林中：各位上午好，受主辦方的委託，來跟大家做一個彙報，我們對迴歸一二線城市及房企策略的思考。這是我們看未來中國幾年市場的情況，我們認為房地產進入了一個高位平臺的振動期，雖然這個行業未來的外延增長速度在放慢，但是仍維持十億到十五億平米的巨大交易量。我們看到16年，可能創出中國歷史上最高的交易量，以前最高是13年，13億平方米，15年接近13億，12.8億平方米，目前來看，今年可能全球的交易量比15年會有10%左右的提高。意味着就16年中國可能會觸及到一個很高的量就是14億平方米，我們預測頂部是15億平方米。所以，這個市場是非常大的一個市場，足夠容納足夠多的開發商。我們對中國市場五到十年的前景是非常看好的。
第一個，GDP雖然高速進入了中速，但其實中速也是很厲害的，因為我們的基數變得很大，所以中國的經濟有韌性，有發展。第二個，城市化，我們目前的城市化率，剛剛才過五十多，大概55%到56%，離70%的門檻還很遠，一個發達國家的城市化率基本是75%到80%。所以，從這個56%到70%，這個是十多年的時間，我認為地產是有巨大的提升空間，人口的結構，我們人口的結構，中國大城市的發展受益於人口的流動，以及計劃生育對未來市場的改善。我們看到開放二胎以後，我們做了一些調查，一線城市基本是富裕中產以上願意生二胎的比例高，二線城市中產階級生二胎的比例高，三線城市的公務員生二胎的慾望很高，原來是政策不允許，現在是政策允許了，而且三四線城市的生活成本壓力比較輕，他們說閒着也是閒着，還不如多生一個。
我們再看中國這一輪的變化，中國每一輪都有新的變化，包括現在，其實房地產行業也在發生一些深刻的變化，這些新的變化，我們現在看的很清楚了，就是上一輪我們看到城市的分化，從12年開始，但是很多人看到在12年還沒看明白，到了14年、15年就已經看的很明白，中國的城市分化。我認為城市的分化未來還會進一步，繼續分化。主要城市的分化是因為由人口、財富、供求關係、政策和資源引起的。所以我們在研究佈局城市的時候，我們就要研究中國人口的流動，中國人口的遷移，中國人口的結構的影響。目前來看，人口繼續向一二線城市聚集。
在吸引人口遷移的主要是三個大因素，核心因素是經濟因素，因為大家都看他有發展，很多人說，一個地方的房價高了，人就不來了，其實不是，他主要是看有沒有發展前景。所以一線城市來看，我們認為未來幾年人口的增速，會變緩慢一點，還是增長，除非改變現在國家對一線城市的政策。我們作為業內人士，一直在呼籲，呼籲我們未來的城市化應該越來越採用市場化的規律，因為從其他發達國家的經驗來看，首位城市佔的人口是非常高的，比如東京、大阪，他們的人口數和總的人口數，韓國首爾經濟圈的人口數和總的人口數，我們現在主要是控制一線城市的發展，所以才會出現很多的問題，出現所謂的大城市病，核心是我們的規劃滯後於人口的增長。
如果按一個理性判斷，或者說不受限制的城市發展政策，我認為像上海、北京，未來都是在五千萬人口的大城市。應該按五千萬人口的大城市來做城市規劃和佈局。這樣就不會出現我們很多的道路規劃、基礎設施的規劃滯後，這條路一開了，沒兩年就堵了，今天上午開車過來，十五分鐘的路，開了一個小時。二線城市未來幾年人口增速會加快，是人口遷入最多的地方，一般的白領到一線城市工作幾年以後，有的會迴流到二線城市。三四線城市，除了東部沿海的三四線城市以外，其他的人口都持續的流出，特別明顯的是中西部城市的三四線城市，流出比例非常高。所以，人口是向一二線城市集中的。
第二，財富也是向一二線城市聚集的，我們看一個城市的房價過程，其實有一個很重要的因素是財富，財富因素很重要，你這邊就可以看到，為什麼這個世界上的金融中心的房價都沒有便宜的，都是很貴的，因為這個地方的人均資產太大，貨幣效應下不會有便宜的房子。我們看到一線城市，過去幾年人均的存款餘額增速是高於二線的，二線是高於三四線的，意味着什麼？意味着你在一線城市掙錢更容易，其次是二線。你在三四線城市掙錢更困難，你的財富效應是更低的。民意的GDP增長，平均起來一線也是比較高的，高過二線，二線高過三線。所以財富的效應是聚集。
比如深圳為什麼這波行情領漲，你可以注意一下，深圳的財富效應，特別是創業板的財富效應，以及深圳這一輪的投資者購房比重比較大，所以深圳這一輪在一線城市領漲。我們也看到一個指標，2015年深圳的全市金融機構的存款，對比2014年，深圳從四萬多億漲到了五萬多億，在2015年，深圳的存款超過了廣州，以前深圳都是比廣州少的。
第三個是供求關係，供求關係大家可以看到，一線城市基本上屬於供求比較健康，一線城市的市場特點就是供應比較鋼性，市場好也沒有辦法增加很多的供應，因為一線城市的土地供給是有很多的問題。市場不好，他本來的供應量也不是很多，他也不會少很多，一線城市的供求比的惡化和改變核心是需求彈性，需求彈性很大，我們看到上海四月份跟三月份的數據相比，二手房三月份成交了5.6萬套，四月份成交了1.8萬套左右，所以你看他需求的變動彈性是非常大的。二線城市目前來看是13.3個月，有些非常好的城市，合肥、蘇州、南京、南昌、武漢、鄭州，基本上小於九個月的供求比，房價就開始漲了，小於六個月就漲很塊了，反而大連、長沙、瀋陽這些地方，房價基本上沒有什麼變化，在放量，交易量在放大，你看他的供求比還是很大的。三四線城市，除了個別城市，大多數三四線城市，已經不能算三四線城市，是算深圳的郊區，廣州的郊區，佛山、惠州等，他不是本地人買，是深圳人在買。大部分的三四線城市，這一輪是沒有漲的，在放量，交易數量在放大。
所以，從人口、財富、供求關係，政策，一二線城市的政策比較規範，比較透明，所以一線城市市場逐步進入了開發銷售階段的後期，一線城市新房的增量增速在放緩，開始進入一個二手房的時代，逐步轉向要增加持有物業，持有物業和城市綜合配套成為住宅開發很必要的補充，因為一線城市還有五到八年，一個新城市就會從現在的開發銷售過渡到經營持有。二線城市開發將持續快速發展，是未來幾年房地產開發企業的主戰場。三四線城市，除了東部沿海的個別城市，將進入比較長期的去庫存的階段。我們自己對國際性的一些大城市做了研究，把他分為城市化、郊區化和逆城市化和再城市化，我們研究了紐約、東京、倫敦等等，比如紐約，從十九世紀中開始，到二戰之前，他基本完成了城市化，二戰以後他在郊區化，七十年代有了一個逆潮流，逆城市化，現在是再城市化，當然歐美的城市，都經歷過這個過程，但是亞洲的城市，比如日本，今後中國可能和日本很像，就沒有一個逆城市化的過程，他就是城市化、郊區化，再城市化，目前中國的一線城市，在進入郊區化的階段，二線城市是在城市化，不的階段城市會有不同的特徵，不同的階段帶給開發商的機遇是不一樣的。比如說城市的快速發展階段，是一個從城市化到郊區化的階段，是城市房價快速增長的。在城市大拆大建的時候，往往房價上漲是很慢的，而在郊區化擴張的時候，郊區化的初期，增值潛力是最大的。
每一個階段，我們開發商都有不同的機會。從這個現象來看，從人口、財富、供求關係來看，大家都認為，一二線城市市場是比較好的，風險是比較低的，所以，這塊大量開發商迴歸，但是迴歸一二線城市又造出一個新的問題，這一輪有這一輪的風險，我認為就是一二線城市的土地泡沫。在這個時候來看房企的策略選擇，可能不同的房企有不一樣的想法，我認為不同的房企應該樣不一樣的策略，最難選的是別人的戰略，別人的戰略並不一定合適自己。所以我跟很多行業者交流，我說一線城市看上去很好，但不一定適合你，因為一線城市目前看到二手房的交易量遠超過新房，未來是二手房主導，也是市場的風向標，我們現在特別關注一線城市二手房的成交數據，因為我們認為一線城市二手房的成交數據是市場巨大的風向標，因為他是一對一的自由交易，非常可以反映出市場的敏感度。
一線城市新房都是豪宅化，剛需想買只能買二手房，按昨天上海拍的地價，開發商如果還要有一點利潤，意味着房子賣到七萬以上，南橋的房子賣到四萬以上，基本上我們算了，開發商如果要有10%到12%的利潤率，高地價乘以2，就是未來他想賣的房價，賣到那個價格的時候，上海的平均房價已經跟香港拉平。
黎總是香港人，香港15年最高峯的時候，香港平均房價是十萬港幣，我不講最貴的，最貴的半山豪宅六七十萬，這沒有指標意義，我們就講平均房價，十萬港幣，這個十萬港幣跟我們概念不一樣，他是說的套的面積，而且港幣和人民幣還優有匯率差距，摺合下來是八萬一平米，我們認為我們的房價是香港的七折是沒有風險的，當然不是現在，可能是十年，城市化接近70%以後。
如果按照現在的地價來看，這些地都實現的時候，上海的平均房價就已經一定在七萬了。因為現在上海的平均房價基本上等於上海的外環到郊環的成交房價，上個月的數字，上海的均價大概是兩種版本，一個是3.6萬，一個是4萬，就跟現在上海類似外環到郊環的差不多，北京是五環到六環，但是這一輪地價也拍到了四萬多，接近五萬。
所以，北京今後開發商要在這個地方要有利潤，意味着五環到六環，大興這個位置，未來房價是八到九萬。所以一線城市出現土地市場泡沫，高價拿地的風險很大。每一輪市場都會出現讓你看不懂的東西，對風險的判斷是非常重要的。因為大家都認為一線城市過去土地買貴了，捂個兩年，可能就出來了，但是問題是，總有一輪可能不是這樣。所以我們要判斷未來一線城市的市場，我認為未來的一線城市，大型企業一定會深根，還沒有進來的中小企業未來進來的難度是很大的。我認為進一線未必是最好的選擇。
二線城市呢，這是上一輪的分化，我們已經看到，但是我們沒預估到的是，二線城市出現了分化，所以我們當時把二線城市當做一個羣體，採用一種策略，現在我們分為了三類，強、中、弱，不同的城市策略是不一樣的。中小企業應該更聚焦幾個二線城市，我認為，爭取局部的優勢是很重要的。
上次碰到一個朋友，一年銷售額五六十億，他跟我說，他進了四個國家，中國有二十幾個城市，我私下聊一下，我說你平均一個城市銷售額兩個億，你在這個城市是沒有任何的競爭能力，60億規模的城市，集中在一個二線城市，都不一定能做到前五，況且還分了這麼多的城市，你在每個城市都沒有優勢資源，因為你沒有很好的團隊，你這個城市就賣兩三億，沒有人來的，你不可能拿到很好的地，不可能拿到很便宜的資金，你在這個城市沒有任何的競爭能力。所以中小企業總體規模小，但是我集中優勢的城市，是會具有很強的競爭力，應該爭取做大當下城市的產能，或者作為一個細分市場的領導者品牌。未來中國會有非常多的細分市場。
去年提到很多開發商的轉型和創新，我認為不同的開發商其實有不同的選擇，旭輝會不斷的做一些創新，我昨天還接到一些地產朋友的電話，他們也開始做轉型，他們覺得規模上不去，專業做不過我們，沒有什麼優勢，所以他們就把房地產項目轉讓給我們，他們去轉型創新做大健康，做未來比較新興的行業。
所以，開發商轉型和創新是面臨着很大的困難，不容易成功，不容易做好。第一個是抓不住新業務的核心商業邏輯，每一個業務能做成功，都有他的核心商業邏輯，我們談了非常多的創新型業務，也接觸過非常多的創業者，我們發現，很多創業不成功的時候，幾年以後來看，就是沒有抓住核心的商業邏輯，只有一個邏輯出錯了沒有考慮到，其他講的再好也沒有用，你假設的很多。
第二個，開發商缺乏有企業家精神的人才，因為要轉型和創新，不是一般的人才，而是具有企業家精神的人才。
第三，內部創業幾乎很難成功，要求能力高、工作時間長、工資薪酬低。所以，讓內部的人去搞創業，基本是死掉的概率太大，很大。
因為什麼？我們當時收了一個上市公司的工廠，我們要置換房地產進去，後來證監會不讓，我們就派人去管工廠，我們一年利潤三千萬，平均一個人掙一萬，工廠的工資如果一個工人漲一萬，就沒有了，我就派我們地產人去管工廠，結果這個管半年就虧了三千萬，我們就把那個上市公司的股權賣了。
我們的人沒有辦法管，那個老闆跟我說，你們人來，工廠是一分錢一分錢的摳的，你們開發商看的錢太大，幾百萬都不放在眼裏，開發商大手大腳習慣了。你們派了職業經理人來工廠，工廠有三個食堂，員工食堂、幹部食堂，老闆接待客人的食堂，我們的人去吃幹部食堂，就覺得那個飯菜吃不下，要吃老闆食堂。第三個，工廠說我們每週上班都是六天以上，你們是每週五天，中午還要回去，我們管不好。
包括服務業，包括經營，這些細活，從開發商內部派人去搞，基本死路一條，因為搞敬業，搞商業，要求的能力比我們現在的人員能力高，工作時間更長，給的工資更低，因為經營服務業不是暴利。還有是內部的現有體系、機制、流程不支持不匹配創新業務，我們今年很多開發商在談創新，談一些轉型，基本上說未來要用新人走新路，用新思維，要創新就是另起爐竈，我們現在所有的創新業務都是搬出辦公樓，不跟我們一起辦公，另外找地方去，打破現有體制的約束，建設新的體系，新的機制，新的激勵薪酬模式。
以上報告給各位做參考，謝謝。