歐陽捷：尊敬的各位嘉賓，因為時間關係，我今天PPT可能講的稍微快一點，更多的留下時間給下面的研討。今天給大家分享的一個題目是政策影響下的上海樓市變局。我們想，這個裏面的報告分為三個部分，第一是新政的目的到底是什麼，第二，限不住的購買力和漲不停的房價，第三，政策的後手和樓市的變局。
我們知道三月份上海出臺了最嚴厲的樓市調控政策，當時我們跟行業中間一些朋友交流，其實這個政策遠遠談不上嚴厲，為什麼？因為我們可以看到，後面我們會講到這個問題，我們現在可以看到什麼呢？上海的房價為什麼會出臺這個政策，其實房價在不斷上臺階當中，因為這個屏幕比較少，大家可能看的不是太清楚，一個臺階一個臺階往上走，房價大踏步往上走的過程中，新政出來了，實際上新政之前房價已經在微跌，這是獲利回吐的下調。新政在這個藍點之後，房價迅速的冷卻。當然，成交量也下來了。
新政後的一週，房價達到了最低點，而且接近了去年同期的水平，這個綠線我們可以看到。這個時候政策的效力讓我們的政府暫時的鬆了一口氣。是什麼樣的新政使得房價出現了回落。首先是居住為主，拒絕投資，第二，市民為主，拒絕外來人口，第三，以普通商品房為主，增加了中小套型。我們可以很清楚的看到，拒絕投資跟我們現在國務院剛剛出臺的若你租賃住房用於出租是反着的，第二，我們拒絕外來人口，是提高的外來人口的購買條件，使得我們把上海的所有購房資源集中提供給本地市民和包括有居住證的外地市民。沒有居住證的市民，實際上就被婉絕了。還有差別化的信貸，我們從而同行有人提過，上海不會排斥外來人口，不會出臺差別化的信貸，上海是包容的，恰恰相反，上海講海納百川，其實恰恰就是不夠包容。
所以差別化政策一定會出，結果就是出來了還有是打擊槓桿，剛才說了首付貸，首付貸到底對不對，我們前面已經講過了，後面討論的時候，還會提到這個問題。我們看到上海的政策就是這樣的，這些政策已經反映了上海的目的到底是什麼。當然，我們在這兒還提到一點，就是以居住為主、拒絕，但實際上，上海給投資開了一個後門，什麼是後門呢，就是讓企業可以購房，無限制購房，想買多少買多少，而且可以轉給不限購的人，三年以後就可以轉。三年以後房價是什麼樣的？我們大家可以想像，因此，實際上並沒有拒絕投資。
上海調控的邏輯，我們講上海為什麼房價會瘋長，有四大因素，第一是供求關係，是主要矛盾，第二是貨幣廉價，M2超發，第三是投機避險，這是資本的屬性，如果買股票，就是行業當中最好的股票，如果買住房，一定是最好的城市，最好的地段，最好的產品。另外一個，就是場外的以鏈家為主的場外的加槓桿。所以，上海不能夠解決前兩個問題，只能從後兩個問題上入手。我們看到整個上海的政策，仔細看了以後，你會發現，上海完全沒有從供給側改革入手，所有的政策出臺全部是從需求測角度出發的，只有這一條，這一條裏面，沒有講到真正增加商品房住房的用地供應，只是增加中小套型的供應，中小套型中心城區不低於70%，郊區不低於60%。我們看新政的目的有沒有達到呢？
確實，中小戶型四月份明顯增加，同時我們的成交量卻下來了，因為減少了255套，因為我們這部分人被擠出來了。一限購的剛需就遭殃。普通改善需求也一樣，批准上市的減少了，因為我們要提高門檻，我們成交大幅度下降，減少了1500多套，所以，減少是非常大的。差別化的信貸也是我們的改善備受打擊。高端住宅和豪宅有沒有受到影響，同樣有影響，供應量減少了，成交也下降了633套，所以改善需求遭遇了寒潮。政策的核心是什麼？核心訴求是冷卻房價，暫時把房價冷卻一下，但是，房價只是在上臺階的過程當中歇歇腳。所以政策有沒有達到核心需求呢？並沒有，我們從這裏看到，房價冷卻一週以後，就開始回調，現在的房價已經遠遠超過了新政之前。上海唯一能做的就是控制高端住房的上市，把高端住房上市控制一下，目前能做的只有這個。為什麼上海這個政策說失效，就是上海的政策還是很溫柔而且上海的政策沒有解決核心的需求，沒有解決供求關係的矛盾，只是通過一些表面上的動作來抑制需求，延後需求爆發，不能化解矛盾，所以上海真的是想限購，但是真的沒有想降房價。
我們說上海沒有解決核心矛盾，核心矛盾是什麼，就是供求失衡，所以上海是限不住的購買力，婚姻鋼性需求，這個量是非常大的，每年上海新婚人口是11萬對，如果他們全部買房子就需要11萬套，每年再婚人口13.8萬噸，離婚人口7萬對，都是需求住房的。這個需求是很大的。另外上海的改善需求多少，在上海，有25%的家庭是購買了住房的，剩下75%的人都不是購買商品住房的，他們住的什麼房子呢？其中有39.5%的人是租房子，包括租廉租房和其他的房子。所以，我們可以看到，這麼大的改善需求放在這兒，上海卻沒有真正的解決。當然，更不用說投資需求了。所以我們可以看到，從2014年以來上海各個面積段的房子全部透支，無一例外。從小戶型的90、70以下的，90到120的，120到180的，180到240的，全部透支。他批准上市的套數全部小於銷售的套數。所以，我們看到上海的房子是明顯的供不應求。
當然，我們也講到，限不住的購買力還源於貨幣的供應，我們前面講了貨幣的廉價，廉價到什麼程度，我們可以看到企業的發債已經在去年還是6%以上，今年已經跌到4%以下，我們現在拿一百塊錢出去買東西，你會發現，拎回來的東西越來越少。而這就是因為貨幣的超發，去年一到七月份，八月份我們曾經講過，一線城市領漲，二線城市普漲，三線城市止跌啓穩，為什麼敢說這個話，我們統計了央行一到七月份的M2的增量，大家可能更關注M2的總量或者增速，其實比較忽略M2的增量，增量是什麼概念，去年一到七月份的M2的增發是12.45萬億，一到七月份的M2，比2015年年底的M2多了12.45萬億，這個多出來的量相當於12年到13年三年的平均值，後來還剩五個月，五個月時間，M2還會發多少，我估一下，大概四萬億，最後年底，果不其然達到了16.39萬億。那麼，比這個更擔心的是什麼呢？今年一季度，M2的增量又有多少？今年一季度M2又增加了五萬億，比去年的16萬億又增加了。所以，我們看今年，如果按照這個節奏，一季度增加五萬億，二三四加起來，20萬億，比去年又多四萬億，當然，最近權威人士剛剛發了話，所以今年下半年，和後一段時間，可能M2的增髮量不會那麼誇張。但是，依然會增加。
當然我們還有講千萬級以上的豪宅的總量，總量源於資本的避險和增值。跟着富人投資是沒有錯的。這種情況下上海的房價將來會怎麼樣，政策的後手會怎麼樣，我們看一下最後的變局。
我們講，關鍵是政策的核心訴求是什麼，如果你是暫時控房價，一定控不住，你的訴求是不是要控制大城市邊界，上海提出了控制大城市邊界，所以就必然控制城市土地供應，如果控制城市土地供應，房價一定漲。如果是限制人口規模，那麼對不起，擠出低端產業和人口，換進來的是高端產業和人口，高端產業和人口帶來的資本是可以想像的。所以上個月的時候，我們曾經到安慶越溪鎮，我們做了一個公益項目，這個公益項目是七色光項目，我們到越溪，那是大別山的腹地，在這個山裏面，山清水秀，環境非常好，孩子非常純樸，我們去的志願者給他們上課，我們在那兒捐了兩座圖書館，我們轉過身來想，這些孩子接受了教育以後，他們還會留在那兒嗎，不會，一定到小城市、中等城市、大城市，根據他們的能力進入這些城市。進入這些城市以後，他們的家長、父母、老人，一定是砸鍋賣鐵送他們去的，就意味着這些人口的流動帶來了資本的流動，像上海這樣的大城市，就在虹吸全中國的所謂城市的人口，包括鄉村的人口和資本，所以上海的城市房價還會繼續上漲。
當然，如果上海順應整個世界的大潮，所有大城市的人口都在持續上漲，一百萬以上人口大城市在不斷增加這是全世界的潮流，我相信上海是沒有辦法逆這個潮流的。那麼，我們的土地怎麼辦，我們能不能用農用地，不能，能不能減少工業用地，其實上海已經在減少工業用地了，那麼，未來我們還會加快存量工業用地的轉性，能不能減少商業用地呢，應該的，商業用地的供應非常大，我們可以看到商業用地的佔比在整個城市裏面最高的時候將近20%，上海需要這麼多的商業用地嗎，其實不一定需要這麼多。我們可以看到，2003年到2015年，上海的出讓商業用地的規模可建面積達到6000萬方以上，意味着上海的常住人口人均增加2.5平米商業面積，如果把2003年以前，和非房地產開發的商業面積都算上，會有多少，我們覺得這個商業面積已經足夠，而且過量。
所以我們認為，增加住宅用地供應是應該的。從這個圖可以看到，在上海我們在2003年到06年的時候，上海的住宅用地佔比是非常高的這兩年下跌明顯，2013年剛剛恢復了40%，雖然在40%，但是我們的供應量下來了，所以總量還是下降的。新增建設用地未來上海已經到了極限，2020年之前，上海只有6000公頃的土地新增建設用地2020年以後，節沒有新增建設用地了，在此之前，這五年時間，每年1200公頃，1200公頃相當於什麼概念，相當於我們按照容積率算，是2400平米的建築面積，2400平米，我們按照住房和保障房的銷售面積，2280平米，基本上全部給住宅，沒有工業用地了，沒有商業用地了，沒有公用事業用地了，沒有道路用地了，全部給住宅，我們想夠不夠，可能還是不夠的。所以上海房價上漲是必然的趨勢，上海能做的也是唯一能做的就是什麼呢，就是控制房價不要過快的上漲。
如果房價繼續快速上漲的話，需求端有可能進一步收緊，當然，這個收緊是延緩需求，不能消除需求，我們看到這些政策，已經採取的這些政策全部是在需求端的，後手還會繼續加大收緊，供應端可以適當的做一些調整，增加一些供應，但是前提是減少工業用地和商業用地，實際上不增加總量，只是轉化一下結構。還有是提高容積率，上海的容積率始終在2以下，如果提高容積率，會增加一些中小套型的供應，上海始終不增加，而南京的容積率在2.3。
上海要追求城市的舒適度，你要舒適度，又要控制房價上漲，這是不可能的，兩者之間必然有一個選擇，我們覺得可以適當提高一下容積率，同時調整一些中小套型的比例。當然，跟貨幣政策也有很大的關係，如果貨幣政策要收縮的話，對上海的房價會產生一定的影響，美元加息的概率已經很低了，上半年估計不會加息，加槓桿已經被否定了，投資免險的功能已經在減弱。這種情況下，我們覺得未來的貨幣政策可能會微微收縮，大家要謹慎。這種情況下，樓市的熱度可能會降溫，所以上海的銷售面積會低於去年，因為他沒有這麼多的供應量，房價會繼續上漲，我們預計房價漲幅不會低於10%，這是肯定的，但是控制之下也不會再出現三月份的瘋漲。
另外，拿地需要謹慎，今天的地王不等於明天的樓王，我們的房價地價比去年已經達到了70%，過去這麼多年還沒有達到這麼高。而且我們可以看到，房價地價差，去年只有六千塊錢，什麼意思？就是你的建安成本，加上稅收和三項費用，再加上你的稅，六千里面都要包含，所以我們看到，企業很可能在這時候拿高價地就會虧損。我們在今年看到未來的趨勢，很可能我們企業在賭明天的樓王，現在拿了地以後，三年以後，五年以後，房價肯定還會繼續上漲，我們在賭。
所以昨天拿地拍的非常火爆，樓面地價是藍色的成交是黃色的，基本是接近翻番，精裝修的房子是綠色的，大家可以看到，前兩塊的價格已經超過了精裝修的房子，大家都在賭，關鍵看企業能不能熬的住，現金流能不能斷。所以把握節奏非常重要。
對於我們現在企業來講，更重要的是不要太沖動，如果我們太沖動，把房價推的太高，那一定會引起新一輪的房地產市場的調控，這個時候對於上海來講，所謂的企業都會受傷，因此，房價慢慢漲是符合上海政府調控房價的邏輯，也符合企業的現實利益。