有大型工礦企業農林牧場員工集中居住區的改造，但是從2014年末以後，特別是2015-2016年，可以明確地說，在十三五期間我們以棚戶區改造為主。
棚戶區改造既包括一線、二線、三線城市在內，也包括開了奧運會的北京、開了世博會的上海在內，這些城市內仍然有相當多的老舊危房急需改造。
一些中西部省會級城市和相當一部分地市級中心城市，在過去一些年中儘管興建了高鐵站，建了會展中心，但是城市整體的街區面貌，比如說商業的業態、交通規劃、功能分區、地下基礎設施的整體升級尚未啓動，或者剛啓動不久。
由此，棚戶區改造帶來幾個重要的意義，一是有利於城市整體改造，既包括了地下市政管網、交通功能等，也包括老百姓住房的改造。
二是有利於市場化參與。十二五期間提出三千六百萬保障房，最大的難題就是錢從哪來。棚戶區改造就帶來了一個破解之途，因為這大多位於傳統老街區地帶，改造後有很多可以作為商品房出售，這樣開發商也好，市場化力量也好，市場化融資也好，就容易參與到其中來。
三是棚戶區改造為主的房地產開發模式還有一個好處，容易為我們前十年累積的一些體制性難題尋找解決途徑，比如城中村、城鄉接合部、農民出租屋、小產權房。不得不承認這是個好辦法，我們終歸要找出一個出路，現在我們可以因地制宜地尋找一些有利的解決辦法。
另外在保障房方面，開發商應該關注發展租賃市場的政策。一個是鼓勵貨幣性保障，不再單一地強調補磚頭。實物型保障房，一些低端羣體居住區還是需要的，比如說開發區打工的集體宿舍，家屬宿舍都需要。儘管貨幣型保障正在成為我們低端保障的一個重要途徑，但得有實物型供給才行，所以就是要發展市場化的租賃市場。
還一個細節變化，就是鼓勵開發商和開發商的下家投資機構持有一定的租賃住房，作為專業的租賃供給商，這條政策的指向也無疑包括一線城市。其中並沒有什麼調控，反而是大力推進的，開發商可以分出一部分持有住宅物業作為租賃市場的供給，或者專業機構把庫存買下來，專門有一批小區或者一批住房是作為只租不賣的。
還有一個去庫存的政策在一線城市仍然存在和繼續施行，就是允許把一部分符合條件的，原來作為商業物業開發的轉變成住宅或者是商住兩用。希望我們關注到，這些政策總體上都是在健康發展、平衡供求上做文章。
第三，改革方面的政策對房地產業也有重要影響。比如營改增，營改增並不是為了促進鼓勵房地產業，或者抑制調控房地產業，而是我們整個稅制體系的一個重要改革，但是房地產業所受到的影響在此前眾說紛紜，說好說壞都有。
李克強總理承諾了，營改增之後不論哪個行業的稅負都是隻降不增，我想這個承諾應該說是一個基本的準則，我們現在大約可以在這樣一個方向上討論營改增對於房地產領域的影響。營改增對於房地產業和所謂分化下的商業地產至少有一條是有意義的，比如機構企業持有商業地產的進項，是可以作為進項稅抵扣消項稅的，我想這都是對房地產有益的方面。
至於今後一段時間，我想對於一線城市來說，最重要的是抑制人口流入。抑制投資性需求和改善性需求，只能夠推遲實現時間，不能夠消滅。就像不會因為不準早婚就不娶媳婦了，這個需求總量是一定的，我們務必要注意到，分化實際上是個供求問題，一線城市供不應求和三四線城市的普遍性供大於求並存，同時也和人口的流入密切相關。
二線城市的內部分化，實際上也和這些城市人口在加速擴張或人口基本平穩，甚至是淨流出密切相關。接下來在十三五期間，城鎮化、城市化政策中一再強調的就是調整城市結構，堅決抑制特大城市的擴張規模，包括限購這一措施。
可能大家在參與城市觀點論壇時都會有一個問題，就是北京、上海會不會放鬆限購。我覺得現在就死了心吧，放鬆限購是可能的，但是放鬆了之後一定會有更嚴格的抑制外來需求的門檻。全中國人民都想住在屈指可數的少數特大城市中，這是無論什麼政策也保障不了、實現不了的。
讓我們的人口均衡地分佈在大中小城市中，實現大中小城市協調發展是中國城市化、城鎮化質量提高的途徑，也是讓更多人民羣眾分享城市化、城鎮化好處的一個最重要的落腳點！