主持嘉賓：新城控股集團高級副總裁歐陽捷先生
討論嘉賓：中原地產中國大陸區主席黎明楷先生、親和源股份有限公司董事長奚志勇先生、東渡國際集團地產副總裁金浩傑先生、紅星商業董事長助理兼投資發展部總經理陳煜先生、上海大名城企業股份有限公司投資總經理黃一珉先生、盛世神州基金首席執行官李萬明先生、合富輝煌（中國）上海公司總經理嶽震寰先生
歐陽捷：非常榮幸能夠為觀點地產擔當主持人，也是受他們的邀請，我做主持人比較少，可能主持過程當中希望和大家有互動，我們也參加了很多活動，大家都很希望臺上的觀點比較有新意，能夠比較有衝突，能夠比較有不同的想法，所以在過程當中，我們可能會希望調動大家的氛圍，讓大家發佈一些更尖銳的觀點，以滿足我們聽眾的需求。
今天這個論點就是一線城市限購之後的樓市溫度。這個裏面主持詞裏面講的是火熱一線城市在限購和去槓桿過程中開始降溫，所有人都知道樓市過熱的風險，但是卻很難捨棄開市場盛筵的狂歡，我們就以這個問題來討論。我們有八位嘉賓，有開發商代表，也有設計單位的代表，也有中介機構的代表。我們代表陣容足夠強大，可以從各個不同的角度探討一下一線城市的限購。當然，時間關係，因為前面時間上延誤了一些，我們今天儘量抓緊，原則上時間是五十分鐘，每位嘉賓給五分鐘的時間，我們四十分鐘，還留一點時間最後大家做一句話的陳述。
這樣，我們今天的講法就按照這個次序。最近權威人士說了一句話，房子是給人住的，就這句話，我們大家怎麼來看上海的房子，以及上海的房價。第二，一線城市房價超過香港就需要警惕，那麼香港房價現在是多少，超過香港是不是就會破裂。第三，上海的房價到底什麼時候會破裂？漲到多少是會破裂的？我們就探討這三個問題。當然如果嘉賓有更多的一些觀點，想跟大家方向，也是可以的。我們從從黎主席這邊開始，過程當中可能在後面講的時候，可能有時候我會插話，插話的意圖就是希望能夠把後面嘉賓的一些觀點跟前面嘉賓的觀點對沖，前面嘉賓講過以後，可能還會跟我們大家反饋。
黎明楷：剛才幾個問題，我又忘了，只記得關於香港，香港的房價先說一下，香港市中心的樓，都比較少了，一出來的時候，都是比較貴的。所以剛才也說了，如果是市中心的，地段比較好的，也達到港幣兩萬一起平方尺，就是二十幾萬一平方米，再折算匯率，也就是20萬左右，這是市中心的。現在大部分的供應都是在郊區，或者新發展區，大概是在1萬多一點，如果折算的話，就是人民幣八九萬左右。但我們看是不是大陸的房價已經高過香港了？還沒有到這個階段。我們通常都是把這些最高的跟香港最低的比。大陸上海也好，深圳也好，樓價最高的是對香港最便宜的，如果按照平均來說，肯定有一定的差距，這個差距來講，我自己覺得，不容易超越，雖然剛才林總說了，未來上海這些大城市有機會超越。
歐陽捷：為什麼沒有機會超越？
黎明楷：我自己看主要是關於人口密度的問題，所謂人口密度就是你這個城市有多少面積，有多大的面積，愛多大有多少人口，這樣可以出一個人口的密度有多少。香港的人口密度是很高的，香港現在有一千平方公里，人七百多萬人，但是算起來，他的人口密度是僅次於新加坡的。所謂僅次於新加坡只是一個籠統的說法，因為香港是一個山區，新加坡是平原，新加坡能發展的土地比香港多很多，香港是很多山，沒有辦法發展的。如果算人口密度的話，跟大陸的發展是沒法比的。上海人口很多，比香港多很多，但是土地面積都是以幾十倍來算的。這是比香港大很多的。上海並不是沒有辦法去增加供應，只是你追求一個舒適度。當然，整體土地供應是不夠的，你要改容積率。香港的容積率是很高的，一般的住宅用地是8大15倍。你這樣算起來，上海兩倍容積率，還不到。所以，如果真要樓價去到一個市民承受不起的階段，你政府只能是犧牲舒適度，不能說房價一直漲上去，你不可以高到一般老百姓承受不起，我說一般老百姓，這有一個說法，大城市肯定是吸收最優質的人過來人才精英過來，但是不是整個城市的人都是做精英行業的，每個城市都需要有人幹一些苦活的，你清潔誰做，搬運工誰做，如果這個城市有這些基礎的老百姓，就不能一個生活水準去到大家沒法承受的水平，所以政府要調整政策，到時候工業要加起來的。所以如果人口密度來分析，我覺得大陸的一些大城市，就像上海北京這些，樓價真要超越香港，我覺得是有點難度的。
歐陽捷：您預計幾年超越？
黎明楷：我覺得超越不了。
歐陽捷：好，我們接下來有請奚主席。
奚志勇：我認為中國的房地產價格是政治價格，不是市場價格，政治需要漲的時候，就會漲，政治需要跌的時候就會跌。我們現在只能講一個趨勢判斷，可能十年之內會有一個巨大的轉變，中產階級以上人不用買房了，也不用買車了，我們所有的機構也好都不用造辦公樓了，因為租可能更容易發展，也更容易解決問題。租賃會造成一個問題，就是資金，最近一個公告，不知道大家是否瞭解，整個城市，2013年，北京全球擁有資金總的規模是9萬億，上海6萬億，臺北兩萬億，香港也只有兩萬億。一個城市的房價肯定跟擁有的資金量是有關係的，未來上海北京這樣的一線城市，國際資本量會越來越大，大了以後會降低資金成本，擁有資產的企業會越來越多，這就會造成一個平庸市場房租的價格，不可能像現在這樣的驅使下，房價永遠上升。從需求來講肯定是對的，但是他可能經濟模式會轉變。
歐陽捷：不太同意，我先發表一個觀點，這個不符合資本論的提法，資本論很簡單，資產是一定要私有化的，如果我們大家租房子，租車，甚至是租老婆，你沒有私有資產了，這個肯定不對的，不符合人性的。
奚志勇：也許你的觀點有道理，但事實上有一個趨勢大家都知道，我滴滴打車，肯定比我自己開車方便。
歐陽捷：那您買不買車。
奚志勇：我相信未來不買車，為什麼？因為我可以在車上可以睡覺，我自己開車有更多的風險。
歐陽捷：但是呢，我們現在可以看到，SUV買的人越來越多因為年輕人都要擁有自己的SUV。
奚志勇：如果停車場都沒有了，那還怎麼買車。
陳煜：我來自一家商業管理公司，我們的主要業務是做商業商場的運營管理，也同時運營管理自己的項目，也在運營管理同行的項目。我們管理對外的品牌叫做愛琴海。
因為我們是相關行業，就上海談房價的限購走勢，我不是專業的，我從相關行業和關聯企業角度探討，我們通常判斷項目的時候，我們在跟零售市場和消費市場關聯更緊密一些，當然也跟金融資產的管理也更加緊密，我們在選擇和判斷項目的時候，對一二線城市人口聚集的趨勢還是非常看好的，剛才歐陽先生分享的那個一線商業供應的關係，我們目前接觸和選擇的項目來看，升級的是非常可觀的，期望也是很高的，無論是商業還是住宅，從商業的角度來看，我們這幾年在開發的一些項目，從運營管理和招租的角度來看，創新的東西和業態以及升級消費需求的變化是我們重點關注的方向。從住宅的角度看，我們上一次在開季度會的時候，我們做過一個內部，除了老闆以外的其他所有在上海工作過的人，都說對現在的住房不滿意，如果我有改善需求，有可能的話，我都會買房子。
歐陽捷：我插一句，除了老闆之外所有的高管，都對上海的住房不滿意？
陳煜：對現在的住房不滿意，他們希望升級改善，在上海買。
歐陽捷：他們的高管都想在上海繼續買房，意味着什麼呢？
陳煜：意味着升級的需求是巨大的，沒住到別墅的話，這個慾望永遠是提升的。
歐陽捷：謝謝。
金浩傑：我從兩個層面談一下今天聽課的體會，一個是行業層面，今天的主題是一線城市限購，據我所知，我們上海的限購是2011年1月31號開始的，到現在沒有松，反而收緊了，但是從供給側來講，整個上海過去的五年，宅地這塊的供應量，我統計了一下，大約是3339萬平米，加上容積率2的話，可以供應的地，平均每年住宅的土地是668萬平米，乘2就是1200萬平米，這塊來講，解決剛需都不太可能，因為上海每年的常住人口，新增的，不包括這些高管，應該說還不是剛需，40萬人左右，40萬人的鋼性需求超過一千萬平米，所以上海現在宅地供應，解決剛需還不夠。這供給側的問題。需求側來講，剛才這位紅星的老總講了，大量的需求，現在其實是被限制的，因為他有一個社保的要求，有一個戶口的要求，我們現在這個本地的上海人第二第三套都是被限制的，就是在限制的條件下上海的住宅也是供不應求，所以從另外一個角度來講，行情遠遠沒有結束，因為純粹從完全的市場經濟條件下，如果不限制的話，我的投資需求和改善需求釋放的話，可想而知，上海的房地產，特別是住宅房地產，後來還有行情。第二，從企業層面來講，限購的政策客觀存在，高端的住宅銷售也是受到限制，以我們集團總部所在地，也是歐陽先生新城控股所在的長豐板塊來講，之前的中海都清盤了，去年拍賣的國浩長豐沒有公開開盤，幾天就搶完了，現在的兩批盤，都是由於價格太高，預證一直出不來。
歐陽捷：價格多少？
金浩傑：我瞭解到的是七萬一平，結果出不來。
歐陽捷：高端住宅的房價太高，不給你發預售證，導致供應下降。
金浩傑：總是要出來的，因為土地是政府給的，出讓金也給了，工程進度也達到了預收條件，早晚要出來，解決一個怎麼讓政府接受的價格，從我們判斷，政府接受的價格是低於市場接受的價格，換句話說，這兩批房源，如果以低於七萬的價格開盤，也是供不應求的，我們企業做的是把總價控制在800萬到一千萬之間，現在來講，也是比較明顯的供不應求。
歐陽捷：這是屬於剛需還是屬於改善？
三年前，我們在浦東那邊賣房子，當時策劃代理公司給我們做的是500萬，在上海是剛需，現在來看800萬到剛需了。
金浩傑：中環內，所謂的剛需應該在800萬。
我們根據之前拿地的預判，當時想今年開盤，兩萬多也盈利還可以，周邊的地價是兩萬二，所以我們把整個住宅的定位，一個是開發以後，一個是住宅的交付標準提高，加上精裝修，裝修標準提高，加上科技含量，我們還沒有正式蓄客，整個房子500多套，現在客戶登記已經超過500了，這個需求是客觀存在的，我們這些人需要吃，需要穿，也需要住，而且需要住的更好。所以，就行業層面和企業層面，我兩個層面驗證，我覺得一線的限還要繼續，但是一線的購也要繼續，一線城市，特別是上海的行情，遠遠沒有結束。
歐陽捷：接下來有請李總。
李萬明：中國房地產有沒有泡沫破滅，我認為供需有比較大的變化才會有破滅，中國往後的發展仍然看不出會有供需的巨大變化，土地嚴格控制，確實要延伸到戰略問題，考慮到糧食問題，也有環境的問題，也有居住舒適度的問題，交流的問題，交通的問題，一系列的問題。所以，從這個角度來說，中國整體城市化在進展中，十年來仍然會有比較多的需求，所以不存在供需巨大變化。但是為什麼看到有些縣城，有一些四線城市，甚至一些三線城市，出現了房價滯銷，庫存非常大，甚至降價也賣不出去。跟前兩年新上任的領導大量的供應土地，形成供需不平衡有關係。應該說，很多縣域經濟是非常不好的，就業的機會非常少，很多縣人口是下降的，減少的，淨流出的，他怎麼可能還會不停的有需求在呢，怎麼能夠土地供應還不停的加大呢。所以這個現象，對一二線城市來說是不的。因為一二線城市還在發展，所以我們可以放心的從事房地產行業，把選擇區域放在一二線城市，尤其是比較成熟的，有就業機會，有工商業發展的地方。
第二，剛才有不少人提到容易率的問題，實際上中國確實在控制房價與解決居住需求帶說，這個關係上處理不當，對容積率的要求過於苛刻，實際上，最近有中央領導也說了，鼓勵公寓改造出租，公寓和住宅最大的區別就是公寓的容積率是放大的，或者說公寓的居住是不符合日照要求的，但是作為居住需求一定要符合日照要求嗎？現在無論是空調也好，無論是採暖也好，都有很好的解決辦法，幹嗎一定要靠這個來實現，對於更多的工薪階層需要房子住，為什麼不能建造容積率更大一點，北京其實很寬鬆，北京三四個容積率很常見，我們以前開發的就是很朝北的房子，一樣很好賣。如果按照上海的老的習慣，戶型三四十平米如果容積率還允許提高，可以做成像香港那樣的房子，當然交通、通風要考慮好，這樣可能在土地供應本來就緊張的情況下，在工業用地、商業用地都給住宅用地讓步的情況下，再加上容積率的提高，加上戶型的控制，從這個角度來說是可以的，而不應該採取變化太大的控制，比如說前幾年是五年以後可以轉讓，現在又放寬到兩年三年，現在又收回去，類似這樣的政府幹擾不應該是主流的方向。當然，我們作為神州基金，投資了二十多個項目，我們還是更看好二線城市，因為一線城市的搶拍，這種土地的搶拍，北京的郊區，五環外甚至六環外樓面已經四萬多，不知道他的最後的需求會是誰，什麼人去買那種地方，我覺得這不是一個好的現象，我們願意參與，願意共同合作的地域，更多是面向二線城市，相信不少長三角的二線城市都有發展前景，因為他的工業基礎在那兒，功業機會在那兒，相信未來的工商業發展也會更好，醫療教育也會發展更好。
黃一珉：我是一直很喜歡聽歐陽總做報告，很多觀點是給我很多啓發，今天講的這個限購的幾個觀點，我是很贊同的，從上海北京的政策來說，還是對房價的快速上漲起到了一定的抑制作用，但是沒有從需求上解決問題，未來上漲的趨勢還是在。第二個，昨天拍賣我也在場，拍完了以後，問融創的人，我說這麼高的價拿下來了，準備怎麼幹呢？現在拿的新地一般都是豪宅化，你不做豪宅是上不去的，未來怎麼賣？他們說上海項目已經做完了，沒有辦法。我們去年在也拿了一塊地，兩萬八九，當時覺得地價很高，心裏已經賣到六萬五了，正好是趕到這一波的上漲，拿完地以後，我們就說這塊地拿虧了，地王，怎麼辦。
歐陽捷：我插一句，我們過去歷史上所有的地王都已經被解套，未來的地王會不會被解套？
黃一珉：如果地王沒有解套肯定是我們投資的錯如果解套肯定是營銷策略做的好。昨天33家在參與拍賣，也是近年來人數最多的一次，這兩年集中度是越來越高了。13年我在旭輝的時候，才三四家競拍，後來越來越多，我們再算，未來土地推出越來越稀少，大家的庫存都已經消化的差不多，這個會越來越激烈。
歐陽捷：簡單說，問你兩個策略，第一你拿到這個地，你準備花多少時間賣掉？
黃一珉：我們八九月份就上市了。
歐陽捷：準備賣幾年？
黃一珉：正常是兩年賣掉。
歐陽捷：賣完以後你又餓了，你怎麼辦？
黃一珉：我就想着，對開發商限購土地，本部註冊地在上海的，允許參拍的，外地的，在上海要做保障房連續五年以後才允許參加，這樣參拍企業有效減少，就像限制購房一樣的。
歐陽捷：上海是海納百川，有容乃大，你這不是歧視性政策嗎？
黃一珉：先做保障房。
歐陽捷：那這樣的企業為什麼搶拍這麼高？
黃一珉：過江龍我們很怕，我們拍不過他。
歐陽捷：這是我這麼多年聽到最奇葩也是最有亮點的政策建議，建議上海市政府考慮。
黃一珉：我就提這個觀點，大家笑笑就行。
嶽震寰：大家好，我非常同意歐陽總剛才做的報告的觀點，我一直認為其實限購是沒有什麼作用的，因為三個原因，第一，目的達不到，第二，產生很多新的矛盾，第三，大家的日子都不好過。特別是最後一點，因為之前大家都說是房地產商把價格吵高了，事實證明不是房地產商炒高了，後來大家說是營銷把房價給炒高的，現在我也可以負責的說不是營銷炒高的，甚至也不是我們這種一手新房的代理公司，包括二手的中介公司炒高的，大家都已經看到了這個房價的引擎到底在什麼地方。那麼，從現在我們還可以看到，從三月新政以後，量跌了一半以後，均價明顯的提高了，因為之前購房的主力，我們知道這個價格和人羣是個金字塔狀的，把位於中下層的數量非常大的均價以下的這些人購房資格減少以後，他的權重發生了變化，反而每一次限購之後，均價都快速的上升，甚至於這個上升要通過很長一段時間才能消化，最後變成限購之後限價的目的達不到，而且新的矛盾越來越多，剛才金總說了一個案例，我們自己的項目都拿不到預售證，如果要拿證就要限價，這對很多開發企業來說不可能，就造成了供應量的不組，對於我們這樣的地產機構來說，長時間沒有交易量就意味着企業經營上有很大的困難。各方面新的矛盾都會誕生。第三個就是我剛才講的，大家的日子很難過，所以每到這個時候，我們大家都是忙於討論問題。從我們的角度來講，其實目前一線城市，在現有的狀況下，我們原來主要是從事新建，我們比較關心的是新建商品房的情況，更多的是做一手房的代理，從現在開始，我們這個行業也在發生分化和改變，就是整個代理行業。逐漸的從原有的新房代理開始向存量資產的消化去過渡，我們現在看到整個上海下一步除了新建商品房以外，包括租賃市場等各方面，都會有一個發展，可能和前幾年都會有變化，我們會關注這些方面。另一方面，很多企業在去庫存當中的問題，我們也是積極的從原來向C端服務變向B端服務，從全國來看，去庫存說明什麼問題，和其他很多行業一樣，證明這個產能已經過剩，可能不同的城市，過剩的量級和類型不一樣，但是從長遠來看，房地產行業早晚也會面向全面過剩的階段。可能五年，可能十年，這和其他的社會因素相關，在目前的現有情況下可能就需要未雨綢繆，大家要做一些新的打算和計劃，至於房價，我認為，從目前來看，我們不知道什麼時候會跌，從過去二十年的經驗來看，包括很多經濟學專家打賭，也從來沒有看過這個空軍勝利果，這裏討論價格不是我們所要討論的方向，更多的是考慮這個行業將來怎麼發展，怎麼變化，我們自身怎麼適應。
歐陽捷：這個話題呢，我覺得還是比較有意思的，大家都討論了供求關係，大家都認同，房價上漲也比較認同，未來怎麼做，可能是我們的策略更加重要，我們的戰略比較重要，我們先從主席開始，您是老闆，先說說我們未來怎麼做在上海。
黎明楷：你說的未來是我們這一行，還是你這一行？
我這一行，我先說我這一行，我們做服務的，只要這個社會需要這個服務，我還肯定走不了，市場好的時候賣貴一點，不好的時候，我們賣便宜一點，我們這個行業還是比較安全的。
奚志勇：未來的商業模式一定會變。
陳煜：第一是人口，第二是有購買力的人口，第三是20到45歲之間有購買力的人口。
金浩傑：我們會繼續聚焦一線城市，認真研究城市綜合體的開發建設。
李萬明：我們未來兩三年內還是非常願意和百強企業併購小房地產商的項目，這可能是一個機會。不一定去對地王進行合作，其實在北京也有很多這樣的地王項目。
黃一珉：我們還是抓住機會，聚焦一線城市，地產金融雙輪驅動，兩條腿左路。
嶽震寰：跟着政策走，繼續尋找市場和服務的切合點。
歐陽捷：我們覺得未來的市場可能，我相信，對於上海這樣的城市來講，未來的市場應該說越來越變得透明化，唯一不透明的就是政府的政策，政府政策的忽上忽下，忽緊忽松導致了市場的波動，有專家說跟着政策走，有的專家提出，我們通過自己的戰略，比如雙輪驅動，有的專家說我們商業模式要變，等等，我借的這些都還是要因人而異，因企業而異，因我們自己的能力變化。對於上海來講，我們已經探討的比較多了，
未來我們可以把銀光放到其他的一線城市二線城市，和三四線城市，這樣對我們大家都有啓發，謝謝各位嘉賓，也感謝觀點論壇給我們提供的舞臺，再次感謝臺下的各位嘉賓，能夠堅守下來，聽我們今天的分享觀點，我們佔用了大家的休息時間，謝謝。