一線城市是中國房地產的旗幟和風向標，我們能夠想像到的所以關於房地產的風采與榮耀，在這一片繁華中不斷浮現。
5月17日，城市觀點論壇以“資產的時代”為主題，走進“一線中的一線城市”北京，並以此為鏡，舉辦“商業模式-輕資產風口”為課程的學徒計劃。
在這裏，城市觀點論壇邀請著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮，中國人民大學教授、國際貨幣研究所副所長向松祚，中原地產中國大陸區主席黎明楷，首都機場地產集團有限公司董事長李洪，陽光100中國控股有限公司常務副總裁範小衝，億達中國控股有限公司執行董事高煒等嘉賓，與北京及環渤海區域房地產行業精英一同，共同找尋政策下一線城市動力及房地產發展的創新思路。
作為中國房地產最頂端的一方世界，所有人在享有財富的同時，也承擔着最大的責任。如今，中國房地產行業已進入了一個深挖市場、精耕細作的時代。這樣的時代需要房企一邊精準解讀政策、判斷形勢，一邊不斷調整不斷改變，以企業遠大而穩健的戰略、有競爭力的模式與含金量的產品去掌握市場、贏得未來。
城市觀點論壇北京行將搭建這樣的一個平臺，為一線房地產描繪一條全新的天際線。
觀點地產網作為論壇官方網站，將於5月17日9點-12點對論壇進行全程圖文直播。
進入專題：資產的時代 2016城市觀點論壇北京行
主持人：尊敬的各位領導，各位來賓，大家早上好！歡迎大家來到北京參加2016城市觀點論壇北京行。我是來自人民日報社人民網的主持人吳靜，非常榮幸和在座的各位專家和各位媒體共度一個美好的上午。城市觀點論壇創立於2005年，以推動中國房地產思想發展與建設為宗旨，以房地產開發、城市規劃與區域發展為主題。
在十二年期間，“城市觀點論壇中國行”先後走進了青島、南京、杭州、成都、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、瀋陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、福州、廈門、無錫、濟南、文登、天津、常州、昆明、貴陽、南昌、連雲港、蘇州、都江堰、上海等三十個省市，對中國城市發展進程和房地產建設、行業及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市動力以及與地產發展的創新思路。
此次，城市觀點論壇來到了舉手投足都會引來眾多關注的首都北京，隨着供給側結構性改革以及及房地產去庫存的不斷深入，城市分化愈加明顯，一線城市的地價與房價仍然在快速的上升，北京更是當中的代表性城市。
與此同時，資產重新配置正在深刻改變着這個時代，而在地王層出不窮且住房豪宅化愈加明顯的北京，地價與房價的平衡點在哪裏？當調控風向來臨之時，房價起落間影響着資產重新分配，但政策圍城中房價漲跌被賦予了新的含義，資產又將充當什麼樣的角色？
為此，我們今天邀請了眾多行業精英共聚一堂，共同探討“資產的時代”，尋找新市場背景下行業的思路與對策，為新一輪的發展注入新的力量。在這裏請允許我代表本次論壇主辦方觀點地產新媒體及合作伙伴5100西藏冰川礦泉水等歡迎各界朋友的到來，歡迎大家！下面請允許我介紹一下今天到場的各位嘉賓，他們是：
著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任 陳淮先生；
中國人民大學教授、國際貨幣研究所副所長 向松祚先生；
中原地產中國大陸區主席 黎明楷先生；
首都機場地產集團有限公司董事長 李洪先生；
陽光100中國控股有限公司常務副總裁 範小衝先生；
億達中國控股有限公司執行董事 高煒先生；
路勁地產集團聯席董事 刁露女士；
泰禾集團副總裁 沈力男先生；
北大資源集團有限公司副總裁兼首席品牌官 衡東妮女士；
旭輝集團副總裁兼北京區域事業部總經理 孔鵬先生；
億利金威控股股份有限公司總裁 趙毅先生；
紅星美凱龍商業管理有限公司總裁 李嘉先生；
天房集團天港建設開發有限公司副總經理 毛峯女士；
彩生活服務集團有限公司助理總裁 段斐欽先生；
五礦（營口）產業園發展有限公司副總經理 張百平先生；
萬科高端事業部運營總監 高興女士；
遠洋億街區副總經理 孫林先生；
鼎信長城基金董事長 章華先生；
SKYLINE思凱來國際總經理 卞文雁女士；
觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人 陳詩濤女士。
本次論壇還獲得了眾多北京及全國實力房地產企業的參與，在這裏我也代表主辦方觀點地產新媒體再一次感謝在場的嘉賓，以及所有參與和支持2016城市觀點論壇北京行的各位朋友們。接下來掌聲有請觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人 陳詩濤女士為我們今天的活動致辭，有請！
陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！
城市觀點論壇首次走進北京，今天能夠邀請到這麼多品牌企業的大佬及高層參與，我表示誠摯的感謝。而更可以說，正因為明大家都看好房地產業的長期發展、看好北京這個城市的現在與未來願意安排時間來齊聚、來分享與交流。
5月13日央行公佈四月份一組金融數據，使不少企業家們吃驚。M2的增速跌破13%，社會融資額與人民幣新增貸款指標也大大低於預期。或許都猜到貨幣政策正從“適度寬鬆”轉回“中性”。那麼，這個背景下，資產價格是否已從一路高漲的態勢開始下跌？對於房地產影響有如何？
5月11日我們看到恆隆陳啓宗表態：無論是輕資產還是重資產最終還是要看回報，兩者都可能有高回報，也可能是低迴報，最終還是要看長遠一點。他認為
“沒有一個戰略是最好的”。並拿李寧與姚明來對比，闡釋“怎樣的身材就做怎樣的事”，並強調恆隆不特意要堅持重資產，只是目前不需要輕資產而已。
面對消費者的資產即將是“熱“還是”冷“，房企將選擇輕還是重資產還是找平衡點，這些都是已經或將直面的問題！這也正是今天上午論壇與下午學徒計劃閉門課的主題。所以，我就把這些問題拋給出席論壇的各位經濟學家、金融才子、企業精英，我相信，只有你們今天的思想與智慧的碰撞才可以找出答案，為行業找出最好的方向。
作為主辦方，觀點地產新媒體深耕房地產領域十六年，在這期間一直不斷學習與改變，併為行業構建一個全方位服務的大平臺，具體請看這個幾分鐘的PPT：
1觀點主要由三大類產品構成：
資訊與數據研究產品、會議及培訓產品、觀點e定製服務平臺產品。
2資訊：觀點地產網：十一年前創立並定位原創。我們一直在堅持，每天接近24小時的工作以保證資訊的速度、深度及廣度。同時還有微信、微博、EDM、雜誌，每天在房地產、金融、商業領域有十幾萬高質量讀者在閱讀與分享這幾個產品。
3數據研究產品：觀點數據研究院以前比較低調，今年開始逐步把各種研究與報告進行短週期、高密度發佈。包括各種週報、月報、季報、年報。內容涉及行業政策、土地、區域乃至企業。我們今年開始也專門為企業提供定製報告的服務。
4會議及論壇：四大類;今天的城市論壇，12年曆史，行走中國幾十個城市年度論壇以專業學術著稱，每年3月份在廣州舉辦。商業年會針對商業地產、流通領域品牌商、零售商舉辦。
博鰲房地產論壇自2001年8月創立至今16年，今年8月將繼續在海南舉辦第16屆年會。作為行業最高端、最權威的思想性論壇，可以說中國稱得上大佬的房企領導幾乎都出席過或即將出席的論壇。
在此，我向大家發出邀請，8月，期望我們海南再見。
我一直認為浮躁終將過去，只有如德國、如日本，保持學徒心態、工匠精神才可以保證個人與企業的長足成長。
為此，2015年底，觀點正式推出學徒計劃。全年十個課程，為房地產企業各部門、各業態培訓出大量的有實際工作能力及思考能力的優秀人才。我們已經舉辦了商業、營銷、產業、文旅與養老的訓練營，今天下午與明天上午還將舉行模式之輕資產閉門課，我們走進過碧桂園、廣州萬科、保利集團，13日走進了上海萬科與上海地產集團等合作的嵌入式社區養老服務的智匯坊。
明天上午北京還將走進遠洋地產，看看他們的創新與改變。
透過擁有優秀實踐經驗的導師來為行業培養優秀的人才，這是觀點地產學徒計劃宗旨與目標。
5觀點e:這是一個資訊氾濫的時代，面對太雜亂的信息，觀點為行業推出精準發佈、精準匹配的定製服務--即觀點e。
準確的模式，就是線上發佈，線下達成交流合作模式。
大家可以看屏幕：
項目需要招商的、品牌商、零售商需要拓展的；政府、一級企業需要賣地的，企業需要買地的；企業需要找資金的；資本需要找企業合作的，甚至包括找人才的，需要出售項目、併購需求的，都可以來找觀點e。
記得去年我們走進碧桂園進行閉門座談會的時候，碧桂園高層就向現場的企業發出尋找土地的需求，當時就有合肥的企業表示有土地合作意向。
觀點e就是想告訴大家，企業根本不需要海量的無效訊息浪費時間及人力成本，觀點憑藉16年的行業品牌與實踐經驗，已經擁有十餘萬家精準的開發企業、商業品牌商、零售商、政府、土地、金融企業資源。你只需要告訴我們，我們就可以為你提供專業服務。
目前這個服務平臺目前已經有萬達商業、萬達院線、融創、金茂、奧園、鼎信長城、寶龍、時代地產、五洲、大地影院、思凱萊等企業入駐。
以上就是關於觀點地產新媒體的簡單介紹，我希望觀點及觀點人永遠以謙卑的心態為行業做到最好的服務！
最後，再次感謝今天出席論壇的所有來賓及媒體朋友，我相信因為你們的到來與參與，論壇必將十分精彩。並預祝今天論壇取得圓滿成功！謝謝大家！
主持人：非常感謝陳詩濤女士的精彩致辭，請您回坐。陳女士致辭結束後，我們今天的嘉賓致辭就到這裏，接下來將進行論壇的正式議程。
隨着供給側結構性改革及房地產去庫存的不斷深入，中國經濟和房地產的面貌正在發生改變。城市分化促使着限制與刺激政策各安其道，地價與房價漲潮聲中資產重新配置正在深刻改變着這個時代。尊敬的各位來賓、朋友們，2016城市觀點論壇北京行的大會主題是：資產的時代。下面即將展開的是演講及鏗鏘行環節。
主持人：首先，我們將非常榮幸地請出今天論壇的第一位重量級演講嘉賓，有請著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮先生，陳淮先生的演講題目是：政策解碼 一線城市分化與調控。陳淮先生，您的演講時間為25分鐘，有請！
陳淮：謝謝主持人，謝謝大家！各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！我們有一個不太長時間的交流，給我的題目是一個挺奇怪的題目。政策解碼，一線城市的分化與調控，這碼沒什麼可解，這裏面一個核心詞是分化，一個是調控。
我特別聲明一下，一線城市沒有什麼分化，北上深沒有什麼分化，分化的表現為這樣幾個。一線和三四線城市的分化，也就是一線城市從今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，包括二手房市場，三四線城市的去庫存化進展遠不理想，是這麼一個分化。第二個分享是二線城市內部明顯的分化，比如說南京、合肥、蘇州、杭州、廈門，這些城市相對的在一線城市之後有一個火爆。最近天津其實作為直轄市始終在房地產業活躍度上也就是二線相對擴展明顯增加。但80%的省會級及重要的城市並沒有多大的供給，長沙仍然供大於求，比如東北三省的省會，哈爾濱、瀋陽、長春。第三個分化是成交量的市場、成交額的市場，和拿地，開發商儲備土地的增量相比較，明顯的分化。如果說我們在一線城市表現和二線城市有個區別的話，就是實際上在過去二季度以來，漲價最厲害的城市，北京、上海、深圳，土地成交寥寥無幾。剛才女主持人說，地王頻出，不對的，一線城市根本就沒出地王，幾乎沒有多少大開發商拿地，拿地多的是二線當中的少部分，我剛才說到的南京、合肥、蘇州等這些地方，這才是分化，沒有什麼一線城市的分化，一線城市沒什麼分化，它基本是同步進退的這麼一個特點。
第二個我們說說調控。一線城市上也算不上什麼調控，因為春節前後一線城市的成交量和價格突然出現了一個異動，實際上是兩個主要的因素，一個是沉寂了幾年的被壓抑的改善性需求突然爆發。第二個由此喚出了一種恐慌性的需求加入進來，所以在一段時間內，甚至兩三個星期內，價格不斷跳漲，大家出現二手房市場明天簽約，今天說好了，但是明天又漲。但是實際上我們也別把這個異動看的太過，因為在上海、北京這樣大的城市存量，總資源量中，在三兩個月的成交量中所佔比重是個微不足道的量，在經濟學中它僅僅是個無多大意義的邊際價格。一萬個人裏面有一個人一頓吃十個饅頭，說明不了大家有多大的飯量。當時我們就判斷，有沒有後來的這些一線城市的調控，實際上跟二季度末、三季度初這個趨勢肯定會停下來，因為它的含義很簡單。隨着這些改善性需求的逐步釋放。
我們說一線城市這些政策裏頭，務必注意到從整個房地產領域面對的政策形勢沒有多大的變化，房地產領域面對的2016年所謂的政策是三個層面：第一，並非限制房地產，或開發商不去調控房地產，也沒有，是應對國民經濟短期運行的穩定程度的，比如說貨幣政策、財政政策的一些調整，再比如說壓庫存、去槓桿，這是和我們面對2016年經濟增速下行以及物價水平低迷可能出現通貨緊縮密切相關的。還和十三五規劃開局積極穩妥走向城鎮化，走上健康發展之路密切相關的。但是它毫無疑問，貨幣政策的財務成本降低，降低利率的影響，肯定對房地產業是一個有重要影響因素的方面。別把這個作為房地產業的調控，而且它和一二線沒有多大關係。
第二，真正是針對房地產業的政策，針對房地產業的政策我以為一線城市到今天也沒有什麼變化，從去年末的中央經濟工作會到今年政府工作報告中，關於面對房地產業，針對房地產的政策，特別強調了一個過去上界政府十年中那些不合時宜，已經時過境遷的政策要做出調整。哪些要做出調整？一是比如說原來的國十、國八、國五條都說要千方百計增加供給。而從去年起我們提出房地產業面對嚴重的去庫存化壓力。特別去年中央經濟工作會提出第一層面經濟發展的一個重要的調整目標，除了去槓桿短板以外，房地產業去庫存。顯而易見，首先來說我們並不是像以前以增加供給。二是過去每一個調控房地產都說堅決打擊抑制投機性需求。從去年以來的政策特別明確的指出了鼓勵個人和企業，也就是企業法人、機構購買存量房，用於出租或者是其他的方式，獲取收益，也就是持有資產，鼓勵人們在房地產業的投資性需求。特別重點強調了發展租賃市場這一條非常重要，這個政策調整不僅是一方面連接了投資性的需求，而且實際上更大、更靈活、更多層次的滿足了低端羣體的需求，租賃市場的發展。沒有人買第二、第三、第五套房，哪裏來的租賃市場？租賃市場對房地產市場來說，是一個極為重要的市場，美國人有25%-30%以上的人羣是租房子住的，但是並不等於他們買不起房子，他可能在紐約有一套房子他，但是他在洛杉磯、舊金山就職，相反也孑然，人們不僅僅是因為異地有不房而出租，還有更多有兩套、三套房，把它租出去牟利。
為什麼美國重視和發展房地產租賃市場呢？我們知道市場經濟下，租賃市場有三個重要意義：一是它最接近於低端需求，買不起房的不管他是過渡性的需求，比如年輕人蔘加工作不久，還是整個低端就業羣體的需求，比如他可能一輩子都買不起房，租賃市場是一個靈活多樣能滿足他需求的一個供給方。二是租賃市場最直接的反映了實際需求的大小，一般說人們不會租了房子去當二房東來牟利，這樣的情況是很罕見的，當然也不是沒有，當然大機構，持有商業機構的資產那是另當別論。三是租金的回報，不管是開發商拿地建房子，還是老百姓買房子謀取租賃收益它的一個標杆。房地產業興旺與否租金的高低很重要，所以租賃市場是房地產業不可或缺的，我們簡單的把它歸納為投資或者投機性需求加以遏抑，顯然是不合時宜需要改進的。最近有一條消息是媒體人說的，但是我沒有看到正式文件，但是是有這樣議論的，比如說建設部正在討論，有關司局人研究允許，原來是不準羣租，住房分割出租，說現在很大的50平米，40平米客廳可以分到兩到三間一個合理的面積，可以分割出租，這樣增加低端租賃市場的供給源，滿足中低端需求或流動性需求、過渡性需求，我覺得這和我們中央所提出的發展租賃市場是一脈相承的第二個政策變化。
第三，房地產業如果在2016年此後的政策就是棚戶區改造，這件事並不是2016年開局的，實際上2014年下半年就已經開始了，2015年就非常強調。但2016年和十三五規劃相結合，明確提出十二五期間我們那個三千六百萬套保障房就是等於建低端居住區的這種方式，用實物性保障滿足低端羣體的住房，並不一定是合理的方式。在十三五的主流不是另找一片地蓋低端，而是恰好在核心市區成片改造老舊危房，棚戶區改造，這裏面隱含着一個重大的政策變化，在整個十二五期間的前期和中期，棚戶區改造大家都在說，其實這個棚戶區改造當時轉指的是國有大型工礦企業農林牧場，員工集中居住區的改造。某一個市委市政府說我們對老舊城區進行改造可以說不享受中央棚戶區改造的政策範圍支持，但是從2014年末以後，特別是2015-2016年，特別是現在明確說十三五期間，我們以棚戶區改造為主。這裏面棚戶區改造既包括一線、二線、三線城市在內，包括開了奧運會的北京，開了世博會的上海在內，仍然有相當大的老舊危房等待急需改造。我們一些中西部的省會級城市和相當一部分地市級中心城市，實際上在過去一些年中，儘管他建了高鐵站，建了會展中心，但是城市整體的街區面貌，比如說商業的業態、交通規劃、功能分區、地下基礎設施的整體升級尚未啓動，或者剛啓動不久，棚戶區改造帶來幾個重要的意義，一個它有利於城市整體改造，一片四分之一的城區一塊改，地下市政管網、交通功能等，包括老百姓住房的檔次。
二是它有利於市場化參與。十二五期間提出的三千六百萬保障房面對最大的難題就是錢從哪來，始終討論保障性住房的融資渠道如何來。棚戶區改造就帶來了一個破解之途，因為這大多位於傳統老街區地帶，拆一環，也還有十三層、十二層、十四層作為商品房出售，這樣開發商也好，市場化力量也好，市場化融資也好，就容易參與到其中來。三是棚戶區改造為主的房地產開發模式，城市發展低端保障房供應還有一個好處，容易和我們前十年累計的一些新的體制性難題的解決尋找途徑，比如城中村、城鄉接合部、農民出租屋、小產權房。不承認不是個好辦法，我們終歸要找出一個出路來，我們可能因地制宜的尋找一些有利的出入。另外在保障房上，開發商關注什麼，注意一個和你非常有關係的政策和發展租賃市場非常有關係的政策，就是低端保障中一個是鼓勵貨幣性保障，不再單一的強調補磚頭，實物型保障房，棚戶區改造是實物型的，另外一些實物型的低端羣體居住區還是需要，比如說開發區打工的集體宿舍，家屬宿舍都需要。但是貨幣型保障正在成為我們低端保障一個重要途徑，那麼貨幣型保障還是要住房的不能住，拿一存摺銀行就讓他住嗎？還得有實物型供給才行，就是發展的市場化的租賃市場。
再一個細節變化，鼓勵包括開發商和開發商的下家投資機構持有一定的租賃住房，作為專業的租賃供給商，這條政策也包括一線城市都是明確無誤的，並無什麼調控，反而是大力推進的，或者乾脆就分出一部分持有住宅物業的作為租賃市場的供給，或者專業的機構把你庫存房買下來，專門有一批小區或者一批住房是作為只租不賣的。還有一個去庫存的政策在一線城市也仍然存在和繼續施行，就是允許把一部分符合條件的，原來作為商業物業開發的轉變成住宅或者是商住兩用。這一條政策也希望我們關注到，它總體上都是在健康發展、平衡供求上做文章，我想這是我們想說的真正針對房地產業的政策有什麼。
第三，改革方面的政策，但是它對房地產業也有重要影響，比如營改增，營改增這個並不是為了促進鼓勵房地產業，或者抑制調控房地產業，它是我們整個稅制體系的一個重要改革，但是房地產業在此前眾說紛紜，說好說壞都有，但是李克強總理信誓旦旦地承諾了，營改增之後不論哪個行業的稅負都是隻降不增，我想這個承諾應該說是一個基本的準則了，我們大約的可以在這樣一個方向上討論營改增對於我們領域的影響。至少有一條營改增對於我們房地產業和所謂分化下的商業地產是有意義的，比如機構企業持有商業地產的進項，是可以作為進項稅抵扣消項稅的，我想這都是對房地產有益的方面。
至於說今後一段時間，我想對一線城市來說，最重要的是抑制這個人口流入，包括投資性的需求和改善性需求，你抑制它只能夠推遲它實現時間，不能夠根本消滅它。你比如說我住80平米的房，或者我認為現在不是一個合理的改善區間，稅負優惠還不夠，咱可能還推遲，但是總歸是要80-120平米的房子的，並不是因為你調控不準早婚咱就不娶媳婦了，這個需求總量是一定的，我們務必注意到分化實際上是個供求問題，一線城市供不應求和三四線城市的普遍性供大於求並存，通時和人口的流入密切相關。我們說二線內部的分化實際上也是和這些城市人口在加速擴張和人口基本平穩，甚至是淨流出密切相關的。我們下一步在十三五期間城鎮化、城市化政策中一個再三強調的政策，調整城市結構，堅決抑制特大城市的擴張規模。包括限購，大家在2013-2015年觀點論壇每次都有一個問題，北京、上海會不會放鬆限購，現在你就死了心吧，放鬆限購是可能的，但是放鬆了一定有更嚴格的抑制外來需求的門檻。全中國人民都想住在屈指可數的少數特大城市中，這是無論如何什麼樣的政策也保障不了，實現不了的，讓我們的人口均衡的分佈在大中小城市中，實現大中小城市協調發展是中國城市化、城鎮化質量提高，並且順着實現，讓更多人民羣眾分享城市化、城鎮化好處的一個最重要的落腳點，以上僅供參考，謝謝大家！
主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講，請您留步，在臺上就座。下面我們進入的是北京鏗鏘行環節。一線城市的土地價格在資源稀缺與市場聚焦中扶搖直上，北京正是其中最具代表性的城市。地王層出不窮以致“麪粉貴於麪包”成為出鏡率最高的詞組之後，北京地價與房價的平衡點在哪裏？
因此，2016城市觀點論壇北京鏗鏘行的主題是：北京的土地為什麼越來越貴？接下來有請主持嘉賓上臺，有請中國人民大學教授、國際貨幣研究所副所長向松祚先生。
接下來有請討論嘉賓，他們是：著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任 陳淮先生；中原地產中國大陸區主席 黎明楷先生。
本次鏗鏘行討論時間為30分鐘。下面，我們將時間交給嘉賓主持人，有請向松祚先生為我們開啓這場北京鏗鏘行，謝謝。
向松祚：謝謝主持人，這個題目比較怪異，北京的土地到底有多貴，陳主任您能給大家一個概念嗎？
陳淮：北京地確實非常貴，你讓我說，可以說這樣一個趨勢，反而是別墅的地雖然也漲的不小，但是相對來說漲的並那麼快。比如說漲居住區200%，那可能別墅才漲100%，至於說越來越貴這個道理，其實我們向博士是專家，經濟學說的很明白。大前年有個人死了，他叫喬布斯，喬先生離去之後對咱們地產界有一個名人潘石屹就發一個微博，他說懷念喬先生最好的辦法就是把蘋果手機降到一千塊錢一臺，很多網友調侃，說潘先生你什麼時候把你的房子降到一千塊錢一平米，就是對你老人家最好的懷念，還有人提出來一千平米要一潘，五千塊錢叫五潘，後來潘石屹後來說現在懷念我還早了一點。
但是你說蘋果手機的價格變化和城市中的地產、房產的價格變化有什麼不同的地方？這是直接回答這個怪異的問題，蘋果公司有什麼自然限制，使他不能夠生產一億臺、兩億臺，或者一千萬臺、三千萬臺嗎？有自然屬性的限制嗎？只是他要作為一種價格策略，一年就生產三千萬臺，但是哪一個城市的房子可以無限多的蓋？剛才演講其中還有一個政策，今年關於一線城市說了一個一線城市要加大供給，實際上整個二季度一線城市包括深圳在內，土地出讓幾乎沒有，非常稀少，並不是不想加大供給，只能在存量方，我剛才說客廳打隔斷。北京四環以內、五環以內沒有供給，自然物以罕為貴，它就會越來越貴。
第二方面，北京上海這樣的鬼地方，越往城鄉結合部和遠郊曲線蓋房子，核心地區的房價就越貴，這和電視機、汽車不一樣，一萬臺不夠賣生產五萬臺，再生產五十萬臺，價格還不下來嗎？同樣是開發商蓋房子，同樣是質量鈔箱，樓層面積什麼都一樣，唯獨它蓋在昌平、蓋在延慶，和核心市區的房子差別非常大。你們班的女生越多，你們的男生就越稀缺。越往遠處蓋的房子多，核心市區的房子稀缺程度就越高。
向松祚：下面我要問黎總，因為你對全世界地產見多識廣。北京是多少平方公里？我也忘了。
北京按照現在的均價算起來，北京的土地價值已經超過了美國的加利福尼亞州，前年就超過了地。然後有人說日本在80年代到90年代的房地產泡沫的時候也有一個算法，說小小的東京是當年最高峯時候的土地價值超過了整個美國，小小的皇宮土地價值超過整個加利福尼亞州，我們現在還只是北京，等到哪一天說是西城區，甚至故宮超過加利福尼亞州，人們為什麼算這個算法。北京這麼搞法，至少反正我們各種政策這麼搞法，意思東西從長遠來看，到底長遠是五年還是十年這說不清楚，是不可持續的，因為日本他就降下來了，從1991年開始降了20多年，所以我就想請問，剛才我們大師兄陳淮教授已經說了，你的意思反正就是肯定還會漲，而且有些地方還會漲的更高，你怎麼看？這種漲，樹會漲到天上去嗎？什麼時候是個頭，或者你覺得還會漲到多高？
黎明楷：漲的多高真的很難說。因為一個土地跟房產價格有關係，其實也跟經濟環境有關係，就是你這個地方的經濟好了，大家都想過來這裏做生意、賺錢，那這裏的地、房產就越來越值錢。所以現在雖然說中國的經濟好像是在調整階段，但是我估計在20世紀中國的經濟應該還是有快有慢，但基本上還是保持一個不低的速度來增長的。這樣的話，中國的房產應該也只會是越來越值錢，因為以前有一個關於人體密度的問題，會對於城市房產的價格是有影響的，但是中間還有一個因素，除了人口密度還有經濟的發展，並不是人口密度越大房產價值就可能最高，還有一個就是經濟發展好不好。而中國如果是未來看好的，而中國目前的一線城市以前有七個，剛才陳主任也把一個踢出去了，廣州已經不算了，以前是北上廣深，現在廣州確實是很落後，那你如果都集中在深圳、上海、北京這三個大城市，我估計未來漲的這個機會還是很大，你說什麼時候到頂，我真的很難說。
向松祚：所以我就提出一個疑問，我現在每當想起這個問題都後怕，我是博士畢業是1993年，我現在想如果我今年，或者我這兩年在北京博士畢業，我不可能在北京待的下去。因為我今天看了一下平均的房價，西城區、東城區、宣武區，反正市內的這些區最低最低是6萬多，最高的已經超過10萬，什麼概念？也就是在北京現在的博士畢業，如果你一個月的工資，博士馬上畢業一年的工資20萬算可以的了，就是20萬的年薪不遲不合，你也就能買個2-3平米的方自在中心區。我看了一下紐約，如果博士畢業在紐約比較好的工作，一年可能能賺到8-10萬美元，再差一點6-7萬美元，如果數字不對黎總可以糾正。紐約最高時候的均價房子不到2萬平米，這個收入就是我們通常講，我就希望你們兩位回答，這個樹能不能漲到天上去？
陳淮：你這是在給我挖一個坑，你實際上給我們舉了個例子，今天的主持人是人民日報的，我很感動，因為人民網跟央視十幾年來從來沒有說過好話。但是1998年人民日報有一個評論員文章講了和你一模一樣的道理，四分之一個世紀過去，向博士又給我們講了一個故事，那個時候房價一千九百塊錢一平米，大學生得多少年不吃不喝才能買？這裏有幾個需要和向博士討論的：
第一個紐約的房價在過去一百年裏漲了一百倍，我們大約劃一條曲線，一百年始終是上漲的，但是後十年只漲了一倍。你說從文革開始到現在紐約房價漲多少？漲了一倍，你說它是漲了還是沒漲？所以你實際上提了一個偽命題。
第二個，房價的漲跌還有貨幣因素，究竟人民幣比以前更值錢了還是更不值錢了？我想向教授又是貨幣經濟學張五常先生的高足弟子，他沒有把這種嚴格物理定義的計量單位和有物理定義的長度、計量混為一談。
第三個，北京和上海等諸多地方的房價和其他地方的差異，並不是因為這地方的開發商多麼壞，或者這裏的房子泡沫如何，是因為房價之外附屬很多極度稀缺的因素。什麼因素，你把北京的房子是給你兒子買的教育條件。為什麼學區貴？你買的是窗戶以外的那個學校的優質教育資源，你買的是北京的醫療條件，將來你把父母接到這兒來看病方便，你買的是你自己將來的養老機會，買的是你在北京的就業和工資水平。如果我們其他城鎮在這些方面改善了，北京還會這麼集中嗎？因為你這麼多的優質資源，黨中央、國務院都住這兒，我們誰不想天天見面就能碰見習主席？那是多大的光榮呢，離的近，這麼個接近法。
最後一條，你說日本這個事，我恰好深入的、仔細的、當面的考察過日本的房價，並不是像你說的80年代以來就泡沫了，哪有這種事？老天皇死了景氣三年。第二房價漲還只是東京、大阪兩地漲，日本房地產業和城鎮化最大的，日本人自己說最大的問題不是你說的價格泡沫，而是過疏化和過密化，人口過度向東京、關西、關東兩大地區集聚。
最後我們說北京房價還會不會漲？這種問題就像問你以後還會不會得病？今天來的都是紅光滿面的，誰舉手告訴我我將來這輩子肯定不會得病的？所以如同一個明天會不會得病一樣的問題，向博士你怕什麼？
向松祚：我不是嚇着了，正好你提出一個好問題，所以你和黎總都說一下。你說紐約在過去漲了一百倍，但是你要給今天在座的大家有一個穩定的預期，雖然你這些話也沒辦法反駁，但是其實你這些話說了等於沒說，大家也沒有聽明白。比如說北京房價也好、地產價格、土地價格也好，從什麼時候開始進入一個非常緩慢的一個階段？就是說再過五十年就只漲一倍，前面漲的太猛了，有沒有一個什麼因素或者標誌告訴大家呢？北京習主席在這兒、黨中央國務院都在這兒，大家都想在這兒，找機會。這沒有錯，但是我不認為這是一個問題，任何一個東西你學經濟學，比如說現在普遍感覺北京房價太高，我就想大家給一個判斷，什麼時候這個拐點會出現，或者這個拐點有沒有可能出現？你先讓黎總談一談。
黎明楷：我先補充一下，因為這個問題就是以前包括我在香港的時候去看整個房價的市場也是一個問題，每一個時間段我都會說房產貴，以收入來講買不起房，但是當然香港就是有周期性，比大陸明顯。只是有一個現象，收入其實一直在增加，因為收入每一年有一個很穩定的增幅。有些時候我們會覺得房價很高的時候，我用收入去比好像沒法兒買的起，但是其實一拉長線其實也沒有差這麼遠。比如我十幾歲回故鄉，現在一般的工人工資都升了一百倍，如果你以房產價格拉長線來講也沒差這麼遠。但卻是某一些城市肯定要在以全國的平均來講是跑的快的，剛才說為什麼北上深這幾個城市，因為人口集中，所以應該它本身的價錢就會升的更高，包括你的收入。
回應你剛才說的有沒有天花板，我說未來一段時間北京有可能還會升，但是升的速度確實會有因素，因素在哪？就是看全球。現在大陸包括你的收入，你的房價能以一個很高速的增長，比其他國家還高，已經很貴了，因為你以前起步點低，所以你以前還可以靠你做出口，你有錢賺，在全球很多地方可以賺，或者是有可能未來一段時間還有機會能在全球就是賺到錢，我的增速快。但未來這個地球就這麼大，也沒有這麼多地方，這麼多資源給你剝削，你剝削完了增速就要放緩，就好像美國的經濟曾經也有一段時間喊高速發展，到了頂，你現在排第一了，你的體量這麼大，還有多少的增幅，增幅肯定要放緩，經濟增幅放緩了，土地的價值也會放緩，但你說掉下來，我看不到它掉下來的原因。主要就是剛才陳主任說的，開始增長的快，後來增長的慢，但是掉下來的機會不高。
向松祚：有沒有拐點或者頂點？
陳淮：十多年來關於拐點這個詞媒體沒有用對過。媒體關於房價拐點這個概念沒有用對的，什麼叫拐點？由加速上升到減速上升，比如說每一年到10%、15%、30%，然後變成每年漲20%、漲10%，這個由減速上升的轉折地方叫拐點。或者由減速上升到加速上升下降也是一樣，叫拐點。從這個意義上說，北京的房價拐點已經出現了，100萬漲到130萬漲30%，300萬漲30萬漲10%，它的同樣時間段的增長速率降低了，在這一個轉折點叫拐點，不是由升轉降叫拐點。
房價買得起買不起不是和收入成正比的變化的，剛才老總說到收入從36塊錢漲到136，漲到1360的時候，人們的新增收入幾乎百分之百都是要投入到改善，吃和穿上來。但是從3000漲到4000塊，住房增長能力增長到多少？百分之一百，這叫在不同階段的收入消費需求彈性，這也是我們向博士應該在大學本科就學過。當人們越過了滿足吃穿以後，新增部分收入的主要指向就是住和行，所以為什麼房價漲了以後還有人買得起？是因為人們的邊際支付能力是以加速度上升的。收入增長10%，有一部分人羣收入能力增長30%、50%、80%，是這樣一個道理。最後通天的梯子雖窄，總有人爬上去過，沒有人保障美國、巴黎、東京、房子的博士畢業就能買得起，同樣也沒有人能保證博士畢業的人能買得起北京、上海的房子，但是其中至少有人肯定也能買得起。這種價格淘汰機制，我想本來是很正常的，但是並不一定意味着人們都留戀北京。
熟悉紐約的人知道，比如說美國有兩種生活方式，一種紐約生活方式，一種紐約以外的生活方式，大部分美國的人不願意住在紐約，住在紐約的人認為紐約是天堂，住在紐約以外的人認為紐約是地獄。所以至於什麼樣達到均衡點？我想這又是向博士的專長，當它的副成本和正收益相交的那一點，就是他多付了成本之後，他的收益要小於他的代價的時候，人們就不住在這兒了，每一個人都有不同的相交點，這個曲線，那麼這個城市自然就會做出選擇。所以紐約、倫敦、巴黎並沒有無限的擴大。
而且再給你一個新興經濟體的國家，韓國4700萬人，2200萬人住在大首爾地區，但是最近幾年第一次出現首爾地區人口向外流出了，這也是首都功能的疏散帶來了區別。我想這本來是我們很容易畫出一張座標圖的，當然這是一個其中包含着若干痛苦，雖然你很優秀，但是你留不下，當然這是客觀歷史決定的，北京說不定一個補鞋的，他的兒子將來真的要在北京留下來。
向松祚：陳淮教授和黎總談的，我想把這個問題再擴展一點。我相信我們在座的很多嘉賓也是在困惑這個問題了。比如說剛剛陳教授的演講中說到中國房地產的分化。我想北京確實太特殊，習總書記在這兒、黨中央、國務院在這兒，然後這裏有一個數據說中國的富豪三分之一也都在北京，那也就是全國很多地方的優秀人物，或者有錢的人都往北京奔，如果我們把眼界從北京擴展到全國，我想請兩位你們總體的說一下，中國的房地產整體來講到底是一個什麼局面？我想聽聽我們觀點，開這個論壇。有人說中國的房地產市場麻煩大了，因為如果沒有麻煩的話中央幹嗎要提去庫存呢？如果房地產市場都非常好，需求非常強勁，房地產市場仍然火爆，為什麼中央講去庫存？而且這一次大家注意，連續的幾次中央會議裏面，特別在批評一件事，說房地產行業現在是在通過加槓桿去庫存，我不知道中央這個判斷，我相信中央這個判斷是很英明很正確的，因為他不是從某一個地方出發的。如果說房地產市場都是大家想像的這麼好，需求這麼強勁，供銷兩旺。剛才陳教授也說了，你不要用收入來談買房子，大家到一定程度以後收入大部分都要用於買房子，那幹嗎還要提出去庫存？難道中央錯了嗎？
黎明楷：其實剛才陳主任講了，有分化的，去庫存並不是所有城市都去庫存。現在我們看很多城市一線的，還有部分二線的已經不用去庫存了，庫存沒多少了，但其實還有很多地方的庫存量是大於求的。剛才說槓桿的問題，因為上一週在上海論壇也討論過槓桿這個問題，其實原本就有槓桿，你有按揭就有槓桿。其實我們買房都不是一次性付款，全都有，所以槓桿早就存在，或者更廣泛地來講應該是有金融業就有槓桿了，金融就是借錢給人家的，做生意要槓桿，購土地要槓桿，槓桿的比例要調控。
向松祚：正好你提到這兒，根據黎總你的判斷，房地產企業或者一個行業，槓桿多高是合適？
黎明楷：沒有什麼就合適了，現在只是一般來講很多地方。
向松祚：我是說公司，你的負債佔到總資產的多少？
黎明楷：公司+槓桿，理論上來講我不是做房地產企業，我一般看的就是槓桿，就是貸款的比例跟資產的比例，正常來講我覺得安全是貸款少於資產。當然之前也看過有一些超過百分之一百都有，這個要看每個公司對風險和他的發展的需要，有些公司槓桿大就跑得快一點，有些時候確實是押對了。而且在過去幾年我看到有些勇敢的企業發展的速度快的企業就是槓桿比較大的，加大槓桿就可以賺很多錢。但是如果說穩健的經營，我還是說保險一點，所以這個要看每一個企業在經營方面，對於風險的接受程度怎麼樣。
向松祚：如果說去庫存只是三四線城市，幹嗎上升到國家五大任務的重中之重？因為現在我問這個問題，我也希望兩位談一談，因為現在很多人對這個看法是有分歧的。就是很多人認為，包括今天在座的嘉賓，很多人認為房地產行業其實不存在去庫存的問題，我就問一個很尖銳的問題，難道說中央的判斷錯了？如果說房地產去庫存在一些不太重要的城市，幹嗎放在國家的角度去說，所以希望兩位跟今天在座的嘉賓給一個非常清晰的圖景，為什麼中央會把去庫存上升到十三五規劃，或者上升到中央經濟工作會議，上升到國家最高經濟改革的層面來談。
陳淮：像中宣部說的，為什麼不許妄議中央？你把中央還大嗎？其實中央為什麼這麼說？很簡單，被一批像向博士這樣的金融專家給忽悠了，加槓桿與槓桿高低與否，是一個短期的金融貨幣現象，而房地產業發展老百姓居住條件改善，中國的城市化、城鎮化是個中長期的事，這孩子得了中感冒你說他沒出息，考不上清華大學、娶不上漂亮媳婦兒了？沒那麼嚴重。
向松祚：我不願意做這個裁判，但是陳總你可以隨便說，我最近請了中紀委幹部，妄議中央在你我這個層次還不夠，所以你可以隨便說。
陳淮：你這是口說的是沒有文件依據的，一個街道黨支部書記妄議中央還被處分了呢。接着說加槓桿這個事，這是一個很大的問題，中國房地產業究竟是個什麼狀況，不是回答不了你，但是第一個，不能輕易告訴你。第二個今天時間不夠，這個話題就太大了，但是去槓桿這件事可以說說。
第一層意思，房地產蓋房子這件事，借錢是天經地義的，別以為去槓桿就是不借錢，少借錢，那是不可能的，農村老農民給兒子蓋房娶媳婦也得十里八鄉、親朋好友、左鄰右舍見面了，動用農村社區信用資源，他的生命週期本來就是和負債，不僅是開發商蓋房子借錢，老百姓買房子的時候要借錢以後還貸，就是將來我不欠錢房子也是我的資產，我也可以把它抵押給銀行作為資產。它的生命週期本來就是人民羣眾的資產信用，你不讓老百姓憑這個資產信用借錢，實際上是對個人利益的侵害。去槓桿不是不借錢，少借錢，房子這些東西就是一個借錢的依據。
第二層意思，槓桿這個東西多少是好？百分之百好不好？有風險嗎？不知道。我有一二百萬的房子，我要把它賣了將來買三百萬的房子，銀行按揭給我3210萬，我還缺90首付，這90萬我用首付貸，百分之百行不行？這有什麼風險。簡單的找一個，什麼叫合理平衡點本來就是一個愚蠢的問題，在改善性需求裏面沒有去槓桿的問題，因為他本來就是資產信用的問題。房地產業去槓桿的核心問題不在於借的錢多和少，而在於它的槓桿是由銀行提供的間接融資，房地產業應該借錢，但是應該更主要的依靠於直接融資，比如項目債、企業債、合作開發等這些方式，而依靠於資本市場，而不是通過銀行的間接融資，說了十餘年的沒有得到改善，這個是槓桿風險的來源之一。銀行到期就收，但是誰讓你問這個問題的。
第三層意思，很多地方政府暗地支持造成了一些因素，比如他交了土地出讓進，然後地方政府偷偷把土地出讓金回借給他，他實際上是支持他的，實際上這些土地出讓金他又拿回來了，將來賣房子才還他，這種暗槓杆就導致了我們的風險，一旦滯銷他拍屁股走人，反正一屁股是欠土地出讓金，一部分是欠銀行的。然後老百姓按揭買房子，他現在是在三十年來利率最低點買的，每個月付五千塊錢月供付的起，通脹可是在一天之內，一年之內翻番是可能的。如果我們發生惡性通脹，銀行利率翻一番，年輕人付月工可能要付九千到九千五，因為你在按揭的頭3-5年，你還月供的90%以上是還利息，如果惡性通脹了，翻一番你還九千，你還得起嗎？這個時候槓桿就要政府通過貼息等方式對政策儲備，對這樣需求羣體的槓桿加以保護，而不是去收房子，把銀行錢拿回來，不是的。這一切都是房地產專家才知道的，金融專家基本不知道，謝謝。
向松祚：我們就到這兒，下次再交流，再次感謝陳教授跟黎總。
主持人：謝謝陳淮先生、黎明楷先生的精彩討論，也謝謝向松祚先生的主持，請各位回座休息，謝謝。接下來進入到今天第二場演講，本次請出的演講嘉賓是中原地產中國大陸區主席黎明楷先生。黎明楷先生的演講題目是：從海外樓市看中國地產發展與機會，黎明楷先生，您的演講時間為20分鐘，有請！
黎明楷：其實對於控制首付貸方面，現在如果借的是首付貸方面，錢的源頭是來自於國家銀行的，這個確實要控制一下，因為這跟風險有關，在香港方面控制比較簡單，如果首付貸，民間企業願意貸，多少風險你自己背，跟銀行沒關係，其實政府是不管的。所以在這方面，兩位講解都跑了，我就回來講一下中國地產的發展與機會。這個講的比較理論一點，因為其實都是講城市發展方面的一些問題。
我這裏有一個全國的不同城市的城市化率的圖，在全國來講有一些特別的地方可以說一下，城市化率我們看一些核心城市，它對於周邊的影響是什麼？它基本上有兩個不同的影響。比如某一些地區來講，它的影響是一個紅星的效應，就是在這個城市，它本身的城市化率高的，反而是他周邊的一些城市化率就低，就是資源都被他吸走了。另外一個效應是外溢的效應，就是這個城市好了，他周邊的城市也好。所以在這裏我們來看從一個城市的不同發展階段，會影響他本身城市化率，當然也會根據房地產的市場變化看出來。
剛才看偏紅的都是城市化率比較高的，有一個比較特別的，除了沿海城市可以看到城市化率，東北原來城市化率還是很高的一個地方。大家都知道東北好像不大行，但是它城市化率是高的，所以我們也不能說城市化率高的城市就一定房地產市場也是好的，東北的城市化率，因為它是工業化最早的一些地方，以前工業都在東北，所以那邊工人多，農民相對少，所以城市化率就會相對高一點。
說完城市化率說一下房價，這個圖偏紅的就是房價比較高的，偏藍的房價比較低，當然這個比較極端，這是沿海城市的房價比較高，相對越來越紅的集中在幾個地方，一個是在長三角，一個是在珠三角，還有就是京津冀這個領域，都是會相對樓價在全國來講是偏高的。其他地方作為中西部來講，成渝片區樓價相對高一點，其他周邊的樓價相對比較低。這是幾個片區，還有就是成渝跟長江流域。
在未來，因為我要講機遇，講機遇不能老是說一線城市。以前曾經有一段時間，我覺得中國的房價趨向還是比較有趣的，曾經也一段大家都吹三四線城市發展很好，所以大家一夥全都撲向三四線城市，導致現在要去庫存，當然也有到後來一段時間三四線不成了，又說迴歸一線，但其實回到現在，一線城市一方面成本很高，利潤很低。另一方面機會也少了，你想買地也沒有一塊地可以給你買，所以從發展來看有些二三線城市還是可以發展的。5月11日，李克強主持國務院常務會議，通過《長江三角洲發展規劃》，指出發揮上海中心城市作用，推進南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波等都市圈同城化發展。在十三五也提出19個城市羣，其中京津冀、長三角、珠三角、成渝這些地方。未來周邊的城市羣來講，有哪一些的發展機會比較大，有哪些機會比較少？基本上看城市羣的佈局來說，不止是核心城市，包括周邊其實還有一些機會。但是如果有一些是孤零零的，交通又連不上的，這些未來的發展空間就會相對低。
看一下海外城市羣的發展經驗。海外現在叫六大城市羣，這些都是跟房地產市場有關係，其實並不見得完全跟經濟有關係，是跟房價市場都是相對高一點的。美國有兩個，一個是東北部，大西洋沿岸的這一部分，還有五大湖周邊的也是一個城市帶，在美國有兩個比較集中的城市帶，房價都是相對比其他地區要高。日本集中在東京、橫濱，價格在全國來講也是相對較高的。中國來講就是主要我們現在看的，因為體量規模比較大的還是在長三角，其實長三角整體的體量比珠三角大很多，所以我們看長三角這個城市羣未來的空間應該是不少。另外歐洲那邊主要是在英國，英國整體發展比較均衡，倫敦附近城市羣不錯，另外歐洲大陸來講還是巴黎、法國那邊，其他的地方包括了德國也好什麼也好，其實它的價格並不是很高，房產業也不是很發達。
城市羣的發展其實有幾個階段，但是如果與其他國家的城市羣發展都是以一百年幾十年這樣發展的，大陸的發展是相對比較快的，速度比較高。第一，人口流入一些核心的城市。城市出來了慢慢吸引周邊的人口流進這個城市。第二，城市本身因為人口流入，生活需求比較高，變成有一些人沒辦法，往外流，慢慢帶動大城市的郊區發展，還可以延伸到其他的城市。第三，開始慢慢形成了城市羣，城市羣就是它不止是一個城市，而是一個核心城市還帶動了周邊的幾塊。第四，外溢效應。大陸目前來講五個片區，以成渝片區跟中西部來講，基本上還是處於第一個階段到第二個階段左右，基本上還沒有形成一個很重要的城市羣，它主要的發展都是在它這個城市本身。好像成都、重慶，它們的發展是不錯的，但是它目前對於周邊的影響並不是一個帶動性的，並不是外溢型的，還有一個紅星的作用，就是把周邊的資源吸進去，沒有對周邊的城市帶來好處。但是有什麼是開始形成了第三到第四階段呢？應該主要是在長三角跟珠三角這兩塊地方，這兩塊地方它基本上已經開始形成了城市羣，而進入了這個階段以後，現在房地產也有一些特徵，一是他新建的住宅會減少，已經沒有多少新的地了，主要市場的成交量是以存量交易為主的。而寫字樓跟商業這方面的新增供應，主要都是以存量房的改造為主，也並不是靠新建出來的，只是把舊的一些通過了集產的併購，然後把它再改造提升。三是住宅租賃市場更加活躍，因為在城市羣裏面一個比較大的特徵就是房價比較高，一般一個城市當中很中基層的一些人員買不起房，就導致租賃市場會偏向活躍，所以現在也有一些做資產管理的公司出現了，本身因為租賃市場方面有這樣的需求存在。另外商業地產的模式其實也逐步會過渡，由以前蓋了就賣了的形式變成實用，因為城市羣成熟了之後，這些地塊比較稀缺，賣了就沒有了，所以有錢的，有能力的會盡量想把這些資產保留。
所以未來圍繞着這些存量房持有，一些服務會增加，所以海外的城市羣發展大概是這樣子，所以在目前大陸來講，應該只有長三角跟珠三角具備現在這個特徵。
看這個地方它的周邊，往有些中心城市出來的，我們可以看它周邊的二三線城市，其實表現確實不錯，從幾個方面來講：
第一，庫存。庫存消化週期在周邊來講都不長，有部分的城市比城市羣裏面的核心城市指標更漂亮。比如說南京如果用這個來算，當然過去幾個月可能成交量暴漲。所以多少個月並不重要，但是其實可以看到所謂這些二線城市，其實基本上也不存在什麼去庫存這些問題。而且我們看到它的二手房的成交佔比，其實有些城市也是慢慢在追上來，二手房的成交佔比反映這個市場的流通性高不高，像有些城市，南京、杭州、寧波這些城市大概看到他的市場是相對比較健康的。
所以我要說分化已經開始了，某些二三線城市表現很不錯，除了在今年2015年比較2014年我看的，房價在漲幅，除了上海還有一些比較亮麗的，這些城市的潛力還是相當不錯。
除了剛才這幾篇還可以看一下人口，人口對於房價市場是有很重要的事情。我們可以看一下淨流入都是集中在周邊，偏南的都是一些淨流出的，當然我做得還不夠好。人口流向的大城市，流入比較多的一個比較突出的天津，人口的增長平均一年3.5，這是很高的一個數據。還有就是廈門、海口。當然北京的人口也不少，這些基本上可以看到超過1%個點，平均每一年的人口增長，其實多數是偏好的。所以很多我們說的二三線城市，儘管現在看起來有部分有一些問題，但是實際上以人口方面來講，應該未來的前景還是可以的。
另外關於放開二胎了，其實也會對這些二、三線人口的變化有一些幫助。我們看到對於一些二、三線城市，尤其是中西部的，其實它本身的生育率基本上還算是不錯的，只是過去，因為我這裏還有一個計劃生育率和總和生育率，計劃生育率是他生出來的多少是在計劃以內的，多出的就代表超生的，超生在計劃裏頭是不允許但是你生出來。但是以前這些生出來的，可能變成黑市居民比較麻煩，但是現在開始放開二胎了，可以看到中部地區的繁殖能力還是相當不錯的，所以對於未來來講，人口也有增加。當然有一點也要注意，雖然生育的人口可能增加，但是不排除當這些人成年之後，有可能會外流到一線城市羣裏頭，所以要看並不是生育多了就一定好。
從未來來講，我們現在講“一帶一路”，還有高鐵大戰略，我們會發現會有幾個經濟帶，在未來我們是可以持續看好的。當然這裏除了我們比較熟悉的京津冀，還有上海，上海是從1993年珠三角沿海這一片，未來的發展是很好的。京津冀這邊也可以，還有長江流域這個經濟帶，應該未來還是可以看好的，另外就是“一帶一路”帶出來的絲綢經濟的經濟帶，這是往西北走的這個投入線及未來也還是應該有不錯的發展前景。
所以基本上就是一個小的總結，剛才說到我們未來去判斷一些城市有哪些發展的空間，對房地產方面來講有什麼機遇。你們去看的就是它能不能合在一起，如果這個城市在這個羣裏頭有它的功能發揮了，那未來它的發展前景就會更好，合羣則興。離羣則衰就是如果他離開了這個城市羣，就組不成團，它自己是孤零零的一個城市，未來的發展空間就可能會差一點。所以就是這些僅供在座的開發商去參考，未來大家去定你們的發展戰略的時候，可以平衡不同城市間的發展，我就說到這兒，感謝。
主持人：謝謝黎明楷先生的精彩演講，請您回位，稍做休息，接下來繼續演講環節，有請下一位演講嘉賓遠洋億街區副總經理孫林先生，孫林先生的演講題目是：移動互聯網在社區的應用與發展。孫林先生，您的演講時間為15分鐘，有請！
孫林：今天這個題目是移動互聯網在社區的應用與發展。我首先來說一下互聯網的發展趨勢，首先一點我是之前2002年開始進入物業行業，一直在做項目管理和公司的運營經營。實際在兩年前我並沒有過多的接觸移動互聯網，或者說互聯網能對物業有什麼過多的認知。在這一兩年裏我發現互聯網對於物業行業發展，或者對於房地產行業發展有一個突飛猛進的進步。
首先說互聯網的趨勢。我接觸最多的互聯網就是淘寶，我剛開始接觸的淘寶的時候並沒有認為淘寶在做什麼，現在來看他做的是一個產品跟關係的轉化，也就是說淘寶在尋找把提供產品的人與需求產品的人，這個信息做一個對等，但是在這個對等的過程中他收集到一個量，當這個量級達到一個程度的時候，他就能知道客戶真正的需求是什麼。
在這裏我舉個例子，可能大家覺得物業接觸互聯網大家會不會感覺物業是做什麼東西。我聽過鏈家房地產，他今年在進行二手房交易的過程中收集了大量的數據，這些數據代表了客戶的需求，現在他用這些需求在合作一些公司，這些公司包括什麼？其實跟房地產沒有關係了，包括牀墊公司、搬家公司、門鎖公司，他用這些需求滿足這些公司的發展業績。再往前走他還知道北京這些客戶想真正買什麼房，這些客戶買房的需求是什麼他就掌握了。之前舉例喬布斯，喬布斯知道客戶想要什麼手機，然後他找手機生產工廠設計手機，鏈家他做互聯網的時候知道客戶需要什麼樣的房子，什麼樣的價格，他就能很好的發展。
下面說移動互聯網，移動是什麼？並不認為現在的關係只是簡單從PC端向手機端的轉化，這個轉化是超市業的發展，我們認為最大的轉變是它的設備轉變，設備由原來傳統的算盤和計算器，轉變為超市的掃碼籤，可以快速準確蒐集數據，可以實現業態的成功。同時還有一個設備的轉變，這次帶來的是手機，手機帶來的轉變會更大，以前的電腦設備在傳統的管理過程中，是連接了設備，而手機是人與人之間的狀態轉變，就像我們之前傳統聊天工具是QQ，上面有一個狀態，是在線、離線或者隱身，而現在已經沒有這個狀態了，手機在就是人在。同時之前我們的傳統行業還有一個巨頭是滴滴或者優步，當我們出現了這些轎車軟件，在應用發展的一段時間之後，我們會發現它又延伸了一種新的業務，是專車，這些專車的司機態度有一個很高的提升，出租車司機離職去幹專車之後，他們的服務可以快速提升，可以去給客戶拉箱門，可以準備瓶水，為什麼這樣去做？我們認為他是把服務評價做到了人，做到了每件事，而不是以前泛泛的評價。這裏面隱身出來我們說互聯網真正的與物業公司去結合之後，能為物業公司解決什麼樣的問題。
我當時第一份工作是跟着一個臺灣人，他就告訴我，我們一直在說物業行業要向酒店業學習，酒店的服務標準是物業的標準，但是實際上我們做的一直不好。為什麼？酒店業每項服務都會被評價，而物業行業現在在做的，包括後面接觸的很多房地產大咖，實際上我現在接觸的這些所有的滿意度調查公司，他們出了非常好的報告，但是這個報告會為我們的戰略發展，為開發商如何去規劃，有一個很好的戰略性指引，但是真正我是做項目管理出身的。當我拿到這份報告的時候也看到可能之前我在這個項目今年滿意度得分不高，是一個因為一個部門的評價造成的，在這個時候我們可能處理的方式就是降獎金的係數，但是真正受到傷害的是幹活最好的員工。我們能不能現在的這個系統希望的是我們用互聯網記錄每個人，每件事，每個點的時間變化，記錄客戶的每個感受，通過這個系統讓員工真正自我去監督。
同時還有一個就是效率的問題，我們之前傳統的物業管理過程中派單需要接到電話之後，複述客戶來言登記牌照，通過一套系統直接像滴滴一樣傳單，15秒可以發送到處理人手機上。還有一個可以提升它的效率，我後期在總公司，每年公司都在說提升人均管理效能，基本上說兩方面，一種是我們隨着項目的運營過程中，因為經營成本的壓力增長，能源漲、維保漲、人工單人成本漲，這些都漲了之後解決方式可能是減員，但是人乾的活更多了，很有可能是持平，或者是因為減人增加了一個藉口，所以幹得活更少了，在這種情況下我們嫩不能把處理的時間數據化，量化。當我知道每一個人的情況下，可以進行人工統計。當我把數據統計到一定層次的時候，就可以把項目和項目之間進行對比。
還有通過效率這個東西，我們可以記錄到量化，可以看到整體的一個數據。舉個例子，平臺在應用過程中實際發現我們有個項目在運用過程中報事核查，員工拿着手機去核查完成率是多少。突然發現有一天我們這個項目員工核查率是零，這個時候去問的時候說這個員工請假了，所以他的核查率低，但是在這種情況下我們正常的物業管理很多項目都會出現這個問題，但是如果我們能夠數據的記錄到每個點的時候，當這個員工第一天有一個預警的時候，我們在第一天的時候就會派其他人把漏洞補上，很多客戶滿意度是在每一個點都要去記錄的。
下面說到員工激勵，說到激勵可能想到減員增效，或者說物業增效只是賣東西。我們增效很多的時候是通過工作使用，這個減是我們把員工的每一項做的事情變成積分制，當我們把員工的工作實效和滿意度亮出來的時候，員工就能主動提升他的意識。我的分享到此結束，謝謝。
主持人：非常感謝您的精彩分享，請回坐稍做休息。下面有請出今天大會最後一位演講嘉賓，有請中國人民大學教授、國際貨幣研究所副所長向松祚先生。向松祚先生的演講題目是：從CPI指數看經濟回暖與房地產趨勢。向松祚先生，您的演講時間為25分鐘，有請！
向松祚：謝謝主持人，謝謝陳詩濤邀請我來參加這個活動，各位嘉賓大家上午好。我這個人是最不喜歡談命題作文的，但是陳詩濤給我出了一個題目，從CPI來看經濟回暖和房地產走勢。我想我的大師兄陳淮教授剛才已經談到房地產走勢了，所以房地產走勢我就不談了，我談談從銀行的角度來看看宏觀經濟的看法。我談三個基本的看法：
第一的看法也是我想提出的一個問題，今天我們對中國的宏觀經濟好像很擔心，很焦慮，擔心的到底是什麼？焦慮的到底是什麼？我們看看我們的宏觀數據，今年一季度增長6.7%。我看了一下最新世界各國發布的數據，這個6.7%在全世界是NO.1，沒有哪個國家比中國增長速度更高，然後這個6.7%是怎麼構成的？這裏面就有一個疑問了。我看看昨天前天發佈的數據，大家都知道學宏觀經濟的第一課，GDP怎麼構成的？就是企業的利潤+老百姓的收入+政府的稅收。政府的稅收一季度增長多少？8.7%。居民可支配收入增長多少？7.1%，超過7%。企業的利潤怎麼樣？企業利潤增長是7.4%。這就要說宏觀經濟第一課，這個數字加不起來，企業利潤、老百姓財政收入、政府的稅收都超過GDP的增速，這怎麼解釋？這裏面第一個就是說我們的6.7%的速度很多人還不相信，但是你要看另外三個速度，如果加起來好像我們這個增速應該比6.7%還要高，這裏面只有幾個解釋，一個解釋就是我們的企業內的增速，老百姓可支配增速，財政收入的增速可能不是那麼實，或者有虛假的成份，但是財政收入很難有虛假成份，是不是企業利潤，我們說規模以上的工業企業不能代表行業，這是第一個解釋。第二個居民可支配收入可能取的樣本不對。所以這裏面大家可以看到，我們要分析這個數據，你會發現裏面有很多的問題很難自圓其說。
我提出這幾個數據的說法是什麼？就是即使我們把這些水分都扣掉，把這些不能解釋的因素都扣掉，哪怕我們的經濟增長速度下滑到6.5%，甚至6%，在全世界仍然是最高的嗎？我們到底擔心什麼？我想在座的各位也要思考這個問題，好像我們都非常的焦慮，非常的擔憂，我們擔憂什麼？我想我們今天所擔憂的可能不是這個宏觀的數據，我們今天的擔憂是什麼，我們今天擔憂的是中國經濟的結構性矛盾。也就是說我剛才說的這三個數據加不起來，這三個數據即使能夠加起來，但是它也用一個平均的數據掩蓋了結構性矛盾。今天中國經濟為什麼這麼焦慮，這麼擔憂，國內國外的說法這麼多，對趨勢的解讀這麼分歧，主要是因為我們現在結構性矛盾太突出，這個結構性矛盾首先體現是行業內部的矛盾。比如說我們很多的傳統制造業確實是非常的困難，銀行的數據看得非常清楚。鋼鐵、煤炭、光伏、電解鋁、水泥，這些行業我想銀行很難去迴避這個矛盾。很多行業裏面的企業還本付息就是有問題，鋼鐵企業、煤炭企業現在確實有很多企業無法按時還本付息，但是這個行業裏面另外一些行業非常好，但是另外一些行業又非常糟糕。剛才談房地產，北京、上海、深圳、杭州這麼好，但是很多的三線城市、四線城市，東三省城市、西北部城市可能很多情況是相當令人憂心，這是區域結構性問題。
還有收入差距的問題，昨天中央財政領導小組的會議，專門談到如何增加中等收入階層的人數，要解決這個平均分化收入差距的問題，也就是說我們今天中國有大量的富人，現在不是有一個數據說中國的富豪已經超過美國了嗎？資產10億還是多少以上的叫富豪，超級富豪人數已經超過美國，但是中國可能仍然有至少一兩億的非常非常貧窮的人，這是叫做社會羣體之間的差距，這個結構性矛盾是非常嚴峻的。
當然，還有一個結構性矛盾，這個結構性矛盾就是虛擬經濟和實體經濟，我們今天可以看到，我們有很多的貨幣，其實並沒有流入到實體經濟，它流入到虛擬經濟，流入到投機炒作裏面去了。我們這些年的貨幣擴張非常的快，數量非常的龐大，但是為什麼我們今天還在說實體經濟融資難、融資貴？我經常說，我們的貨幣信貸量雖然非常大，但是結構極其不合理。我說過三多三少的問題，銀行每年都有很詳細的統計數據，可以看出來三多三少的問題這麼多年沒有解決，而且不僅沒有解決，還更加在惡化。什麼叫三多三少？國有大企業拿的信貸資金太多，現在國有大企業差不多仍然拿走了整個信貸資金的接近50%，第二個就是傳統制造業，第三個是房地產。所以我很不同意有很多房地產行業內部的人士說房地產行業缺欠，說錢不夠。我有一次主持博鰲房地產論壇，我問很多房地產大佬，我說你們最大的問題是什麼，最後異口同聲的說缺錢。人民銀行公佈的數據，房地產這個行業差不多拿走了全部社會融資，我剛才講的國有企業是銀行貸款，現在講的是社會融資的概念，根據人民銀行的統計數據，房地產這一個行業拿走了整個社會融資的總量的41%，當然我們在座的房地產大佬們說房地產對經濟的貢獻大，貢獻有多大？房地產行業確實是中國的支柱性行業，但是你別忘了，對經濟的貢獻達到21%，但是你拿走了社會融資的41%。
所以我們今天對中國經濟的擔心和焦慮，主要不是在所有的6.7%還是6.6%還是6.5%，我們是結構性的矛盾，是結構性的失衡，是結構性的脆弱，是結構性的風險。就好像一個人去醫院體檢，查血壓，查各種指標，好像這些指標都沒事兒，有很多人就是這樣，查這些指標沒事兒，但是就是覺得身體不舒服，可能是你的內在結構失衡了，這個指標反應不出來。
所以我想我們今天怎麼去認識中國經濟的問題，我講的第一個觀點，我們今天對中國經濟的認識，必須要從總量的數據轉到結構性的矛盾，如果我們不去重視這些結構性的矛盾，我不能說中國經濟崩潰，現在說中國經濟什麼崩潰、硬着陸，那在政治上是錯誤的，不能說這個話。但是崩潰有不同的方式，硬着陸有不同的方式，風險總會有人承擔，這種結構性的風險，這種結構性的矛盾一旦爆發出來，一旦暴露出來，誰來承擔這個風險？所以我衷心的希望大家去仔細的研究。
前幾天人民日報權威人士對中國經濟的分析判斷，我認為這個分析判斷是很中肯，很客觀的。果不其然，在這篇文章裏面他已經預測了，他說過幾天中央還要專題研究供給側改革，昨天新聞聯播中央財經領導小組最新一次的會議，專門研究供給側的改革，講的非常非常的清楚，中國經濟今天的主要的矛盾，矛盾的主要方面就是結構性的問題。這裏面大家注意，昨天這個新聞公告裏面這些話，我認為講的是非常非常嚴厲的，實際上對供給側結構改革很不滿意，然後專門講到四句話，不能因為包袱重而等待，不能因為困難多而不作為，不能因為有風險而躲避，不能因為有陣痛而不前。所以為什麼剛才我在討論房地產的時候，請教我的大師兄，請教黎總，為什麼中央下這麼大的決心提“三去一降一補”，難道中央判斷錯了嗎？而且這個判斷不是最近剛提的，已經提了兩三年了，所以我們今天判斷中國經濟政策的走向，或者我們判斷中國經濟的問題，我覺得應該回到，或者應該統一到如何解決中國經濟結構性的失衡，或者叫結構性的矛盾。昨天的會議裏面專門講到供給側結構性的改革，說的非常清楚，要減少無效供給，擴大有效供給，我想對於我們每一個行業來講，都應該很認真的去思考這個問題。而且說的很清楚，當前必須要重點推進“三去一降一補”。去產能、去庫存、去槓桿。所以中國經濟的問題，不是增長速度CPI多少、MR多少、GDP多少，這些大而化之的數據是一個平均數，這個平均數掩蓋了內在的結構性的大麻煩，這個話我想已經講到頂了，已經是最嚴厲的用詞。所以我認為中國經濟從某種意義上來講，確實我們處在一個非常關鍵的階段，從我們商業銀行來看，現在商業銀行說的很直白一點，那個快速增長的好日子已經一去不復返了。
第二，所謂的CPI並不能反映中國真正的通脹情況，我從來不同意統計學的CPI能夠反映中國通脹的情況。原因很簡單，因為這個通脹它的大部分的構成要素是製造業的產品，但是真正現在影響老百姓生活的最重要的幾大因素其實並沒有包括進去，或者在裏面包括的因素非常小。比如說房地產、教育、醫療，這些因素在CPI裏面根本沒有得到任何的反映，它能夠反映通脹嗎？我們學經濟學，其實古典經濟學對通脹的定義是對的，古典經濟學角度講的人們生活的指數，或者叫生活的痛苦指數的變化程度，不是所謂的CPI，我們今天的CPI2.3%，按照中國的情況來講就是通縮了，但是我們談通脹不能只談那幾個行業，不能只談傳統制造業，不能只談工業產品，老百姓的生活。我相信我們今天平心而論，今天老百姓從城鎮到農村，生活壓力最大的不是買一個蘋果手機，也不是買個汽車，而是能不能買到一個像樣的房子，能不能上到一個像樣的幼兒園、小學、中學和大學，得病以後能不能有一個好的方便的醫療服務，這才是今天影響老百姓生活最嚴峻的最麻煩的問題。看病難、看病貴、上學難、上學貴。
剛才大師兄提到北京的學區房，那絕對是極其荒謬的，全世界很難看到這樣的現象，全世界都有這樣的現象，但是像北京這樣極端的也是不多的，但是我們要換句話說為什麼中國沒有那麼多好的小學、幼兒園呢？全國幾乎很多城市房子蓋的非常的漂亮，但是你在這些房子中間找不到一個像樣的幼兒園，找不到一個像樣的診所，這不是很奇怪的現象嗎？所以在這個大的背景下，CPI怎麼能夠反映真正的通脹？實際上真正的通脹，如果把這些因素考慮進去，絕對不是2.3%，今天我們用這個數據去街上問老百姓，說中國的數據沒有通脹，你說老百姓相信嗎？所以我們必須要綜合的考慮中國現在的這種貨幣信貸高速擴張，大規模擴張這種背景下所隱含的極其嚴重的通脹問題，雖然CPI沒有反映，但是現實是非常殘酷的，何況我們今天的CPI也部分反映了通脹，我們的食品漲了7.4%，如果單看食品這一塊，7.4%已經是相當嚴峻的通脹了。對低收入階層，低收入老百姓的影響是不容忽視的。所以我們靠這種大規模的貨幣擴張、貨幣刺激、信貸刺激來穩增長，能穩的下去嗎？弄不好我可以非常嚴肅的警告，中國弄不好有可能出現嚴重的通脹，這絕對不是危言聳聽，如果我們相信經濟還有規律的話這就不是危言聳聽。
第三個觀點，中國今天面臨最大的風險之一就是高槓杆的風險。高槓杆就是高負債，高槓杆多少槓桿是高？我剛才請教大師兄，請教黎總。當然沒有一個明確的標準，大師兄陳淮說問的對，但是我想幾百年以來全世界這麼多國家有一個一致的經驗，無論是個人還是企業還是政府，如果你的槓桿率不斷地在加大，不斷地在升高，總有一天你會出大麻煩。我們今天的高槓杆有各種數據可以衡量，非金融公司、非金融企業的全部負債，佔GDP的比例早已超過240%，這是官方的數據，其他很多機構也估算過這個數據，所謂非金融部門就是政府的負債、個人的負債加上企業的負債，這三大負債的總額早已超過GDP的240%。光我們現在銀行貸款的餘額已經100萬個億了，MR140萬個億。
我們這樣過去這麼多年依靠這樣的高槓杆、高信貸劇烈的擴張，一方面搞出龐大的過剩產能，一方面很多行業出現嚴重的泡沫，一方面出現了一些通脹，現在怎麼辦？各位都知道，我們現在全部商業銀行體系的不良貸款在今年一季度都突破了2%，但是我可以告訴各位，2%是大大低估了銀行的不良貸款。很多都是通過調脹，通過漲息，通過所謂的重組，把不良貸款暫時掩蓋住了。光86家鋼鐵企業，負債總額3.3萬億，其中絕大部分都是銀行貸款，很多鋼鐵企業動輒就是幾百億，甚至上千億，幾千億。我想這種風險時間關係我不展開去說，很多的例子，總有一天大家要承擔。很不幸的是這種風險的承擔，最終可能又是由中國的老百姓來承擔，那不就是通脹嗎？所以提出債轉股的時候好像媒體採訪我要我寫文章，我是非常明確的反對什麼債轉股？我說一個公司，一個企業，他借錢的時候不能按時還本付息，現在銀行轉過來變成他的股東，他能夠給銀行分紅嗎？玩這種把戲，很欣慰的這一次人民日報的權威人士也等於是否定了債轉股，殭屍企業該退出的就得退出，該破產的就得破產，這種痛苦今天不想承擔未來的痛苦只會更大。當有一天我們銀行的資本被不良貸款，被壞賬全部吃掉的時候怎麼辦？政府的銀行是不會垮掉的，誰來補充資本金？補充資本金只有財政部拿錢，再發債，那麼就是無中生有，那麼就是由廣大的老百姓來承擔今天的銀行壞賬。
所以我想今天我們所有的關係中國經濟的朋友，都應該從這個層面來真正認識中國經濟的問題，要放棄這種貨幣信貸萬能主義的思維。當然，我們有一些企業家都是希望貨幣進一步的寬鬆，信貸進一步的寬鬆，他們好套現走人。有內地遺民，已經用外國身份，現在就等着錢轉移出去了。這種高槓杆、高負債的風險總要以一種方式體現出來，今天中國房價如此之高，客觀來講，人民幣就面臨貶值的壓力，因為道理很簡單，一個國家內部出現資產價格的泡沫，出現通脹，你的貨幣必然貶值，要麼你的貨幣貶值，要麼資產價格調整，這是一個簡單的常識問題。現在很多人討論，到底中國選哪一條路，是選擇貨幣貶值還是選擇資產價值大幅下調，還是這兩者都選擇一部分。我想這個調整是不可避免的，這樣的高槓杆、高負債的風險是中國今天面臨的最大的麻煩。這一次人民日報的權威人士也講的很清楚，有人講中國經濟面臨兩難，我們確實面臨最大的兩難，我們必須去槓桿，但是去槓桿就必須放棄或者部分放棄所謂的穩增長。這一次明確的結論，去槓桿必須要去，就是一難兩難變一難就是下決心去槓桿、去負債。所以說的很清楚，殭屍企業該退出就要退出，銀行該收債就要收債，不要通過什麼債轉股，又在玩這麼把戲。
所以這一次最後回到昨天財經頻道小組會議，不能因為包袱重而等待，不能因為有困難而不作為，不能因為有風險而躲避，不能因為有陣痛而不前，我想這是下了最大的決心了。所以我們都應該從這個角度來思考中國未來經濟政策的走向，謝謝各位。
主持人：謝謝向松祚先生為我們帶來了精彩的演講，請您回坐休息。親愛的各位來賓，我們今天上午論壇的演講環節內容到這裏就告一段落，讓我們再一次感謝為我們奉獻精彩內容的所有嘉賓，謝謝大家。 接下來，我們將進入北京行論壇的重點環節之一——城市觀點論壇中國行北京圓桌。
趙毅：有點忐忑，第一次參加活動當主持人。不過臺上坐的都是專家學者和行業內的大咖，這點忐忑我相信觀眾會看他們的表現，我就相對輕鬆一點。從去年下半年開始，應該說是房地產行業在新常態下承擔了歷史的一個重任，然後密集的發生和大力度的一些政策發佈，最終在年底，房地產又承擔起了支柱產業的作用，也就是說6.9%，在房地產去年下半年表現方面做出了應有的貢獻。但是最後帶來一個結果就是本來希望以去庫存，分類調控為主要目的的政策，到春節前後出現了一線城市房價的暴漲，可能這也是根據政策導向這是意外的收穫，或者說房價到今天為止出現這樣的一些大的變化，可能與去年下半年一些政策有關係。
前面第一端的時候已經說了這個話題，我相信這個話題說起來簡單，好像北上深這三個城市的房價還會漲嗎？但是回答起來我相信並不簡單，為了節省時間，希望各位嘉賓從這幾個方面聚焦一下，首先從政策角度分化與調控，在這一輪房價的走向，讓我們的各位從專家的解讀中間有所收穫。第二個，從土地共贏角度看看房價的未來，第三個可能這一次房價暴漲與改善性需求。第四個可能又是在發展模式方面，在一線城市房價上漲的過程中間，產業地產未來的方向和未來的走向，和房地產方面它的作用，從這四個角度看各位專家發表一下見解，首先請陳教授。我要稍微發揮一下主持人的權利。
陳淮：我剛才說房價會不會漲的問題就跟如同你會不會得病一樣，你今天這麼健康，誰敢說你以後不得病？百分百的說你還會得病，百分百的說房價會漲。因為你沒說多長時間，明天？明年？還是三十年。
第二個，在這個週期內是有漲有跌，還是說一直漲？扯這兩個問題說不清楚。我們大約的說，隨着城市整個格局，整個城鎮化的進程，房價會有越來越明顯的波動週期，這已經是顯而易見的。但是優質城市的資產會越來越貴，這也是符合規律的，就這麼兩點。其實你們老問就沒意思，因為房價不漲了你賣嗎？
趙毅：不想說另外一個問題，您在沙龍這一塊是地產業非常關注的一個風向標，但是我想問的問題是這個分化，這一個政策是否達到目標，您怎麼看這個事情？
陳淮：要說政府的政策達到目標沒有，你分這個目標分為我剛才已經解釋政策分三個層次：從短期看，穩定2016年經濟增長這個目標，我們起了很重要的作用。一季度全國的房地產業成交面積比去年同期增長了34%，成交總額增長了54%，一半還多。那麼我們支持剛才向博士使勁說一季度增長6.7%，和去年同期相比，這個6.7%放在房地產業的目標是非常大，然後活躍市場此前的不合時宜的政策，比如政府行政手段過多，不必要的行政手段退出達到了沒有？這些方面都起了很重要的作用。但是我剛才說了，我們對分化這一件事估計的不充分，對去庫存估計的過度了。說實話有些庫存不是指望2016，或者三五年就能賣掉的，去庫存不一定能賣掉，恐怕就是要擱置或者拆了，可能在十年之內人口都達不到這樣的規模，就是嫁不出去了，別把去庫存解釋為一定要賣這個當成政策的目標。媒體喜歡把房價調下來當成政策的目標，老說政策調控變成空調，非得調成你買得起就叫達到目標了嗎？
趙毅：好，謝謝。向博士，去年我印象很深的，您提出剛才說的兩個數據，一個GDP增長最高，貢獻率21%，第二是佔有社會性金融資源41%，去年還引起現場的一個波動。今年您剛才一直髮言，從我個人角度，我看的出來您在經濟學方面可能對於房地產的研究，可能不如陳教授那麼更專業，但是您從經濟專家角度，您對房地產的一些提示，我想在座各位可能比較關注，我想您提一些個人的見解。
向松祚：我剛才演講也說了，我從來沒有否認，至少從量上來說房地產是中國經濟的一個支柱產業，房地產對中國經濟做出了很大的貢獻，這個無法否認的，這不需要否認。
而且在過去這麼多年，房地產本身在過去十多年的狂飆突進，它有它客觀的必然性和客觀的需求，這也是不可否認的。但是我們不能因為說它是一個支柱產業，或者它是一個對中國經濟做出很大貢獻，就認為我們現在房地產包括這些政策都是對的，或者中國經濟增長就永遠要依靠房地產。但是我認為我們今天很多地方政府仍然是這個思維，要穩增長，就把房子搞起來大家都買房，把土地搞上去。我認為這個裏面隱含了巨大的風險，我剛才演講已經說了，這個風險未來就是看誰來承擔了，這個單誰來買了。所以我覺得都應該反思這個問題，這麼一個國家的經濟不行了，要穩增長了，總是想到房地產，我認為至少這種思維方式是非常麻煩的，也許還能搞幾年吧，我看長期是巨大的麻煩。
趙毅：謝謝向教授。其實作為房地產從業人士，我想替房地產從業者說一句話。從2014年以來，我個人的看法，房地產轉型這一塊應該說是在歷史上做得非常特別的一年，因為客戶的變化，然後人口基數變化，去年所有發生的一切都在焦慮的情況下，都在想客戶去年什麼。所以我個人也寫了很多文章，我把去年2015年定義為房地產業內的客戶元年，就是正因為大家過了很多年的舒服的日子，在日子不好過的時候，大家開始真正琢磨怎麼讓客戶願意買你單，如果房地產做到這一點，我相信房地產就不需要改革，不知道在座的各位願不願意附和。下面是李總，您在產業地產方面做了很多工作，您能不能在這一塊分享您的觀點。
李洪：今天的主題是“北上深的房價會不會漲”，但是主持人讓我談產業地產，我就談談對產業地產的看法。這幾年整個房地產行業確實面臨轉型的問題，未來房地產行業我認為應該往專業化、精細化方向發展，首地集團是首都機場集團公司臨空地產業務的運作平臺。我們抓住臨空經濟發展機遇，根據自身條件和優勢選擇做臨空地產，主要圍繞機場周邊做一些項目。
產業地產裏面可能有些內容很多，有做各種各樣的，有養老地產的、旅遊地產的、文創的、創客的、孵化器等等方方面面，還有主題公園。我說實話，我自己做了這幾年，我有幾個觀點：一是產業地產不是誰都能做的。產業地產要考慮的因素非常多，而且涉及到跟政府的關係，所以不是誰都能做的。二是產業地產不是在哪都可以做，或者是很輕易的就能複製的。因為我們看到華夏，他可能在固安那個地方搞的很好，在無錫可能也還乾的不錯，但是搬到瀋陽會是什麼結果？因為他的產業本身具有區域的選擇性，不是說你原來跟他在這個地方合作的很好，但是你把它複製到別的地方去也很難實現。包括旅遊地產也是同樣的情況，一般咱們的景點，旅遊地產一個比較大的難題就是它這個資源是稀缺的，但是它的季節性非常強，任何一個旅遊景點它都有這個特點。所以我覺得第一個不是說誰都能做，第二個不是哪個地方都能做。三是在產業地產裏面還有一個很重要的就是要把它的商業模式琢磨好。比如是這個養老地產大家都挺看好，未來中國社會老齡化非常嚴重，這種需求非常大，但是養老地產現在看也是感覺到還沒有完全找到一個很好的模式，到底靠什麼賺錢？因為你收費太貴可能這些人就不去了，而且現在中國提倡居家養老為主、社區養老為輔、其次才是機構言老。
趙毅：時間原因，您就對北上深這三個城市的房價，您個人判斷。
李洪：我個人判斷未來在短期之內會受影響。
趙毅：這個短期是多長時間？
李洪：短期我相信時間也不會太長，也就是三個月之內，短期之內會受影響。兩個因素：一是調控政策確實影響了需求。比如限購，過去上海由兩年社保一下變成五年社保，兩年之後社保的這些人一下子買不了。還有一個剛才說的貨幣政策，因為房地產在某種意義上講受貨幣影響非常大，過去說是穩健實際上是偏松的，我相信會恢復到中期，這是我想短期會受影響，但是長期因為還是供不應求，這幾個城市已經從一些指標上就已經看出來了，所以明顯是供不應求。
趙毅：謝謝。下一位範總，您是地產界的前輩，您對這個話題有什麼觀點？
範小衝：這個房價剛才我也同意前面的觀點，前面實際上是在暴漲，現在貨幣政策已經有調整，而且本身它也在慢慢的會出現一個盤整。只要在泡沫崩掉之前如果沒有出現泡沫的崩潰，這個房價的趨勢在一線城市還是在漲的，因為人口也在漲，大家資源都在往這邊集中。但是房地產公司實際上我覺得最呼籲的，就是希望政策要穩定預期，因為房地產是個大投資，而且長週期，但是你現在搶地王，大量的放地，然後一賣又限購又控制，最後就會使很多的企業對定政策，這就會使得市場的信息各處形成扭曲，會使得包括客戶，包括市場，包括金融。所以這一種穩定的預期，我覺得比現在簡單地說房價漲和跌，所以能夠穩定預期，穩定政策這對房地產才是最關鍵的。
趙毅：下一位是高總，您對剛才那個話題個人的觀點？
高煒：我覺得剛才陳老師，還有向教授講的都非常到位了，我們的研究方法肯定不能從過去那種簡單的統計數字和總量來看，分化也好、結構化也好，實際上肯定都是還要針對具體的各個城市的情況來研究。像北上深這樣的城市是有真實的需求，我們來看看這個真實的需求是在哪？就像我們酒店所在的金融界也好，到上地去看看也好，你就看到在這裏的從業人員的變化是什麼，如果說這幾個城市人口的經增長是一個總量的關係，即使說上海已經沒有淨增長，有淨流出了，你去看看進來的人是什麼人，走的是什麼人。我們是做園區的，大量的年輕人大學畢業以後都在這三個城市找工作機會，這是你根本都擋不住的，我們隨便建一個園區在北京幾個月內就可能上萬平米，甚至說一下子一個企業發展從一百人就到五六千人，別的城市根本就沒法兒比。你去看看這些年輕人，看看晚上12點以後燈火通明的這些園區，你就看看這些年輕人，他們現在是為了他們的預期進行奮鬥的，所以這個是最真實的需求。深圳也是如此。所以大城市這些資源，他們的就業的機會，成長的機會，以及教育和就醫這些條件，都是根本的因素。所以像在中國這樣的城市都不用研究，這三個城市一定是長期的看好，而且一定是結構化的，最後會使有預期的人有財力的人留下來，這是肯定的這樣一種趨勢。
還有一個就是租房市場也是真實的需求，所以這些真實的需求會是其他城市根本不可比擬的。我最近這一兩年到過太多的二三線城市，大量的控制樓宇，大量的控制房子，這些都是真實的，根本沒有人，沒有人住你就不可能建學校，你也不可能建醫療，全是假的，這些大量的土地財政支持了我們二三四線城市的地方經濟的發展模式已經根本不可為繼。
趙毅：我補充一下，一個經濟學家進行數據分析做了一個判斷，他的觀點是中國人不要把資金都投到海外，比如說紐約、東京這些城市，他判斷十年內有數據支撐，如果從資產價值角度，北上深這三個城市十年內一定是最有價值的城市之一，我個人倒是認同這個觀點。下面是孔鵬先生，您對北京上海包括深圳這三個城市，您的發展策略是基於什麼原因這樣突飛猛進的？
孔鵬：先更正主持人一句話，就是旭輝從來不認為自己是敏西（音）地產。剛才其實我一看到這個問題我就樂了，為什麼？我從業16年了到今年，被人問的最多的問題就是這個問題，就是北京的房子還會漲嗎？為什麼問這個問題？其實我們的角度不一樣，因為大多數問我這個問題的人可能都是有購房的需求，或者已經購房的人，他處於釋放自己的需求，或者資產保值的需要。而今天我們在場的可能絕大多數都是這個行業的從業者，作為從業者現在對這個行業都有一種憂慮，所以今天我們再討論這個問題的時候，可能是針對這種憂慮來的。
基於這個我想站在從業者的角度談一談我的幾點粗淺的看法。第一，我特別同意剛才陳教授講的，上漲是一個趨勢，這個趨勢是毋庸置疑的。但是我們怎麼來把這個趨勢稍微分解一下？這個作為我們像這種做實際中微觀，實際操作的行業從業者可能也有自己的看法。如果簡單來說其實一線城市的房地產有一個趨勢，這個趨勢就是叫做總體上漲趨勢不變，第二是短週期，大概三到四年會經歷一個波動，這個波動會是一個短週期。第三個就是在箱體內波動，這個箱體的意思就是說當你漲的多猛政策就會往下調一調，它既不能讓你太好也不能讓你太差，所以它是一個政策和市場的互動式。第四個就是它的增速已經由加速變為減速，還在增長，但是增速已經過了拐點。所以大概用這幾句話我們可以把對於房地產市場的一個整體趨勢大概描摹一下。
在這個背景下其實我們再深入來，作為一個從業者我們為什麼要看待漲與不漲？就是要談結構，其實我們關心的並不是漲不漲，大趨勢肯定會漲，我們關心的是漲幅，房價的漲幅能不能覆蓋地價的漲幅，能不能考慮通脹，能不能覆蓋其他投資機會的漲幅。原來對於老百姓來說房子是一個好的投資行為，現在再買房子，三年的收益一平化，沒準只有3%、4%，而我們關心的是房價的漲結構是什麼樣的，哪個板塊會漲，是一手漲還是二手漲？哪個業態漲，住宅、酒店、寫字樓、商業這些漲不漲。所以在這個裏面我想作為從業者，在這個大的趨勢下我們還是要做非常多的思考。但是有一點是毋庸置疑的，就是房價會漲，但是前面這些所有我拋出來的問題我想都已經變成挑戰了，基於這個挑戰作為企業要做很多的應對工作。
趙毅：下面是路勁的聯席董事，您對今天的主題，就是房價，或者產業這一塊有什麼見解？
刁露：房價從陳詩濤女士辦論壇的時候就一直在談，談了十多年了大家其實可以看結論。今天這個主題是說一線城市的房價漲還是不漲。現在定義一線城市就是北上深，一線城市的房價漲不漲，我們是看大數據，我覺得論房價漲與不漲，首先第一個是看人口流動。
對於一線城市，尤其是北京，我們看北京的人口都不用談了，大家還都是在往北京走。我們看未來這個大數據，北京其實戶籍人口和流動人口要三千多萬，如果看全球三千多萬的大城市來講，其實有幾個是可以參考的，咱們是說大城市，最可比的是東京，東京應該也是三千多萬，這些人為什麼還是聚集在東京？我覺得這個其實首先要探討這個城市給了大傢什麼樣的資源。像北京最重要的政治、文化中心，經濟當然也還是比較強的，以前定義是政治、經濟、文化中心，當然上海現在以華東的金融、經濟中心，深圳毋庸置疑是南方的一個重鎮，一個經濟中心。所以人口的流動一定是向也機會的地方來走，多少年輕人到大城市來工作，即便蝸居在小地方還是要來這個地方。所以對於一線城市來講，人口的流入，人口的導向，這個在中國是非常明顯的，我覺得這是人口的一個大數據。
其次還有對企業來講最關注，或者是從房價來講最關注的是一個成本問題。成本一是土地，土地是開發商面臨的最大的土地成本，蓋房子的成本。還有一個是不斷上漲的人工成本和材料成本，這個也是迴避不了的，我們也不能說中國的經濟2020要翻番，老百姓的收入也要兩位數的增長，但是房價不增長，房價不增長這個感覺好像是一個悖論。如果在土地不斷增長的情況下，材料和人工成本不斷增長的情況下，房價怎麼不增長？當然今天探討的就是漲價多與少的問題，這個是值得探討的。對於一線城市來講，房價從長期來講，從大數據來看，從科學觀來講，應該還是要上漲的。
趙毅：剛才刁總說到了土地成本，下面請泰禾的沈總，泰禾的產品在北京是讓人眼前一亮的產品，您如何看待在一線城市改善性需求，您泰禾這一塊如何做這個產品的？
沈力男：謝謝主持人，首先講泰禾是一個明細，我們現在很多總部的工作都在北京，三代以上是農民，我們還是記得住自己的出身的。剛才講到院子，其實院子（音）是針對北京高端市場做的這樣一個產品，特別是一千萬到三千萬這樣一個市場是在北京是擁有量非常大的，另外一個角度來講北京擁有極大的購買力，北上廣的房價能不能再往前走？我們從業人員最重要的前提是相信的前提是願意相信，再往前走應該是值得相信。昨天可能網上傳樂視購買的物業，說樂視出手了，是不是房價會降一半了？我聯想到最早房地產業很焦慮的時候，萬科行業大哥走訪互聯網企業，走到雷軍小米的時候，雷軍劈頭就問他，你看房地產能不能以互聯網思維的方式房價降一半？萬科也非常謙虛的說我們要研究這個問題。其實房地產企業也很謙虛向互聯網企業學習，但是互聯網企業基本都缺乏房地產思維，像北京這樣的地價基本上佔到房價售價的六到七成以上，你怎麼可能降到一半。現在聲音要控制特大誠實的發展，比如說原來是北京，現在要做成京津冀。泰禾這些發展離不開這些中心城市的發展，京津冀發展是我們的重鎮，長三角的發展以上海為主，我們以廣深為核心的珠三角的發展，是我們的一個重要發展區域。
北京我想再怎麼控人口還是會進來，北京特別特殊。南方可能還有一些選擇，北京這麼大片其實北京某種意義上可能是唯一好選擇的一個地方，我們在座的可以做個統計，我估計基本上都是外地人，所以很多人講是不是到北京是為了看病方便，上學方便，我還是覺得不太認同，主要是發展，除了生存其實就是發展。我們到北京不是為了來看病，現在往外趕人，小孩子上學也沒那麼容易，經常都上到其他的民辦學校去了，其實就是發展，我們在這兒能夠發展。其實就像互聯網企業的BAT一樣，中國整個的城市羣，北京上海深圳就是我們城市裏面的BAT，從這個程度來講我們是可以中長線來看好它，謝謝。
趙毅：謝謝沈總，萬科是房地產業的一面旗幟，我個人經常在團隊裏面說我很嫉妒萬科，因為你的非常均衡的發展，管理人員相對來說業務上的壓力非常少，萬科的高總，您對房價這一塊，您是因為更多是給白領定製的產品，您對這三個一線城市，它的房價發展，您萬科未來產品走向。我也注意到萬科未來也開始出現一些高端產品，您是怎麼看的？
高興：非常感謝主持人對萬科品牌的認可。大家好，我想說其實最近頂豪、高端這些詞一直被房地產業在高度熱議。
2015年也出現了很多高價地，陸陸續續在今年也都會再出現。我們從銷售的數據上來看，其實2015年全年單價超過十萬塊錢以上的項目已經到了250套以上，這個數據是2014年的10倍。總價超一千萬的這種項目，我們在成交量2015年全年已經到達了三千套以上，這個數據也是同比上漲了超過50%。所以從這些數據上可以看到，比如說我們以前所定位的這種高端和頂豪，在上千萬企業這種總價，到現在來看已經不是什麼高不可攀的這種產品了。可能這樣的一個房價在北五環或者東五環，也就能買一個三居室，或者是一個緊湊型的四居，那麼為什麼這麼高的房價還有這麼強的需求量？更多的是一個強大的市場需求所決定的，總而言之有三點，一個是說現在的家庭結構所決定的，現在第二胎的政策釋放，很多人都是以空間需求或者居室的改善，作為最首要的現居條件。還有對於保值和增值這方面，在房地產現在投資渠道來看相對是比較好的。第三是更多的這種有品質的人是願意為更高的品質生活花錢去買單的，所以從這幾點來看的話，也是能夠去促使現在相對於來說這種上千萬的產品市場表現能力是非常強的。
說到萬科，萬科北京公司今年也是在遵循這樣的一個市場大環境，我們剛剛推出了最新的兩個產品系，一個是翡翠系，另外一個是大都會系，這兩條產品系，翡翠系是定位為城市精英的品質生活這麼樣一個定位。今年會出兩個項目，第一個在北五環馬上就要在市場上推出，下半年也會推出翡翠長安項目。還有一個是頂豪項目，距離鳥巢不到3公里，佔據城市最核心的這麼一個區域，我們也是會精心去打造一個現在在市場上非常奢華頂豪的產品。
趙毅：謝謝高總，期待萬科的高端產品能夠更早出。下面是一個國企，五礦的張總，您對前面十位嘉賓的觀點，你個人是什麼觀點？
張百平：前面嘉賓都是意見一致，都是漲漲漲。我對於聚焦北京來講我也非常認同，因為你從影響房價的幾個基本的市場因素，比如說土地的稀缺性，人口的湧入，貨幣量供應，從這一點上大家是沒有疑問的。這裏面有點不確定的可能就是我們的政策，所以我的觀點就是尤其北京的房價，應該就是在打壓中上漲，謝謝。
趙毅：下面是在座的唯一一位基金業的代表，鼎信長城基金董事長章總，剛才很多老闆都說缺錢，實際上相信在座的絕大部分中小企業今天還會說缺錢，您對這個觀點怎麼看待？
章華：錢的問題其實走到現在，房地產企業是最有錢的企業，現在全世界排名前十的房地產企業基本上被中國佔據了，所以現在不是一個缺錢的問題，現在是一個錢上哪投的問題，剛才大家都是清一色的再說房價一路漲。過去十幾年下來，其實有兩個觀點，經濟學家像陳淮和向松祚這兩位師兄，都一路認為一線城市價格是需要向上走的。
現在的問題也不再是說一線城市漲不漲的問題了，是漲多少的問題。現在其實是近期土地拍出來，麪粉和麪包一樣貴，所以如果說漲的幅度小了，可能在座的開發商都會虧錢，在座的幾位我們也是他們的投資夥伴，我們有三百億的投資規模，中國房地產一百強有三十家我們是他們的股東，他們始終認為機會一直在，我們始終有顧慮，這個顧慮還是說站在兩個角度，一個角度其實是房地產市場還是給整個的經濟形勢和貨幣是緊密相關的。過去GDP從一萬億幹到十萬億美金，貨幣MR從1992年的1.54萬億幹到現在的一百多億，走到現在還有這麼大的一個幅度嗎？其實很明顯是沒有了，所以我們不太可能再賭這一波大趨勢，說仍然每一年我們經濟貨幣有兩位數以上的增長，其實這個基礎是沒有了，所以不能過高的有這麼一個預期。但是錢仍然是上一線來聚的，我們去看國際上面那些最大的城市，巴黎、倫敦，其實北京的房價、上海的房價跟他們比已經不低了，甚至我們比他們還要高，所以從這個意義上來講，站在國際上來比較，我認為大漲的概率是沒有了，投資還是需要謹慎。
趙毅：謝謝張總，其實今天這個話題不應該成為話題，房價漲與跌是一個正常的經濟現象，過去看漲或者看跌都不是一個正常的經濟學觀點。所以從資源集聚、集中這個角度來看，13億人口只有3個一線城市，它的資源是其他城市或者全球範圍內極少出現的一個現象，所以無論從消費者自己自用的角度，或者改善與需求角度，或者從教育各方面角度，甚至從投資角度，長週期的這個收益是必然存在的，無非就是未來的收益不像十年前可能一夜之間資產暴漲會很大的比例。所以只要有這一點的認識，從投資角度，從自住角度，一線城市的房價總體向上走，這是一個不容忽視的正常規律，沒必要把它看得太嚴重。所以非常感謝各位嘉賓的分享，也希望大家能在下午的會議中，吸收更多更有價值的一些觀點，謝謝大家，也謝謝各位嘉賓！
主持人：謝謝臺上所有嘉賓的精彩發言和討論，也謝謝趙毅先生的辛苦主持，請臺上所有嘉賓留步，同時有請今天奉獻演講的嘉賓上臺，我們一起合影留念。
尊敬的各位來賓，2016城市觀點論壇北京行上午大會的所有環節到此圓滿結束，再一次感謝大家參加我們今天的論壇活動，感謝各位的支持。下午13點30分，北京行論壇將進入閉門課模式，有請參與觀點地產學徒計劃——商業模式訓練營的來賓，在13點30分之前到達金融街威斯汀大酒店二層聚寶廳2，參與商業模式訓練營。現在請各位來賓移步到一層味餐廳，主辦方為我們準備了豐盛的招待午宴，再一次謝謝大家。